シティハウス神宮北参道［旧：シティハウス北参道］

ここ、ブリリアタワーズ目黒とあまり価格が変わらないですね。資産価値を考えるとあっちを買えばよかったと後悔

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そりゃそうですよ。
この立地でべらぼうなスミフ価格だから資産価値なんか考えてはいけない。
永住するつもりならいい物件？？

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中古にだすときはスミフ物件だと少し高く売れるんですかね？北参道も静かでいいけど目黒徒歩1分の方が良かった、、ような

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目黒のブリリアタワーズは完成前なのにAirbnbで公開されてる。
https://www.airbnb.jp/rooms/7974644?s=XUuz
1泊3万、6人なら1人5千円、10人なら1人3千円。
外国人に荒らされてオシマイだぞ？
住友の評価は独特。
ここの座談会でも紹介されてる。
https://www.e-mansion.co.jp/information/zadankai/03_02.html

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大田区は条件があえば、民泊を認める条令をつくるみたいですね。民泊ってAirbnbのことですよね。てっきり禁止されると思いましたが、まさか認められるとは…。民泊って事故物件のリスクになりますよね。
この物件のところは宿泊施設が禁止みたいですから、いいと思います。それも資産価値だと思いました、

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いまモデルルームで見学できる55m2タイプは、北参道のものではなく中目黒のシティ
ハウスの部屋です。

北参道の方が天井が高い以外は殆ど同じですが、収納を多くして廊下をコンパクトにし、
バルコニーと床面の高さを合わせたためか、随分と広く感じました。よくあの広さに
シューズクローゼットもつけたと感心します。キッチンも奥行きがあり、食洗機も
ディスポーザーもあり。でも、寝室のベッドはダブルにしては小さすぎかな(笑)。

LDKのスライド扉は天吊でフローリングにレールがありません。それでも遮蔽性や
安定感はかなりのもので、この数年で建具や内装の技術も進歩していると実感しました。
断熱ガラスの性能も結構すごいですよ。宅配ポストは普通かな、まぁ豪華にする必要は
ないし、そんなとこに金かける意味ないですし。

確かにリビングインなんですが、この間取り、55m2のイメージを覆した感があります。
完全なアウトフレームあってのものとはいえ、設計元は良い仕事してます。他の物件の
55m2と比較する参考になるので、一見の価値あり、と思いました。

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まあ目黒なんかを相手にしていたらダメですね、品川や駒込といい勝負でしょ。こっちは代々木／原宿／千駄ヶ谷なのだから

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みなさんありがとうございます。
北参道より目黒の方が山手線なので上かと勘違いしていました。あとブリリアは民泊可能というのがダメですね。

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ここの杭は旭化成ではないでしょうね

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ここだとどちらかろいうと子供がいるファミリー向け、というわけでもないですので、
この広さ位が妥当なんじゃないかなと思います。二人暮らしとかだとこれ位っていうかんじかなぁということで。街としては、どうなんでしょう、子育て環境的に。子どもさんがいらっしゃって検討していると、狭いだろうなとは思います。

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模型にはベビーカーおしたファミリーの人形が使われていましたよ。広めの部屋はファミリー狙いなのでは

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旭化成は関わっていないと説明されました。
ここは地盤が固いので、埋め立て地に建てたパークシティlalaとは、基礎のつくりが全く違うはずですが、問い合わせが多いみたいです。
でも三井と旭化成であの始末ですから、下請け次第ではどのマンションも安心できませんね。

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販売価格がこの値段で86戸さばけるのでしょうか。
立地的に閑静でオシャレ感があるエリアのは分かりますけど。
管理費も高めですね。
このクラスのマンションを購入される人は、気にならない金額かもしれませんけど。

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管理費は1㎡あたり200円前後ですから、かなり安いと思いますけど。

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外廊下なので管理費が安いのは当然、住友なので第1期より高いのは当たり前。
住友ですよ？
嫌なら他にしろって考えです（笑）
当たり前のように第2期、第3期は値上げしすます、それが嫌なら他をかえって事ですよ。、

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>>469
TPP実施始まったら、日本の不動産取引の不透明さ、特に住友不動産のやり方は是正勧告の対象になるんでは。
住友の何もかもがいけないわけではないが、もう少し公正で明快な価格で売れないのかと。

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すみふの販売方法はいやらしいけど、需要と供給に沿ったやり方ですね。
このやり方が嫌なら買わなければいいのです。
私は買いません。
でも 相場が下がれば 値段も下がります。
待てる人は待ちましょう。

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値段が下がることはないんじゃないですかね。
だから、値下げ期待しないで、欲しい部屋があったら買ったほうが良いという話は聞いたことがあります。
デベロッパーによって随分対応がちがうんだなぁと思いました。
販売期が変わると若干下げてくる可能性があるのかな？

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下げないですよ。

ところで1億8千万の90㎡売れたのかな？？

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HPに間取りのっているのでまだ残っているのでは？

今どのくらい売れたのかな？場所がいいから値下げはしないでしょうね

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未だあると思います。
プラス恐らく3期に出す分を今は公式サイトに掲載しているのではないのかしらと。
じゃないと参考にならないですから。

値下げは住友不動産はしないデベであるという話はよく耳にします。
値上げは状況によってはするようですが。
値下げを待つのは得策ではないかと。

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3期の事前案内会が始まりました。
月末に正式販売するようです。

入居は来年の4月ですよね。
それまでに何割くらい売れるでしょうか。

こちらの場合はどれ位売れたのかっていうのは
客側から客観的に見ることが出来ないので（詳しく教えてもらえない？）
状況を見ながら判断するのは難しいように思います。

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シティハウスって判を押したように設備・仕様が同じですよね。
他デベもそうなのでしょうか？（他からの購入経験がないので分かりません）

今は数年前に竣工した都内の某シティハウスに住んでますが、
近隣に遅れて売りだされた別のシティハウスの公式サイトでは
モデルルームの写真を流用してました。中身はほぼ同じだからでしょう。

ここも設備・仕様や間取りの感じが今住んでいる所とほぼ同じです。
諸々の規格を統一することで効率化が得られるのは分かりますが、
仮に住み替えたとしても少なくとも部屋の中の印象は今とほぼ変わらないでしょうし、
高額なローンを払っていくモチベーションが維持できなそうです。
もうちょっと変化をつけてほしいなぁ

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最近のスミフはミミッチィーですよ。
どこも、似たり寄ったりの狭小田の字のオンパレードで…
ここも平均100平米超えの富裕層向けにするべきだった。

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入居者説明会と内覧会案内きましたね。
そのような方がいらっしゃるのかドキドキしています。

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>>482
480です。立地、建物共に総じて良い物件とは思いますよ！
外廊下というのがちょっとイマイチとも思いますが
間取りは柱のアウトフレーム化もよく出来ているし
概ねソツ無く抑えるところは抑えてる感じがします。
契約できるだけの経済力があって羨ましいです。
広めの3L以上を探していたので、うちは総額的に無理でした。

>北参道の公式サイトでは小石川のインペリアルガーデンの内装を転載
ただ住友はこういうのがちょっとねぇ…。
ほぼ同一の仕様にするでこういう方法がコスト的にも
効率が良いのは分かりますが、2Lの間取り図なんかを
見ると今住んでる某シティハウスと完全にデジャヴなんですよ。
なんというか実利・効率重視で心躍るものが感じられないんですよね。
でも効率を求めたコスト削減が必ずしも価格に反映されてなさそうという…笑

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デザインに関しては４８５さんが書かれているとおりだと思います。
長くその場所に暮らそうと思っている場合、
年月によって印象が変わってしまうような個性的なデザインだと難しいのかなぁと。
２０年前に最先端だったものが今では逆に古びて見えてしまうように、
この先のことを考えてみると無難なデザインであるというのは分譲のマンションの場合大切になってくるのではと思いました。

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>468
この管理費では、少なくとも高級物件にはならないな…

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>>487
管理費が高ければ、高級物件なのですか？
高級物件の基準は？

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どれくらい売れたのでしょうか・・・

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説明会に行きましたが、出席者はそれほど多くなかったですね。契約者全員が出席してたとも思いません。正直、説明会の内容もそれほど重要ではなく、住友の担当者に伺えば把握できる事ばかりでした。むしろ新聞やプロバイダの勧誘はやめて欲しかったですね。説明会後の個別ブースでも、誰も業者に質問なんかしてませんでしたし、浄水器フィルタ定期交換の案内も、下請けが群がってくる感じで不快でした。

住友は竣工前に完売させませんし、私個人は売れ行きは全く気にしません。それよりも、最近はマンションに関する事件が多くて不安です。

小石川のルサンク、もめてますね…。代官山のコノエも少しトラブルがあみたいですね。そういう不安を避けたくて住友不動産を選択しているので、設計・法律も含め、無事に引き渡し当日を迎えたい気持ちで一杯です。現時点で契約・スケジュールに基づき全て計画通りに進んでいますので、残り2ヶ月、住友不動産を信じるありません。内覧会当日も、どうかトラブルがないよう、祈るばかりです。

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ですよね。
相場よりだいぶ高い金額で手に入れたんですから、その辺しっかりしてもらわないと困りますよね。

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色々探したのですが見つからないのですが、坪@490は何処のHPにでていますか？　　現在契約検討中です。　

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物件概要の一番下です。
いまから購入羨ましい

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物件概要の一番下は先着順の情報なので新たに売り出された部屋ではなくて売れ残りです。
なぜ売れ残ってるのかは、つまりそういうことです。

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1期3次は1部屋だけ先着順販売してますよ。売れ残りではなく、スミフ側の諸事情でしょうね。三菱のグラン南青山みたいに、公式サイトができる前に完売しちゃうこともありますし。
次期販売でも同じくらいの坪単価なら値下げでしょうが、恐らく違うと予想します。

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住友不動産って値下げしないんじゃ無かったんですか？

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三菱なんて売ることしか考えてないですよ。
パークハウス新宿御苑なんて、中国語の公式
サイトが2つもあります。

積極的に中国人に売るなら、日本人の顧客に
説明すべきでしょうに。

住友には頑張ってもらいたいですね。

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498さん値下げしないという話を聞きますよね。
だから、安くなったら買おうというのは出来ないんじゃないかと思います。
長い販売時期になっていても、焦らずに売り続けているということですもの。

今出ている分は売れ残りとかじゃないのですか。
先着順がある事自体珍しいかなぁ。

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内覧会～

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アメリカの大統領選では、同性婚が大きなテーマの一つになっています。
日本は遅れてますよね。

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ここ、良いマンションだと思いますけどね。

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>>501>>503
>>170の続きですか？

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そういうのも手だと思いますし、地元の不動産屋さんに行ってみて、
どこか月極でマンション近くでないかを探すのも良いかもしれないです。
この辺りの月極どれくらいなんだろう。
敷地内の料金と比べてみて判断していく形になるのではないでしょうか。
…でもぱっとみ、この辺りって月極は多くはないのかなぁ。
気がつかないだけかもしれませんので、やはり不動産屋で聞いてみるのが一番かも。

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月4万円くらいです。

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それほど売れてなかったら駐車場なども希望通り取れるのではないかと。

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南側、西側は隣のビルが迫っていて、囲まれ感が強いですね。しかも隣のビルの方が背が高く、日照は期待できません。静かなのは良いと思います。

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実にそうかも。
環境を買う、という感じになるのだと思います。
駅に近い割には穏やかで静かな地域なので、そこがメリット。
日照や眺望などはあまり優先順位に置いていない方向けなのかもしれません。

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それは東側ですね。眺望と言っても住宅ばかりが見えます。この界隈のマンションの宣伝文句によくあるパークビューではありません。

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現在住んでいる家の日照条件が大変良く、日焼け、紫外線に悩まされていたので逆に好都合でした。

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隣のビルが迫っていると、人の目が気になって、バルコニーでのんびりとか、窓を開けてくつろぐとか、開放的な生活はしにくいでしょうね。

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開放的に住みたいなら、郊外か地方に住むしかないのでは・・・？
何を優先して何を見限るか、人によって違う以上、デメリットや欠点のないマンションは存在しません。

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都心で低層で開放的なマンションは、周りも低層で、建物と建物との間隔が広いか、目の前が公園ということなので、限られてきます。

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この辺りだと難しい条件になってくるでしょうね＞低層で開放的
郊外でも相当限られてくるような気がします。

バルコニーでのんびりくつろげたら本当に素敵なんですが、
でも地域的には難しいし、仕方がないでしょう。

その代わり、家の中が圧迫感もなく、
広々と過ごせるほうが重要になってくるんじゃないかしらと感じました。

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周囲のマンションの多くは建築制限が厳しくない時代のものです。南側のバーム千駄ヶ谷も北側のメゾンドール北参道も、同規模では建て直せません。

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今思うとパームス新宿御苑やリビオは安かったな。低層だし、北側とはいえ御苑隣接
ほかだとシャリエも前面が国立競技場という稀有な立地だった。

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建築の基準が変わったからといって建物の規模を小さくすると今の住民が困るので、敢えて建て替えないのです。

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マンション前は何が建つのでしょう？公園にならないかな（笑）

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現行の基準を満たす新築マンションそのものが、この辺りでは貴重ということは分かった。

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7980万円の部屋ってどこでしょう？

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55平米？

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ここ、雰囲気いいねぇ

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526さん、そうかもしれないですね…

価格スレに掲載されている料金のことから考えても
そうなんじゃないかなーという推測が立つんじゃないかなと。

立地的には恵まれていると思います。
だから値段もこういう感じになってきてるんでしょうね

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>>527
外廊下は外階段と接合することで床面積から除けるので、敢えて内廊下にしてないのでしょう。
外廊下でも安っぽく見せないようスリット状の資材を使ったり、外装を御影石で覆うなど頑張ってるなと思いました。

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意味がよくわかりませんが、高値で長期間販売する住友不動産物件は管理費コストの削減目的で外廊下を内廊下風に作る工夫をしているのです。

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4期販売になるという事は既に半分以上売れてしまっているという意味ですか？

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内廊下だと行灯部屋が増えるから。廊下に面していても窓がある方が良い、という客も多い。

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マンションの前は昔アパートだったけど、同条件で
再建築できないから売りに出たんだと思う。でも、
建蔽率60%容積率196%の40坪だと集合住宅は厳しいし、
二世帯の戸建用地としては高額だから札が入りにくい。
ここら辺に多いけど、駐車場になっちゃうパターン？

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https://www.homes.co.jp/tochi/b-1244810001099/

分割で売っているこれですか
一戸建てが目の前にできそう

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>>532
最近の高級物件では吹抜けを作って行灯を回避するのが標準ですね。

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外廊下なら、ヨーロッパの古い建築のようにコの字、ロの字型の配棟にして、真ん中を庭園にするのも高級マンションの定番です。

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低層や中層のマンションだと外廊下の方が多い印象。なんでだろう？

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内廊下なら高級かというと、そうでもない。安普請の内廊下物件も多い。

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共用通路はかなり凝った作りをしていますよね。
スリットというか木製ルーバーで、ということで…
外廊下だと床面積から外せるっていうのは知りませんでした

内廊下もすごく良いとは思いますが
長い目で維持していくことを考えるとコスト面では外廊下のほうがいいのかな

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今更だけど、一気に販売するデベロッパー物件にすればよかった。
これからマンション内１室にモデルルームを作って、不特定多数の人が入ってこられるのは嫌だな。
それほど大きなマンションでもないからすごく気になる。
自分の隣の部屋とかだったら騒がしいかな。

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この賃貸物件、隣家との距離が近すぎて落ち着きませんね。窓を開けての生活は厳しそう。

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上の写真を見ると、外廊下側からの採光は弱いようですね。東側の棟と西側の棟との距離が近いと、その間の空間にあまり光が入らなくなるため、外廊下が暗くなってしまう。

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もう一部屋でていましたね。
こちらは3階だからまだマシなのでしょうか。
このマンションで眺望が開ける部屋があれば最高ですね。
http://www.stepon.co.jp/chintai/detail/1513A691/

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このふたつで３万円の差なら３LDK東向きの方ががいいな。

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外廊下側はあまり採光は求めないような感じがします、マンションって。
風が通れば…という感じの所が多くありませんか？
家全体に風を回すことができるのならばBEST。
共用通路に面しているので、
長時間開けておくのははばかられてしまいますが…。

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外廊下側からもそれなりに光が入るのが良いマンションの条件です。そうでなければわざわざ外廊下にする意味がありません。

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わざわざ外廊下にするわけではなく、コストがかかるから仕方なく外廊下にしてるだけ。

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