メルすみごこち事務所ってどうですか？

一般的には、携帯基地局アンテナ、インターネット設備、自動販売機等の設置によって発生する電気代等の経費相当額を設置した業者から受けとっている場合、その収入は実費負担した経費の精算にすぎないので、収益事業には該当しないと考えられます。

ここに、参考情報があります。
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hojin/21/11.htm

648さん

この板はメルすみごこち事務所に関するもの。
だからメルすみごこち事務所のマンション管理士に聞いてるんですね。
社員が答えられないなら社長が答えるでしょう。

社長はM学院大学の法学部卒業だったと思うよ。
だから簡単に答えられる筈。

＞自動販売機も設置してあり、その収入もあります。ロビーにはコピー機が設置してあり、
　自動販売機がエントランス、中庭などにあり、もっぱら居住者が使用すると考えられる場合、収益事業ではありません。
　同じく、コピー機も、もっぱら住民が使う場合、収益事業とはなりません。

　収益事業となるのは、第三者から収益を得る場合です。

それでは、携帯基地局アンテナについては？

基地局設置による利用料は、管理組合として便宜上区分所有者を代表して受け取っているだけで、その収益を区分所有者の数で割れば非課税になるはず。実際にその事例もあります。

その事例とやらを、URLまたは判例等で教えてくださいませんか。

携帯基地局アンテナは課税対象ですよ。
代表して組合が受けとるから非課税はちょっと無理でしょう。

課税対象全てが課税されるとでも思っているのか？？
もはや神秘的です。

648関連

うちは宅配便手数料収入が管理会社の収入になっていた。
これって業務上横領じゃないですか？

>>661
なりません。

管理組合の収入を管理会社が横取りしたら、横領でしょう。

管理会社に「横領だっ」て言ってみたら〜。


管理委託契約書、見たことある？

N氏に言ったら、血相を変えて「そんなことはありません」と言っていました。

ここに書くより理事会に聞くなり掲示板に投稿するなりしたら？

理事会において管理会社Nのマンションマネジャーにその収入の帰属を質しました。

N社は宅配配送会社と宅配便取次について契約を締結していません、A社（N社の再委託先）が締結しているんでしょう・・・と。

これってN社の管理不備、A社が組合の所有物を横領していることに他なりません。
金額は推定ですが１５０万円くらい。

業務上横領罪成立です（ネットでの弁護士相談）。
もっとも今期理事会はN社弁護派が多いので管理組合として刑事告訴は無理だと思います（背任行為とも言える）。
議事録にも弁護した内容が記載されていますので次期理事会の出方を見守ります。

管理組合は宅配配送会社と宅配便取次について契約をしていないんですね。
微妙な判決になりますね。

このスレッド目的。
管理会社変更等のコンサルタントという事ですが、どんな会社なのでしょうか？

原点に戻り管理会社変更の成功、失敗事例、その理由等をご紹介ください。

依頼内容、準備してくれた書類、候補として挙げられた会社、変更の進め方、費用削減効果、変更してよかったか、
メスすみへの報酬、結果に対する組合員評価・・・
これから依頼する組合に対する助言

こんなに書いたらひいちゃうかも知れませんが1点だけでも歓迎です。

670さま
ベイクレストタワーはメルの不祥事のデパートです。

別表に記載された修繕積立金の変更は、普通決議でしょうか、それとも特別決議でしょうか？

672
規約の書き方次第ですから規約をお示しください。

>>673
当マンションの管理規約の抜粋です。

第XX条 区分所有者は、建物の敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用（以下「管理費等」という。）を管理組合に納入しなければならない。
（１）管 理 費
（２）修繕積立金
２ 管理費等の額については、別表第Yに定める金額を負担する。

第ZZ条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
（１）収支決算及び事業報告
（２）収支予算及び事業計画
（３）管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
…

まだ足りなければおっしゃってください。

６４７

標準管理規約
１．同じ
２．管理費等額については、各区分所有者の共有部分の共有持ち分に応じて算出するものとする。

標準管理規約と同じ表現の場合は普通決議で決することができるとしています（解説）。
しかし私はこの解説には重大なミスがあると思います。

貴組合は２として別表Yに定める金額を負担する、としているのですね。
その場合はやはり別表Yは管理規約の一部とみなされるので規約改正が必要となります。

標準管理規約と同じ表現に変えても、別表の扱いに関して取り決めが必要と考えます。

ということは、この管理組合は規約違反しているということ。
訴訟されてもおかしくないということですね。

伝家の宝刀、規約があれば、規約違反はあり得ない。

総会の、欠席者を、理事長に一任すれば、総会の開催通知を出して、

総会を開催すれば、なんでも、可決することになる。？

これで、今までに、総会で、否決された、案件はない。

メルのスタッフで紹介されてる人が、個人の事務所持ってるね。何これ、外部委託でってこと？
http://ameblo.jp/gulfport/

678様

貴事務所は信頼して良いかもしれませんが私の経験ではマンション管理士こそ危険だと思っています。
私どもが経験したことを紹介します。

素人の理事は国家資格を有するマンション管理士の発言を信じます。
（信ずること自体理事の責任ではありますが）

私のマンションは２度にわたり組合員から提訴されました。

我々の理事会は理事１９名が定員なので理事会開催要件、定足数は１０名となります。
ところが前期理事会の不手際で７名の理事が理事就任を拒否していたこともあり理事会は６−７名しか集まりません。
仮理事長は決めたものの定足数に至らなければ理事会決議は有効になりません。

マンション管理士は、理事を受託した１２名を理事と考えてよいから６名で理事会は成立すると理事会で発言しました。
これを信じた理事はその後６名以上で理事会成立と信じて運営していました。

数ヶ月して臨時総会を開催しある議案を議決させました。
この議案は規約に反する内容だったこともあり賛否意見で紛糾しました。
私は、臨時総会は理事長が招集できるが理事会の決議が必要、理事会が成立していなければこの総会自体存在しない、と指摘しました。
マンション管理士は沈黙を守り続け、理事長は臨時総会議案を賛成決議させました。

その後、管理組合は組合員から、第⚪️期臨時総会不存在確認請求事件、として提訴されました。
原審では組合が勝った（総会決議は有効）のですが控訴審で和解となりました。
高裁は原審を否定したのですからそのような総会決議は有効ではないということになります。

このマンション管理士はこのほかにも誤った助言や総会議案重大瑕疵を見落としており組合は再び提訴されました。
管理会社変更では３００万もの金をこのマンション管理士に支払いましたが信じられない事態に至りました。
入札金額を２０％（葯１２００万円）も上乗せして契約することになってしまったのです。

数年経過した今もこのマンション管理士の置き土産に組合は翻弄されています。
このマンション管理士がいた時の議案が無効（特別決議をすべきところを普通決議で行った）だと主張され先日第３回目の提訴が予告されました。

マンション管理士が独りよがりの私見を述べたり誤った議案を提示することこそ良い迷惑です。

メルすみさんには反省していただきたいと思い紹介しました。
深山社長から謝罪でもあれば組合員はメルすみごこち事務所を許すかもしれません。

↑理事をやるひとがいない場合、どうしたらいいと思うの？
誰かがなんとかしろー！って話？
でかいマンションだと必ず誰かがやるから文句いうだけ、というひとがいちばん賢いのは確かです。

でかいマンションほど理事になり手がいません。
素人が何億円もの金を動かせばその責任を問われます。
販売会社が全て責任持って管理すれば良いと思います。

誰も責任を取らないからこそ、マン管士が食えるわけ。
その業界のからくりをわかってあげてね。

高裁で和解したって書いてあるが
普通は理事会がいい加減でも
総会決議したら理事会の手続きの瑕疵は治癒される
って判断になりますよ。管理組合勝訴と同じだったはず。

メルすみごこち事務所は業務保険をかけています。
相手に損害を与えた場合に備えています。
立派な会社だと評価してください。

裁判になるとなんで責任を負うんですかね？
負けたらでしょ？
原告に勝ち目はなかったと思います。

684さんと685さんの話しがズレているような気がします。
684さんは、メルすみごこち事務所が立派だと評価しているのに対して、685さんは、原告に勝ち目はなかったと言い返しています。
分かるように説明してください。

＞我々の理事会は理事１９名が定員なので理事会開催要件、定足数は１０名となります。
　以前も書いたと思いますが、就任を拒否した人は理事ではありませんので、半数は６となります。
　少なくとも、理事就任認諾者が確定した後は、その半数が理事会成立要件となります。

＞原審では組合が勝った（総会決議は有効）のですが控訴審で和解となりました。
　和解の内容が書いてありませんので、どちらの主張が認められたか分かりません。
　総会招集者の資格がどうであれ、議決権が総会成立、議案承認の必要数に達していれば、その結果を尊重するのが裁判の流れです。

＞このマンション管理士はこのほかにも誤った助言や総会議案重大瑕疵を見落としており組合は再び提訴されました。
　マンション管理士は高度な善管注意義務があると考えられます。
　その後の理事会で、顧問料の一部返還などの訴訟を起こす動きはなかったのですか？

＞管理会社変更では３００万もの金をこのマンション管理士に支払いました。
　減額した管理委託費の１年分を払うなどの契約になっていたのでしょうか？
　管理会社変更支援を売り物にする会社と同じ手口でですね。

＞入札金額を２０％（葯１２００万円）も上乗せして契約することになってしまったのです。
　何故、そうなったのか理由が分からないのでなんとも言えません。
　設備点検費用などを追加して２０％増になったのなら、してやられたという事です。
　契約内容に変更がないのに増額を認めたのなら、理事会が無能と言うほかありません。
　管理会社変更なら、総会前に「管理委託契約に係る重要事項説明会」を管理会社が開催し、受託内容と受託金額を区分所有者に説明し、総会決議を得たうえで契約しているはずです。
　これ自体、理事会が次の理事長から訴えられる危険のある行為です。
　ですが、恐らくそのような理事長は誕生しないのでしょうね。

＞マンション管理士が独りよがりの私見を述べたり誤った議案を提示することこそ良い迷惑です。
　現況では、マンション管理士のほとんどが、その資格で生計を維持することが出来ません。
　なので、どうしても組合を食い物にするマンション管理士が出てきます。

　私は、良いマンション管理士を選ぶために次のような提案をしています。
　ほとんどのマンション管理士は無料相談を受け付けています。
　専門家に相談したい事案があった時に「まったく同じ文章で」４～５人のマンション管理士の無料相談を利用し、最も納得のゆく回答をくれたマンション管理士に委託し、結果が良ければ顧問契約を考える。

　複数のマンション管理士に相談すると、他の人が言ってくれなかった注意事項を指摘してくれる人もいます。
　有能で公正なマンション管理士が評価される時代が来ることを願っています。

コンサルなんてダメならすぐクビにしてるはず。
クビにできないから一部の区分所有者が掲示板に悪口書いてるんでしょう。

依頼してた理事会としては矛先がめるすみ事務所に向いているわけですから大助かりというところでしょう。

687様　　大変興味あるコメントありがとうございます。
概ね納得ですが以下について教えて下さい。

＞少なくとも、理事就任認諾者が確定した後は、その半数が理事会成立要件となります。
その根拠はどこにありますか。私もこれもありかなと思ったことがありますので。
６名でも良いとメルすみが理事会に説明したのですが臨時総会では顧問弁護士も同様の説明をしました。
しかし裁判において、代理人はこの点を主張しませんでした。
最高裁裁判長は理事長を互選した時の理事参加数を何度も確認していました（７名参加と証拠の議事録には記載）。
１０名以上参加していない理事会で理事長を互選してもそれは有効でないと考えていたと思われます。
因みに、管理規約では理事の定数は１９名と明記しています。
マン菅センタ、高住協、その他マン菅団体も１０名が必須と言ってます。

＞総会招集者の資格がどうであれ、
前述のように総会招集者の資格を裁判長は問題にしていました。
理事会定足数が６名で良いなら最高裁も原審追認でよいのですから和解はあり得なかったと思います。
総会決議を無効にするとあまりにも影響が大きい（過去、現在のすべての契約が無効になってしまう）ことから私を理事にすること（メルすみが辞任を表明していたこともあろう）で裁判所は決着つけたかったようです。
後日知ったのですが裁判所は理屈はさておき影響を受けるもの（善意の第三者）への配慮も考慮して和解を勧めるそうです。
原審敗訴が高裁和解となったのですから原審が肯定されなかったことだと考えます。
詳しくは後日公表する裁判経緯をご覧ください。
この和解がこの組合の迷走に拍車をかけてしまいました。

＞その後の理事会で、顧問料の一部返還などの訴訟を起こす動きはなかったのですか？
メルすみと食事をするほど親密な監事が理事会に不正はないと監査報告しましたし裁判資料の公開をこの監事が阻止したので組合員は裁判の内容をほとんど知りません（関心がないといったほうが正解でしょうが）。
一連の不正を糾弾する人が何人もいましたががこれを表に出すと野村シンパから叩かれるので黙ってしまいました。
メルすみは辞任表明を通常総会閉会直前におこない消え去りました（組合代理人が裁判官にメルすみの辞任を説明したので私は知っていましたが）。そのためかメルすみへの批判も沙汰止みとなりました。
私はその後理事長になり一連の不適切、不正行為に対し決着（少なくとも責任の明確化、そのうえで損害金請求するか総会にかける）させようと思っていましたがいろいろの妨害があり実現できませんでした。

＞減額した管理委託費の１年分を払うなどの契約になっていたのでしょうか？
某社が減額分の２年分（約３０００万円）を提示していたのでそれに比較しメルすみの３００万円は安いと理事会は考えてしまいました。いま考えると我々が無知だったということです。
後日、メルすみは未払い分の１００万円を辞退してきました。
私は当然と思いましたが、理事会（管理会社？）は支払ってしまいました。

＞契約内容に変更がないのに増額を認めたのなら、理事会が無能と言うほかありません。
その通りです。
業務範囲や管理レベルを業務仕様書（従来の管理会社との契約内容）なまとめ競争入札を行ないました。
各社とも従来より２０％前後底額で入札してきました。
さらに減額できると提案してきた会社（NS)に発注することを理事会は総会に上程し決議しました。
この時の議案には２２％減額を期待と書かれています。
決議後、内示し、業務引き継ぎに入ったとたん、NSは提示した人員（組合が提示した人員と同じ）では管理できないから増員増額してくれと言い出しました。
これに反対する理事、理事会協力者の意見を理事長は無視し理事長とメルすみはNSの増額を認めることで合意してしいました。
総会議案は虚偽の説明だらけですが理事も組合員はそんな資料を読みませんから当然賛成決議となります。
私は理事会協力者として理事会で反対意見を述べたところ理事長、メルすみや監事は私を攻撃してきました。
今でもその時の理事会録音を聞くと腹が立ちます。
最悪なのは契約に反対したものは悪者扱いにされることです。
その後も私は契約の見直しや再度の競争入札を３期にわたり提案していますが理事長と監事は取り上げません。
NSが理事長に働きかけていることを知りました。
かつてNSを批判していた者が監事になりましたがいまではNS弁護者になっています。
⒈／５総会は大規模マンションなので容易ではありません。総会当日参加率は１％、総会成立がやっとですから。

＞　なので、どうしても組合を食い物にするマンション管理士が出てきます。
同感です。誠実なマン菅士なら相当な報酬を払っても良いとおもいますがなかなかいませんね。
プロナーズ会員（何人かとお付き合いしている）などは信頼していますがこれは例外だと思っています。
メルすみの後契約した埼玉県のマン菅士は顧問契約することを理事会決議していないのに報酬をもらっていました。
理事会でそのことを追求（再度先行し直すとを決議）したら、理事長が契約したのだから契約は有効であると主張し９ヶ月間報酬を受け取っていました。
その後総会直前に突然辞任しましたが。
出納をあづかるNSも理事会決議がないことを知りながら出金していました。これもどうかとおもいますが。
このマン菅士は法律関係には疎いが修繕工事なら任せておけと言っていました。
工事管理でしっかり稼ぐこと、見え見えです。
別の埼玉県のマン菅士には色々相談（特に法律関係）に乗っていただいていました。
私は相当信頼していたのですが修繕工事は別だと言った途端、音沙汰なしになりました。

マンション管理士番付表が欲しいですね。

総会で決算承認決議されていたら問題なし。
管理組合の予算は単なる目安です。

　そのマンションの管理規約が標準管理規約と同じと仮定して書きます。

標準管理規約第５３条には　理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。

　こう書いてあります。

一方、理事の職務は民法の委任契約に当たるというのは定着した考えです。
委任契約は双方の承諾があって成立するものですから、総会で理事一覧表が承認されたときは（拒否者がいるとはわからないので）全員が理事となります。
従って、定足数は10です。

理事就任拒否（就任後の辞任ではない）の意思表示をした人は、委任契約が成立しませんので、それ以降は理事ではないことが明らかです。
　　
① 理事の定数の半分ではなく、理事の半数と書いてあるのですから、定足数は6に減じます。

＞理事会定足数が６名で良いなら最高裁も原審追認でよいのですから
　そうではありません。
　当初、拒否者が判明していなかったのですから、最初の理事会定足数は１０です。
　従って、不成立の理事会で選任された理事長は無効です。
　その理事長が招集した総会も無効です。
　理事の数が減じた後の理事会で、正式に理事長を選任すればよかったのです。
　裁判で①の主張をしていれば事情は変わったかもしれません。
　マン菅センタ、高住協、その他マン菅団体に、この主張をぶつけてみたいものです。

分譲した最初は理事の定数の１９名、実際に理事がいたんでしょ。
最初ですからね。
翌年以降の後任が就任拒否したら、前の人がそのまま理事なんですよ。
だから定足数算定の母数は19でしょうね。
うちは規約に理事の定数は若干名となってるから後任は必須ではない。
細かい解釈は細則に書いておけばいいんですけど、理事を拒否してる人が一番問題なので
訴えるなら自分が理事長になって就任拒否してるひとから罰金取るとか訴えるとかするのが
筋でしょう。運営してる人はまじめに理事を引き受けた人ですからね。
こんなことで裁判するのは嫌がらせでしかないね。

＞翌年以降の後任が就任拒否したら、前の人がそのまま理事なんですよ。
＞だから定足数算定の母数は19でしょうね。

　「任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間引き続きその職務を行う。」という規定が、総会で次期理事が決定した後も有効かどうかが問題ですね。

　何故、このような規約があるかというと、通常理事の任期は会計期間に合わせているので、総会までは理事ですよというのが、その真意です。

　総会で新役員が決まれば、前理事は理事ではなくなると考えるべきではありませんか？
　理事の定数１９名の組合で、新理事１９名の内９名が就任拒否しました。
　その時、理事を辞められない人（不足の９名）を、どう決めるのですか？

　１９人の容疑者（理事）の内、１０名は犯人（次期理事未定）ではありません。
　犯人である９名が確定できないなら、全員無罪（理事ではない）です。

　この掲示板のケースがどうなのか、よくわかりませんが、一般的にはこうなります。

　そもそも、
　1.　理事の任期を会計期間に合わせているのがおかしい。（総会～総会にすべき）
　2.　双方承認の委任契約を解約できない規約がおかしい。
　　　（標準管理規約３６条３項の規定は廃止し、理事の定数をフレキシブルにすべき）
　というのが、私の主張です。

＞自分が理事長になって就任拒否してるひとから罰金取るとか
　理事が、理事会に出席しないのなら、罰金も取れるでしょうが、理事就任拒否に罰金を科せられるでしょうか？

　あるマンション管理士会の講習会で「理事就任は義務です。ならなければなりません。」と説明していました。
　この会では、規約で定めれば民法違反ＯＫと言っています。
　私は賛同できません。
　反論お待ちしています。

>>理事が、理事会に出席しないのなら、罰金も取れるでしょうが、理事就任拒否に罰金を科せられるでしょうか？
住んでない区分所有者は理事やらないんだからと、協力金月2500円とるやつがあったでしょ。最高裁まで争ったああいうやつです。

>>あるマンション管理士会の講習会で「理事就任は義務です。ならなければなりません。」と説明していました。

就任は自由意思ですよ、って言うと理事0人もありうるから、というのが背景にあるからそう言うみたいです。

就任は自由意思ですよ、というのと理事、理事長、監事などの外部委託はセットでいうべきものかも。

3月14日の新標準管理規約で委託できるように変わったと思います。これから建つマンションは新標準管理規約に準拠するからそれが普通になる。

規約承認書に、記名押印しなければ、売買契約はどうなりますか。

宅建の問題だと思いますよ。

元フロント様

以下は如何がでしょうか。
標準管理規約は総会で選任された理事が就任拒否しているということを想定していないと思います。
従って正解はないと思いますので紛争を最小にするための手順を踏むしかないと思います。

就任拒否者を除いても定足数を確保できるはずですから書面議決でも良いから理事長を選任する。
これは議案を明確にした持ち回り理事会または短時間だけでも理事会に出てもらい理事長互選と理事補充議案決議の賛否だけでも行う。持ち回り理事会を禁止しているわけではないですから。
理事長が決まったら理事長の権限で臨時総会を招集し補充理事を選任すればより確実です。
本来監事が理事会不成立の問題を組合員に監査報告すればより理解されると思います。

他にも色々方法はありますが。
例えば、前期理事長が総会を招集し理事を選任しなおす（不足分を追加）こと。
前期理事長が恥をさらすことになるので嫌がるでしょうがこれが前期理事の責任と思います。

絶対的に守るべきは理事長が総会を招集すること（１／５総会を除く）、理事会は定員理事の過半数（定足数）以上で議決することだと思います。
組合運営は有効な管理者が有効な会議体で決議された議案を総会で決議することにつきます（規約を守ろうとする姿勢が重要とと思います）。

この板はメルすみごここち事務所さんも見ていると思いますので深山所長さんのご見解をお伺いしたいものです。

↑持ち回り閣議みたいな回覧での理事会は想定されていません。
そもそも理事長の選任は理事の互選で行うとあるだけで、理事会の開催は要件ではない。
持ち回りの回覧のあみだくじでもいいが、それは理事会ではないです。

めるすみにきくなら電話したらいいだけ。

698様
　私の考えは草の根さんとほぼ同じです。

＞書面議決でも良いから理事長を選任する。
　いいと思います。

＞理事長が決まったら理事長の権限で臨時総会を招集し補充理事を選任すればより確実です。
　大変です。
＞前期理事長が総会を招集し理事を選任しなおす。
　大変です。
　特に前理事長は大恥をかくことになるので、しないと思います。

　「就任拒否者は理事でないから定足数は就任した理事の半数」「理事は委任契約だから理事を強制することは出来ない」「この規約は民法に抵触する恐れがある」などと説明し組合員の理解を求める。
　
　一部が「理事会が無効・総会が無効」を叫んでも、淡々と決議し、総会を終了すれば良いと思います。

　この問題は、前理事長が形だけの理事を「本人の承諾なく」総会に上程したことが原因の根本です。
　形式上、理事会を有効とするのではなく、多数の組合員が現状を理解し、正常な組合運営が図られるよう努力することが重要で、さもなくば、規約だけ改正しても、理事が0などと言う事態を招くでしょう。

７０１と、草の根さんへ

めんどくさい事は辞めましょう。
総会に於いて、区分所有者としては、総会の議案については、何らかの方法で賛成、反対、棄権等
の、何らかの意思表示するのは、義務でありますので、意思表示なき者の票は、議長一任の規約を、
設定しました。出席率が、こんなに悪く。組合員の管理に対する意識が低ければ、組合運営は破たんします。

これ等を防止する為に。欠席者（欠席、委任状、議決権行使書未提出者）の

賛否の票は、議長（理事長）一任とした。弁護士、管理会社１０９もＯＫでした。

＞何らかの意思表示するのは、義務でありますので、意思表示なき者の票は、議長一任の規約を設定しました。
＞これ等を防止する為に。欠席者（欠席、委任状、議決権行使書未提出者）の賛否の票は、議長（理事長）一任とした。
　とんでもない論理の飛躍です。
　管理会社の掌で踊らされているとしか言いようがありません。
　こんな規約を提案する理事会は「管理会社の手先」に成り下がっています。

　規約の変更は特別決議ですが、こんな状態の組合で本当に３/４の議決権が確保できたのでしょうか？
　また、できたのなら何故、今後、半数の賛成が得られないのでしょうか？

　この投稿が１０９の社員からのものと仮定すれば合点がゆきます。　
　
　区分所有法では、集会の成立について何ら規定していません。
　標準管理規約で規定されているのみです。

　また普通決議は規約で規定することが出来、特別決議の成立についてのみ強行規定があります。

　意思表示をしない区分所有者の意志を「議長に委任」などと、勝手に決めつけるのではなく、集会の成立に関する制限をなくし、決議の成立を「行使された議決権の過半数」とすれば、集会でチェック機能が働き、管理会社にのみ都合のよい議案は否決することが出来ます。

　組合員の利益を阻害する議案は否決され、理事会に緊張が走るでしょう。
　管理会社も下手な議案は出せなくなるでしょう。

　３００人の組合の集会で１０人が出席しました。
　1.　残り２９０人は意思表示しないので、議案は成立
　2.　参加した１０人で決めてもらえばよい。
　どちらが良いと思いますか？

委任状は戸別訪問したらほとんど集まりますよ。
それか、出さない部屋には委任状の用紙を二、三回ボストインしたら出してくれますよ。
運営ノウハウを管理会社が教えてないんですね。
なんでかというと無関心なほうが統治しやすいからなんです。
議案書に添付した出欠届け(委任状、議決権行使書)を一回配っただけで何の働きかけもしなければ、６．7割しか出さないはずですよ。

区分所有者及び議決権総数が４００のマンションです。

ある期の総会で規約の変更の議案がありました、議事録で確認しましたら、出席者総数１８０で、
意思表示なき者が２２０でしたが。意思表示なき者を、理事長（議長）一任で、賛成票に投じて、賛成多数で
可決しましたと、記録されました。区分所有者全員に、議事録は配付されましたが、苦情は何一つありません。

議場に出席した区分所有者は、理事を省けば、１０人でした。管理会社１０９に、議場で、これで可決かとの、
質問に。課長と、担当は、他の物件でも、こんな、事はありますとの回答でした。これで安心です。

もともとの議決要件がおかしいんですよ。
特別決議は区分所有者の総数が分母ですからね。

＞それか、出さない部屋には委任状の用紙を二、三回ボストインしたら出してくれますよ。
　この位の努力はしてほしいですね。
　理事会も楽だから管理会社の言いなりになっているんでしょう。

　どっかのスレで、いざとなったら、管理会社は、「理事会の決定です」と逃げると書いていましたね。
　

管理会社はちゃんと指導しないで
票が集まらないのは区分所有者の意識が低いからだー、とかいって超法規的なことをさせて、
文句が出たら、じゃあこの現状でどうしろというんですか？と開き直るんですよ。
どうしたらいいかは簡単、戸別訪問するか委任状の用紙を、二、三回ボストインするだけ。そうすれば9割以上の票はでてくる。知ってるけど教えないのがまさしく統治政策なんですよ。

知らんがな

理事はほとんどが素人なので、理事に専門知識を期待するのは筋ではない。
かといって、管理会社は理事会と利益相反する関係にあるので、頼ってはいけない。
だから、マンション管理士の責任は重大だ。

知らんがな

マンション管理士や管理会社に依存するな。

自分の城（マンション）は自分で守れ、このままだと、スラム化して、８９３の食い物になる。

これ等と、本気で戦う気持ちがあるのは、所有者のみ、その他は、他人事で、金もうけに利用。

同じマンションに住んでいる区分所有者は兄弟姉妹だ。アメリカの、マフィア（ゴットファザー）

にまなべ。あれくらいの結束力があれば、組合は本当の力を持ち。建て替え資金も獲得できる。

（お断りしておく。悪い事をしての資金調達計画ではありませんので、誤解のないように願います）

管理会社に対抗するには、プロの役員にするしかない。
役員を外部委託しましょう。

まず、内部から探せ。小型マンションで人材不足なら、外部から、

標準管理規約改正版が発表されました。
新たに第三者管理を加えました。

痴呆と無気力の理事会は管理会社の格好の餌食。
売り手の説明を信じてしまう子供と老人の会合に等しい。
管理会社に操られ理事会決議に専念する理事長はバカの典型。

立ち上げれ、組合員。
信頼できる管理者は少ないけど探せば見つかります。

マンション管理士に依頼するならその人格を徹底的に調査すること。
親切を装うマン管士には気をつけること。
無能なマン管士も食わねばなりませんので。

管理会社は理事長は引き受けないと思いますよ。
利益相反取引になるから、自社に発注したら無権代理行為になるんで仕事にならないからですね。
立ち上がれと言いながら探せばみつかるという人任せの発想が問題の本質でしょうね。

だとすれば、管理会社側についているマンション管理士はごまんといるよ。

管理士会の理事連中は管理会社から仕事を貰おうと、のどから手を出しているでしょう。

管理士会に入っている弁護士も、すでに、大手の顧問弁護士になっているでしょう。

マンション管理士が信用できない理由です。わたしは、この管理士会の理事の姿勢を見て、

管理会社の姿勢と同じだと思います。もっと、組合員側に立ったマンション管理士会を、

つくってください。組合員側に立つても金にならないから、当然小さい管理士会になる。

それでも、区分所有者が集まって、愚痴をこぼせる管理士会がほしいです。

>>もっと、組合員側に立ったマンション管理士会を、つくってください。

できてるんだけど、今年中にはなにかで広報するのでは?

とにかくいまの全国組織は分裂です。

>　どっかのスレで、いざとなったら、管理会社は、「理事会の決定です」と逃げると書いていましたね。

どこぞの管理会社に、不明瞭な支出を指摘したら、そう言われました。
別の担当氏は「何があったら、管理会社が…と言っていただければ」なんて言ってましたけどね。

実際に第三者管理方式で業務委託されているマンション管理士に質問です。
実態はどうでしょうか。
住民との間、管理貨車との間でトラブルは起きてないでしょうか。
よろしくお願いします。

マンション管理士は食えない侍。
だから管理会社や工事業者と組み穴埋めせざるを得ない。
これって本当ですか。

このスレは善し悪しを書かれている印象が薄くネット検索してみましたところ、上の方に上がるのはここや悪意ある書き込みばかりでした。

マンション管理士は管理会社とつながっているとか食えないとか意味がないとか書かれています。
具体的事例を紹介していただけませんか。
証拠もなくマンション管理士を非難するのは卑怯です。

723へ
一番実入りがあるのはリプレース、大規模修繕工事。
リプレースを勧めるまマン管士、工事業者を紹介してくるマン管士に気を付けろとメル様のＨＰに書いてあった。
キックバックは常識ですと私の友人の管理士は言っていました。
マン管士の顧客リストを見せてもらえば食えるかどうかわかると思うよ。

地道にやっている管理士にとって一番迷惑なのが評判を落とす食えない管理士。
深刻な問題ですが悪徳管理士に餌を巻いているのが管理会社や工事業者。
それを見過ごしているのが理事会。
最悪なのは理事が裏金もらってるケース。

マンション管理士の新全国組織ができました。
そこに相談すればいいでしょう。
全国マンション管理士協会です。

ググってみたが、「全国マンション管理士協会」は、ヒットしませんでした。
本当にあるのでしょうか？

>>727 匿名さん
ありますよ。橋下さんの事務所の近所。

>>730 草の根民主主義評論家さん

橋下さんは、政界を引退したのでは？

橋下さんの事務所の近所といってるだけ。

全国マンション管理士協会はほんとにありますよ。yahooで検索したらでてきますよ。

あ、
全日本マンション管理士協会でした。

まとめサイト見たけど、社長に責任感がない印象を受けた。
風呂敷だけ広げて、失敗しまくり？

全日本マンション管理士協会
ググッてみたら出てきたけど、ほとんど空のWebサイトだった。
とても怪しい。

風呂敷広げすぎなだけでしょう。

各地にある管理士会の目的がわかりません。
管理士が利益追求するための会ですか。

マンション管理士の存在意味を教えてください。

赫々のマンション管理士の考え方が異なる。

法律家と錯覚している管理士もいる。マンションの

管理運営に対する相談を持ちかけても、管理士によって

回答が事なら。弁護士もまちまちの回答が多い。

この意味が理解できない。つまり、頼りにならない。

メルすみごごち事務所に、地域通貨をマンション管理に導入してはどうかと、先ほど提案しておきました。

　もし、動いていただけたら、この会社を全面的に支持支援します。

　このスレの罵詈雑言自体が、うさんくさいと感じているのは私だけなのでしょうか？（笑）

　マンション住民から無駄なお金を巻き上げて甘い汁を吸っている、談合大好きな「中の人」が、デマを拡散しているように感じます。

　私、嘘を嘘と見抜ける人なので。

　地域通貨を知らない方々に提案。あなたのマンションや全国のマンションで、地域通貨を利用しませんか？


　マンションの維持管理に最適の方法だと思っています。
　しかし、勉強不足なので、情報提供してもらいたいのです。

　エンデの遺言 ～根源からお金を問う～
　　

追伸

　メルすみごこち研究所代表様より、地域通貨に関して検証していただける旨返信を戴きました。ありがたいことです。そのメールに対する我返信を引用して、このスレにて暗躍している同業他社に警告を発します。

　デマはもういいから、真実のみ投稿したまえ。自らの立場を明示した上で。

　ちなみに、私は社員じゃないよ。通りすがりの大規模修繕委員長だよ。

（引用開始）

一メールにご返信していただき恐縮です。

　御社は、マンション住民の味方だと思っております。

　御社を知ったのは、ガイアの夜明けです。

　http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber/preview100914.html

　素晴らしい活動だと共鳴しております。

　ネット上での、同業他社によるデマ投稿やデスリに負けずにがんばってください。


　地域通貨はマンション管理に活用できると感じています。

　アベノミクスは官製談合に過ぎないので、いつはじけるかわかりません。

　それでも、マンション住民は暮らしていかなければなりません。

　一万円札が百円程度の価値しかないハイパーインフレーションになったときにも、地域通貨さえあれば、食べていけると思います。

　ぜひ、ご検討ください。実験が必要なら、我マンションでも応募します（小規模マンションなので、実験材料としては不足ですね）

　では、貴殿の活躍を陰ながら応援しております。

追伸　ガイアの夜明けで一緒に紹介された　「外装専科」とタッグを組んで、日本からマンション業界から談合を駆逐していはいかがでしょうか？最強のタッグだと思います。

　http://www.gaisousenka.co.jp/

（引用終了）

いい顔してるな。本物かも、福岡ではどこに相談すればいいの。

地域通貨、いいね！
管理費から支払ってる法定通貨の役員報酬、地域通貨に置き換えればいい。

初回の域通貨費用を管理費会計に計上し、役員報酬を地域通貨払いにすれば、それ以降は役員報酬の現金支払いはなくなる。
地域通貨で受領した役員報酬を、貰った人が自身の管理費支払いに充当して管理組合に戻せばよい。循環させればよい。

でもマン管士顧問委託を地域通貨で支払われたら困るだろう。

　役員報酬を地域通貨で払うというのは、一つのアイデアですね。

　後は、住民それぞれが、もっている物やサービスを、地域通貨で交換しあったり、一斉清掃の参加者に、地域通貨を渡すのもいいと思っています。

　お金だと遣り取りなんてできませんが、地域通貨なら、ハードルが下がって、コミュニケーションのきっかけになると思います。

　マンションの管理や活動に積極的に参加している人は、地域通貨が多く集まり、それを管理費に充当できるようにする。

　逆に、他人まかせの住民は、管理費が安くならなくて、金銭面で管理組合に貢献してもらう。

　そんなイメージをもっています。

　地域通貨は、あくまでマンション住民の中で流通させればよいでしょう。

　対業者には不向きです。

　しかし、例えば、メルすみごこち事務所が音頭をとって、各地のマンション間でも交換できる地域通貨を発行できたりすれば、さらにできることが多くなりそうです。

　例えば、遠く離れたみかん農家の住民と、りんご農家の住民が、規格外の果実をそれぞれ交換し合う仲立ちに利用するとか・・・。

　工夫の余地はありそうな気がします。

　地域通貨導入の一方法

　地域通貨を発行するには、その額に見合う原資（円）を用意する必要がある。しかし、それを管理費にするのは芸がない。

　そこで、太陽光発電の売電収入をあてるとよいと思うのです。
　もし、利潤が得られたら、みんなハッピーになって、積極的に地域通貨を利用するでしょう。ただみたいなものです。そして、世間がいくら不景気になろうと、マンション内では通貨の流通は活発になり、みんな食べていけると思います。