パークホームズ豊洲ザ・レジデンス

>>58
二・三丁目の中古相場が260くらいだった頃にパークタワーが坪260強。今の二・三丁目の相場は坪300ですから坪300という予想は妥当でしょう。築年数差やパークタワーとの立地差も考えるともっと高いかも。

>>58
逆風が吹き荒れてた時代の駅5分PT豊洲が＠265で、駅10分超えのベイズも＠265だし、
仮に＠270だったらかなりの低仕様を覚悟したほうがいいけど、
免震＆床暖＋1は確定だし、ザ・レジデンスだし、低仕様は既に考え難い

勝どき5分のKTTが＠305でそこそこ順調、10分超えのティアロが＠290でだらだら販売
三井は晴海も控えてるし、さすがに坪300を超えてくるとは思わないけど、
デベ側も駅遠中央区晴海≒駅近江東区豊洲って捉えてる節はあるし、
やっぱり280超～300弱ぐらいに収まりそうな気はする

５丁目、坪３００で買う人いないでしょ。

安いから豊洲を検討するわけで、シンボルのような勘違い価格はでてこないでしょ。

>>62
61です。前半は同意です。

私は階の高さの違いを勘案すると晴海ティアロとベイズの価格差はほとんどないと考えており、デベは豊洲と勝どきは同等と捉えていると見てます。

スカイズベイズの好調、また勝どき晴海より豊洲の方が供給予定が少ないことを考えると、330は越えないとしても300越えの可能性はかなり高いでしょう。後は五丁目のこの立地をどう判断するか。

駅までの動線も遊歩道っぽくてイイね
地味に周辺開発も進んでるしなかなか

＞６４
住不は、豊洲に限らず、どこでも同じだけどね。

＞６５
５丁目で３００ということは、
２，３丁目が３００超えですよ？
あまり現実的でない気がする。

65です。私の予想の材料の一つが地価LOOKレポートの最新（26年度第二四半期）の記述です。

「湾岸部において当地区は、中央区の湾岸地域に次ぐ地位であったが、交通利便性に恵まれ生活利便施設
も整っていることから、近年では中央区に並ぶ人気となっている。」

第一四半期は以下の記述でした

「交通利便性に恵まれ、平成18年に開業した大規模ショッピングセンターにより、地域の利便性が飛躍的
に向上した地域で、湾岸部としては中央区に継ぐ人気である。」

レポートを作る際デベにヒアリングするでしょうから、デベが「中央区に並ぶ人気」と判断しているということでしょう。

5丁目ってそんなに不人気なんでしょうか。豊洲駅にも近くて、更には2、3丁目とは違って東雲イオンにも近いから普段のお買い物も便利でいいなと思います。

ただお隣が総合病院ってのを好むか嫌うかは人それぞれかもしれませんね・・・。

連続投稿失礼。。

今の２，３丁目は中古でも坪３００万円超えて成約するのは普通ですよ。売り出し価格は３００超えている方が多いでしょう。

５丁目が不人気ということは、ないと思います。
でも、「豊洲」と聞いて想像するのは
２，３丁目の街並みだと思います。

>>70
五丁目はグランアルト以来久々のマンション発売なので予想が難しいですよね。一応再開発地域なので街並みはかなり綺麗かと思います。また、晴海通りと江172号線（病院前の道）は電線地中化されます。

>>69
敷地に余裕もないし眺望や抜けには期待できない分、
エントランスや車寄せ等、全体のファサードで小金餅を魅了する高級感を演出できれば、
坪300もあるかもだけど（個人的には坪300はありえないと思ってる）、
何だかんだで700戸近く供給する訳だし、30代ファミリーをメインターゲットと考えると、
やっぱり300超えは厳しいと思う

>>70
現地行けば分かる
大規模再開発ほどの派手さはないけど、
しっかり区画整理された真新しいオフィスビル、学校、病院が整然と立ち並んでる
開発の余地を残した土地もあるし併せて道路も整備されてるからね
ネックは駅前のパチ屋と団地ぐらい

豊洲は三つ又通りを隔てて別世界です。
それを十分理解した上で買わないと、あとあと後悔する。
利便性のみに割り切れる方なら駅近のここはありだと思います。

>>74
ま、結論が出る話題ではないし予想方法も違うので価格予想は一旦この辺りで。

後半は同意。後は「丸仁豊洲5丁目プロジェクト」（2016年3月竣工）に注目。高さ70mなのに17階しかないですから低層階は店舗になるでしょう。

こっちと「丸仁豊洲5丁目プロジェクト」、どっちが良いの？

「丸仁豊洲5丁目プロジェクト」は賃貸です。

残念。

外観予想CGをみると、上３階は角部屋あたりの手すりが透明になってる。
病院を抜けて眺望も楽しめますよ、ということなのでしょうか。中住戸は下層から透明ですけどね。

＞７４

大きなネックは、豊洲のイメージですよね。やはり土壌汚染地帯、埋立地のイメージが、とても強いですから。

ここは土壌汚染関係ないのかもしれませんが、豊洲というとね。

まあ、あとは歴史的なイメージですかね。橋挟んで、色々とアレな地域ですからね。

どうしても昔から東京に住んでる人達だと、豊洲は抵抗を感じてしまう。

>>81
東京出身外の方が選んでるなら、尚、良い。東京出身だと、貴方みたいに、地元愛で、客観的に物件、評価出来ないでしょ。

物件概要を見ると、最近の傾向か、やはり多少狭めですね。
90平米台がありませんし、主寝室以外の寝室も５畳や4.5畳が普通のようです。

2LDK～4LDK
56.37平米～88.47平米

坪270万円で4600万円台～7200万円台
坪300万円で5100万円台～8000万円台（100万円単位）
となります。
グロスの価格は重要ですから、最狭の住戸で5000万円を切り、
最広の住戸で8000万円を切るくらいに設定されるのではないでしょうか。

豊洲５丁目は綺麗な街並みですよ。ぜひ訪れて、散歩してみてください。

豊洲のイメージは10年前、４丁目の東京フロントコートの昔から議論されてきましたが、
市場前・新豊洲（６丁目）と豊洲（１丁目～５丁目）は別の「島」です。
地図を見るとよくわかりますし、ゆりかもめから車窓を見るのも良いと思います。

別の島の定義が分からん。

坪単価400位らしいけどね。
なんだか、どんどん値上がりして焦るよね。

坪270と予想

>84さん

別の「島」と評したのは、土地の形状と発展の経緯からです。
形状については、東電掘がちょうど切れ込みのように入っています。
発展の経緯については、例えば人口を見るとわかりやすいです。

平成26年9月1日現在の人口
豊洲１丁目　3950人
豊洲２丁目　3620人
豊洲３丁目　7501人
豊洲４丁目　11181人
豊洲５丁目　3540人
豊洲６丁目　0人

5丁目が綺麗？
2,3丁目と勘違いしてない？

>88さん

５丁目を歩くと、特に病院のあたりは綺麗ですよ。

そして、周知のとおり、２・３丁目はさらに綺麗です。

四丁目は昔からある感じがあるけど、五丁目は最近つくったようなところが多いよね。確かに二、三丁目が一番新しいし、一気に開発した感じできれいだけど。
しょせん豊洲という意味では同じだし、それぞれの個性ってことでいいんじゃないかな。
坪400なんてあり得ないよね？
坪300は切ってくれないとなあ。

豊洲のイメージが悪すぎるから、シンボルやツイン以降、
ずっと高くできないんだよね。

１００年先端の西新宿が坪３００ちょっとだから、
どうしても、坪２００半ばになるよね。

>90
豊洲と言えども、ブランドに拘る人は、
２，３丁目にしないと後悔すると思う。
５丁目は、ブランドなんか興味なく、
実利で選ぶ人向け。利便性は変わらないからね。

＞坪２００半ばになるよね。
それって６丁目の価格でしょ。
２００後半になると思います。

最初から、坪２５０から３００までの価格で売るように、

仕様を下げたり、戸数増やしたりして作ってるんでしょ。

坪２５０から３００なら、仕様下げる必要ないでしょ。

坪２５０から３００なら、仕様下げる必要ないでしょ。

まだ豊洲に、良い立地、残ってたんだね。

失礼しました。
坪２００から２７０ですね。

高層ならもっと安くできたけど、この戸数で部屋も狭いから高いかもね。

ここは、消費税は10%になるのかな？

駅徒歩５分以内は魅力です。

主寝室の床暖房はあまり見かけない仕様ですね。
評価されるのか、あまり注目されないのか…。

それ、無駄なコストでしょ（笑）

坪260〜290ぐらいでしょうね。平均で280台ぐらいかと。リセールは三井ですし、駅遠の新豊洲よりは確実に上かと思います。

共用施設なにある？

ナロースパンなのが残念だね。
あと外周部分のL字になるところはやっぱりお見合いになっちゃうのかな？

２か所あるＬ字の部分にはエレベータを配してるように見えます。

http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_koto/nc_67712348/shisetsu/?kkk=N...

加えて言うと、
二棟の接続部分（建物内の中央部分）に、機械式駐車場と非常用階段があるような感じがします。

この物件は要注目だな
住みたい

ｓｋｙｚとかこことか奇抜なデザインはマイナスかな。
何かしら犠牲にしてると思う。
オーソドックスな形にして欲しかった。

晴海の選手村が１万数千戸になるみたいだから、

早くやっちゃった方がいいねー。急いで売った方がいい。

予想屋さんがわんさかいますねー
5丁目で駅直結のシエルで坪300（平均売買実績）です。仕様が然程良くないシエルの生命線は駅直結、去れど駅直結。それが坪300以上になると買い手がつきにくい現実がある。駅前にオフィス棟ｘ2棟＋ホテルも入るので、坪300以上でも今後は売れるでしょう。がしかし、6丁目の埠頭方面がホフィス、マンション、商業施設（新市場）が続々出てくることを考えると、この物件の立地と眺望無し、病院目の前（クリニックと違い、ひょいと行って診てもらえない不便で不評の病院）を考えると、坪300はあり得ないでしょうね。
以外に苦戦すると思いますよ。

シエルで３００もするの？ぼろ儲けだね。

いくら駅直結でもあのシエルに坪300払う気にはなれないね・・・。

10年前　東京フロントコート・プライヴブルー東京が坪180万円
８年前　スターコートが坪200万円
７年前　パークシティが坪220万円

くらいでしたか。

時代の流れですね。

高層階はかなり眺望がよいのでは？

>>117
最上階で何とか…ってレベルであって、決してかなり眺望がよいなんてことはないと思います。

ベイズおわったな。
駅徒歩5分と11分じゃ雲泥の差だろ。
しかも新設小学校も徒歩一分て、小学生でもわかるほどのこの格差、新たなカースト制度の火種になりそう。

収入レベルで、普段使いの店とか、休みの時の行き先、お金の使い方とか若干違うので、自然とグループが出来て来ますよ。

大きな括りは、ここ＞ベイズ＞スカイズでしょうけど、各マンション、余裕組もいればカツカツ組もいるので、マンションだけで分かれるわけではない。

パークタワーとｓｋｙｚって、どっちが高額だったの？

山手内側、新宿御苑前が坪３００だからね。ここは坪１８０だよね。

一瞬で下がって、パークシティが坪２００割っても
誰も驚かないしなー。当たり前すぎて。

新宿御苑前が坪３００なら、ここも３００でもおかしくないかもね。

>>121
パークタワー

>124
そうなんだ。やっぱり駅までの距離って重要なんだね。

>>116
６年前　豊洲タワー　坪285
５年前　ツイン　坪290
４年前　シンボル　坪300

と続きます。

シンボル坪３００って、南の中層以上の条件の良い部屋だけどね。東、西、北は安かったよ。

豊洲タワー、シンボルは立地が良いから仕方ない。
豊洲の奥座敷と言われてるところ。
シンボルは仕様も良いし。
ここは、これらより高くなることは、無いと思うので、
やっぱり、２７０くらいな気がする。

豊洲２（中古），３丁目買える子持ち家庭だと商社クラス以上の方が多いですか？

>>121
スカイズの方が平均で高かったのではないでしょうか？

>>127
見にいきましたが、東低層も坪300くらいでしたよ。

300出せる人は埋め立て買わないね。

>>131
いつ?

>132
シンボルは３００超え、ゴロゴロあったから。
勝どきとか、晴海も、結構、３００超えで売ってるでしょ。
相場を知ら無すぎ。

>>133
2012年末くらいです

>135
値上げしたかもしれませんね。
2012初めに見に行ったときは、
北は270からありました。

136です。

間違いました。
×北
○東

http://wangantower.com/?p=1090”

のらえもん氏のブログに終盤のシンボル価格表ありました。東12階で坪290です（多分この部屋の記憶）。確かに五階は坪272ですね。東35階だと坪316です。

http://wangantower.com/?p=1090”

のらえもん氏のブログに終盤のシンボル価格表ありました。東12階で坪290です（多分この部屋の記憶）。確かに五階は坪272ですね。東35階だと坪316です。

>139
了解。

パークタワー豊洲は坪265万円くらいでしたね。

>>139
自己レスです。シンボル、2012年初めは300戸以上残ってたんですね。年末に私が見に行ったときには営業は残200戸と言ってました。今はほぼ完売、スミフ商法恐るべし

駅徒歩分数は大事だと思います。
豊洲駅までの徒歩分数は、新豊洲（６丁目）と東雲とでは似かよっています。

>143
東雲はりんかい線（羽田新線）と辰巳駅も徒歩圏内だから、交通の便だけで考えれば圧倒的に東雲＞新豊洲（6丁目）

＞１４４
最寄駅まで近い方が大事だと思う。

永住でかつ電車なんか使わない、って人じゃない限り、駅距離はかなり重要だと思うよ。
SKYZ、BAYZは住んでからその遠さを痛感するはず。ゆりかもめなら近いって言ったって、5分以上あるしデッキは屋根無しだしね。

>>145
それはもしかしてゆりかもめの駅のことを言ってる？汗

＞147
そうですよ。
東雲から辰巳とか、橋、渡から最悪だし。
雨の日なんて悲惨でしょ。

パークホームズ豊洲ザ・レジデンスは有楽町線豊洲駅徒歩５分、
それも約340ｍですから、４分に近い５分です。
http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_koto/nc_67712348/

坪250を希望します。

昭和大学江東豊洲病院の隣が 文化リクエーション用地となってます
どんな施設なんでしょう?
ご存知な方いらっしゃいますか

近隣の大規模マンション
・東京フロントコート
・プライヴブルー東京
・スターコート豊洲
・グランアルト豊洲
の中古がおおよそ坪230～240万円程度のようです。

これに、

・新築プレミアム
・三井ブランドプレミアム
・大林組・免震・主寝室床暖房

を上乗せすると、少なくとも坪270～280万円はいくのではないでしょうか。

豊洲の中古も空き家だらけで、その価格で１戸も

売れてないでしょう？

参考にしていいのかな。。。

＞152
妥当な価格だと思います。

>>153さん

売り出し中物件の裏側には、多数の売却済み物件があります。
それらがいくらで売れているかはインターネットでは不明ですが、
売り出し価格と同額からマイナス200万円くらいの範囲で売れていると思われます。
（レインズのデータを見ることができれば、即わかります。）


>豊洲の中古も空き家だらけで、その価格で１戸も売れてないでしょう？

むしろその反対だと感じています。
豊洲の中古物件は品薄で、妥当な価格で売り出すと１、２週間で売れてしまっている
印象を持っています。

>>151さん

豊洲地区地区計画（再開発等促進区）の区域１のことでしょうか。
具体的には決まっていないように思いますが。

http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7722/7735.html
http://www.tokyogas-toyosu.co.jp/project/toyosu22/schedule/

あんな辺鄙な新豊洲より安いなんてことは絶対にないでしょ。
あとは高くなっても値段相応のスペックであることを期待します。

>>155
パークタワー豊洲の東向き（スターコートとお見合いで安い）が坪単価265程度で成約したようです。分譲価格は上回ってますね。

>>158さん

ありがとうございます。
となると、やはり坪270万円は最低ラインですね。

落としどころが坪270程度で、平均が坪290～300くらいが妥当ですかね。