DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？その19

>>639
ここは「液状化の可能性が高い地域」ということですね。KTTも同様ですが。

近隣だとティアロ、ベイズ、ＧＦＴ、ＢＡＣは「液状化の可能性がある地域」ですね。

逆にここみたいな湾岸＋埋め立て地で液状化の可能性がないってエリアあるのかな？ここを検討している人ってみんな液状化のリスクは分かった人だと思うんだけど。

たいした液状化は無いのでは？

647つづきです
東雲、辰巳、有明あたりは液状化リスク低になってますね。豊洲は高低入り混じっているかな。
晴海、勝どき（特に西半分）はリスク高になってます。
参考までに。

>>647
うん、そういう濃淡はあるとはおもうんだけどやはりその辺りは実際の地震で明らかになってくると思うんですよ。
危険なら避けるしかないじゃない？現時点では。リスク分安ければ、っていうけど価格を決めるのは売主ですし。
納得できない！なら、もう避けるしか無いかなと。

ここは豊洲くんとか田原さんとか個性的な方がいて、はたから見ていて面白いですね。
まあ、豊洲くんなんてコンプレックスの塊で、妄想家なんでしょうけど。

田原って別の掲示板でしょ！

おはようございます。コンプレックスの塊、妄想家の豊洲くんです。想い続ければ現実になる。と思い日々頑張ってます。
ところで、この掲示板の晴海くん達は豊洲を嫌う傾向にありますけど徒歩圏の隣街を嫌うなんて、何か勿体ないな～と思います。まぁ、そんなこと言いながら子供でも生まれれば毎週のようにららぽに行くことになるのでしょうけど。。。

ところでなのですが、この掲示板を見られている方でDTが2棟目、3棟目って人いるでしょうか。私は昔から不動産投資に興味があり何十冊も本を読み漁りましたが、どうも郊外のアパートを買う勇気はなく、湾岸でそれを考えているのですが、湾岸なんて利回りなんてせいぜいいって５％くらいだと思いますし、でも不労収入が目的ではないので利回りゼロでも、自分以外の収入で資産を築いて行ければいいかな程度で考えています。何かアドバイスあればお願いしたいです。

>>652
ＤＴの場合、投資てはなく
多少割高でも
快適な生活の為に自身が住む方のが
多いと思うので、
投資の相談なら他の
相場より安くて利回りが出ると言われる
湾岸物件の掲示板で相談したほうが
良いのでは？

ちなみに豊洲良いとこだと思いますよ～
嫌ってなんかいません。

豊洲くん、湾岸で見栄張らずにお金あるなら高台の戸建買いなよ。３億もあればそれなりの戸建買えるし。
あまりに粘着しててみんな迷惑してるからさ。

高台は、坂があるから嫌。広島みたいに地滑りするかもしれないし。湾岸なら、平らだし歩道も広いので、町全体がバリアフリーで生活しやすいです。年取った時も安心。そもそも、発展途上国みたいに電柱があるエリアは景観が悪くて受け付けない。

あと、水辺があるのも良い。癒される。

>>648
勝ちどきの西半分にあるTTT とか建設中のザ勝ちどきタワーは地盤が良いらしく直基礎なんだよね。不思議だよね。地盤の良し悪しと液状化って、かんけいないんですかね。

>>653
DTは確かに投資には向かないと思います。
私が割高と判断したのは近隣物件の相場以外にも賃貸に回した時にいくらで貸せるかというのもありました。私が狙っていたのが大体8000万くらいの物件なのですが（実際は7000万くらいで買えると思っていた）、そこが利回り5%の40万どころか4％の32万も厳しいなと思ったのが割高と判断した理由です。
湾岸物件の掲示板、、、考えみます。ありがとうございます。

>>白金台の住人さん
3億円なんて無理です。どれだけの年収があれば買えるのですか？あと私は自分の住居はできるだけ抑えて、貯蓄と投資にまわしたいです。もちろん白金の戸建を持ってるような人は余裕を持って買っておられる方ばかりでしょうけど。。。

>>657
地盤の良し悪しと液状化は関係ないみたいですね。

>>657
基礎が乗るのは地下深い硬い地層で、地盤の良し悪しはその地層の質や深さによるのだと思います。
大昔の硬い地層が出来た頃の起伏と、その後にどのくらい土が積み重なったかによって深かったり浅かったりするんじゃないかな。
液状化はその上に乗っている硬くない土によるものです。埋め立て地の場合、何で埋めたかとかどのように埋めたか、で決まるのではないかと思います。

>>652
郊外のアパートの方がいいと思いますよ。利回り10パーセントオーバーですよ。新築マンションでは、そもそも厳しと思います。なぜ郊外アパートはダメなの？

>>661
郊外アパートだと利回り10%以上というのは知ってますし、不動産投資で成功している殆どの人が郊外アパートを経営しているというのも知ってます。ですが、それなりに本気で取り組まないとリスクがある気がして。修繕費とか空室率とか。そもそも自分が知らない土地の不動産を買うってのがどうも怖くて。私は事業主でもあるので、いざという時に簡単に売れる流動性の高い不動産の方がよくて、利回りはローンの年利と差し引いてゼロでもいいので、自分がよく知ってる地域で自分が住みたいと思う物件で投資をしていきたいのです。

>>660
つまり、液状化は表層の薄皮一枚なので気にしなくて良いってことですか?

これまで湾岸タワマンの賃貸利回りが高いことは常識だったが水準訂正されて、そうそう旨い話はなくなりつつあるんだよなあ…

>>663
基礎をうっている建物本体以外は大きく影響受けるので大変だと思います。
20mとか30mは地球にとっては薄皮でも我々人間にとっては深いです。

>>662
それならＤＴより勝どきさんの方に張り付いた方が良いと思うけどなぁ
勝どきさんは住みたいと思う物件じゃないのですか？

662さん、他に不動産投資ってしてますか？。私は東京近郊で14戸100件弱の物件を所有してますが、マンション投資ってローン返済＋修繕積立金管理費＋固定資産税がかかって来るんですよ。ローン返済が終わった後も修繕積立金管理費＋固定資産税がかかり、なおかつ一つの部屋が空いたら、収入はゼロになるんです。不動産投資を初めるなら土地付きアパートから初めるのが良いと思います（何件かあれば全て空く事がないので返済に回せる）。不動産収入が増えて来たら分譲マンションを検討してもいいと思いますが、不動産収入の基盤がないのなら、分譲マンションで新築を考えるのは無謀だと思います。

＞６６５
わからなくなった。
ＴＴＴとかザ・勝ちどきタワーの地盤は液状化しやすい地域なのに、
杭打ってませんよ。直基礎です。

こう思って、テーブルに皿の上に豆腐置いて、その上に建物が立ってると思ったら、マンション基礎は皿まで届いてるから揺れないけど、その上の豆腐はフニャフニャでしょう。フニャフニャが基礎地盤の上の層と思えば、わかりやすいんじゃない。

直基礎は地下の硬い地盤が浅い所にある時に、その上に直接建物の基礎部分を載せるものです。
杭基礎は硬い地盤が深い所にある時に、そこまで掘って直接基礎を載せるわけにはいかないので杭を打ち込んでその上に建物を建てます（高床式住居のイメージです）

戦前の埋め立て地なので、この辺りは地盤は大丈夫ですよ。
オリンピック選手村開発も可能なわけです。

戦前と戦後の埋め立てではどう違うのですか？

地盤は洪積層という古い地層なので、埋め立て部分より深いところの話です。
なので地盤については埋め立て時期は関係ないです。
液状化については、実際に調査して液状化の可能性が高いと判定された所は埋め立て時期に関係なく液状化の可能性が高いものと思われます。
ただ液状化しても基礎を打っている建物が倒れるわけではないので長く生活するわけではない選手村を作るのに支障はありません。

だから、ここより、ＴＴＴの方が、液状化しやすいエリアなんだって！
でも、直基礎。こっちは、杭打ち。
この理由を、すかっとわかる説明できる方いませんか？

1期は第何次まで行くかな？

直基礎は液状化しやすい土を全部掘ってどけて、硬い地盤の上にマンションを建てます。
硬い地盤が地面の深い所にあると、液状化しやすい土を全部掘るわけにはいかないので杭を
打ち込んでその杭を支えにして（杭基礎）建物を建てます。

＞６７６
その理論だと、液状化しにくいこちらの方が直基礎で、液状化しやすいＴＴＴが杭打ちになると思うんだけど。

地上に近い部分は基礎を載せられるほど硬くない地層だからもっと硬い深い地層で建物をさせないといけないのです。
それはここもＴＴＴも同じです。
ここは硬い地層が深い所にあってそこまで掘るわけにもいかないので杭を打ちます。
ＴＴＴは地面を少し掘ると硬い地層が出てくるので、地表付近の土を全部掘ってどけて、硬い地層の上に直接建物を建てます。

>>677
ＴＴＴの方が液状化しやすいエリアというのが間違ってるだけでは？

＞６７８
それはわかるんだけど、液状化マップだとＴＴＴが液状化しやすいエリア。こっちのほうがマシ。
この事実との関係を説明してほしい。
＞６７９がおっしゃるように液状化マップが間違ってるなら、納得できるけどね。

建てる前にボーリングして地盤がソフトだっただけでしょう

公園のコンクリートでできた砂場で例えると、砂をどけてコンクリートの床の上に建物を建てるのが直基礎。砂をどけないで棒をコンクリートの床まで何本かさしてその棒の上に建物を建てるのが杭基礎です。砂の質（液状化の危険性）は関係ありません。

液状化マップは地表の薄皮部分だけを表しているから

勝どきは掘れば固いのがすぐ出てくる
こっちは深く掘らないと出てこない

勝どき西のほうが地表は柔らかいんでしょうな

地盤の話が続くので参考までに。

揺れやすさワースト10は、次のとおりです。数値は、表層地盤増幅率です。

１　ヴェレーナ王子　　　 　北区豊島5丁目　　　 2.468690　後背湿地
２　ザ・パークハウス青砥　 葛飾区青砥7丁目　 　2.382481　三角州・海岸低地
３　(仮)三河島駅前南地区PJ 荒川区東日暮里6丁目 2.374637　三角州・海岸低地
４　ザ・グランアルト錦糸町 墨田区江東橋2丁目　 2.284825　干拓地
５　パークタワー東雲　　　 江東区東雲1丁目　 　2.264235　埋立地
５　ﾌﾟﾗｳﾄﾞﾀﾜｰ東雲ｷｬﾅﾙｺｰﾄ　 江東区東雲1丁目　　 2.264235　埋立地
７　ｼﾃｨﾀﾜｰｽﾞ豊洲ｻﾞ･ﾂｲﾝ　　 江東区豊洲3丁目　 　2.260717　埋立地
７　ｼﾃｨﾀﾜｰｽﾞ豊洲ｻﾞ･ｼﾝﾎﾞﾙ　 江東区豊洲3丁目　 　2.260717　埋立地
９　ｻﾞ湾岸ﾀﾜｰﾚｯｸｽｶﾞｰﾃﾞﾝ　　江東区東雲2丁目　 　2.258962　埋立地
10　Brillia有明Sky Tower　 江東区有明1丁目　　 2.257086　埋立地
10　シティタワー有明　　　 江東区有明1丁目　　 2.257086　埋立地

揺れにくさベスト10は、次のとおりです。数値は同じく、表層地盤増幅率です。

１　ｺﾝｼｪﾘｱ西新宿TOWER'S WEST　新宿区西新宿6丁目　1.438583　ローム台地
２　ｸﾚｽﾄﾀﾜｰ品川ｼｰｻｲﾄﾞ　　　　 品川区東大井1丁目　　1.442492　砂州・砂礫洲
３　ﾊﾟｰｸｺｰﾄ千代田富士見ｻﾞﾀﾜｰ　千代田区富士見2丁目　1.456429　ローム台地
４　ﾊﾟｰｸｺｰﾄ六本木ﾋﾙﾄｯﾌﾟ　　　 港区六本木1丁目　　　1.472042　ローム台地
４　ｱｰｸﾋﾙｽﾞ仙石山ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ　　　港区六本木1丁目　　　1.472042　ローム台地
４　THE ROPPONGI TOKYO　　港区六本木3丁目　　　1.472042　ローム台地
８　ザ・タワーレジデンス大塚　豊島区北大塚1丁目　　1.486914　ローム台地
９　パークタワー滝野川　　　　北区滝野川6丁目　　　1.516816　ローム台地
10　OWL TOWER　　　　　　 豊島区東池袋4丁目　　1.531725　ローム台地

建てる前にボーリングをして調べるのは硬い地盤の深さです。
地盤がソフトなところは通過して硬い地盤にぶち当たるまで打ち込みます。

価格が高いエリアっていうのは、お金持ちが
住んでるからじゃなく、ローム台地だからです。

江戸時代からずっと、ローム台地に価値があるんです。

＞６８３
液状化マップって、そう読むの？
だとすると、あまり意味ないね。

>>684
江東区は揺れやすいことがむしろ売りだからいいんだとおもいますよ。

>682
じゃあ、液状化は、あまり気にしなくて良いってこと？

薄皮というと薄そうだけど３０ｍとか４０ｍとかあるわけです。
基礎を打った建物部分以外はすべてその上に乗っています。
その部分が液状化すると大きな影響があるのは浦安の例を見ればわかります。

＞６９１
それだと、最初からやり直しなんだけど。
６８３さんと、相談して。

682です。
建物を支えているのは硬い地盤なので倒壊危険性については液状化はあまり関係ないのではないかと思いますが、道路やインフラ、建物の構造部以外は地表に近い地面の中や上にあるので液状化の影響をもろにうけます。
ここからは自分なりの解釈ですが液状化しやすい土地というのは、土に隙間がいっぱいあるのだと思います。
地震で揺らすと隙間がつまって、その分、地面が沈んで隙間に含まれていた水が地上にあふれます。

液状化は心配ないよ。浦安みたでしょ？
道路が一時的にがたがたになるのと下水道がちょっと止まるだけ。すぐに直るし今度は綺麗になるからね

＞６９３
とすると、液状化しやすいけど直基礎のＴＨＥ勝ちどきタワーと
液状化はマシだけど杭打ちのこっちと、どっちが良いってこと？
こっちってことかな？？

>>695
こっちのほうがいいにきまってるじゃん。
普通は支持層にたっしたらおわる杭もここは最下層の
コキュートス層まで突っ込んでるんだから。それも666本だぞ。破格の数。そしてそれが超免震電磁誘導絶縁部で
地震のときには吸収されちゃう。

でも、勝ちどきは直基礎だから、666本じゃなくて、隙間なしですよ。

>>697
そうすると全部つたわってユレユレですよ。だからあそこは免震じゃなくて耐震なんだよ。ようは、ぶっとくいきる。

こっちは賢く生きる。

細長くてゴムだから縦揺れきたらこわいなあ。

直基礎より、杭の方が良いんだ。
初めて聞いた。

＞６９９
せっかく、納得しようと思ったのに。
どっちなのよ！？

>>699
逆だけど。超絶太くて短いゴムです。
あと、勘違いしてるみたいだけどあのゴムは電源コードでいうところの周りの絶縁体ラバーと同じ役割であの子自体はただの
カバーですよ。実際には超絶電磁誘導によって下と上の圧力を浮かせて相殺します。

最も地震に強くないといけない原子力発電所は、岩盤まで掘削して、直基礎です。
剛構造である必要があるので、耐震です。免震は柔構造だからダメ。

想定内の地震なら、こっちの方が良いじゃない。
いなせるから。
でも、免震が故に柱も細いので想定外の地震が来たら、
終わっちゃうような気がする。

＞超絶太くて短いゴム
そうなの？
だとすると、振動うまく吸収できなそう。

>>705
だからゴムはカバーにすぎないってば。ゴムで吸収とか馬鹿ですか。ちっとは仕組みぐらい調べろよｗ

>706
いや、良い所ついてるよ。
長所だけのシステムなんてありませんから。
良い所もあれば、悪いところもある。

>>707
悪いところは今のところないけどな。しいていえばコストがかかった。横と縦の双方に免震なんだだからもはや無敵。

もう一つ、このマンションの欠点があった。それは非常用電源が弱い。自家発電はあるが発電容量が少なすぎ。これではエレベータも全稼働は不可能だろう。もう一機飼かうべきなのでそれは総会で話し合おう

杭打ってるのに、欠点ないって・・・。
しかも免震でしょ。
想定外きたら、一番、脆いよ。

杭打ち免震なんですね、、、

少し前の書き込みでＴＴＴの方がＤＴより液状化しやすいみたいに書いてる人がいたけど、液状化マップを見るとＴＴＴよりＤＴの方が液状化の可能性が高いですね。

＞７１１
えっ、そうなの？
見間違えたかな。
ＴＴＴがピンクで、こっちが黄色だと思ったけど。

>>709
なにをいってるの？
杭ないとベースが保てないだろ。ここは多段積層構造だぞ。
わかってていってるのか？
杭うってそこに一本の柱があってそれをゴムで免震とかじゃないんだけど。

勝ちどきみたいに地盤がよければ、直基礎にできたのにね。

＞杭ないとベースが保てないだろ

それ地盤が柔いからです。

東京の液状化予測図

http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/index.htm

ここって、杭の長さどのくらい？

>>715
話の論点がかわってるけど。
地盤がやわらかいのは最初から分かってるんだけど。
免震の話だろ。

杭基礎も直基礎も硬い地盤としっかりつながる目的のものなので杭基礎で杭が揺れを吸収することはありません。
揺れを吸収するのは基礎より上の免震構造です。
で、杭基礎と直基礎を比較すれば液状化を考慮すると直基礎の方がよいと思います。

杭基礎は建物と地盤の間を柱で支えるのに対して直基礎は建物が地盤の上に直接載っています。
柱と柱の間の土が液状化するとまわりの土は支えにならなくなるので、地面の上に柱を立てて、その上の空中に建物が載っているような感じを想像するとイメージしやすいのではないでしょうか。

豊洲のシンボルより敷地面積狭いのに、
戸数は倍近いんだね。
ずいぶん詰め込んじゃった感じだね。
植栽計画とかどうなんだろう。

豆腐に釘を刺して、その上にゴム置いてる感じなのかな？

ドゥ・トゥールのホームページに、「積層ゴムとオイルダンパー等を用いた免震装置」と書いてありますね。
「積層ゴム　免震装置」で検索すると解説しているページがいっぱいあります。
ゴムと鋼板を交互に重ねたミルフィーユみたいなものですね。
芯に鉛の棒が入っていて、変形エネルギーを吸収する（熱に変える）のが一般的みたいです。

結局、直基礎制振のザ勝ちどきタワーと杭打免震のこっちと、
どっちが安心なの？

＞７２２
そんなせこい構造じゃなくて
アクティブサスとかにできないんですかね。
免震の限界？

豆腐の下に木の板があって、そこに釘を打つ感じですね。
液状化は、豆腐の水分が一気に抜けてしぼんで高野豆腐と上澄み液に分離する感じ。
豆腐表面（地表）に載ったものは一気に地盤沈下するけど木の板に打った釘の上の建物は沈まないので、「浦安液状化のニュースに出てきたマンホールのような感じでしょうか。

建物は杭だけで支えられる設計になっているので建物が倒れることはないと思います。

ダンパーで吸収するんじゃないの？

運河マンションなんだから、いっそのこと水に浮かせたりできなかったのかな？

>>721
だからゴムはカバーでしかないって。

＞７２５
側方流動は大丈夫なの？

>>722
だーかーらー、ここの積層ゴムはカバーでしかなくて、オイルダンパーと電磁誘導非接触境界電解生成による空間的対振動アブソーバーによって地震の揺れを押さえるのよ。
理論上は立てた鉛筆が震度６で倒れないわけだから。

＞だからゴムはカバーでしかないって。

カバーってなに？

バネ・マス・ダンパー系で言うと、どれに該当するの？
バネの役割じゃないの？？

でもホント細いよね。

＞ここの積層ゴムはカバーでしかなくて、オイルダンパーと電磁誘導非接触境界電解生成による空間的対振動アブソーバーによって地震の揺れを押さえるのよ。
理論上は立てた鉛筆が震度６で倒れないわけだから。

出典教えて。興味出てきた。

>720
価格抑えるには仕方ない。

>>731
電源ケーブルでいうところのあの黒のラバー部分。
保護するだけ。実際に通電の役割は関係ない。

ここの積層ゴムもおなじこと。なかのオイルダンパーとアブソーバーを保護してるにすぎない。
劣化しやすいゴムなんかで耐吸収したらすぐに悪くなっちゃうじゃん。
みんなも輪ゴムをほっとくとそのまま樹脂遷移がだめになって伸びずにただ切れるだけになるのをしってるだろう。
あれとおなじ。ゴムじゃ海賊王になれても人は守れない

＞７３５
そうなの？
じゃあ、バネの役割は何がするの？
車でも、ダンパーだけでバネがないと、
乗り心地最悪ですよ。

＞オイルダンパーと電磁誘導非接触境界電解生成による空間的対振動アブソーバー

住友のＨＰ見ても出てこないんですけど、
どこで見れるか、教えてください。

>>736

だから君は無知すぎるんだよ...
ここの免震技術は言ってみたらヘッドフォンのノイズキャンセリングに近い。
ノイズキャンセリングの仕組みは知ってるかい？音ってのは波の性質があるのね。それぞれの音域には位相があるわけでそれにあわせて中和する位相を作り出す事で音が無かったかのようにできる。波の中和です。これ中学校レベルの物理。
で、地震もまた波の性質があるわけ。振動もエネルギー派であり同じように振幅、位相を持ちます。
ってことはそれを打ち消す位相で中和してあげればいいわけ。ただし、地震の場合には音波とはちがってそのエネルギーや膨大。
そんなエネルギーを簡単に打ち消せるだけの逆位相を発生させれられるのであれば苦労しない。

だから、複数の技術でもってまずはそれを軽減する。一つが666本の杭をうちベースシステムを安定させる。ここが
基点になる。しかし、このベースシステム自体は地盤とともにゆらゆら動かすために固定するものであってこれ自体が
免震の役割はしない。ベースシステムから建物を中層、高階層で物理的に連続しない別個の器として設計しそれぞれが
独立して動作できるようにする。そしてそれぞれの器同士のところに超電磁誘導による位相中和をもって振動を打ち消す。
が、これだけでは完全に打ち消せないのでオイルダンパーによってその衝撃をさらに緩和する。そして積層ゴムはその保護。
これによって微振動までもっていける。これがこのDTに登載された免震技術。

＞７３８
ゴメン。
物理的にまったく理解できないので、
出典教えて。

>>737
そんなコアな話売主のところに書く訳ねーだろｗ
誰が読むんだ。
どっかのマンションには、コンクリートに使われてる石材や水の分量、耐震性技術かどうかの配管技術など書かれてるか？そんなこと普通に考えたら分かるだろうに。

パソコンでも、CPUがどうだとかOSのバージョンが何かってのは書いてても、じゃあそのCPUで使われてる細かい技術仕様がパソコンを販売してるメーカーのHPにかいてあっか？

アリが建てた塔を、破壊できないとでも？

君達の論議は、大きな間違いをしている。

相手を見ていない。
相手は大地だよ。地球だよ。

ダンパーなど意味がない。

武蔵野台地に住むことを勧める。

>>739
理解できないなら売主に教えてもらいな。検討してるんだろ？ここ。興味あるなら直接聞けば良い。

>>741
無理。都心から遠すぎる郊外は住む価値なし。