金食い虫はマンションor一戸建て part7

前スレでは、

戸建ての建て替え平均30年
マンションの建て替え平均33年

というのが話題になりました。
もちろん、どちらもそれ以上に住むことはできるし、
実際の売買でも流通してます。

しかし、やはり商品価値としては、建て替えにまさる向上はないわけで、
そこはひとつの指針なのでしょう。

中古マンション33年じゃあ誰も住まないだろうね。早速ですが、結論としては金食い虫はマンションだと思います。一般庶民では到底生活できませんよ。ローンと管理費等の支払いで精一杯。ろくな生活できません。

マンションが無理なら
公営住宅という選択肢もありますよ

>>2
一般庶民の定義は？

ちょっと時間ができたから、マンションと戸建てのどっちが金食い虫かシミュレーションしてみたよ。

まず、物件。そこそこのグレードで、同じ場所で比較がしやすいのを探してみた。

【マンション】
ザ・パークハウス上鷺宮
http://www.mecsumai.com/tph-kamisagi/
間取り：79Aタイプ　79.52平米
http://www.mecsumai.com/tph-kamisagi/plan/plan_79a.html

【一戸建て】
凛家・上鷺宮
http://www.arco-home.com/sales/kami-saginomiya/index.html
間取り：土地125.13平米　建物面積99.92平米
http://www.arco-home.com/sales/kami-saginomiya/pop_b.html

どちらの物件も一低層だし、マンションは駅4分、一戸建ては駅8分と
それぞれ5分以内・10分以内の最低条件を満たしてる。
建物のクオリティも、賃貸類似の安普請マンションでもないし、ペンシル戸建てでもない。


マンション派・戸建て派ともに納得いく物件だろう。
これらを元にシミュレーションしてみる。
長文を連投するけど、暇な人は見てほしい。

（続く）

まずは、購入時にかかる費用

【マンション】
本体価格：3階（建築基準法上の2階）6,698万
登記費用など（大差ないから概算）：30万
住宅ローン費用など（概算。火災保険を除く）：20万
火災保険料：20万
修繕積立基金＋管理準備金：82万円

合計：6,850万

【一戸建て】
本体価格：8,380万
登記費用など（大差ないから概算）：30万
住宅ローン費用など（概算。火災保険を除く）：20万
火災保険料：60万

合計：8,490万

諸費用の参照サイト
http://www.home4u.jp/special/insurance/
ただし、一戸建ての火災保険はやや高そうだったので現実にあわせて修正
水道加入金は東京の建売だとかからないことが多いから無視。
今回は、不動産屋を通さない設定なので仲介手数料はゼロ。

（続く）

続いては、金利負担
30年固定で金利は1%として計算してみた

【マンション】
頭金：3,500万
ローン：3,350万

30年支払い金利：622万

【一戸建て】
頭金：3,500万
ローン：4,990万

30年支払い金利：926万

実際はマンションだと手元資金を多めにしてローン減税をMAX受けると思うので、
ローン減税の効果は双方同じと見越して、計算には入れないことにする。

いよいよおまちかねの、管理・修繕にかかるランニングコスト。

【マンション】
管理費：19,640円/月
修繕積立金（均等割りに換算）：14,300円/月
駐車場代：21,000円/月

年間コスト：659,280円
30年間のコスト：1,978万

【一戸建て】
30年のコスト：690万円
セコム：6,000円/月

合計：906万

参照サイト：http://fp-hirai.com/blog/543376
日本FP協会冊子を参考

クロス張替えはマンションでもかかる費用だからで省くべきだけど、
今回参考にした物件は電動シャッター・塀があるから、その費用で同額がかかると算定している。

続いて、租税公課。ただ、これはシミュレーションが難しい
ざっくりと、平均してマンションの方が年20万多く払うものとする。

【マンション】
40万×30年＝1,200万

【一戸建て】
20万×30年＝600万


（続く）

ここまでが、マンションと一戸建ての支払い総額

なお、太陽光発電を入れたら？とか、マンションの高圧一括受電は？とか、
インターネット費用は？といった30年で前提が変わりそうな費用については
あえて考慮に入れてない。

【マンション】
10,650万

【一戸建て】
10,922万

なんと、ほぼ一緒ぐらい。
ここで色々と言い争っていたのがうそみたいだ。

では、30年後の資産はどのぐらい残ってるのだろうか？

【マンション】
参考サイト：http://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2012_07.html

30年後の残存価値は新築時点の約56%なので、

3,782万（住居コスト：6,868万）

【一戸建て】
一戸建ての場合は現実的には土地値（ただし、撤去費用は含まない）とする。
土地は約38坪。
土地総合情報によると、このあたりは坪98万～150万で取引されているらしい。
真ん中を取って坪130万で考えると

4,940万（住居コスト：5,982万）


この差額886万円がマンションで快適に過ごすことができた費用だ。
これをどう考えるかは個人の趣味。
（今回の例だと、ディスポーザ、ライブラリ、プライベートガーデン、ゲストルームなどを堪能することができてる）

不動産のメンテナンスにかけた自分の手間をゼロ円とするならば、
戸建ての方が30年で約850万の得になる。

（もうちょっと続く）

今回のシミュレーションはあくまでも例。
マンション、戸建てともに有利になったり、不利になったりする条件はある。

・金利上昇
→戸建てが不利になる。2.5%平均ぐらいになると、戸建ての有利は吹き飛ぶ。

・もっと頭金が少なかったら？
→初期の借り入れが増えるから、金利の分戸建てが不利になる。

・もっと安い物件だったら？
→マンションが不利になる。物件価格が下がっても、管理費は大きく変わらないから。

・国の法制度は？
（マンション有利）
→固定資産税の戸建て優遇廃止、立替円滑化の更なる促進
（戸建て有利）
→中古戸建ての資産価値担保

・駐車場を借りなければ？
→マンション有利。実は今回も車なしの計算ならほぼとんとんになる。
マンションを買うなら駅近くにして、車を持たない方がいいかもね。

・40年とか、50年だと？
→あんまり変わらない。固定資産税の差はなくなっていくし。
むしろ立替がどうなるかという、不安定要素が大きくて予想しにくい。

以上。
読んでくれた人はありがとね。

>5

同じ物件価格、同じ居住スペースで比較しろよ。
やり直し。

なんで80㎡と100㎡を比較してるの？

>5、乙

てことは、同じ物件価格にすると、戸建てのほうが
2500万円くらい得、ってことか。

やっぱ戸建て一択だな、コスト面では。

住宅ローン等毎月の支払でマンションの方だとを安く検討する場合が多いんだし無難な比較じゃないの？
言い出せばきりがない。

居室・キッチンのスペース合計が
マンション：36.4畳
一戸建て：39.2畳

で近しいんだよ。

マンション100平米なら有効面積で差がつく。
マンションの方が駅から近いのに広さまで広くなっちゃ条件が合わないでしょ。

前スレでも、マンションはちょっと狭いけど駅近便利、戸建ては手間はかかるけど広いって流れだったからそれにあわせたのよ。

これが公平な比較だと思うよ。

本当は86平米ぐらいのマンションの部屋で比較しようとも考えたんだけど、
その部屋はちょっと特殊だったからあまり適当じゃないと思ったのよ。

まあ、無難でしょ。同じ価格にしたら購入者の所得が違うから意味ない。
だから、１３の言うように同じ価格ならマンションの方が金食い虫ってのも事実でしょう。

>>13

そ、同じ価格なら戸建ての方が得。

ただ、同じ価格では同じ場所には買えないからよくできてる。

今度暇ができたらタワマンでも比較してみようかな・・・

いやこれ、最初から物件価格で差をつけてるんだし、どう見ても

「金食い虫はマンションだから、安い物件にするとして」

っていう比較になってるじゃん。
もはや最初から結論出ているようなもんじゃん…。

>5

わからんけど、土地が5000万円で、物件価格が8400万円の建売？？？？
すまんが、それなら、5000万円の土地買って、
2500万円の注文住宅建てるのが一番いいと思うんだけど。

2階建ての30坪でしょ？
坪単価80万円ならそれで同等以上の家が建つよね。

これで戸建てがさらに1000万円有利に。
物件価格を等しく（7500万円に）したら、さらに戸建てが1000万円有利に。

てことは、7500万円の物件同士で、注文住宅とマンションなら、
注文住宅のほうが3000万円、得をするということですかね。

こういう比較は間違い無く試算者のバイアスかかっちゃうから、
絶対に批判は出るんだよね