竣工前の青田買いは、常識 or非常識？

>>現代資本主義社会の鉄則だと思うが。

消費者の立場で考えるという事も、デベの立場で考えるという事も
「利益追及」という目的においては同じ事だよ。
消費者に認められるものを作らなければ、まず「売れない」んだし
品質に問題があればクレームというリスクを生む。
（これは「売れない」事より怖い事。生産者なら必然的に理解している。）
まぁ、消費者が本当に青田売りを望んでいないのだとしたら
自然にこのシステムは消滅してしまうだろう。
だが、そうはならない。つまり、それなりに受け入れられている、という事だ。

オーダー品と既製品の違いってやつだな。
間取りオプションとかカラーとかはセミオーダーってやつになるのか。
物作りなら当たり前のシステムだな。（開発案件みたいなもので）

あのモデルルームというやつ。
いくらかかってるんだろう？
ちゃんと鉄筋コンクリで作ってるんですか？それともハリボテ？
それだけでも結構な予算吐き出してるみたいなんですが・・

今週のフリーペパー「マンションズ」の特集記事によると

新築分譲のみ検討：中古も含めて検討＝68％：32％
一生の買い物だから、ほとんどの人はマンション初心者、このあたりの心理をプロのデベは
しっかり心得ているんだね。

私の周囲で、10年前から手狭になったら買い換えると新築分譲を買って、
本当に買い換えた人は1人しか知らない。
5年でローン完済した夫婦も1人知ってる。
ローン支払いが始まって、現実の厳しさに直面するのだろう。

青田売りは、マンション初心者に夢を売るのにはうってつけの販売手法だろうな。
損も特もありません、多くの人は人生に1度だからね。

完成が２〜３年先という物件の青田買いは、買う側にとってもリスクは大きい。
その間に当該物件の隣接敷地に何らかの計画が持ち上がってくるかも知れないし。
関東板の某スレでは、隣接敷地が企業所有の緑地という条件のマンションに対して、
購入者は「あの緑には癒される」とか、みんないいマンションを購入したという雰囲気だったのが、
隣接敷地が売却されて高層マンション計画が持ち上がるや、実際に大パニックになっている。
もちろん完成販売でも入居後のリスクは同じだが、少なくとも入居前のパニックはありえない。

東向き買って実際に建ってみたら思っていた以上に暗くて悩んでいる人もいる。ためいきさんていうんだけど。

>>68
でも売り文句にしてたりするんだよねぇ。
大半の素人は惑わされるわな。

そもそも、常識or非常識という設定がおかしいよ。
青田売買が存在するのは、資本主義の原則に則って、購入者つまりマーケットニーズが存在するからだろう。
誰だって良いものは人より早く買いたいし、カタログ販売だって安かろう悪かろうの会社は淘汰されてなくなるはずだ。

もちろん、購入物件に隣接して企業所有緑地があれば、
いつかは売却されるかも知れないという覚悟は、
青田買いであろうがなかろうが必要だろう。
しかしながら、完成販売であれば、仮にそういう問題が持ち上がったとしても、
その時は既にみんな入居して管理組合が立ち上がった後。
であるから、管理組合として、隣接地のマンション計画に対して
みんなで団結して要望を出したり話し合ったりすることも可能なんだけど。
（現実にそうやって高さを低くさせた例もある）。
これが青田買いで管理組合も存在しない状態でそういう問題が生じると、
なす術がない。

何だかデベの営業員のような発言だな。
マンション業界では常識だけど、一般的は青田売りなんてあまりないからどうなの？
という質問でしょう。

>>73
「一般的に」ってのは、例えばどんな場合？
クルマ然りスーツしかり、契約が納品に先行する買い物は
いくらでも例があるぞ。
マンションの場合は確かに注文製作とは少し差があるが
住宅購入において「建て売り」がデフォだなんて勘弁願いたい。
既製品に対するリスクを重視する人って、決して少なくないと思うんだが。

…こう書くとまた「営業マン」と言われるかな。
しかし俺に言わせりゃ、青田売りが売る側・造る側にとって
絶対優位なんだという考え方からして安易だと思うね。
まるで「消費」しか経験した事ない人みたい…。

>>71
隣接地での建設計画に「反対すること」を前提にしている時点でアウト。
あんたらが住んでるマンションはどうだったの？と言われてハイおしまい、ってなもんで・・。

価格を含め他の条件が同じような物件があり
一方は完成済物件（売れ残りという意味ではなく）
＝間取りや内装の変更不可、他方は青田売り
＝間取りや内装の選択可だったら、自分は後者を選択する。

売り主や環境等を十分検討すれば、青田買いのデメリットを
最小化して、メリットを享受することができる。
今、自分が住んでいる物件もデフォルトの間取りしか
選択できなかったら購入していないと思う。

スーツだと、仕立屋が念入りに採寸し、仮縫い、試着、細部の手直しを経て
商品完成、さすがはプロが自分のために作ってくれた服は違うねえ、となる。
そういうものとマンションの青田売りを同列にするとはおこがましい。
マンションの青田売りが注文制作？　とんでもない。
せいぜいアイスクリーム屋のトッピングレベルのことをやっているだけじゃないか。

認識を間違えるな！それは戸建の注文住宅だ。アイス屋のトッピングはマンションでいったらオプションとかだろ。
間取り選択とかセレクトプランで間取りに若干手を加えられる部分をスーツに例えるとセミオーダーなのでは？

そもそもスーツとマンションを比べること自体おかしい。

>>せいぜいアイスクリーム屋のトッピングレベルのことをやっているだけじゃないか。
まぁ、仮にそうだとしたら費用負担も「応分」な訳だわな。
タダで物は手に入らん。なぜそれが受け入れられないのかなー。不思議。
ほぼ注文製作に近い物件もあれば、建売に近い物件もある。
好きなもん選べばいいのに。

そんなに青田売りが納得できないんなら買うことないでしょう。
そもそも青田売り制度自体に憤慨してるのか、買う側が実際に目で見て買いたいのか、
どっちなんですか？
前者なら議論の余地があるんでしょうが、後者なら単なる愚痴レベルと違いますか？

>そんなに青田売りが納得できないんなら買うことないでしょう。

そりゃそうだ。でもマンション販売のほとんどは青田売りでしょ？
みんなそれに仕方なく乗ってるだけだよ。みんな買わなきゃ青田売りは減ると思うよ。

>前者なら議論の余地があるんでしょうが、後者なら単なる愚痴レベルと違いますか？

そうか？どっちも議論の余地はあるだろう。

規格品のマンションに何を求めているのでしょう。
マンション族は、注文住宅が高くて買えない人が多いのでは。
スケルトンリフォームしても、せいぜい600万円でしょう。

そういう無駄にお金を払う金銭感覚をしてる人は何をやっても失敗すると思う。。。。

建築条件付き住宅という戸建てがありますが、これも青田売りの一種ですね。
マンションセレクトは、ここ数年の傾向なのですか？

>規格品のマンションに何を求めているのでしょう。
>マンション族は、注文住宅が高くて買えない人が多いのでは。
>スケルトンリフォームしても、せいぜい600万円でしょう。

地域にもよるでしょうが一戸建てよりもマンションの方が割高だってことあるよ。

ある大手のデベは、竣工までに販売目標は80％程度だそうです。
当然達成できない場合も多いようですが、反対に竣工までに完売してしまうと
会社から叱られるそうです。
「何で、高く売れる物を、そんなに安い値付けをしたんだ」

大きな利益をデベが上げるのは、株式会社の営利追求なので問題ないことです。
大きな利益があるのに、金利をケチって、更に消費者心理を利用して

「いいお部屋は早くしないと売れちゃいますよ」とか

「グレードの低い部屋は申し込み順ですが、いいお部屋は抽選です」

なんて惑わせるような営業をして、青田売りが問題なんだと思います。

デベの教育効果はすごいもので、別のスレでも
「東南角部屋が中古で高く売れるのは当たり前」とか
「最上階が中古で高く売れるのは当たり前」
とか書き込みが多いです。
この2つが、最も高く売れるのは新築分譲時だけなのを、
マンション初心者の消費者に、教育してない。

結論から言えば、竣工後の分譲を行っている大京が一番消費者に優しいということでは。

そうね。大京は数年前までは完成販売が売りでしたからね。
もっともその大京も青田売りに転換してしまったもんね。
結局、完成売りというのはデベにとって体力的にきつい販売方法だということだろうね。
デベにとって体力的にきついというのと消費者にやさしいというのは
表裏一体なんだと思う。

「完成売り」が消費者に優しい・・・・？
なんでそういう結論になるんだろう。
一部の消費者にとって限定的なメリットがあるだけだと思うんだが。
購入決断から即入居したいとか、なるべく新しい設備機器が欲しいとか
現物見て購入を決めたいとか、せいぜいそんなところでは？
それって別に、全購入者層に共通したメリットでは無いと思うんだが。

青田買いでも大満足している人もたくさんいるからね・・・。

>>95
青田売りのほうが体力いるような気がするのですが。。。（人件費とかMR費用とか）

>>98
単純な金額計算ではそうなるが、資金回転には「時間軸」の概念があるからそうではない。
青田売りではすべて売約がついた段階で次の新規事業計画に入ることが出来るし
銀行もOKを出すだろう。
完成売りだとそうはいかない。
仮に１００億円の計画で５億円の人件費、MR費用が余分にかかるとしても
１００億円を１回転するのに要する時間で９５億（＝１００−５）を２回転できる
としたら、あなたが経営者としたらどっちを選ぶか。

デベや業者の理論で物を考える。
カスタマーサービス精神が出来ていない業界だな。あまりにも体質が古い。

実物を見て買って、満足した方が良いに決まってるじゃないの、後は自己責任の世界でしょう。
青田買いで少なからず「こんなはずではなかった」と思う消費者がいるのでは？
通信販売じゃあるまいし、マンション購入者は圧倒的多数が「マンション初心者」なのだ。
プロと初心者だったら、勝負はついてる。

デベの「青田売り」、銀行の「世帯年収合算ローン」は、罪深いと思うのは私だけでしょうか？
公営の分譲では青田売りはないんじゃいの？

青田売りとは関係ないけど、賃貸の不動産は法律違反が横行している。
賃料の1ヶ月分を、貸し主と賃貸人の両方からもらってる。
業法では、合わせて1ヶ月なのに・・・・・。
業法違反にならないように、広告宣伝費とか名目を変えている、おかしな不動産業会。
家賃の更新料だって、法律にはない規定。
仲介手数料ゼロのからくりは、ここにある。

＞仮に１００億円の計画で５億円の人件費、MR費用が余分にかかるとしても
＞１００億円を１回転するのに要する時間で９５億（＝１００−５）を２回転できる

それこそ単純計算でんがな・・・。

100億のマンションか・・
すごいな。

>>99
別に、完売した瞬間にその事業がデベの手を離れる訳でもなければ
完売するまでその事業だけに掛かりっきりという訳でもない。
銀行はそんな事で融資を決裁する訳ではない。

内河や木村建設がなぜあそこまで工期短縮の追求にこだわったのか？
それはそうすることにより資金回転率が高くなるからだろう。
彼らは資金回転率を高めることが如何に大切かを分かっていた、
ただ、やっちゃならない方法でそれをやった。

さて、青田売りと完成売りとではどっちが資金回転率が高くなるか。
これはどう見ても青田売りの方が資金回転率は高くなるだろう。

青田売りに反対な人は、実物見るまで買いたくない人。
でも世の中には、実物見なくても納得して買える人もいる（現在はこちらが多数派）。
前者が納得して買うには、後者が完成前に買えなくするしかない。
青田売り反対の人は、自分たちの満足のために他の人間が買う機会を奪おうとしているのでは？

>>105
そんなに大幅に変わるんですか？売り上がるのって引渡しなんですよね？

>>22

↑すいません、間違えました・・・

>>107
105はド素人だ・・・。放っといた方がいいよ。

>>106
>>青田売り反対の人は、自分たちの満足のために他の人間が買う機会を奪おうとしているのでは？

買う機会を奪う？実際の部屋を見て購入できるから購入機会を奪うことはないと思います。
むしろその方がいいんじゃないの？