パークホームズ豊洲ザ・レジデンス

もう一つ、新市場移転がありました。

また、メディアの力も大きいと思います。１年前の記事です。
http://www.nhk.or.jp/shutoken/heisei/archive/131022/

＠350で20T＝7000万
7000万出して66㎡のウサギ小屋に住むのか。
勘弁してくれよ。
もそっと大きい75㎡だと8000万か。
ここで8000万！
う～～ん。

66㎡外国じゃ犬小屋サイズ。

これも１年前の記事です。


オリンピック招致でますます人気の湾岸エリア

http://sumaity.com/mansion_shinchiku/article/redevelopment_201309/wang...

月３５マン払って、ウサギ小屋。

もはや年収600～700万円台の普通のサラリーマンでは無理です。

世帯年収が1500万円くらいあるとか。
既に4000万円程度のマンションを所有していて、もうすぐローンが終わるとか。
両親から3000万円くらい、贈与を受けられるとか。

そういう力がないと、届きません。

おれは、キャンピングカー暮らしを考えてるよ。移動可能（笑）

スレ出来て10日で500書き込みとはすごいですね…。まだ営業の宣伝もない時期なのに。ネガな書き込みもちょくちょくありますし注目度が高いのは間違いないようですね。

お前とおれが、連打してんだろw

「350ぐらい覚悟しておけばショックが少ない」ってコメント多いけど、しょせんこの段階での予想だし、ショックなんか受けようがないよね？なんか意図的な、胡散臭さを感じる。
実際はいくらなんだろ？

6丁目の入口が東急不動産で350売りなんでここは300平均で高層330で低層の条件悪いとこ280程度でしょうね。

>>530

501とかでしょ？
メンタルが繊細なので、日頃からネガティブな状況を想定してショックを小さくするのが習慣になっている人なのては。

>>529
528です。本当に連打してるなら止めていただきたい。書き込みが多すぎるのは情報源としてマイナスです。

先に出た豊洲四丁目の再開発、いいんじゃないの？かなり

＞6丁目の入口が東急不動産で350
どこからの情報？
資料請求の数やアンケートの内容、このスレも含めた書き込み情報などから、
今、三井がこの物件のプライシングを考えている時に、6丁目の価格が解る訳ないでしょーに。
明確なソースがあったら教えてチョーダイ。

すみふの営業さんから、入札取れなかった、うちもギリギリなプライス、推測するに。。。300なかばじゃないと採算とれないと思いますね、的なこと言ってた記憶がある

豊洲って雨後のタケノコのように、次から次に新しいマンションができますね。購入側もしっかりホンモノを見極めないと、デペのいいようにされますな。

350なら新価格だね

３５０なら売れずに解体だよ。

地下鉄8号計画、早まってくんないかな

【都バス】錦13甲折返（東陽町駅前～昭和大学江東豊洲病院前）のご案内

https://www.city.koto.lg.jp/topics/2121/81488.html

・系統運行状況
http://tobus.jp/blsys/navi?LCD=&VCD=cslrsi&ECD=NEXT&RTMCD=...

色々な意味で台風の目となりそうな物件ですね。早くもっと情報が欲しいところ。

東急が350採算ラインで土地を落札したなら
マンションの発売前に土地の減損処理が必要になるだろうね。

>>541

東陽町まで何分かかる感じ？

>>544さん

所要時間は画面に表示されます。

http://tobus.jp/blsys/navi?LCD=&VCD=cslrsi&ECD=NEXT&RTMCD=...

上記の画面で、「昭和大学江東豊洲病院前」バス停の文字の箇所をクリックすると、
各バス停への所要時間が表示されます。現在は19分と出ます。

ちなみに、豊洲駅前から木場駅前まで13分、
http://tobus.jp/blsys/navi?LCD=&VCD=cslrsi&ECD=NEXT&RTMCD=...

豊洲駅前から門前仲町まで12分です。
http://tobus.jp/blsys/navi?LCD=&VCD=cslrsi&ECD=NEXT&RTMCD=...

追加で、豊洲駅前から東京駅八重洲口まで21分です。

http://tobus.jp/blsys/navi?LCD=&VCD=cslrsi&ECD=NEXT&RTMCD=...

>>546
あ、すみません
ありがと

普通に350万くらいなら、あり得ると思うけどね。
豊洲駅徒歩5分でスーパーゼネコンでしょ？

少なくとも安く売るような物件ではないと思います。

もし、安く売り出すのなら、もっとコストダウンして団地みたいなのを作るはずだよね。
そうしないという事は高く売りたいのかもね。

ベイズより高いは当たり前で、二丁目三丁目の中古が300代、ならばここも300超えは必至だよね

350はあり得ない。290ぐらいだよ。ー

皆さん少し我に返りなよ

こんな屁みたいな立地で@300以上とかで買うなら
賃貸にしたほうが良いよ

>>552
購入して住まずに賃貸に出すって意味？
ではなく、賃貸でこの地区に住む？

>>536
つまり、スミフなら400で出す価格ってことですな。。本当かな。。。

>>554
あ、たしかに笑
でも、400はない。。

値上がり基調の今だと賃貸は損だと思うよ。
例えば、、、

１．満足する賃貸に住む（案）
　まぁ、２５万から３５万はするよね。
　あと５０年は生きるとするじゃん？
　毎月３５万払うとすると、５０年で2億円かかります。

２．チープな団地に住む（案）
　１５万くらいで団地みたいな豊洲のマンションに住めるかな？
　５０年生きると、やっぱり１億かかります。
　狭くて汚くて、友達も呼べないような場所に１億円かける？

どっち選んでも地獄だと思うけど。。。。
ほんとに賃貸が良いか計算して考えてる？？
　

あ。もちろん、豊洲を買えばいいとか言うつもりはなくて、少なくとも気に入った場所を買ったほうが得だと思います。はい。


賃貸だと、耐震性も不安だし、普通に損だと思います。

いずれにせよ、賃貸ならローン組んじゃいたいなー

そもそも、駅徒歩５分で「屁みたいな立地」は無いでしょう。

徒歩１３分の物件で坪２７０万円を超えて、即日完売してる事実を知らないのですか？
知ってて言ってるなら、センス無さ過ぎだと思う。

豊洲の場合は、駅距離以上に
年代が新しいゴミ埋め立て地って言うのが
マイナスの意味で大きいんだよな。
同じ埋め立てでも、港区や中央区と違って。

そうかな。古い埋め立てのほうが技術発展してないから不安だと思いますけどね。

豊洲は大正から昭和一桁頃の埋め立てですよ。

http://toyosu.org/history/index.html

そもそも坪３５０万を高いと思うような人は、江戸川区や足立区にいくしかないと思いますけどね。
あっちは安いよ。高潮などですぐに沈みそうだけど。

公式サイトから。

２階の住戸等配置図
http://www.31sumai.com/mfr/X1125/common/images/concept/img-popup-041.j...

住戸の設備仕様
http://www.31sumai.com/mfr/X1125/common/images/concept/img-popup-045.j...

「～に近い。」が多すぎて、見逃していました。

技術の問題よりも、
埋め立ての年代が液状化に影響するのは定説。
古い方が影響でるなら震災では銀座とか日比谷が
液状化してるはずが、液状化したのは豊洲や東雲。

東日本大震災前から豊洲に住んでいますが、生活に支障が出るほど液状化したとか、
見た目でこれは酷いとか、特にありませんでした。
もちろん、無傷ではありませんでしたが。
そのため、かえって安心できました。


一応、将来予測のリンクを貼っておきます。

東京の液状化予測
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/index.htm

豊洲の分譲マンションを購入して住んでいますが、
坪350万円は高いと思います。

それでは10年前の７～８割増しです。

>>567
何丁目？タワマン？

賃貸で一番よい方法。

今は買うと高いので賃貸。
数年後、マンション価格の底でマンション購入。
数年後、マンション価格上げ基調となる。
数年住んで、マンション価格の一番高い時期にマンション売却。
自分は賃貸マンションに。

その後数年後、マンション価格の底でマンション購入。
以降繰り返す。

徒歩１３分の物件で坪２７０万円を超えて、即日完売してる事実？
もしかしてスカイズやベイズのこと言ってる？

スカイズは、ユリカモメ新豊洲徒歩６分、平均坪単価＠２５１万円。
ベイズは、ユリカモメ新豊洲徒歩６分、平均坪単価＠２６７万円。スカイズより若干低仕様で６．４％上昇。

豊洲と新豊洲の絵気力の差で８％、原価上昇傾向の中で５％増。
規模、眺望や共用施設では負けてる。あとは仕様次第。
結果、豊洲自体の地位にも限界があるし、常識的に考えたらベイズの１５％増ってとこで収まるでしょうね。
平均＠３２０台が上限。

>>560
港区や中央区の湾岸と時期的には同じですよ。

>>569さん

引っ越しの費用や労力、事務コスト・労力もあるので、それなら「株」の方がよいです。
短い居住年数で売却すると、譲渡益に対する所得税の税率も高くなります。

どこと比べて屁のような立地って言っているんだろう

>>572
単純にいま賃貸がいい理由です。

@350とこ言っている人は、不動産のど素人だね。三井晴海の値付けを考えるとここは@290だね。その分、平均面積は広めに設定。三井晴海@320、勝どき東地区@350。これなら、三井の販売力で売り切ることができるね。

スカイズ、ベイズで一億越えがなかったのは、江東区で高額物件が困難であることを事業主が熟知している証拠。中央区は1億越えの客層がたくさんいても@350が限度。よって、ここは290でファミリー主体に売っていくだろうね。

駅別の中古マンションの坪単価です。

http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn625.html

豊洲の特徴として、築浅中古が多いことが挙げられます。
同じ築年数で他の駅と比較しないと、正確なところは不明です。

あと、ここはタワーじゃないから晴海レジデンスなどと同レベルかな。60m以上、20階以上だからタワーを名乗ることはできたのにね。タワーをつけないと苦戦するだろうね。

>>575
みんな購入検討者は、不動産のど素人だよ。
なに言ってるんだか。

「豊洲」「新築」で検索すると、実質的に該当するのは、
こことBAYZの２件しかありません。

よほど値付けを間違えない限り、苦戦はしないように思います。

>スカイズ、ベイズで一億越えがなかったのは、
前者は億超えあったよw

SKYZ TOWER&GARDENの全戸平均坪単価
http://wangantower.com/?p=5535

BAYZ TOWER&GARDEN 第二期以降の価格表
http://wangantower.com/?p=8030

BAYZも一戸だけ、１億円超があったようです。

1戸だけでしょ。江東区民、または江東区民になろうとする人で1億以上払う人は皆無ということ。

SKYZは11戸が１億円超です。

>>578
タワーより低層の方がいいと思うが。

>>585
そんなのひとそれぞれ。好みです。

なんで坪２９０万で買えると思っちゃうんだろ。
数年前から売り始めている新豊洲（徒歩１３分）でも２７０万で即日完売なのに、ここが徒歩５分で坪２９０万で売る訳ないじゃん。

普通に考えたら３５０万近く行くことは確実でしょうに。
どういうセンスなのよ。

数年前→１～２年前
270万円→250万円

ではないでしょうか。

ベイズは２７０万くらい。

長谷工だったら２９０万で買えた可能性あるけど、大林組だもの。３５０万超えるよ。
大林組にこの規模のマンション作らせたら、そりゃ高いと言うことくらい分かるでしょ。

わざわざコストアップさせてる意図は、やっぱり高く売りたいんだろうね。

俺だったら、長谷工に作らせて、床暖房もオプションにして、とことんコストダウンして、３００万以下に抑えるけどね。

>>589
ベイズはスミフ並のプレミアム価格かと。。

ベイズは安いじゃん。坪２６５万円程度だよ。
庶民価格。

>1戸だけでしょ。江東区民、または江東区民になろうとする人で1億以上払う人は皆無ということ。
皆無 の意味から調べよw

皆無

全く存在しないこと。全然ないこと。また、そのさま。「欠席者は―である」

（goo辞書）

なんか次第に高め予想が優勢になってきた。事前予測より実際は高いことが多い気はする。

誰か、専有部仕様を周辺マンションと比較出来る人いません？

キッチン：御影石天板、ディスポーザー、食洗機

２部屋床暖房（３ＬＤＫ以上の住戸）

ミストサウナ

駅距離が違うSKYZ、BAYZより、駅距離が同じ４丁目物件と比較した方がわかりやすいと思います。

新築時のパークタワー豊洲（大成建設施工）－同時期の４丁目大規模物件（長谷工施工）＝50～60万円／坪でした。

現在、４丁目大規模物件（長谷工施工）は20～30万円／坪上昇して、220～240万円／坪くらいでしょうか。

そこから類推して考えると、290～300万円／坪となります。

これ以上高いと、４丁目の中古を購入してフルリフォームしようとか、
豊洲は止めて別の街の新築を買おうとか、そういう判断が働くと思います。

4丁目大規模物件の物件名は？

プライヴブルー東京
東京フロントコート
スターコート豊洲

の３物件です。

http://wangantower.com/?p=1867

593さん皆無ぐらい意味知っているよ。わざとそういった言葉を使っただけだよ。行間読まなきゃね。@350とか言っている人は、根拠を示してほしいね。

4丁目の大規模マンションの中古が@230でしか売れない理由を説明もして欲しいよ。

「@230でしか売れない」のではなく、＠230もの価格で売れる、というところです。

元々＠180とか＠200で購入して、その後何年も住んで、
元値の＋５％～＋25％で売却できているわけです。
十分な金額だと思います。

のらえもんさんのブログは勉強になりました。

4丁目大規模物件は約築10年で坪単価230万円
パークタワー豊洲の2年前の新築時の平均坪単価は坪265万円
ここの平均坪単価は？

ということだが、
パークタワーより、仕様良いので、プラス20万円
2年で相場上昇したのでプラス50万円

結果的に坪単価335万円と予想します。

買い値は別として、安くないと売れないということ。タワーとの価格差は@30〜@40だから中古タワーの相場が@260〜@280。よって、新築を加味すると@290だよ。

買い値は考慮しないと。
買い値安いということは、仕様低いということだよ。

パークタワー豊洲も内廊下とか、階高が高い（66ｍ・19階建て）とか、
優れている仕様もあります。


http://www.blue-style.com/photo/all/view-3599.html

三井不動産などが東京電力から土地を購入したのが2012年３月。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20120615/572174/

東日本大震災の発生から１年後でした。
その頃の豊洲は、まだあまり高くなかったような記憶があります。
というより、地価はV字の底だったかもしれません。

2012年3月は大震災の津波の影響で湾岸物件が叩かれ、買い手がいなかった時だね。安く仕入れているね。おそらく@270設定でしょ。

>>597
パークタワーは立地が良くありません。
南はコンクリ工場隣接、西は晴海通り沿い、北のオフィス近接（低層階はオフィスの人と目が合います）、東もスターコートが壁のようにそびえ圧迫感があります。
立地差は最低でも坪20くらいはあると思いますね。となると、坪315～320くらい？

直近の成約事例でもツイン、シンボルは@280。パークシティは抜けており@300といったところ。@350なんかだったパークシティ買った方が良いでしょ。だからありえないから。

坪２７０じゃ買わないよ（笑）富久が３００だよ。

新宿になるには、2000兆円必要だよ。

あと、キャナルワーフ、豊洲ガーデンハウスなどはこのご時世で@200以下で成約している。中古相場は意外と厳しいよ。

>>535
不動産経済ファンドレビューに載ってましたよ

じゃ、またあれか、高く出して、半分売れて　シラ〜ってやつかw

日本人の新築信仰知ってる？

>>610
高くても新築がいいと言う人はいっぱいいるわけで。

スカイズ買った人が、涙目になってしまう。

ガンバレ　ネガ

地所さんの新富町、400超えらしい。。
ここも油断してると結構な金額出たりして

ここが＠３５０の可能性はゼロ。70㎡程度の眺望無し物件を誰が8,000万円台で買うの？　8,000万台以上になると検討者数がガクッと減るし、中古物件でも豊洲ではまだ売るのに苦労する。
豊洲界隈にマンション持っている者、または中古物件仲介業者が中古市場価格を吊り上げようとしているだけ。　見え見え。