プラウドタワー東雲キャナルコート【契約者専用】 Part７

>>4470 住民の人に質問したいさん

私は場所もよくしらず適当に買ったタイプなので興味があるのですが、DDは何項目くらいにわたるのでしょうか

ここもそうだけど、東雲のプラウドタワーとパークタワー東雲の中古価格、更に上昇してきてるね。

売り物件も少ないし、まだ上昇余地ありだな。

>>4471 住民板ユーザーさん8さん
数よりもCriticalなマターがあるかどうか　見た方がDealになるので　Netとリアルで今DDしてますよ

>>4473 住民の人に質問したいさん

なるほどRisk Assessment が中心という事ですね。
ここはDepreciationも大きく取れるのでCF上は実際のリターンよりも悪くないかもですね。

>>4473 住民の人に質問したいさん

Findingsがあれば共有お願いします！

>>4474 住民板ユーザーさん8さん
私は個人なので、減価償却費用は計上しません。
なぜ、減価償却費用が沢山とれるかレクチャーして下さい。助かります。
税金は払ってでもキャッシュフローは重視します。

あなたも購入検討してるのですか？

>>4475 住民板ユーザーさん8さん
私が得た情報は口外出来ません。どこのSNSのアカウントでも良いですが教えて頂ければ、DMしますよ。

>>4471 住民板ユーザーさん8さん
そうですね。私自身で決めた項目は10項目くらいですね。後は不動産業者からは観点が違いますがチェックリストを貰ったのが20項目くらいでしょうか

>>4473 住民の人に質問したいさん
あなたも購入予定者さんですか？

>>4474 住民板ユーザーさん8さん
＞なるほどRisk Assessment が中心という事ですね。
私の場合、回避が目的ではないのでアセスではないです。
あくまでデューディリです。評価に似てるかも知れませんが違いますね、
ここで方法論を語るつもりはありませんので・・・もし、知りたければコンサルを紹介します。

>>4475 住民板ユーザーさん8さん
そんな事、ここで簡単に共有出来ませんよ。
Egosearchはあなたもやり方分かるでしょ。

>>4482 住民の人に質問したいさん

ネットで叩くくらいしか知りません…
すみません

>>4476 住民の人に質問したいさん

居住用で購入して賃貸には出さないのでしょうか？

減価償却が沢山取れるのは、この物件は建物の割合が大きいのでその分大きく取れます。
不動産所得で持たれるのなら節税の観点だと、年末付近に購入すれば、諸経費を全部費用処理して本業の所得とぶつけて税金をそこそこ取り返せますよ。

私も2個目は投資で購入検討してたのですが、買いたかった物件の足が早く三月くらいに売れてしまってました。

>>4484 住民板ユーザーさん8さん
ありがとうございます！
確かにハードウェアは定率法なので賃貸で回した初年度が大きく取れますね。
確かにそうです。しかし、賃貸でまわす事も考えていますが金銭とは関係ない理由で迷ってます。場所は今よりはざわついてないので落ち着いてますが、車が置けない。ので賃貸で回そうと思っていましたが・・・今のマンションを賃貸して、観点を変えて他も含めてしっかり探した方が良いのかなと少し考えが変わってきました。

>>4485 住民の人に質問したいさん

今住まわれてる場所の方が賃料額は大きく取れそうですしね。残債が残っていないのであれば、銀行も何も言わないでしょうし。

選択肢が多そうで羨ましいです

プラウド賃貸に出してます。
もともと定借で貸してて、最近入居者入れ替わったんだけど、今回はすっごい賃料単価上がりました。法人名義で借りたいという需要結構多いみたいですね。

あと、三井不動産リアルティの湾岸マーケットレポート家に送られてきて見たけど、湾岸全体で上がってるけど、一番上がってるの東雲なんだね！（それでも湾岸エリアの中では安いエリアなんだけど)

来年オリンピックやるだろうし、もっと上がってくれ?！

>>4487 住民板ユーザーさん4さん

定借から普通借家だからじゃないんですか？
賃貸に出してそんなすぐ決まるもんなんですね。
金持ちが多い事

賃貸需要は旺盛らしいです。一時期、リモートワークだからどこで仕事やっても良いとの風潮はありましたが、それも落ち着いて元のトレンドに戻りつつあるみたいです。私もまだ決めてもないのに企業から預かってるリストをチラ見させて貰いました。まあ、今の商談を加速させたいんでしょうけどね。古い建物（マンション）は当然ですが設備が古いのでリモートワークには向かないとオフィス系不動産屋が宣伝文句に使ってるので・・・湾岸の新しいマンションより港区、品川区辺りの設備が整ったビルをサテライトオフィスに使った方が良いですよって言ってるみたいです。

＞4488

私は転勤族でいつプラウドに帰ってくるか不明なので勤務先が提携不動産会社に依頼して毎回定借で貸してます。
今回賃料が上がったのも定借でしたよ^_^

>>4485 住民の人に質問したいさん
海外にお住まいなんですか？日本では税法上定額法しか出来ませんよ。

>>4490 住民板ユーザーさん2さん

おめでとうございます！
ローン金利で貸せるのは無敵ですね~
勝ち組が多いなぁ

最近大手仲介さんに自分の部屋の売り出しについて相談しました。その時に聞いた話として、キャナルコート内では、パークタワー東雲とプラウドタワーが常に1、2位を競っている。これはやはり大手ブランドであるという信頼感、商品力、資産価値の維持力が高いから見たいです。

意外だったのが、お隣のビー○○は、結構人気ないということ。なんでも間取りが使いづらい上、物件の商品力もやはりパークやプラウドと比べるとだいぶ落ちてしまうらしいです。

個人的には、このマンションはまだ相対評価として安いので、まだ時間と共に上昇している間は、住み続けようと思います。

>>4493 住民板ユーザーさん6さん

Negativeなことは言われませんでしたか？

何もネガを言わなかったので（そりゃ立場的に言わないと思うけど）、自分からご存知ですか？と聞いたら、掲示板が一時荒れたみたいですね　笑　と言ってそれ以上は何も言ってませんでしたね。

>>4495 住民板ユーザーさん6さん

ありがとうございます！
早く根本原因をさっさと治して欲しいものですね笑

あれ、昨日東雲のタワマンほとんど停電したらしいぞ。

停電なんて当マンションには関係ありません笑

https://toyosu.tokyo/news/sinonome-teiden-20201122/

悪い事したら謝ればいいだけなのに。
大人として恥ずかしいですよね。

他のマンションには自家発電がないのかしら

>>4491 住民の人に質問したいさん
いえ関係ないですが、ソフトウェアの減価償却は定率なので・・・

>>4500 住民板ユーザーさん1さん
通常、自家発電は緊急用なので一般の部屋には供給されません。
まあ、非常用コンセント・非常照明・昇降機・消防機器と共有設備ポンプとか放送とかぐらいですね。一般家庭内（専用部）は基本自前ですよ。

以下の対応は必要
ー　利益相反規定を設ける。
ー　タワーマンション協会がプラウド住民に説明及び謝罪、反省文を提出する。
ー　ビットキー社とタワーマンション協会の共同開発について、ファクトチェック遠する。
ー　万が一利益相反取引があった場合は、プラウド住民で対応を検討する。

>>4503 住民板ユーザーさん7さん
時々、こちらのメッセージを拝見しますが。
住人の方でしょうか？
どういう意味があるんでしょうか？誤字までずっと同じなので・・・どうして？

>>4502 住民の人に質問したいさん

まじですか。何か対策してますか。

>>4501 住民の人に質問したいさん

ソフトウェアを定率で償却するとか釣りですか？
そもそも土地と建物を購入するのになぜソフトウェアが出てくるのでしょうか。

ここで匿名良い事に騒ぎ続けてる厚顔無恥方々に早く出て行って欲しいですよね。
延々と何十ピクセルとか騒いでるリテラシー引く人とか、裁判だーとか言ってるバカとか。

>>4507 住民板ユーザーさん3さん

表現する事は自由です。
嫌なら見なければいい。
私じゃありませんが、リテラシー低いとか決めつけてるあなたの方が問題があると私は思います。
そして裁判だーなんてどこに書いてあるの？
心当たりでもあるお方かな？

絆に載っていましたが、エコキュートとディスポーザーと浴室乾燥機の一斉交換っていくらぐらいかかるんでしょうかね。
築8年で交換ってどこもこんなもんなんでしょうか。

>>4506 住民板ユーザーさん4さん
すいません。変なこと書いて。
私は税務には詳しくないので、まったく関係ないです。頭に出て来ただけです。
仕事上、そんな切り分けしてるので・・・HW資産なのか。SW資産なのか。

>>4510 住民の人に質問したいさん

誰でも専門分野はありますからね?
私はITは全然ダメです笑

>>4509 入居済みさん

型番聞と値段が知りたいですよね?。
自分で探した方が安いなら自分で手配したいですが。。
時期も少し早いですよね?

>>4512 住民板ユーザーさん4さん
準備しといてくださいって言われても、アナウンスするなら概算でも教えて欲しいですよね。
ネットで調べると、全部交換すると5?60万前後かかりそうなので、それは結構重いなと笑
嫌ならスルーすればいいですけど、一斉のほうが安いんでしょうね。
こういうネゴには強い管理組合なのでそこに期待してます。

>>4511 住民板ユーザーさん4さん

会計や税務の専門家の方ですか？

>>4514 住民の人に質問したいさん

専門家ほどではないですが、経理なので一般知識程度は嗜んでいます

>>4505 住民板ユーザーさん1さん
電気と言う面だと、個人的に小型発電機を購入しガソリンを個人で保管出来る程度購入している程度です。今、住んでるマンションは20年程度経過してますので、緊急用発電機と言う面では先日書いた内容と同じ仕様なので、どうする？って議論を時々やっているものの具体策は決まらないので、自身でキャンプ用品を買い込んだりしている人が多いです。

>>4516 住民の人に質問したいさん

小型発電機とガソリン、まじですか。そこまで準備するのは正直迷う。色々調べてみます、アドバイスありがとうございます。

理事会の皆さんありがとう！
今後もずっと利用させてください！

まぁ書き込みには気をつけないといけないからな

>>4522 住民板ユーザーさん3さん

何でですか？

>>4522 住民板ユーザーさん3さん

何かHappenしたのですか？

>>4524 住民でない人さん
裁判の話ですかね？

>>4525 住民板ユーザーさん8さん

何かあったのでしょうか？

レストラン新しくなるんですね！

>>4528 住民板ユーザーさん1さん
入会金、年会費を考えると
かなりの高級レストランです
ありがたく使いましょう

柵に触れたら警察ってヤバいですよね。

＞4531
それ何のことですか？？

そういえば管理組合は利益相反規定設けたのかな？
これだけ問題になったタワーマンション協会の経緯を踏まえて設けない理由がないけど、設けてないとすると、利益相反していた、意外の理由はないだろうな。

ーーーーーーー
以下の対応は必要
ー　利益相反規定を設ける。
ー　タワーマンション協会がプラウド住民に説明及び謝罪、反省文を提出する。
ー　ビットキー社とタワーマンション協会の共同開発について、ファクトチェック遠する。
ー　万が一利益相反取引があった場合は、プラウド住民で対応を検討する。

>>4533 住民板ユーザーさん4さん

総会が必要なので次回では？
怪○書をみたところ多分利益相反取引について理解されてない気がしたので、やらない気がします。
マンションにメリットあったら堂々と承認してもらえば実施しても問題ないことなのに。

規約を変えなくても、
民法108条2項の改訂で、
利益相反した取引については、
無権代理の扱いになるということで、
規約に例え書かなくても同じことでは？

>>4535 住民板ユーザーさん1さん

おっしゃるとおりですが。
規定することで抑止力が生まれること、利害関係人は決議に加わらない事等透明性が確保されます。
また、理事の方々に明確に認識させることもできる効果があり、規約準拠の得点も高いみたいなので規程する事でマイナスになることは何一つマンションにとってありません。

タワーマンション協会のHP、全部キャプチャ残してる。
利益相反規定設けないと絶対に怪しい。

>>4536 裁判を経験した漢さん

例え規約には書いてなくても、利益相反行為については
やらかしていたら民法改正で同じ効果になってますよ
という点を指摘しただけで、
おっしゃる通り明確化した方が良いという点には
私も異論はありません。

>>4538 住民板ユーザーさん1さん

私も同感です。
質問表にもあるので流石に理事会で検討してると信じたいです。

いや、普通の理事は利益相反なんかしないからそんな規定わざわざ必要ないだろう？自分の気持ちになったら嫌だろう、アレもこれもダメってやりもしないことを疑われて先回りして言われたら。

＞4540

いやいや、普通/普通じゃない、に限らず利益相反規定は設けないとダメに決まってるでしょ。

利益相反について住民からの声が理事会で上がってるのに、着手してないとすると相当怪しい。

厳しく設けてたって、網の目を潜って不正するひとたちは沢山いるんだからさ。有名な人で日産CEOとか、他にも沢山いるよね。

ディスポーザーと給湯器の変更費用いくらかかるのか早く教えてよ。
工面しなきゃいけない人の気持ちもわかってくれ

>>4541 住民板ユーザーさん2さん

だからその発想が日本的ではないと言ってるんですよ。性悪説じゃないですか。たとえばレンタカー借りるときに、なかで漏らさないでください、漏らしたら罰金ですよ？とか言われたら嫌な気分になりませんか？紳士は不正なんかしないんですよ。だからそれを前提にした話をされたら悲しくなると思いますよ。誰が好き好んで何期も理事なんかやります？していただいてることにたいして感謝する、人として人を信じる。これが人の道ではないですか。

＞4543

あなた海外旅行したことありますか？
私はアメリカに長年住んでたけど、それこそアメリカは利益相反規定とても厳しいし、違反したら刑務所入りだけど、それでも違反する人多いよ。


それと話題の人物は紳士ではないと思うけど。それどころか、やっていることがおかしい。
無許可で住民写真をこのマンションとは関係ないHPに営業材料として掲載していたり。

>>4544 検討板ユーザーさん

だから日本的であるべきと言っていることがお分かりいただけませんか？規定があっても違反する人が多いなら、規定なんてあってもなくても同じじゃないですか。誰が話題なのかは分かりませんが、たとえば多少自分の写真が使われたからと言って、すぐに誰かが儲けているからけしからんとか考えること自体がさもしいですよ。結局ご自身が人の写真を使うときに良からぬ目的があったりするから過剰反応をされるんじゃないですか。人のことを言っているようで自分のことを言っているのです。鏡を見て、胸に手を当ててよく考えることです。人を呪わば穴二つ。

＞4545

一連の経緯について理解してないみたいですね。

>>4544 検討板ユーザーさん

利益相反ってよくわからないんだけど何？
ググったけどよくわかりません。

利益相反（りえきそうはん）とは、信任を得て職務を行う地位にある人物（政治家、企業経営者、弁護士、医療関係者、研究者など）が立場上追求すべき利益・目的（利害関心）と、その人物が他にも有している立場や個人としての利益（利害関心）とが、競合ないしは相反している状態をいう。

Wikiの引用そのまんまだから、検索してでてきたその記事はさすがに全文読んでいるんですよね。そこに今回の民法の改正の経緯などもそこそこきちんとまとめられていると思うんですが、それを読んでわかりませんでしょうか。
無論アメリカだかどこか外国の話ではなくてここ日本の話です。

>4536 さんも書かれている通り、総会議案として承認を得ることで理事会役員と区分所有者の全員に対して告知されている効果が期待できます。

自分の会社等（タワマン協会の代表理事でもありますね）の関わっている製品・サービスなどを管理組合の理事会で薦めるなら、その事実を告げた上で、自分は理事会における採決から外れるとすれば、協会の代表理事と、理事会の理事長の双方を同一人物がすることも不可能ではないわけです。協会のトップなわけですから、その扱い商品を議長も務める理事長としては、導入推奨はやらないほうがいいとは思いますが。

もう１年ちょっとに迫っている改正マンション管理適正化法の施行では、”適性評価制度”が始まるで、その仮評価シートが公開されていますが、プラウドタワー東雲の現行の規約はいくつかの点で、最新の標準管理規約に準拠していません。　
　http://www.kanrikyo.or.jp/lp/evaluation/index.html

なかでも利益相関の禁止（標準第３７条ー２）を取り入れていないと、それだけで明確な規約減点の対象になりますから、制定しないことで、共用部の総合保険などの保険料割引などのインセンティブが受けられなくなるなどの不利益を生じうるような制度が実際に検討の最終段階にあるわけです。

このように利益相反の排除は、標準管理規約の改定における重要な変更点の１つなわけですから、”やらない理由”がなにもないし、理事会から提案された場合に反対がでるわけもないわけです。　疑われるのではやる気がでない？とでもおっしゃるのでしょうか。
むしろ潔白なのであれば、ちゃんとしてくれと大歓迎するのが普通だと思います。

火のないところに煙を立てて楽しいですか？そんなに長文を書かないと説明できないようなことって重要なんですか。利益供与をしてくださってるならそれでいいじゃないですか。保険料があがるなら、それによって失う利益と、利益供与の効果とを比較考量してくださいよ。一方だけの話を書き連ねるのはアンフェアですよ。

>>4548 マンション住民さん

取り扱っている商品を導入することの何がいけないんでしょうか。
対価をお支払いすればいいんじゃないんですか？

偏差値低いから長文が出るとすぐ止まっちゃうのな

>4549
>4550

もしも”火がない”のであれば、今後も燃えないように、防火できるための確実な判断根拠を作るべきものであって、当たり前に普通のマンション並みになる規定を入れてくれというのに反対というのは変なのではないかと。

当マンションの理事長は、理事長としては、各種サービスをできるだけ安く導入する検討を行う義務があるはずです。その一方で、複数人が理事を勤めるタワーマンション協会では、逆に代表理事として同じサービスの紹介によって、１口30万円の協賛会費を紹介する企業から集める立場にありました。なにか明確なメリットがなければこの金額を企業が払うことはない。

ホームページそのものは今は消えていて、その前からこれはまずいと思ったのか削除されていましたが、過去に掲載されていた証拠はとってあります。同協会についてのマンコミの掲示板でも繰り返し現れるもので、スレッド内に”30万円”で検索をかければこう。
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/621688/?q=30%E4%B8%87%E5%86%86

タワマン協会は、ホームページが消える直前まで、某Sという特定の会社をかなり強く推していました。このマンションでも導入されていて、予算組み替えで総会が必須という条件を無視して（管理士資格をもっていればありえないアドバイス上のミスです）、保険の契約は昨年こちらを代理店にして、保険は同一内容で保険料がはるかに（～1000万円)高くなる形で契約し直しています。5年契約の保険料は5000万円に及びます｡

また同社には月に税込み27.5万円の顧問料が支払われています。マンション規模を考えても別格に相場よりは高い顧問報酬です。

”サービスにお金を払う立場”の団体の代表者と、
”サービスを提供する立場”（紹介もそうです）の団体の代表者が
同一人物であるというのは、少なくとも、利益相反の申告をして、理事会採決からは外れるなどの対応をとらなければ、ガバナンス上の問題だと考えるのは当然です。

>4549 の”比較考量”は言葉の使い方が誤りかと思います。
主張されていることは、ゴーン氏が日産を立て直したから、それよりも少額のズルをしていても”比較して”すべて見逃すべきと言っているのと変わりません。

>4550 については、導入することが一律だめとは、標準管理規約での書き換えではなりません。理事長は、自分自身が代表を務める協会がタワーマンション一般に薦めているサービスの導入案件であることを、理事会できちんと発言した上で、議決に不参加であれば、標準管理規約の通りにマンション規約を改定していても、規約違反とはなりません。
　通常より”利益相反”に当たるリスクが桁違いに高い立場にあるわけですから、ちゃんと規約で定めて議事録に残せば問題ないだろうと思うわけです。

なお、利益供与ってのは会社法120条にでてくるように、普通は”違法行為”を差すものにしか使わないと思います。典型的なのが”総会屋に利益供与”ですね。

おそらくは単に理事長（兼タワマン協会代表理事）の無知からくるもので、この言葉を発していること自身には罪はないのだと思いますが、区分法や管理規約を熟知していないとできない、他のマンションへの先生役をできる実力は認定しがたいですから、おとなしく協会のほうはこのまま店じまいされたらよいかなと思います。
このレベルで他のマンションに迷惑をかけられても困りますので。
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/621688/res/519/

>>4551 住民板ユーザーさん1さん

この程度で長文と言われてもなぁとは。

>>4553 住民板ユーザーさん1さん

あんまり長文が来ると、早口で喋ってる小太りのアニオタの絵が頭に浮かんできちゃって、なんかスッと入ってこないんすよ、そんだけっす。そんな生活してる自分が悪いんかな?ww

あと無知は喋んな偉そうにすんなみたいな雰囲気で法律論とか言葉の定義を振りかざされてますけど、それ言ったら世の中のこと決める人はみんな弁護士じゃないとダメなんじゃないですか？学校の先生もお医者さんも政治家もみんなセンセイでしょ。法律のことがわからなくてもみんなに良いことを出来る人はたくさんいると思いますよ。たくさん長い文章を書けるくらい頭が良くて法律に詳しくて海外居住経験まであっても、みんなの心に響かないならそれって虚しくないですか。

>>4555 住民板ユーザーさん3さん

まぁ程度問題だから。あんまり理解度が低いのは、指摘してあげるのも親切のうちで
ありかなとは。　
4549/4550あたりはあんまりだなと思っていたがやっぱり間違いは誰かが一発で
指摘して直したほうがいいかな。　
別に別に法律に詳しくなくて無知でも生きてはいけると思うけどね。

>>4552 住民板ユーザーさん1さん

実際に協会商品を取り扱ったりしてるんですか？

Sさん最近みなくて寂しい

以下の対応は必要
ー　利益相反規定を設ける。
ー　タワーマンション協会がプラウド住民に説明及び謝罪、反省文を提出する。
ー　ビットキー社とタワーマンション協会の共同開発について、ファクトチェック遠する。
ー　万が一利益相反取引があった場合は、プラウド住民で対応を検討する。

今なんかあった？

パトカー10台ぐらい来てましたよね

まさか逮捕者が…

>>4562 住民板ユーザーさん1さん

何に関する逮捕案件でしょうか

テラスハウスでしつこく書いてた人も書類送検されたしね
飽きて見なくなった頃に電話来たりしてね

よい年末を

>>4564 住民板ユーザーさん1さん

何の電話ですか？

テラスハウスは、嫌がらせでしょ。

ここの問題は、無許可でタワーマンション協会がこのマンションの住民の生活写真やマンション財務情報を一般公開したり、営業材料にされたこと。

インターネットに上げられた写真は全てキャプチャで残してます。

>>4567 住民板ユーザーさん

誰か脅したんですか？

>>4567 住民板ユーザーさん
久々に拝見しましたがその通りです。真っ当な意見で皆が住んでるマンションを良くしたいという熱い気持ちからです。
誹謗中傷なんてありませんしテラスハウスを持ち出してまた混乱させようとしてるのかな？
このループやめた方がよいですよ。共通の資産であるマンションの自治を少しでも良くしていきたいという気持ちは誰もが持っているものです。多様な意見があってしかりですよ。

利益相反規定どうなってるのか？