金食い虫はマンションor一戸建て part7

いやいや。インフレでしょ。

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東京では築30年でも億近い金額で取引されてるマンションもあるみたいやし、私住んでる関西でも3000万～5000万で取引されてる築古マンションも結構ある。そうゆうとこは需要もあるから、子供に
相続さしても家賃収入期待できるし売却で現金にかえてもよし。戸建ての言うことは極端すぎて参考ならへんな。
都合悪なったら郊外やペンシル、建て売りは切り離すし、ごもっともな意見は無視するし、都合の良い解釈しかしてへんやん。

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>102

ところがね。
東京で築30年で好条件取引成立する物件て、全体の何割だと思う？
たったの5％なんですよ。
で、なんでその5％はいまだに好条件で売れると思う？
「もう二度とその立地にマンションが建たないどころか、戸建ても出てこない」
くらい好立地の物件なんだからなんですよ。

「じゃあ、その好立地の物件を買えばいい」と思うでしょ？
ところが、その好立地の物件は、まず出物がない。
ましてや新築のマンションなんて未来永劫存在しない。
たまに戸建てが売られて分筆されて新築のペンシルハウスが建つくらい。

つまり、「値下がりしないような好立地の物件」を買いたければ、
いやでもペンシルハウスにせざるを得ないわけ。

30年前には、いま好立地の土地も、まだ未開発だったりなんだりで、
土地が余っていたわけです。
でも、いまと30年前では状況がまるで違う。
それなのに、
「いま、築30年の好立地マンションが売買されてるから、
　うちの（普通の立地）マンションも30年後売買されるはず」
というのは、あまりに前提条件が違いすぎて、話になりません。

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>>102
じゃ、そういう築古マンションを買えば？
内装変えてインフィル変えて中に入れば新築みたいな
キッチンやバスの「リノベーション」マンションにして。

不動産業界じゃ、リノベマンションは、
詐欺ギリギリの商売として有名ですけどね。
あの、あくどい住友不動産でも、そこには手を出せないと言ってるほど。

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>>97

アンカー間違ってない？脈略が、、、

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30年前と状況がまるで違うなら、30年後もどうなってるかわからないよね。
過程の話をしても何の説得力もない。
今感じている30年前の団地マンションの古びたイメージが今のタワマンの30年後と同じとは思えないし。ここ数十年でマンションは凄く発展したから今の築古マンションと同じ扱いしてもダメだよ。
どんな立地でもどんな条件でも戸建ての方が金かからないし価値もあるってのは間違いだよ。それは皆わかってるはずなのに、マンション全否定してしまうから話が終わらないんだよね。必死になって何がしたいのかわからないよ。
同じ立地で同じ広さで同じ価格で同じ設備のマンションと戸建てがあるなら答えは出るかもしれないけど、そんなのないからね。

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郊外って、駅徒歩圏外って意味なんですか？

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>>103
＞東京で築30年で好条件取引成立する物件て、全体の何割だと思う？ たったの5％なんですよ。

少なくとも23区やその周辺であれば、
30年すぎても普通に取引されてるように見えるけどねぇ・・・
新築マンションや戸建が絶対に出てこない地域でないと売れないなんてことはないね。

＞たまに戸建てが売られて分筆されて新築のペンシルハウスが建つくらい

なんだペンシルさんか。大変だねペンシルも。

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>>88
だったら最初から何も言うな。

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>108

すまんが、坪単価180以下しないんだけど、これマジ？
普通に都心なら坪単価200〜300万円の中古マンションなんてザラだけど、、、。
てことは、ここに乗らないくらい、レアな物件、てことか。

ほとんどが築30年で坪80万円以下か、、、。
75㎡なら1900万円くらいってことか。
ほぼ投げ売り同然だな、、、。
やっぱマンションはやべえわ、、、。
しかも、これ、マンション民がドヤ顔で出してるって、、、。
どんだけ安いマンションに住んでんだよ、、、。

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>>110
少しでも常識があれば、自分が書いた文を読み返せば何かがおかしいと気づき、
そして108の図を見返せばそんな恥ずかしいレスをする前に間違いに気づけるはずなのに、、、、馬鹿なの？

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ん？
でもこれって中古物件は築年数が経つほどに価格は間違いなく落ちてるってことでもあるよね？

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こんなのもあるけど
「東京、大阪、名古屋の新築マンションは年々狭くなっている！？」

これから都心回帰に向かうから、結局区内の専有面積はまた増えていくってことでもある。
となると、いま専有面積の少ない状態の住居は将来価値が減少する可能性がより高くなるよね。


http://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2012_08.html

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>>110

坪単価じゃなくて平米単価だよ。

自分の少ない収入から考えて見間違ったんでしょうね。
常識がないとこうなっちゃう見本だねｗ。

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土地が暴落したらマンションは数倍暴落だろ（笑）

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>>112
＞でもこれって中古物件は築年数が経つほどに価格は間違いなく落ちてるってことでもあるよね？

違う。

　同じ時期（108では直近2年）に同じエリア（108では23区南）で成約した中古物件の売買においては、
　築年数が古いほど成約事例の平米単価がなだらかに低くなる。←そりゃそうだろ骨董品じゃないんだから（心の声）

と読み解くのが正解であり、
物件視点で年を重なるごとに確実に価格が下がっていく、なんてことは示してない。

例えば、築50年の物件が平米単価20万～60万で売買されているけれど、
これは、50年前（1960年代！）の購入価格より高くても不思議じゃない数字。
つまり、これらの物件視点でこの50年を眺めれば、間違いなく上がったり下がったりしてる。当たり前だけど。

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＞これから都心回帰に向かうから、結局区内の専有面積はまた増えていくってことでもある。

え？なにこれ？

そもそも、ここ数年来はずっと都心回帰の傾向にあり、
都心回帰の対象者が広がれば広がるほど相対的に購入者の所得ラインが下がっていくから、
グロスの価格を抑えるために供給側が専有面積をどんどん狭くしてきた、というのが現状。

この先、他の要因で専有面積が増える方向に転ずるという主張ならまだありえるが、
都心回帰を理由にして専有面積増を主張するのは意味不明すぎる。

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専有面積が狭くなってるのも、価格対策の面はあるんだけど、
それ以上に世帯人数が減ってるんだよ。

今だとファミリーでも5人家族なんて稀だから、部屋数も3LDKで十分に生活できる。
それ以上にDINKSとか子どもの独立した世帯が増えてるから、2人世帯の数も昔に比べて十分多い。

専有面積の広い部屋の需要が少なくなってるんだよ。

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>>116

だから普通にインフレってことでしょ。長期的な視点では土地はマンションよりも堅調ですよ。

が、40年前の大卒初任給8万〜今20万くらいになってるんだから実質的にはどちらも下がってるってことね。

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だったらマンション却下でしょ。

恥ずかしくて人も呼べないよ。

ホームパーティーとかしない種類の方？

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>116

いや、おかしいよそれ。
築古になるにつれて「現存の価値として㎡単価が下がっている」ということでしょう。
つまり、古い物件は価値が減っているということですよ。
（新しい物件は価値が高まっているといってもいいけど）

そしてやっぱり50年前にまで遡るともはや物件数自体もなく、
流通性を失ってますねえ。

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>専有面積の広い部屋の需要が少なくなってるんだよ。

うん、それが「いまの需要」ね。
人口が多くて、核家族が多いから。

将来、土地あまりの時代になったら、
14帖LDKのマンションとか、狭くて見向きもされなくなるね。

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＞将来、土地あまりの時代になったら、
14帖LDKのマンションとか、狭くて見向きもされなくなるね。

変わらんでしょ。そんなに大きくても仕方ない。
見向きされなくなるのは、郊外物件です。

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>変わらんでしょ。そんなに大きくても仕方ない。

だから、それが「今の需要」って言われてるでしょw
郊外物件が見向きもされなくなると思ってるなら
狭小も見向きもされなくなるって、普通は考えるよ。

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>121

50年前って、単純に物件数事態が少ないだけでしょ。
ちょっと考えたら分かりそうなんだけど・・・

>122

東京都なら20年後でも、2010年と大差ない人口だよ。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky12rf0000.pdf

あなたの言う「将来」が80年後とかならともかく、40～50年後なら地価に影響するほど人口は減らないよ。

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＞郊外物件が見向きもされなくなると思ってるなら
狭小も見向きもされなくなるって、普通は考えるよ。

狭小がどの程度を言ってるのかわからないけど、
価格が抑えられるから、需要あるだろうね。

郊外一人負けです。

ただでも売れない郊外住宅
http://news.mynavi.jp/news/2014/05/12/161/

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>40～50年後なら地価に影響するほど人口は減らないよ。

じゃ、郊外の土地の価値も維持されるし、土地あまりにもならないんじゃない？
だったら都心に拘る意味もない、でFA。

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＞東京都なら20年後でも、2010年と大差ない人口だよ。

そんなの鵜呑みにしてどうするの。楽観視しすぎ。
東京で人口キープできるのって真ん中あたりだけでしょ。
端の方は、無理だろうなあ～。

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>変わらんでしょ。そんなに大きくても仕方ない。

この発想がマンション脳。
いまだに1216のお風呂で充分だと思ってそう（笑）

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>126

へー。
じゃ、おれ老後はそのタダ同然の土地を買って、
ひろびろした戸建てで暮らすわ。

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＞１３０

そうもいかないんだよね。
スーパー行くのにも苦労するみたいよ。

http://mbp-tokyo.com/goto/column/36235/

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>131

え、いまどきどこでもネットで買って配達してくれるのに、
いまだに実店舗にこだわってるの？

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いやだな。田舎。

それなら都会のマンションのがマシ。

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>>133
うん。田舎でデカイ家建てたって子孫も喜ばないよ。実際兄が相続して困ってるもん。旦那の親が住んでた都内マンションはうちが相続後、賃貸で小遣い稼がしてくれてるからね。まだまだ需要がありそうなので、時期を見て売るのもありかなと思ってる。

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狭い玄関に窮屈な風呂、暗い廊下と梁の出た狭い部屋　これからの時代はこれで我慢だ。

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>>134
ソーラーパネルのせるといいなっしー

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>賃貸で小遣い稼がしてくれてるからね

これがマンション脳の浅はかさ。
いま売れば3000万円のマンションを、人に貸して表面利回り6％で「お小遣い〜♪」と喜ぶ。
これ、大きな落とし穴。
年額180万円のうち、
まず税金で30万円引かれる。
固定資産税に10万円。
管理費修繕積立費に30万円。
消耗品に10万円。
空き室リスクに15％ヘッジ。
すると、残額はわずか73万円。

いま築30年の3000万円のマンションを、20年後売ろうとすると、
さらに半額の1500万円。
その間の純利が73×20=1460万円。
つまり、40万円の赤字になっていたわけです。

空き室のリスクや迷惑住民が入居するリスク、
その他諸々の「家賃が入らないケース」のリスクをとって、
やっと人に貸して「赤字」だったことを、売るときに初めて知る。

だったら、3000万円で売って、2.2％利回りの金融商品にしておけば、
20年後には複利で（税抜）4600万円にもなっていたのです。

無知とは悲しいですね。

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それを言ったら、関係者さんの棒茄子が減っちゃうよ。

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137

でもね、戸建てとマンションとどっちが賃貸し易い？

戸建かい？

人に貸さないとならない状況になったら、どっちがいい？

マンション脳、とかくだらないこと言ってないでさ、答えて。

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貸すなら。じゃなくて、売った方がいいだろ。ってことを言われてるよな？

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物件次第だけどね。
郊外戸建は、タダでも売れないみたいだけど。

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貸しても赤字じゃ価値がない

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＞140
139には回答できないもんね。
話そらすしかない。

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貸せるうちは徹底的に貸した方がお得ですよ。
20年後に売る必要、まったくないし。

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話を逸らしてるのはマンションなんだよね～。

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＞１４５
やっぱり回答できない。

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>人に貸さないとならない状況になったら

すまん、そんな状況ってどんな状況？？
例えば海外転勤になって、しばらく家を開ける？
そんな状態なら、マンションでも定期借家だよね。
そしたらガクンと利回り落ちる。
そんな利回りなら、普通に戸建てだって貸せる。
ていうか、普通に貸してるじゃん。

正直、損してまで人に貸したい状況なら、どっちだって貸せる。
どっちが特に「〜しやすい」とかはない。
あえていえば、賃料が高ければ借り手は選ばれるだろうから、
タワマンのペントハウス150㎡とか、戸建てでも豪邸とかだと
借り手を見つけるのは難しいだろうね。

で、それがなんなの？

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貸しても赤字じゃ価値がない。
売れなきゃ終わらぬ維持管理。

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>貸せるうちは徹底的に貸した方がお得ですよ。

低脳すぎる。
「あなたは、年に100万円ずつ減る3000万円を
　年額70万円で貸しますか？」
ていう話をしているわけ。

その程度も理解できない頭じゃ不動産屋の養分となって
一生いきていけばいいよ。

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>>139
住みながらの収益性では、戸建ての自由さはメリットと思うよ。
太陽光発電で光熱費０、駐車場を貸して賃貸料収入、自販機設置

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