サンクタス文京大塚

>142
139です。かなり高いは言い過ぎました。
23区中15番目です。ちなみにワーストワンは断トツで豊島区。
文京区の前後を見ると14番目に悪いのが目黒区。16番目が足立区。
ヤフー知恵袋に詳細なデータが乗ってましたよ。
詳しく知りたいなら知恵袋で犯罪発生率とかで検索すれば出るかと。

>142
大塚病院と東大病院は違うでしょ。
紹介、完全予約制だから並んでも無理。
急患外来なら大丈夫だけど。

そのうえこのサンクタス文京大塚は、敷地に汚染だけでなく元の工場の埋設物が埋まったままです。
本来埋設物は片づけて販売するもので、あとで埋設物が見つかると裁判沙汰になったりするのですが、この物件では堂々と埋めたままですと言って販売するのですから、神経を疑います。
しかもそれは汚染ハイリスクの印刷工場跡ではありませんか。
>>141　でいったように、汚染調査を本気でやるなら、土壌のいろんなところに隠れてしまう汚染物質を探さねばなりません。埋設物があればその下は確認できないのだから、まともな調査などできるわけがありません。
いずれ立て替え時に埋設物を撤去したときに、その埋設物自体汚染物質で汚れている可能性が高く、すると撤去費用も通常よりかさみますし、取り出した下に溜まりが見つかる可能性も高いですね。

>>145 結局、オリックス不動産は調査が完全ではないことは重々承知しているのではとも思います。
元印刷工場の基礎などの埋設物は、除去しだしたら汚染物質が次々見つかる可能性が高いので、怖くて除去できなかったのではないですか。
そもそもこのマンションの建て方からして、ちょっと不自然な気がするのですが、深読みしすぎでしょうか。
周辺への影響を考えて低層にしたように言っていましたが、敷地になるべく目一杯に建物を建てているので、容積率限界まで建てても階数は低くなっただけのように思います。もっと建物間のスペースをあけて、その分上に階数を高く立てれば、通風や日照がよい部屋がもっとたくさんとれたはずです。床面積は同じで条件がよくなるのだから、物件全体の総価格もあげられるはずです。なぜそうしなかったのでしょうか。たとえば一階（地下階）の専用庭を南側にとるなどしたら、地下階の人気や価格もあがり、２～３階も日照時間がアップし、南面の圧迫感も減るはずです。
土壌汚染が残っている可能性があると思っているから、いわば建物でくさいものにふたをしているのではないでしょうか。
建ててしまえば立て替えまで発見されることはない反面、庭などで露出土壌がおおければ、もし汚染が残っていれば、健康被害を起こして問題になる可能性があるでしょう。

もうそれくらいにしたら。

鶴見→文京区への成り上がりを目指していた購入者が可愛そう。

それなりに背伸びして買っているんだろうから。

143-146を
まとめると、

ここ周辺（半径１ｋｍくらい？）
は犯罪が多い。
詳しく知りたかったら自分で調べろ。

ここの最寄の大病院の
大塚病院は完全予約制
行く前に電話しろ。

土壌汚染の可能性が、
他の元印刷工場の建物よりも高い。


で、みなさん
ここをいくらなら買う？
例えば５０ｍｍ２ＬＤＫ
上のリスクありの場合と、
なしの場合でわけて書いてくれるとわかりやすい。

リスクなしの場合、近隣相場で計算すると3700万円台なら買い。
リスク有りなら2500万円。

でどうだ。

>>149
それならまじ買いだね。

リスクなしなら
坪３００で
４５００万までは回収できると考える
リスクありで
３６００万（２割引）まで考えるかな

４０００
３５００

リスクありだと1000万は安くないと嫌ですね。
転売で買い叩かれそう（転売できない？）可能性もあるかもしれないし？

>>147
購入者が可哀相といいますが、何より責任があるのは購入者より現在（分譲までは）の所有者であるオリックス不動産、もとの土地所有者（元印刷工場所有者）です。購入者に意地悪をするために言っているのではなく、こんなリスクを正しく理解させないままに、購入者にリスクを押しつけるデベの分譲手法が問題だと思います。

申し込み済みの人は、本契約前なら、申し込み金や手付け金を支払い済みであっても、（契約前に１０％手付け金を振り込んでいると思いますが）、契約に判さえ押さなければ、交渉の余地なく全額お金は返ってきます。（振り込み手数料は差し引かれるかも）。

契約済みの方で、もしも、このようなリスクがあると思ったら買わなかったと後悔されているならば、「自分は重要事項の説明そのほか営業員などの説明を聞いて、この敷地に今後一切土壌汚染はないものと誤認していた。説明不十分なのは売り主に責任がある」として、契約解除（もちろん手付け金は全額返還が条件）を交渉する余地は十分あるかと思います。これは、土壌対策基本法ではなく、商法の錯誤による契約無効です。宅建法でも何か根拠が探せるかもしれません。

今後、汚染が発見された場合は、商法の瑕疵担保責任、消費者保護法などが関わってくるかと思います。ただし、土対法だと、現所有者と汚染者の責任ばかりで、分譲後はデベは食い逃げですからね。
>>105 にあるように、住人の中の旧地権者の責任だから、住人同士で話し合って下さいと言ってデベは逃げてしまう可能性が高いです。

だから、分譲完了（残金支払い、物件引き渡し）までが勝負と思って下さい。
逆にいうと、そこまでなら、申し込み済み、契約済み含めて、挽回の余地はありますから、あきらめることはありません。

土対法施工前に発行された不動産協会のマンション事業における土壌汚染対策について」(ガイドライン)
http://www.fdk.or.jp/k_environment/index.html
http://www.fdk.or.jp/k_environment/pdf/guideline.pdf

ガイドライン（ＰＤＦ）の７ページ目に、マンション分譲者のとるべき措置が記載してあります。

「土壌汚染に関する説明は、詳細かつ遺漏のないように実施する必要があり、重要事項説明書に基づいた販売担当者からの説明に加えて、土壌汚染処理会社等からの専門的かつ詳細な説明がなされる機会を設けることが望ましい。」
とありますが、これは行われていませんね。

「また、浄化処理・汚染拡散防止措置等の処理会社等の報告書は、その写しを購入者に対して交付するとともに、報告書の原本については、管理組合設立後、管理組合に対して引渡す。」
ともあるので、契約者の方は交付がまだなら早速依頼するべきです。引き渡し後ではなく、必ず残金支払い前に書類を入手して、できれば土壌汚染の専門家に分析してもらえればいいでしょう。

本来、重要事項説明はお経のように読み上げればそれでいいというわけでなく、購入者にちゃんと理解させることが趣旨です。本物件の重要事項説明書の文面では、そのまま普通の人の理解力で読んだとして、汚染が残っている可能性が十分にあるとは気づけない内容になっていると思います。なので、重要事項説明書は理解したとして署名したけれど、土壌汚染については事実を誤認していたという主張は可能ではないかと思います。

ただ、もともと良心的なデベならこういう土地を埋設物除去もせず、ひととおりの調査と対策で、人の住むマンションにして分譲などはしないと思いますので、オリックス不動産、住友不動産との直接交渉でらちがあかなければ、不動産協会などどこか苦情相談先があれば、それを介する必要もあるかもしれません。

もしも、それとも理解したとおり、汚染が残っている可能性はないとオリックス不動産が言うなら（会社としては正気なら言わないでしょうが、販売員あたりは頭に血が上れば口走るかも）それを録音するのもひとつですが、けして決め手にはなりませんので、それを契約書に追加して、文書にしてもらうといいでしょう。
前述のガイドラインには、下記のような記載があります。これは不動産業者が敷地を買い付ける時のための配慮です。自分が土地を仕入れる時はこのようにガチガチに買い主の権利を確保しながら、自分がマンション分譲時には、このような約定を契約につけないのは、あまりに身勝手ではありませんか。また、これに従っていればオリックス不動産は土地入手時に旧土地所有者からこの特約を得ているはずなので、その約定についても、文書を確認させてもらうよう要求しましょう。

「売主の責任を明確化するため、売買契約に土壌汚染に関する瑕疵担保責任や汚染の処理に関する特約等を必ず規定することとすべきである。なお、とくに汚染が認められないとして引渡しを受けた後、買主の調査により土壌汚染が発見された場合には、売主の瑕疵担保責任を判断する上で買主にとって不利な状況を招くおそれがあるため、この場合についても、売主に対し責任を追及し得る旨の特約を明確に約定する。」
「また、とくに汚染が認められないとして引渡しを受けた後、買主の調査により土壌汚染が発見され、買主が浄化等の措置を行った場合についても、調査および措置に要した費用ならびに損害の賠償を売主に対し請求することができる旨を明確に約定する。」

少し今回の件とちがいますが、埋設物を除去したら汚染発見の事例です。
裁判の趣旨は本件とは違いますし、汚染も土対法の物質ではありませんが、要は印刷工場跡の埋設物は怖いということです。http://counselling.jugem.jp/?eid=241

>>148
>土壌汚染の可能性が、 他の元印刷工場の建物よりも高い。
とは思っていませんでしたが、よく考えたらそうですね。
埋設物が除去されていないという現状、いったんでも汚染が発見されたこと（それが汚染の一部でありもっと汚染がある可能性は調査で発見されなかったよりは確率的に高い）、この土壌をできるだけ露出させない建て方は怪しい、などの状況を考えると、やはり通常の印刷工場跡より高いでしょうね。普通の印刷工場跡自体でも可能性が高いのですから、かなりリスクがありますね。個人的には埋設物完全除去してないというのが、一番大きいと思いますね。
埋設物除去自体、普通でも除去費用はかかりますしね。どれだけ埋設物があって、除去にはいくらかかりそうか、売り主に見積もってもらうべきですね。それについては、可能性ではなく、確定したマイナス要素としてしっかり計算に入れて購入をきめてください。

なお、瑕疵担保責任は期限があるので、数十年後に立て替えるときに汚染がわかってからでは遅いですからね。
購入するならリスクをできるだけ確定（汚染調査の精度と、汚染可能性の事情背景、どの程度の汚染物質を流出廃棄したかを詳しく聞き、損害可能性と損害額をみつもる）し、その分購入価格に反映させて購入するのが良いと思います。
ただ、正直に話してもらえるかということと、昔のことなので、現所有者が正直に話すつもりでも事情を知らない可能性もあります。

もう少し付け加えると、
>>135で説明したようなＶＯＣの汚染は、浸水があるとそれにより中で汚染物質が暴れる、つまり移動します。
トリクロロエタンは水よりは重いはずですが、地下水の流れにつれて動くくらいですから、やはり水が出たら中で動きます。
ところが、この物件敷地は少なくとも一部が文京区の浸水マップで浸水可能性の高いエリアになっていますね。
少なくとも最近数十年は浸水はないそうですが、それだけにここ数十年はＶＯＣが地下深くにたまっていて、今度いつか浸水したときに移動して敷地外に出たり、表層近くに浮かび上がる可能性があるのではないかと思います。

汚染浄化について、全部調査してきれいになったと言っていた方、下記のサイトが詳しいです。
土壌は下記のような分析装置に数グラム入れて測定します。あの敷地全体の地下何メートル分の膨大な土壌を全て数グラムづつ測定したらいつまでたっても終わりませんよ。（測定費用も安くありません。費用的にそう何回も測定できません）。
下記のサイトに「分析は、数グラムの試料から結果を得ますが、一塊の土壌試料においても、分析に供する数グラムのとり方で結果が異なることも珍しくありません。」とあります。同じ事が、広い土壌の中からどこから土壌試料をとるかで結果が左右されます。
このサイトでは「人の命に関わる医療の現場でも、医療ミスを根絶することが困難なように、土壌試料の分析作業も人間のすることですから、間違いはいろいろな場所に潜んでいます」とあります。このように現場の難しい状況を適切に説明されていまと、かえって信用できる気がしますね。どこやらの不動産会社とちがって．．．。
http://www.celery.co.jp/tyosa/f2/f2-bunseki.html

あまりwikiを引用するのは気がひけますが、
土壌対策基本法にのっとっているとか、指定調査機関で調査しているとかいう人は、下記をご覧ください。
実際ここに書かれている通りだと思いますので、あえて引用します。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%9C%9F%E5%A3%8C%E6%B1%9A%E6%9F%93%E5%A...
「指定調査機関の登録基準が緩いため、質的（科学技術的）レベルが低い機関による苦情が発生している」
「土地そのものの調査・評価方法も、現在の科学技術レベルから見て、適切ではない
地盤の土壌分布（地層構成）と汚染物質の挙動は密接に関係しているが、この科学的関係を無視した調査も行えてしまう。よって濃い濃度の汚染物質があったとしても、発見できずに「汚染はない」と評価されることがある。」「この法律に定められた調査を実施したとしても、汚染を見落とす場合がある（土地に汚染がないことを証明する調査ではないことによる）。」

>>154
http://counselling.jugem.jp/?eid=241
これって、
埋設物を除去したら汚染発見の事例ではなく、
発見された汚染物質が基準値を下回っていた場合の事例ですね。
一応素人が誤解しないように注釈。
ちなみに、本マンションには全く参考にならないですね。


まとめより
「発見された汚染物質が環境基本法16条１項に基づく「土壌汚染に係る環境基準について」に定められた環境基準を全項目にわたり下回っている場合に、当該土壌汚染が瑕疵に当たるかについての判断が示されたもの」

>>154
《要旨》
有害物質が環境基準に
「抵触しない」
有害物質の量であっても、
「売主の瑕疵担保責任が認められた」
事例

まとめてくれてありがとうございました

長すぎて読む気力がありません

154さんはまとめに反論があればお願いいたします

>>158
156,157です。
154をまとめると、
「瑕疵担保責任は期限がある」
ということでしょう。
たぶん。

土壌汚染に対してなにやらとてつもない思いがあるのはわかるけど、
結局何を言いたいかはわかりません。

結局、土壌汚染があれば、
めんどうなことになる、
ということでＯＫ。

158です

ありがとうございました

買わない方が良さそうですね

>>160
ちなみに
なにかあれば、
めんどうなことになる
のはどこでも一緒。

文京区に住みたいなら、
ここはおすすめ
元印刷工場だからやすい。
めんどうなのは、
全部代表者に一任。
特に問題はない。

素人は化学物質とか放射線にビビりすぎ。
基準値うわまっててもそう問題は起きない。
そういう私は、おばけと火事とカミナリが怖い。

>161

160です

ちょっと笑えました

ありがとうございました

長すぎて読む気にならない。
もっと簡潔にヨロシク。

得意気に書き込んでいた鶴見くんはどこに行ったのかな？

検討者としては、土壌汚染に関する鶴見くんのお考えを知りたいのだが。

犯罪分布みたけど、
ここらへんって犯罪率すごく低いよね？

鶴見くんってどなた様ですか？

・犯罪について
　このマンション周辺は犯罪が少ない
　多いのは新大塚北側（ソース：警視庁犯罪マップ）

・病院について
　大塚病院は、
　行く前に電話する。
　評判いいよ。

・土壌汚染について
　平成22年4月1日改正後の、
　土壌汚染対策法施行後のマンションなので、
　それほど気にする必要なし。

・備考
　鶴見くん「は」買って正解だったでしょう。

>167

販売員さん？

>>161
基準値上回っても実際の健康被害の懸念はあまりないということはもとから指摘しています。
一番心配しているのは、何度もいっていますが、汚染判明時の、浄化責任のための費用発生です。

>>167 >>169
>土壌汚染対策法施行後のマンションなので
こういうコメントには、あまりにも的はずれな素人コメントなので、返答がむずかしいのですが．．．。
土壌汚染対策法はその趣旨として、土壌に対する持ち主（または国土に対する国民の、または地球環境に対する人間の）責任を問うものであって、不動産購入者の権利や利益確保を目的としたものでは全くないのです。
むしろ、汚染物件を不用意に購入してしまった人間にババを引かせることで、土地に対する浄化責任を負わせるための法律といいかえることもできる法律かと思います。

土壌汚染の本質、土壌汚染対策法の成立経緯を少しでも知っていたら、こういう
土壌汚染対策法の方式では、汚染を見逃す可能性が非常に高いことは、すでに何度も説明しました。

それにしても、マンション購入希望者やＭＲの販売員も含めて一般的にこういう誤った甘い認識だから、十分売り抜けるとデベがふんだのではないでしょうか。これなら隠れ汚染リスク高の物件を手がけて、入居者にババを引かせることによりもうけようと考えたとしても、勝算のある話だったのかなという気もします。しかしそうだとすると、なんだか、人に健康的で快適な生活を提供すべき不動産開発業者の発想というより、やっぱり投機的金融業者の発想という気がしますがね。

それにしても、駅近人気エリア物件にもかかわらずそれほど早く売りきれないのは、汚染リスクがなくても高めな値段設定もあるかと思いますが、汚染の怖さをわかっている人は手を出さない、土壌汚染や法律をよく知らないでうかうか安心してしまう人が網にかかったときだけ売れる、という図式なのではないでしょうか？

>>158
長文すみませんが、長いローンを組むことを考えたらこのくらいは読んでもよいのでは？
この程度の長さの文章を読む気力がなければ、たいへん失礼ですが重要事項説明書も、ご理解できないのでは？
ここの重要事項説明書は、特に落とし穴満載で要注意という気がしますよ。
そんな暇がないという方には、もっと素直な物件もあると思うので、やはりこの物件はパスされたほうがよいと思いますが．．．。

>>161
>埋設物を除去したら汚染発見の事例ではなく、発見された汚染物質が基準値を下回っていた場合の事例ですね。
環境法の基準値以上のものだけが「汚染」ではありませんよ。そもそもあなたも発見された「汚染」物質といっているではありませんか。しかも裁判で瑕疵担保責任を問われたということは、十分問題がある「汚染」と認められたということです。本物件とぴったしの事例でないことはレスの最初に言っていますよ。

本マンションの参考になるのは、埋設物を取り出したらその下に汚染がみつかることの指摘です。たまたま引用のケースが濃度が低いからといって、濃度が濃い物質がある可能性も同じです。
本マンションは、印刷工場跡の埋設物を除去していないから、指摘しているのです。

>>154　の主旨は、最初に書いているように、
>要は印刷工場跡の埋設物は怖いということ
もあるのですが、>>159さんの言われたように、瑕疵担保では期限があるので、いったん建ったマンションを購入してしまったらなかなか救済されないでしょうから、ご慎重にということです。

>>161
>なにかあれば、 めんどうなことになる のはどこでも一緒。
ですが、なにかあってめんどうなことになりそうな可能性が、ここは特に高いのではというのが、私の考えです。
理由はすでにご説明したとおり。

まとめると

事実関係としては、
・汚染リスクの高いとされる業種の印刷工場あとである。
・実際に調査で汚染物質が見つかった。一部は除去せずに封じ込めているので敷地に残っている。
・現在の調査水準では、調査に見逃しは多く、特に印刷工場に多いＶＯＣ関連は土壌に潜ることが多く見つけにくい。
・埋設物を除去していないので、そもそも調査が不十分な可能性が高い。
・等価交換マンションである。（印刷工場の土地提供者が居住者の一員になると思われるので、汚染が判明した時には、管理組合や住民の中で泥沼の争いになる懸念）

下記はまあ推測ですね。
・浸水リスクのある土地なので、浸水時に中に潜っている汚染物質が広がる可能性が高いのでは？
・物件が不自然に敷地全体に蓋をするように建てているように思われ、デベが未発覚汚染の存在可能性を認識しているのでは？

まとめるとって・・・
ぜんぜんまとまっていないし、もういいんじゃないの
そこまで必死にならなくても

土壌汚染で見送った検討者
VSポジ＝契約者＝鶴見くん(文京区に憧れて鶴見のマンションを売ってサンクタス買った人)

そんなにグダグダ言って、何が目的なのでしょうかね？
契約しようとしている人や、してしまった人を助けたくて色々書いているなら、
その方法でも具体的に書けばいいのに。
言い合いして格好悪い。

＞落とし穴満載
について具体的に教えて

＞ここの重要事項説明書は、特に落とし穴満載
くわしくおしえて。

土壌汚染の話題は出尽くしたようなので、もうやめましょうよ。

>落とし穴満載

この物件の一階（傾斜地半地下）の部分は容積率に算入されていないので、いわゆる「地下室マンション」です。問題点は、検索してみたらわかりますよ。

ダウンライトの下にドアがあるからドアが焦げて火事になる危険があり、それを重説に乗せるくらいなら気が付いた時点で設計変更しろよとは思いませんか？そもそも買ってはいけないマンションという本にも載っていてこういうことは常識なのではないですか。

オリックスカーシェアリングのために外部のカーシェア利用者がマンションに立ち入ります。せっかく室内廊下のセキュリティ完備なのに、住民以外がいつでも立ち入れるって気になります。

そのためにわずかしかない棟内駐車場をオリックスカーが住民をさしおいてそれも無料で使用するってずうずうしくないですか。せめて駐車料金を組合に払って欲しい。

>>179
わかったから。しつこいんだよ。

>>180
よくわかっているというのは、おたくはデベの方ですかね？
わかっていない方も購入検討者で分かっていない方もいると思うのですよ。

ともかく住民の立場に立っていない、デベの都合を中心に企画したとしか思えないところが満載なんですよ。
埋設物のこともしかり、土壌汚染のこともしかり。

まあ土壌汚染は汚染しているものはやむを得ない面もあるし、埋設物は除去したら莫大に金がかかるから（＋土壌汚染が再発見されるから？）放っているのかもしれませんが、ダウンライトや駐車場無料占有なんかはさして費用がかからず心がけひとつの問題ですからね。よくこれだけあれもこれも無神経な条件つけてマンションを販売するものと思うのですよ。

>181
ふんふん、それで結論は？

説明会行ってみた時、確かボウテラスの部屋で契約直前まで行った人で手付け金が工面できず紆余曲折を経てキャンセルせざる終えなくなった例があったとか営業マンがいってた、、、、。

関連性は裏付けられないけど。

私は以前からこのマンションも候補に入れ興味があり掲示板みていたけど

これだけ粘着をするということはよほど個人的に恨みを持つか、もしくは何かしらの利害関係者であると考えるのが自然でしょう。

たとえば売れ残って欲しいとか、個人的恨み？とか、キャンセル待ちとか。まあこれらは憶測の域を出ないですが。

でも、そうじゃなきゃ自分に何ら関係ないマンションなら人生の貴重な時間を割いてこれだけ詳細綿密にマンションの欠点と思われる部分を列挙しますか？

なんて思ったりもする

>>183
で？
欠点が事実なら粘着の動機はどうでもいいよ。
検討参考になる情報ならいい。

＞欠点が事実なら

匿名掲示板はこの判断が難しい。裏付けがとれないから

>裏付けがとれないから
え？とれてるでしょう。みんな重説にかいてあるネタだから。

>みんな重説にかいてあるネタだから。
すいません、それで事実だと判断するのですか？

デベに不利なことで重説に書いてあることは事実でしょう。

土壌については出尽くしただろうから
もうやめようよ。

>デベに不利なことで重説に書いてあることは事実でしょう。
なるほどそれは確かですね、デベロッパーに不利になることがたくさん書いてありましたね。

新旧の建物が乱立していた東京で、土壌汚染の可能性が限りなく少ない土地を見つけるほう逆に難しい気がする。
新しく土地を整備すれば23区はどこだろうが何かしらでるんじゃない？

>179
また、誤解をまねく記載を・・・。
これって、はっきり言って犯罪レベル？？

ちゃんと、
具体的に問題点をあげてください。
あなたの言い分は、
「アメリカの殺人者の９９％は
　朝にパンを食べた。
　よってパンは危険な食べ物だ」
って言ってるのと近いレベル。