【契約者専用】ザ・パークハウス　晴海タワーズ クロノレジデンス　その11

コンシュルジュサービスは、警備業務と会計業務と連動しております。
個別作業会社つまり、
清掃業者やガラス掃除業、植栽剪定業者、刷雑配管清掃工事等、個別業者は理事会決議や総会決議
また基幹管理会社である三菱地所の管理会社と交渉で変えられるでしょうが、

基幹管理会社を替えるのは相当な議論と、
次期基幹管理会社のプレゼンテーション等、住民説明会を経て、
基幹業務管理会社の変更議案が必要に成ります。
総会の特別決議。で変更可能です。

が私は現在の三菱地所系の管理会社がリスクが少ないと思います。
ゼネコンも鹿島で良いでしょう。
これだけの大型超高層マンションに成りますと、
やはり販売や施工した業者が情報量も多く安心だと思います。

仮に三井住宅サービスや合人社、東急コミュニティ、日本ハウジングに成っても、
大規模修繕は、施工実績から相見積を取り、鹿島に減額してやっていただくのが
良いでしょう。部分的な小修繕は、鹿島以外にも見積もりを取り
準大手や準大手以下の地場ゼネコンでも大丈夫でしょう。

901
突然どうしましたか？

管理会社の変更は通常決議で十分。
地所コミュにこだわる必要無し。
逆に、パークタワー晴海の竣工時期に合わせて三井と相見積をするのが良いと思います。

当初決められた管理仕様、依託費を継続するなどあり得ない。

>>902

その通り。
委託内容の見直ししないタワマンなんてない
あったとしたら、なんらかの癒着があるとしか思えない

そうでしたね。管理会社の変更は、集会（総会）の普通決議で可能です。
本当にそうでしょうか？

規約を変更して３/４の特別決議事項にするのが正解でしょう。
最高裁判例が無いのでどうなるか判りませんが、
管理会社の変更は、著しく共同の利益に影響を与えます。
法の趣旨に照らせば、
特別決議にする事が最も合理的な判断だと思います。
各組合員に対する管理や共有財産への影響は甚大と言わざるを得ません。

次期管理会社の選定、住民説明会、その他引き継ぎ事項等考えれば
特別決議にするのが、良心的かつ合理的な理事会の判断となると考えます。

管理会社の変更は、管理組合活動や住民生活や共同の利益に多大な影響を与えます。
総会は一種のセレモニーであり、お祭りです。ほぼすべての議案は可決されます。

三菱が嫌いな人達が理事の過半数を握れば、ほぼ管理会社の変更は可能です。
次の会社が嫌いな理事が過半数を占めれば、長谷工へ変更・長谷工が嫌いだと日本ハウジングへと
取り留めも無くマンションの財産価値を減らす変更が１７名の理事の好き嫌いで・・・・可能と成ります。

管理会社の変更は区分所有者の財産・共同の利益に著しく影響与える事案です。
建物の区分所有に関する法律。共用部の区画・形質の変更と同じで
管理会社の変更は、形質の変更に当たります。当然ですが、確固たる同意事項にする為。
ハードルを上げて、管理会社の変更は特別決議とする。
時期理事会で、このマンションの全ての問題点を洗い出し、まず管理規約の変更の検討をお願い致します。

８９６へ
自作自演ではないように思われる。事実なのでは？

管理会社を変更すると、必ずサービスの品質が低下するというロジックがそもそもおかしい。

タワマンに住み慣れた住民の皆さんは当然各社のサービスがどんなものか体験していて、その中で藤和レジデンスのサービスレベルも冷ややかにみている。

知らないのはごく一部の初心者だけ

904
話長いよ。
管理会社の変更は普通決議で出来るから。

あなたのご意見はご意見で構わないけど。

二階内廊下にまたゲロあるよ

管理会社簡単に変更するのは反対です。
コンシュルジュや掃除要員の部分的業務担当者の変更は管理会社に求めたいです。
管理会社の変更までは求めませんが、

管理費や修繕積立金　当初の修繕積立一時金など１００万円超えは億ションでも無いよ。
ちょっとぼったくり的な金額と思うが、
逆に考えれば、真面目に大規模修繕計画の積算から割り出したのか説明欲しいね。
隣のパークタワー晴海の三井と比べて異常に高額であればおかしいのではないかと疑う。

私は三菱地所関係の人間では有りませんので
民法１０９条の利益相反行為には当たりません。

住民に地所関係の人間がいて、理事に立候補した場合
利益相反行為に該当する事例が多数発生いたします。
１０００戸近く有ると、ＣＭやレジデンス倶楽部、役員の立候補など
結構三菱系や管理会社勤務の人が立候補はしてないですよね。

民法１０９条の自己契約、利益相反行為に該当するから気を付けないとね。

知っている限りでゲロはこれで三回目です。
犯人特定が出来るように対策が必要だと思います。

910へ。
防犯カメラの設置ぐらいしかないね？

エアコンと床暖房の件、
使い方や設定にもよるのでケースバイケースですよ。

我が家では帰宅時にエアコン＆床暖をつけて、温まったころを見計らってエアコンは切っています。　夜中は、床暖を付けっ放しにしているけど、ほんのり暖かくて快適。

マンションでの清掃レベルが低すぎる。いつも清掃員の勤務態度が目に映りますが、全く根気が入っていないように見れる。
なあなあで業務にあたるのであれば、清掃業者を入れ替えするのがベストだと思われる。

一緒に管理会社も変えよう。
下請けをきちんと使えない、あるいは良い下請けを持っていないことが明確になったわけだ。

ゲロを吐く住民が一番問題だと思うよ。

家によるでしょうが、
うちは、北の2LDK、秋に電気代9千円、床暖房つかって1万4千円ぐらいになりました。

うちは日中も暖房をつけっぱなしにしているせいか、1万8千円くらいかかってます。もう少し、節電しないとダメですねぇ。

向きと部屋数はどれくらいでしょうか？

向きは東の3LDK。　別に寒いってわけじゃないんだけど、部屋の中を温かくしてTシャツ1枚で過ごすみたいなスタイルが好きなもので。　でも、電気代が上がって来たから考えないと。

3ＬＤＫです。４人家族です。妻：専業主婦・子供上が千葉方面勤務と下が新宿方面勤務。
私は、大森方面勤務です。
１２月分は　３８０００円程度。１月分は３万３０００円程度。
です。家族構成によっても大きく変わりますね。
２５０００円くらいに抑えたいですが２月・３月が一番電気使うでしょうね。
専業主婦が一日家に居るのも、電気代の無駄。家事が終わったら出かけて欲しいです。

920です。　そんな掛かりますか？　ウチは、一番かかった時で2.5万くらい。　3万を超えたことはありませんよ。　我が家はダウンライトとかをLEDにしている影響もあるんですかね。　まぁ、各部屋のアクセスによっても変わって来るのかも知れませんね。

管理会社を変えれば、同じ管理レベルでも管理費が月額数千円程度は下がるかも知れないですね。

923へ
管理会社を今更、管理費に関係なく変える必要はないと思います。
それよりも協力業者の管理人、警備員、清掃員、コンシェルジュ、その他協力業者の見直しをはかってほしい
これも今更という所なのですが、「子は親を見て育つ」と言うように個人的には三菱さんは良い管理会社だと
思ってます。残念ながら子は育ってないように思えます。なぜなら業務に取り組んでいる姿勢が惰性としか言いようがない、
惰性としか見えないという点、まさしく平行線をさまよっている状態です。今後のマンション管理レベルの向上に向けて子は
一歩でも前進する取り組み姿勢を見せてもらいたいものです。

ここの清掃はレベルが低すぎる。清掃員は高齢者の素人だし、見た目ホームレスみたいな人もいる。タメ口で話しかけてくるし、何考えてるんだろう。至急清掃会社を変更出来ないのかな？

924
清掃会社を使う能力も管理会社の重要な要素。
話の辻褄が合ってないよ。

小さい話ですが、最近、LED電球が安くなって来たので部屋や廊下のダウンライトをすべて交換してみました。
結果は大正解。　点けっ放しを気にしなくて良いし、電気代もずっと点灯させているのに少し安くなったし、25W相当
なのに元々のものより心持ち明るいし。　ただし、センサーライトの部分（玄関やトイレ）には使用できませんのでご注意を。

http://www.amazon.co.jp/gp/product/B005SN1GQQ?psc=1&redirect=true&...

センサーのところも使えるよ

＞９２８

リビングのダウンライトは25W相当で大丈夫ですか？オリジナルの白熱灯は45Wだったと思うのですが、25W相当で暗くは感じませんか？ちょうどいい感じ？

調光器対応のLEDは非対応のものよりずっと高いのが困りもの。

930

私も25Ｗ相当と言うのでかなり不安だったのですが、取り付けてみたら全く遜色はありませんでした。
少し光の色味が変わるところはありますが、むしろ元々の物よりも明るく感じるくらいです。
問題点は、ダウンライトの間口が狭いので、手が入らずに交換に時間が掛かることくらいですね。

センサーのところにも使えるかは未確認ですが、説明書には「段階的に調光できる器具では使用できません」と
の記載が有ります。

調光とセンサーは別ですね。
センサーつきのトイレでも使えます。
我が家も、入居早々に白熱ミニレフ球をLEDに変えました。
玄関は元からLED付いていますし、浴室は蛍光灯でしたので、それ以外トイレ含めて変えました。

白熱球をLEDに変えると、部屋全体の色合いがくすんでしまうのが難点だよね。
照明器具の演色性って気にならない人は全然気にならないんだけど、気づく人は結構敏感に気付くからねぇ。

>>933
ＬＥＤは、色合いがクリアになると思っていたのですが…。くすむとは、どんな感じなのでしょう？

>>934
このURLの牛肉の写真を見ればわかるよ。
http://www.konicaminolta.jp/instruments/knowledge/light_bulb/color_ren...

照明メーカーのホームページはもっとわかりやすいのもあるけど、CMぽくなるので、中立なカメラ屋さんのホームページにしておいた。

白熱電球は演色性を表す数値のRa100で、上記のパナソニックのLEDはRa76（上の写真の昼白色くらい）。
普通は見比べないと分からないけどLEDに交換した電車に違和感を訴える例もあるように、気づく人は気づく。って感じ。

LEDと白熱電球の色の違いは、誰でも認識出来ると思います。
ただ、どちらが正解って性質のものでも無いですし、「あぁ、少し色味が変わったな」と言う
程度の問題。

写真で違いが分かるように撮影した場合と人間の眼では感じ方が違うので、あまり参考にはなりません。
ウチはLEDに変更しましたが、家族にも概ね好評です。　どちらが良いとか悪いとか言うよりも、
好みの差だと思いますよ。

>>936
色味の問題じゃないよ。電球色と昼白色を変えたら色は変わって見えるけど、同じ演色性なら写真のようにくすんだ感じにはならない。
そもそも、この問題はLEDだからダメなのではなくて、コストダウンの低演色性LEDだからダメなだけ。世の中にはちゃんとこの問題を解決した高演色性LEDというものも存在している。

937
あなたはデザイナー？カメラマン？　厳密な色再現の問題なんか誰も話していないよ。
あくまでも「低価格なLEDでも日常生活には問題無いですよ。白熱電球を使い続けるより経済的かも」
って話でしょう。　「世の中にはちゃんとこの問題を解決した高演色性LEDというものも存在している」
って、だからナニ？

ポイントズレてるよね。

>>938
しかし、937さんの話は、ＬＥＤを深く考えなかった私には勉強になりましたよ〜。
好みの問題ではあるかなと思いますが、照明の改善に生かせると思いました。
お騒がせいたしました。

938よ、
ありがとう参考になりました、くらい言えないのか？

941
なんの参考にもならないピンボケ意見のどこが参考に？
「世の中にはちゃんとこの問題を解決した高演色性LEDというものも存在している」
そんなことは知っている。　じゃあ、その製品が幾らするのか費用対効果で考えて見ろバカ。

こうえんしょくせいえるいーでぃー
・・って読むんですかね？ 舌かみそうな名前のソレ、私は知りませんでした。

>>942
えっと、1個2000円もしないんだけど、そんなに吠えるくらい高いかな？

ライト1個に2000円？　アホ？
1部屋にダウンライトって10ヶ所くらいあるんだぜ。
LDA4LHE17なら￥6820。 1個あたり￥2000を使ったら￥20000。
いったい何年で元を取る計算なんだ？　　

「世の中にはちゃんとこの問題を解決した高演色性LEDというものも存在している」
馬鹿丸出し。

そんなにイジメるなよ。　彼はただ「貴方の知識は凄いですね」って言って欲しかっただけなんだから。

>>945
どちらも、寿命が40000万時間だから、毎日12時間つけるとして約9年間だね。
調べたらTOSHIBAのキレイ色なら約1850円を10個9年なので差が年1300円分に値するかどうかで決めたら良いことにすぎない。

親にマンション買って貰って、カイエンとか乗っている輩にはわからんだろうね。

>>930
我が家でも件のパナLEDを使っていますが、実用上の問題は全くありませんよ。
厳密には色合いなんかは違うんでしょうが、比較しなければわかりません。　廊下のダウンライトとか
ならなおさらです。明るさも十分です。

942
ケチケチすんなって。
そして、937の投稿の方が有益だわ。
ケチで無能で言葉遣いを知らないんじゃ、何の役にも立たないね。