シティタワー武蔵小杉ってどうですか？パート６

>>500
住友はこういう時にガンガン値上げするので有名だから
前回のプチバブル期の掲示板とか見ればよくわかるかと

他のデベと違って一部しか価格表出さないから、販売中にいくらでも値上げ可能だからね

デベがゼネコンに支払う建設費は請負契約時に確定してる。値上げ分はすべてすみふの利益に。ボッタクリといわれる所以。

売れてないのに値上げしたらもっと売れなくなる。竣工時に未販売住戸があると入居者にもデメリットが生じる。迷惑を顧みずって売主の態度もちゃんと見て判断しないと。

竣工前完売はさせないのが、すみふの売り方なのは、始めからわかっていること。
それが気に入らない、不利益か大きいち思うなら、他を当たればいいだけ。
即日完売連発の野村とか。

>>504

そうですよね。
野村不動産は武蔵小杉のプラウド兄弟は皆、ほぼ即日完売か、少なくとも竣工前には完売でした。他の三井や住友は竣工後もだらだら販売していますね。特に住友。売り方のスタイルの違いなのかもしれませんが、購入者としては、早く売り切って欲しいですよね。入居後もモデルルーム公開中なんて垂れ幕がマンションに掛かってるのは勘弁して欲しい。

どこもかしこも値上がり状態、建築資材の高騰、人材不足、消費税などが理由だとどこのﾏﾝｼｮﾝｷﾞｬﾗﾘｰでも言われる、部屋を狭くして値段調整してるらしい、2020年までは高いのでしょうか？

>>505
ここも、幟だらけになるかもね。

Y!不動産の物件概要が更新されましたね。
8490万円の部屋が売れたようです。
先着順の最高価格が8390万円に変わっています。
戸数は9/12時点の17戸から10/3で9戸に減りました。
今は一週3戸ペースくらいでしょうか。

先着順戸数が公式サイトに載ってないのはイヤらしいですね。
予告広告も観測できないくらい短期間しか掲示されませんよね。
売り方が反則ではないでしょうか？

残り何戸ですか？

ゾーンでしか売りに出さないよ。
売り渋りながら小出しにする感じ。
販売中に少しずつ値上げしている。

オリンピックまで販売続くのに、残り戸数がどれぐらいなんて情報は意味なし。今の時期はすみふはむしろ売りたくないはず。買いたい人に高額な値段設定で販売しているだけ。

それで、残り何戸なのですか？
ゴーストマンションは嫌じゃないですか。

うーん、残念。入居から数年はゴーストマンションかも。

そうでもないと思うよ。

一部の人がここは全然売れてないということにしたいらしい。
800戸のうちいくつ売れたとか、今800戸全部販売されてるわけじゃないから全く意味のない情報なのに。

しかも売り主が売る気ないのに。すみふの売り方をもう少し勉強して下さい。

ここが売れなかったら三井ツインや三角はどうなるの。

両駅４分で、明らかにこっちのほうが立地良いのに。
鎌倉や新幹線品川や成田に１本で行けると思えば、5百万ぐらい高くてもありかもしれない。

三井ツインはJR遠いの意。

>>516-517
全部販売していないのは価格調整するためでもあるが、あなたのように考えてもらうためというのが一番の目的。
ただのイメージ戦略。

販売した住戸が完売すれば売れ残り感がないので、売れる数だけ販売する。
売れる数が多いほど人気があるように見えるので、十分な要望書が集まるまで販売を開始しない。
要望書をためると抽選になりやすくなり、売れる数が減るデメリットはあるが、人気があるように見えるメリットもある。
売れ行きが良くないことがバレないように、情報を隠して販売数を把握しづらくする。
直ぐに販売しないことで、売れ残りではなく売り渋りということにする。

そういう売り手の戦略に気づかない人が多い。

すみふの売り方 ＝ 価格調整しながらできる限り高く売り付ける

買い手は嬉しくない。

>520

要望書を集めて売れる見込みを把握して、抽選になる程度に販売戸数を絞ってる。抽選になると人気って印象を強められるし、キャンセルが出たときに落選者にそこを勧めてくる。落選してがっかりしたときにキャンセルがでたってなると、希望とは違っても申し込んでくれるって心理をついてくるやりかた。落選者がいなければ、また一から希望者を探さなきゃならないしね。

要望書を集めて売れる見込みだけを販売するわけだから完売って人気のバロメーターにはならない。人気かどうかは各期の総戸数に対する販売戸数と、各期の間隔で判断かな。人気がないと小出しに時間をかけてになる。ここみたいにね。

>>522
抽選ってしてます？
第一期時点では先着優先で、基本はかぶらせない方式でしたけど。
静かに着々と売れてるイメージですけどね。

抽選にもならない不振ってこと。

>>524
必死。
ちゃんと見てきて報告してよ。

登録抽選方式の販売でかぶらせなかったら違法行為。

>>526
あ、やっぱり見に行ってないクチか…
見に行ってきなよ。

>>527
見に行ってない人が騒ぐスレ（笑）
まぁ、検討してない方が行ってもすみふさんに失礼でしょうけど。

>>528

小出しにする販売方式は誰のため？
出来上がり竣工はどの部屋も一緒なのだから、
一気に価格も全部見せて売り出せば良いのに。
購入者から見る優しく無い売り方。

人気殺到だったら営業がかぶらせ無いようとしたところで無理なんだけどな。

時間をかけて売るのみすみふの都合だけ。未販売住戸があると、入居者にもデメリットがある。

売れてないのに値上げしてもっと売れなくなったら、契約者は悲惨だろうな。

>529

見込み客が集まらないから小出しにせざるを得ないってだけのこと。

人気がないから小出しって、確実にそう言えるんですか？
そもそも、人気がないというのはどういう理由、裏付けから来てるのでしょう？
MRの客数？取材？ただの統計？それとも単にインターネット上での情報ですか？
どうしてもあなたの想像で語っているようにしか聞こえないです。

決断に時間をかければかけるほど「やっぱりやめとくか」になる。人間は迷う時間が長ければ長いほど、最終的に現状維持を選ぶようにできている by 千田琢哉

>>535
合計収入1000万では苦しい物件になったからなぁ。
せめても1500万が必要。

客を選考しはじめたんだよ。

高い高い、売れない売れないは自分を物差しに語らざるを得ないのだけど、現実は金持ってる人って結構いるのよね。

悲しいけど。

年収1500万円は普通のサラリーマンは無理。商社などのエリートか、二馬力か。

>>536
銀行返済率35%で必要最低年収を換算すると…
フラット35プラン 1.65%で換算
8390万→年収1275万 月額263,098円
7390万→年収1123万 月額231,739円
6390万→年収 971万 月額200,381円
5390万→年収 819万 月額169,022円
4390万→年収 667万 月額137,664円

頭金無いと買えん…。

昨年なら代官山駅徒歩2分のパークハウスが坪350万で買えたんですよね。
タワーじゃない小規模物件ですけど。
ここの坪400万は不動産バブルと小杉バブルの相乗効果ですね。

>>539
昨年ならね…
ドラえもーんっっっ

爆発的に売れないのは、ただただ値段の所為。
悪くないというか良い物件なので、それでもじわじわ売れる。金持ちはいるということ。

まさにスミフのペース。

すみふのペースは完成在庫にまっしぐら。ここは竣工して何年かかるかな。

>536

大手は客を選ぶけど、客のほうも選ぶよね。

>>543
そりゃそうだ。
他の物件を探す他ないという事。

スミフ物件はとにかくひやかしでのぞきに行かないこと。
来客数が伸びれば値が上がる。

100人の買いたい客に売らず1人の買える客に売りつけるのがスミフ流。
99人からいくらブーブー言われても屁とも思ってないから。

>>547
すみふからしたらダメな客が多いと思ってる

ダメなのは自分達なんだけどね。マーケティングすらできない。

>>549
もはや年収500〜700万組は郊外の駅徒歩10分の3階建て、4000万のペンシルハウス買うしかねーな。
売るとき半値覚悟みたいなやつ。

もう小杉は買えない場所になっちまったんだよ…

先住民はお見事だったね。