ザ・パークハウス田端ってどうですか？

直床という点は購入側にとってはデメリットになってくるかもしれませんね
弾力があるフローリングは小さなお子さんがいる方にとっては安心できますが、
好みがありますよね。
自分的には弾力があるのはあまり好きじゃないかな

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売れ行きどうなんでしょうかね？

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>>102
先週、モデルルームに行った際には25戸位が供給済になってました。

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結構順調？なんですね！

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フローリングの裏に貼ったクッションは、しばらくするとヘタりますよ。
気にされない人も多いですが、床にわずかな高低差が生じます。

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一期25戸って人気ないですよね。
北赤羽の方が人気ある感じしますけど、田端を購入された方の決め手って何でしょうか。
専有部分のスペックは北赤羽の方が高いし広いと思いますが、やはり、山の手線の駅が近いってことでしょうか。

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たしかに、曲がりなりにも山手線の田端と北赤羽は比較にならない

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決め手は「何だかんだで無難」かな(笑)

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購入予定の方の属性や年齢層わかる方いらっしゃいますか？

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>>110
モデルルームで見かける方は、３０〜４０代くらいのご夫婦が多い気がします。あくまで印象ですけど。
上品そうな印象の方が多い気がします。

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それくらいの方たちがそもそもマンションを買うボリュームゾーンですものね。
20代だとあまりいなそうな。
結婚の平均年齢も30歳弱位だから、
生活が落ち着いてマンションを買おうと思うと
それくらいの年齢になるのかもしれないですネ。

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最近マンション購入を考えて情報収集してます。
長くても10年程度住もうと考えており、その後は売却予定です。
山手線沿線で探しており、3LDKで5000万切るので第一候補なんですが先々の売却が心配です。
未来のことはわかりませんが、借地または他の要素で極端な値落ちはあると思いますか？
個人的にはマンションは立地と聞くので田端駅徒歩7分ということでそこまで値落ちはないかと思ってます。
詳しい方いたら教えて下さい。
いかんせん、探し始め、知識不足なもので、、

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>>114さん

山手沿線で、3LDK、5000万以内、という条件が大事なのであれば今後の建築費の高騰を考えると出てこない感じがするので「買い」な感じがします。
スペックを優先されるのであれば、山手線から外れた方が良いと思います。

ただ、リセールする際には、下記の点が懸念されると思います。

■借地権の中古物件は流通しているので売れると思いますが、地代は利用料として支払うことになるので地代を含んだ金額で売るのは当然ですが難しいことになります。また管理費が少々高いので物件以外のランニングコストが少々高めとなります。

■直床式なので、固い床が好きな方と中古物件で大リフォームしたい方には敬遠されるかもしれません。

ただ、最大のセールスポイントは、「山手線７分」だと思います。
「山手線７分」を魅力を思われているのであれば、同じように借地権であったとしても１０年後に魅力と感じる方はいらっしゃるのではないでしょうか。

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中古で売却するとして、直床である事はデメリットになるでしょうか。
確かに考えてみれば、中古を購入する際はリフォームを考えられる方が
ほとんどかと思いますが、直床は構造的にリフォームが難しくなって
しまうのですか？

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主に水回りの配管が移動できないので、水回りのレイアウトを変更しにくいです。でも中古物件の購入でそこまで変更するのは稀だと思います。築１０年の物件だったら、レイアウトは変更しない方が多い気がします。

個人的は、物件価値は総合的なものだと思うので直床だから駄目ではない、むしろ立地、広さ、の方が優先度が高い気がします。

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たいそうなリフォームをするお金がある人や、造りにこだわりを持つ人は
そもそも中古なんかより新築マンションや一軒家を検討されるのでは？

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田端は、おなじ徒歩7分でも山手線の内側と外側じゃ天と地の差があるよ。
内側は武蔵野台地の端で高台の住宅街、外側は低地で町工場の多い下町。
阿部定事件のあった待合も昔そのへんの近所にあったはず。
ちょっと無理しても、内側の物件をねらった方が資産価値は減らないと思う。

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皆さん、ご回答ありがとうございました。
もう少し検討します！

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>>119
完全に自分の物になるならお金を頑張るよお～。
借地権50年で、自分と子供と孫くらいまでこのマンションを暮らし潰して（言い方ヘンｗ）
孫くらいでその時代の良い物件に移ってもらうという考え方もある。
50年も経てばマンションでも一軒家でもリフォームもしくは建て替えだしね。

昔の事件・事故を考慮にするのもとても大事だけれど
これからの時代はテロや外国人街（差別じゃないよ）のことも気にしたほうがいいんじゃない？
お世辞にも田端はその標的になりそうな場所じゃないしｗ

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>>121
何がおっしゃりたいのかよくわからないんですが。。

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>>123
なるほど、ありがとうございます。

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>>116
今時の直床は水回り部分は二重になってますので、設備の入れ替え等は全く問題になりません。

直床でも間取り変更出来る事も多いですし、殆ど懸念なはなりませんよ。ご心配なら営業さんに調べて貰うと良いかと思います。

二重床になると天井高低くなりコストかかりますし、騒音心配ですからどっちでも良いかと思います。野村、三菱は今後直床メインですよ。

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>>125
安い物件は昔から直床でしょ。

坪300万以上で直床はみたことない。

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阿部定事件って約80年も前の戦前の事件ですよ。
こんなのを引っ張り出してきて最近起こったかのように論調するのは何だか隣国の言いがかりに似てますね。

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>>126
ここ2～3年で状況変わってきてますよ。今は坪300以上でも階高3ｍある物件も減っていて二重床物件は低天井・騒音懸念があります。二重床絶対の方はよく構造を確認した方が良いです。

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それは建築費高騰のためで床構造で騒音はかなり違いますよ。

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直床のマンションなんて作っているデベは良くないとか、よく聞きますよね。
でも実際は、コストがかかる二重床でも太鼓現象で音が響くことがあるそうで、
直床と二重床、どちらも騒音の懸念があると聞いたことがあります。
上下左右に住む住人によっても騒音って違ってくると思うので、
気にし過ぎても仕方がないのかなって思ったりしますね。

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>>131
構造面が気になるようでしたらこのサイトを確認されると良いと思います。

http://mansionnavigate.blog.fc2.com/category13-1.html

第3者の特に建築設計者目線のご意見なので参考になります。

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サイトからの抜粋ですが、特別な構造を取っていなければLL値（遮音等級）は以下となるようです。

　直床　：ΔLL（Ⅰ）-4、ΔLH（Ⅰ）-3相当
　二重床：ΔLL（Ⅱ）-3、ΔLH（Ⅱ）-2

※LL=軽量床衝撃音、LH＝重量床衝撃音
※数字が大きいほど聞こえる音は小さくなります。

専門用語で書くと、最近のマンションの遮音性能的には　乾式遮音二重床の遮音性能　＜　直貼遮音フローリングとなるようです。

二重と聞くと二重床の方が全てにおいて優れているという認識は間違いかと思います。

構造面でコストダウンにデベが必死になっていますので、階高は3mいかず天井高2m40スラブ20の二重床物件よりは同じ階高で天井高2m55スラブ25の直床に住んだ方が住む分には良いかと。

ただ、リセールは二重床というと聞こえが良いので有利なのかもしれませんので各自ご判断頂けたらと思います。

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>>133
仰るとおり、リセールは二重床が有利ですね。

知り合いが直床のマンション売ろうとして、直床と言うと皆微妙な顔をすると言ってました。

まぁ、だいたい有名どころのサイトには二重床がよいと書いてあるから仕方ないですね。

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直床＝コストダウン、二重床＝遮音性が高い
って聞くことが多いので、多くの人が
そう思い込んでしまっている部分ってありますよね。
132さんに教えて頂いたようなサイトを参考に
勉強すべきところは勉強しなくてはいけないなと思いました。

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直貼遮音フローリングとは、フローリングの裏にクッション材が貼り付けられているものでしょうか？
そうであるなら、クッションが経年劣化で固くなったり、へたったりしないものでしょうか？
へたったら防音性が低下することはないのでしょうか？

知人のマンション（現在築15年程度）にお邪魔したとき、
新築当初はフワフワした感触で、変わっているなと思いましたが、
最近は普通の固い感触でふわふわ感はほとんど感じられません。

知人が言うには、昔に比べて上階の音がよく聞こえるようになったそうです。

購入当初は、乾式遮音二重床の遮音性能　＜　直貼遮音フローリングでも、
長く住む場合は、結局どちらの方がお得なのでしょうか？

疑問文ばかりですみません。

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上のサイトをあげた者ですが、直床はフローリングヘタってきたら貼り替えるだけなのでほぼ間違いなく床のメンテナンスは可能です。

一方で二重床は構造上フローリング交換するには二重床ごと組み直す必要も出てくるためリフォーム後の騒音被害もつきまといます。

私はもっぱら自分が住むなら直床低価格物件主義ですが、昨今の増税、資材人件費高騰、コストダウンが叫ばれる中デベがどれくらい構造面で手を抜くかが読めないので本来なら高性能なはずの二重床もデメリットとなり始めている現実を考えるべきです。

136さんが仰る床材に硬いものを選択するのと上階の足音が聞こえやすくなったのは別問題でしょう。あるとすれば上階の方がリフォームで低スペックなフローリング材に変えたか入居者が入れ替わったかではないでしょうか。

最近の直床材は遮音性高いのでリフォームしたら静かになるのが一般的かと思います。

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補足ですが二重床のフローリング貼り替えリフォームは本当に床を完全に撤去して1から組み直す大掛かりなものになる可能性もありますので、二重床物件を検討される方は必ずフローリング貼り替えがどのように可能かを営業マンに確認してください。

営業は売る事ばかりで、アフターケアの指導まで行き届いていない事が多いです。ただ実際に長く住み始めれば床のメンテナンスは必須になってくるので大惨事になりかねません。

二重床→将来のリフォームが容易に行える。は正しくもあり間違いでもあります。

後から後悔しないために皆様よく勉強される事をおすすめします。

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>>136
直床遮音フローリングとは、要するに最近の遮音性が高い直床用のフローリングです。

昔はふわふわしていましたが、最近は種類も増え硬いものから柔らかいものまで選べるようになってきました。

この床材も勿論消耗品なので使い方によって10〜20年で貼り替えは必要です。貼り替える場合のコストも調べておかれると良いかと思います。

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直床しか買えない貧乏くさい直床派が必死すぎて引くわ。

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>>141
ここ直床ですからね。安い物件嫌なら他行かれた方がいいかと。

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床の話しばかりだな
床だけ買えや

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床に執着してる人
同一人物にしか思えないのですが
あまり無理して会社の奉公すると
鬱になりますよ

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住まなきゃメリットもデメリットも分からんもんよ

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確かに。実際に住んでみないと自身にとってメリットなのかデメリットなのか
わからないかもしれませんね。でも安い買い物ではないので、真剣に検討する問題でも
ありますよね。
来週から第2期が始まりますね。販売戸数は2期は8戸でしょうか？
第1期5次とか6次の先着順受付もちょこちょこありますね。
何戸残っているのでしょうね。

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半分売れたと昨日聞きましたよ。

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パークハウスだから
変な仕様はないと思います。
少し前はチェックアイズで何かありましたが…
フジの意向がどれだけ仕様に反映されてるか、かと思うので私ならフジの関わってる過去物件の有無等を調べます。

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小学校はそこそこ近くて中学校は少し遠めって感じでいいんですかね。
この近辺の教育環境はいかがなものなのでしょう？
保育園が多いとか高校までの医療費に補助が出るだかは見たんですが･･･

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>>150
北区は子育て支援が厚いので高校まで医療費無料ですよ。
23区は元々中学まで無料ですが、高校までは千代田区と北区だけです。

近辺はあまり詳しくないので他のお判りになる方いましたらご回答お願いします。

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北区在住です。医療費無料は中学生までです。

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医療費無料は中学生まで、入院医療費は高校まで無料。

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物件周辺を適当に散策してみましたが、公式HP等で紹介されてる以外のもので言えば

・ちっこいラーメン屋が割とある
・明治通り出てすぐ都営バス乗り場があり王子に10分、池袋or浅草に25分程度で行ける
・明治通り沿いにペットショップと動物病院がある

こんな感じでした。

浅草方面・王子・池袋へのバス便があるのは意外とありがたいかもと思いました。
JRが仮に止まってしまっても代わりの足となってくれるといいのですが。
ただ朝夕の明治通りの混雑具合がどの程度なのかピンときません。

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周辺情報、とても参考になります。
都営バス乗り場まで何分くらいで行けるのでしょうか？
近ければ、雨の日はバスを利用するのもありかなと思います。
移動手段にいくつか選択肢があるのは嬉しいですね。

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本日MRへ行き、営業さんに現在の契約状況を聞いたところ65戸のうち40戸程度はもう決まったとのことでした。
近所の北赤羽、東十条のようなここでの盛り上がりには欠けますが、地道に進んでいるのでしょうか。

あとここ管理費・修繕積立金相当高いですよね。
地代含めるとランニングコストはなかなかのものになりそうだと感じました。
なんでこんなに高め設定なんでしょうか。

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ランニングコストが高い。設備の仕様が低い。仕様はパークハウスの中では底辺じゃないですか？

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管理費自体は平米250円くらいだから、
ディスポーザー付であることを考慮すると、やや高めだけど通常の水準では？
借地料含めるとランニングコストは高いけど、それは借地物件だけに仕方ないかと。

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>>158
仕様は確かに下の方ですよね
同区内に北赤羽みたいな物件価格が割りと近い比較対象があるからより目につきます
ランニングコストが高めなのが、居住者の質向上に繋がってくれたりするといいんですけどね

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修繕費、管理費は入居後に値上がりする可能性は十分にありますからね。
設備があるのはいいですが、その後の管理費がかかってくるのが心配かな
総戸数100以内でディスポーザーなどがあるとすると、確実に上がりそうです。

管理会社もしっかりしている会社だといいですね

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>>162
管理会社は東急コミュニティですかね
営業さんの話を聞くと地主さんの意向もあっての管理会社決定のようでした。

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駅までのアクセスは抜群だねぇ。
信号ゼロは地味に嬉しい。途中の坂も足悪い人とかだったらエレベーター使えば問題ないし。

ネックはとにかく借地権マンションということに尽きる。
ついで直床、少ない台数の機械式駐車場、近くの線路の騒音がどうかってとこかな。

直床はわかったけどお隣との壁については載ってなかった…

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エレベーター1基か。朝は混雑しそうだな・・

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たかだか65戸の中規模にエレベーター2基もいりますかね…

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もうそろそろ完売ですかね？

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三菱の借地権マンションの中では売れ行きいいほうですね
周りが高騰してる中で物件価格が割安に感じるのでしょうか

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>>169
買いのマンションていうことですか？

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>>170
買いか否かはご自身の判断でって感じではないですかね
北区で見ても、王子駅前タワマン、北赤羽と東十条のパークハウス、ヴェレーナシティと
なかなかクオリティ高そうなマンションが相次いでいましたし
これらに対してのアドバンテージは山手線沿線の立地に尽きると思います
それらの建物との比較、それに加え借地権を天秤にかけて納得いく方が買われる物件でしょう

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今１２戸販売されているようです。
駅にも近くて立地的に悪くないなと思います。
ただ、小学校は近いですが、中学校は少し離れているかなと思います。
どこに優先順位を置くかで買うか買わないかは決まってくると思いますね。

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そろそろですね、順調そうで何よりです。

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ここの公式HPで構造の項目見ても杭基礎とW配筋しか載ってないんですが
スラブ厚や戸境の壁が乾式かなど他の構造について聞かれた方はいますか？

あと線路近くに建ってるので騒音に関しては多少なりとも気になります。

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現地に行くと電車が通る時はそれなりにうるさいですよ。
部屋の中でどのように感じるかは、完成後に実際に中に入って確認しないとわからないですね。

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>>174
いただいた資料に載ってたので、帰宅すればわかります
何て書いてあったかな…

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線路はやはりスレッドを見ていると気になっておられる方がちらほらいらっしゃるのかなと感じます。
最近の建物は良くできているので、窓を閉めておけば大丈夫なのかしらというのはあります。
丁度今の時期みたいに、窓を開けておくと丁度いい季節だとどうなのかしら？というのはあります。
外とあまり環境的には変わらない？

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きちんとしたデベなら、幹線道路や線路沿いの物件でも、
窓閉めたら生活に支障が無いよう計算して窓の遮音性能を選んだりしますから、
窓閉めたら基本は生活に支障ないようになると思います。
ただ、窓を開けたらダイレクトに音が届くようになりますね。
どのくらいの騒音かは実際に建物が完成して中入らないとわからないと思います。

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初のマンション探し中でこちらを検討しています。
改札横から物件周辺にかけていくつかスーパーがありますが、
日々のお買い物となるとどちらがメインとなってくるのでしょうか？

あとMRを拝見した際、奥の洋間の引き戸を開け放ってLDと繋げていましたが、
これは割と当たり前な光景なんですか？
今の住まいでは想像もしなかった部屋使いで妻が少し興奮していました。

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>179

最近の間取りは、引き戸をうまく使って、寝室や洋間をLDKとつなげて、いざとなると大空間ができあがるようにするという手法は良く見ます。（我が家もそうです。）

引き戸を使うと通常の扉で必要な開閉部分のデッドスペースがなくなってそこを押し入れにしたりできるので、スペース効率も上がりますので。（ただ、あんどん部屋（窓のない部屋）ができないようにしないとなりませんが。あんどん部屋はめちゃくちゃ不便らしいですから。）

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>>180
早速教えて頂きありがとうございます。
あんどん部屋は子供もいない我が家みたいなスタイルでは、
それこそ物置ないしミニ書斎辺りにするのが良さそうなのかな…
子供が出来たらまた部屋割りに四苦八苦してしまいそうです。

スケールも大きすぎず交通利便はやはりいいので前向きに検討していきたいですね～

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あんどん部屋、専門用語ですか？覚えておきます。
日中使わなくて夜寝るだけでも不便なのでしょうか？
居室にしたら不健康かなとか、電気代がかかりそうだな程度しか思い浮かびませんが。


洋室二つが引き戸になっているタイプは、アイディア次第で面白い使い方が出来そう。
成長した子供の部屋にするとしたら嫌がる子もいそうですけど。

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こちらの周辺のお買い物だとどこがオススメといえるのでしょうか？
成城石井、マルエツ、まいばすけっと、エネルギースーパーたじま、業務用スーパー？、尾久銀座
このあたりがピックアップされていましたが…

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ここって異常に管理費高いの何故ですか？
ご存知の方いらっしゃれば教えて下さい。

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>185

地代含めてません？
地代除いた管理費＋修繕積立金はこんなもんじゃないですかね。

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>>186
まぁ地代除いても割高に感じると思いますけどね。
この規模でディスポーザーついてたら異常って程ではありませんが
管理費は後は東急コミュニティーがどうかってとこでしょうか？
管理会社変更とかできるんですかね？

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管理会社は、管理組合で話し合ってOKが出れば変えることはできると思います。
東急コミュニティーとどういう契約になっているのか
その点も確認しつつ、ですかね
管理会社を変えたい時は、変えたい先の会社にアドバイス貰えばいいんじゃないの？なんていうふうには思いますが。
いずれにせよ、変えなくて済むような感じでやっていけるのが一番かと。

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東コミは地主からのリクエストとかって聞いた気がします。
変えるのも手間がかかりそうですね。

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管理費は地代抜きで平米250円ですから、
ディスポーザ付であることを踏まえると、標準水準ですよ。

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ディスポーザは無くても困りませんよね。
24時間ゴミ出し可なら、生ゴミが少し溜まればゴミ出しすれば足りますし。
の
ディスポーザによブログ費が上がっているとすれば、そこまでの価値は無いですかね。

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ディスポーザーがなければもう少し安かったというのはあるかもしれないですが、
夏場なんかは特にあって良かった！と思う事があるのではないかしらと思います。
家庭用のごみ自体は少なくなるし、軽量化されるので、
ごみ出しの負担は少ないし。
気になるのは浄化槽から臭いが漏れたりしないかということです。

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ディスポーザーが故障すると修理費が高いので注意したいです。
卵の殻などがつまりの原因になりやすいそうですよ。
どうしても、配管清掃の頻度が多くなるので、そういう点でもコストが高くなるそうです。
あれば、あったで便利ですが。

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もう完売したんですか？
ご存知の方いたら教えて下さい

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最終期の状況は如何だったのでしょうか？

ドレスアップオプションの案内が届きましたが、
オプションを検討されている方もいらっしゃるのでしょうか

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オプションって頼むとけっこうお金もかかるみたいだし、オプションで頼むものと自分で業者を入れる物を分けていく必要があるのかな。
せっかくだから最初にいろいろとやってしまいたいっていうのはあるけれど、予算もありますから。

第3次も抽選あるのですか…意外だったかも　場所的に良いっていうのが大きかったんでしょうか

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エアコン取り付け工事に32400円って、高過ぎる。三菱地所だから仕方ないか。

本体も定価の40％引きだったら、量販店で買うことを検討しようかと。入居後になるけど。

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