新大塚駅徒歩4分。4路線4駅アクセスで池袋へ3分、大手町へ12分。
よろしくどうぞ。
物件データ：
所在地：東京都文京区大塚6丁目114番76他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩4分
山手線 「大塚」駅 徒歩9分
東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩11分
間取：1Room～3LDK
面積：31.17平米～73.75平米
売主：オリックス不動産
販売代理：住友不動産販売
施工会社：青木あすなろ建設
管理会社：オリックス・ファシリティーズ
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https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/370566/
[スレ作成日時]2009-10-18 22:59:43
>>200
地下室マンションの定義ですが、問題は、容積率に算入されていない居住スペースがあることと考えています。
見た目が地下になっているかどうかは関係ないです。
現在の法規制で、地下であるから容積率に算入しなくてよいというルールを活用し、居住スペース（分譲できる物件面積）を増やしているので、立て替え時に法規制が変わると既存不適格（平たく言うとそれまで住んでいた住居スペースと同じ住居スペースを立て替え後に確保できないこと）となるリスクがある物件です。たしか文京区の場合、土地ごとに、ゼロ起点の高さを決めてそこより下は地下として算入しないという方式だったかと思います。
どこが地下にあたるかは問題ではありません。規制変更があった場合に、損をかぶるのは全住民になります。
容積率に算入されていなかった地下部分の住居の住人だけがあぶれるというわけではありません。地下部分の住人も、分譲スペースに応じた敷地区分所有権を持っているからです。逆に言うと地下でない部分を購入する場合も同様にリスクがあります。どの部屋が地下であるかよりは、居住スペース中に占める地下部分（容積率未算入部分）の比率のほうが重要です。崖っぷち地下マンションに比べれば、ここは比率は低いほうですよ。将来法規制が変わらなければ、実際の問題はありませんが、規制が変わる可能性を懸念する人は地下室マンションを購入検討対象からはずしますので、転売時のネガティブ要因です。賃貸する場合には別にマイナス要因になりません。
なお、法規制が将来も現状どおりなら、地下室マンションでない物件は、建て替え時に地下室マンションに建て替えて居住スペースを増やせるので有利になります。ですので、たとえば他の全ての条件が同じで、地下室マンションとそうでないマンションがあったとしたら、地下室マンションでないマンションの方が購入者にとって有利なことは確かです。
斜めの土地にたっていることによる耐震性の不安や、見た目が地下で暗いことや、湿気があるのでは？などの問題はまた別の問題です。
個人的には、この物件に関しては、地下室マンションよりも、土壌汚染の件、埋設物の件、汚染土地の旧所有者が等価交換で住むことにまつわり、住民間の雰囲気が悪くなる可能性の方がずっと気になります。
ちなみに、私はどこの販売員でもありません。ここのＭＲにせよ近隣？にせよ、不動産販売員は土壌汚染についての認識が浅いですね。
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
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4670万円～8390万円 |
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1LDK～2LDK+S（納戸） |
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35.34m2～65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
埼玉県さいたま市南区根岸５-1428-1 |
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4900万円台～6500万円台（予定） |
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3LDK |
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61.8m2～70.2m2 |
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総戸数 177戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
