シティタワー武蔵小杉ってどうですか？パート６

高くなっちゃったなあ
田園都市線あたりで探してみるか orz

田園都市線は、ないな。利便性重視だから、東横線の横浜よりか、横須賀線、東海道線のどこかかなー

東京から組が増えそうだなあ。東京からだとマヒしていてそんなに高く感じないからなあ。
以前がいくらかなんか気にしないし。

>488
デベ親衛隊みたいなのは、そのデベに迷惑がかかると思います。
贔屓のデベがあるなら、他社をけなすのは良くないと思います。

勝どきのドトールも値上げらしいよ。そんな流れなのかな。

東京の人はタワーなら湾岸行くでしょ。ココは地元に馴染みのある人か転勤きっかけの地方の人が多いと思いますよ。

湾岸は便利な街ではないからなあ。

>>495
スミフだからでしょ。
こうゆう時だからこそデベは見極めないと。

４９６ 確か、第１期後に地元（中原、港北，幸)と広域で半々と公式発表あった。

自分は東京からだけど、ここ検討してるよ。
電車一本でどこでもいける武蔵小杉はやっぱり魅力的だなぁ。
値上げって労働者不足も原因の一つなんだろうけど、他の所は値上げしてないの？

>>500
住友はこういう時にガンガン値上げするので有名だから
前回のプチバブル期の掲示板とか見ればよくわかるかと

他のデベと違って一部しか価格表出さないから、販売中にいくらでも値上げ可能だからね

デベがゼネコンに支払う建設費は請負契約時に確定してる。値上げ分はすべてすみふの利益に。ボッタクリといわれる所以。

売れてないのに値上げしたらもっと売れなくなる。竣工時に未販売住戸があると入居者にもデメリットが生じる。迷惑を顧みずって売主の態度もちゃんと見て判断しないと。

竣工前完売はさせないのが、すみふの売り方なのは、始めからわかっていること。
それが気に入らない、不利益か大きいち思うなら、他を当たればいいだけ。
即日完売連発の野村とか。

>>504

そうですよね。
野村不動産は武蔵小杉のプラウド兄弟は皆、ほぼ即日完売か、少なくとも竣工前には完売でした。他の三井や住友は竣工後もだらだら販売していますね。特に住友。売り方のスタイルの違いなのかもしれませんが、購入者としては、早く売り切って欲しいですよね。入居後もモデルルーム公開中なんて垂れ幕がマンションに掛かってるのは勘弁して欲しい。

どこもかしこも値上がり状態、建築資材の高騰、人材不足、消費税などが理由だとどこのﾏﾝｼｮﾝｷﾞｬﾗﾘｰでも言われる、部屋を狭くして値段調整してるらしい、2020年までは高いのでしょうか？

>>505
ここも、幟だらけになるかもね。

Y!不動産の物件概要が更新されましたね。
8490万円の部屋が売れたようです。
先着順の最高価格が8390万円に変わっています。
戸数は9/12時点の17戸から10/3で9戸に減りました。
今は一週3戸ペースくらいでしょうか。

先着順戸数が公式サイトに載ってないのはイヤらしいですね。
予告広告も観測できないくらい短期間しか掲示されませんよね。
売り方が反則ではないでしょうか？

残り何戸ですか？

ゾーンでしか売りに出さないよ。
売り渋りながら小出しにする感じ。
販売中に少しずつ値上げしている。

オリンピックまで販売続くのに、残り戸数がどれぐらいなんて情報は意味なし。今の時期はすみふはむしろ売りたくないはず。買いたい人に高額な値段設定で販売しているだけ。

それで、残り何戸なのですか？
ゴーストマンションは嫌じゃないですか。

うーん、残念。入居から数年はゴーストマンションかも。

そうでもないと思うよ。

一部の人がここは全然売れてないということにしたいらしい。
800戸のうちいくつ売れたとか、今800戸全部販売されてるわけじゃないから全く意味のない情報なのに。

しかも売り主が売る気ないのに。すみふの売り方をもう少し勉強して下さい。

ここが売れなかったら三井ツインや三角はどうなるの。

両駅４分で、明らかにこっちのほうが立地良いのに。
鎌倉や新幹線品川や成田に１本で行けると思えば、5百万ぐらい高くてもありかもしれない。

三井ツインはJR遠いの意。

>>516-517
全部販売していないのは価格調整するためでもあるが、あなたのように考えてもらうためというのが一番の目的。
ただのイメージ戦略。

販売した住戸が完売すれば売れ残り感がないので、売れる数だけ販売する。
売れる数が多いほど人気があるように見えるので、十分な要望書が集まるまで販売を開始しない。
要望書をためると抽選になりやすくなり、売れる数が減るデメリットはあるが、人気があるように見えるメリットもある。
売れ行きが良くないことがバレないように、情報を隠して販売数を把握しづらくする。
直ぐに販売しないことで、売れ残りではなく売り渋りということにする。

そういう売り手の戦略に気づかない人が多い。

すみふの売り方 ＝ 価格調整しながらできる限り高く売り付ける

買い手は嬉しくない。

>520

要望書を集めて売れる見込みを把握して、抽選になる程度に販売戸数を絞ってる。抽選になると人気って印象を強められるし、キャンセルが出たときに落選者にそこを勧めてくる。落選してがっかりしたときにキャンセルがでたってなると、希望とは違っても申し込んでくれるって心理をついてくるやりかた。落選者がいなければ、また一から希望者を探さなきゃならないしね。

要望書を集めて売れる見込みだけを販売するわけだから完売って人気のバロメーターにはならない。人気かどうかは各期の総戸数に対する販売戸数と、各期の間隔で判断かな。人気がないと小出しに時間をかけてになる。ここみたいにね。

>>522
抽選ってしてます？
第一期時点では先着優先で、基本はかぶらせない方式でしたけど。
静かに着々と売れてるイメージですけどね。

抽選にもならない不振ってこと。

>>524
必死。
ちゃんと見てきて報告してよ。

登録抽選方式の販売でかぶらせなかったら違法行為。

>>526
あ、やっぱり見に行ってないクチか…
見に行ってきなよ。

>>527
見に行ってない人が騒ぐスレ（笑）
まぁ、検討してない方が行ってもすみふさんに失礼でしょうけど。

>>528

小出しにする販売方式は誰のため？
出来上がり竣工はどの部屋も一緒なのだから、
一気に価格も全部見せて売り出せば良いのに。
購入者から見る優しく無い売り方。

人気殺到だったら営業がかぶらせ無いようとしたところで無理なんだけどな。

時間をかけて売るのみすみふの都合だけ。未販売住戸があると、入居者にもデメリットがある。

売れてないのに値上げしてもっと売れなくなったら、契約者は悲惨だろうな。

>529

見込み客が集まらないから小出しにせざるを得ないってだけのこと。

人気がないから小出しって、確実にそう言えるんですか？
そもそも、人気がないというのはどういう理由、裏付けから来てるのでしょう？
MRの客数？取材？ただの統計？それとも単にインターネット上での情報ですか？
どうしてもあなたの想像で語っているようにしか聞こえないです。

決断に時間をかければかけるほど「やっぱりやめとくか」になる。人間は迷う時間が長ければ長いほど、最終的に現状維持を選ぶようにできている by 千田琢哉

>>535
合計収入1000万では苦しい物件になったからなぁ。
せめても1500万が必要。

客を選考しはじめたんだよ。

高い高い、売れない売れないは自分を物差しに語らざるを得ないのだけど、現実は金持ってる人って結構いるのよね。

悲しいけど。

年収1500万円は普通のサラリーマンは無理。商社などのエリートか、二馬力か。

>>536
銀行返済率35%で必要最低年収を換算すると…
フラット35プラン 1.65%で換算
8390万→年収1275万 月額263,098円
7390万→年収1123万 月額231,739円
6390万→年収 971万 月額200,381円
5390万→年収 819万 月額169,022円
4390万→年収 667万 月額137,664円

頭金無いと買えん…。

昨年なら代官山駅徒歩2分のパークハウスが坪350万で買えたんですよね。
タワーじゃない小規模物件ですけど。
ここの坪400万は不動産バブルと小杉バブルの相乗効果ですね。

>>539
昨年ならね…
ドラえもーんっっっ

爆発的に売れないのは、ただただ値段の所為。
悪くないというか良い物件なので、それでもじわじわ売れる。金持ちはいるということ。

まさにスミフのペース。

すみふのペースは完成在庫にまっしぐら。ここは竣工して何年かかるかな。

>536

大手は客を選ぶけど、客のほうも選ぶよね。

>>543
そりゃそうだ。
他の物件を探す他ないという事。

スミフ物件はとにかくひやかしでのぞきに行かないこと。
来客数が伸びれば値が上がる。

100人の買いたい客に売らず1人の買える客に売りつけるのがスミフ流。
99人からいくらブーブー言われても屁とも思ってないから。

>>547
すみふからしたらダメな客が多いと思ってる

ダメなのは自分達なんだけどね。マーケティングすらできない。

>>549
もはや年収500〜700万組は郊外の駅徒歩10分の3階建て、4000万のペンシルハウス買うしかねーな。
売るとき半値覚悟みたいなやつ。

もう小杉は買えない場所になっちまったんだよ…

先住民はお見事だったね。

こここそ転売するときは損失覚悟でしょ。相場から乖離してるわけだから。

その相場も小杉はバブル状態。いずれはじける。

コスギタワーの購入者はそういう意味では成功者かな。

ただ、あの頃はまわりは工場だったし、新駅もアナウンスされてなかった。

>>551
その時には金利どうなってるんだろ？
金利で総支払額1000万上乗せだったりして…こわっ

むつかしい局面だわね

http://mituikenta.blog3.fc2.com/blog-entry-413.html?sp

今の時代を生きる

http://wangantower.com/?p=8182

コスギタワーのときは、新駅アナウンスなかったんだ。よく決断したね。

そういえばここ工場跡地だよね。土壌汚染ってどうなんだろう。

>>557
モデルルームいけば懇切丁寧に教えてもらえますよ。

不親切だね。問題ないのなら一言のコメントなのに。何かあるのかな。

ここは2つの駅が近いし、グランツリーも目の前。改めて立地いいね。懸念はガソリンスタンドぐらいか。

>>559
問題ない以外の回答があると思ってる？

コスタ契約時期に新駅確定のアナウンスはありましたよ。今の小杉は想像できるアナウンスはありました。

コスタ住民ですが、新駅や東京機械の跡地にマンションと
商業施設のアナウンス、正式に営業さんから教えて頂きましたよ。

>552さんはタワマン住民ではないですね。
コスタとパークフォレストが販売時重なった時も
あったし。

現にうちは、フォレストに抽選落ちしコスタに当選しコスタ住民と
なった次第。

>560

一番の懸念事項はすみふの売り方でしょ。

先住民にとってはここは脅威かも。大量に売れ残って、小杉も終わったという印象を与えかねない。

潮が引き始めるとあっという間にバブルがはじけちゃうかも。

565さんは、どんな立場なの？

検討者じゃなさそうだし、
先住民でもない。
早く売れて欲しい業者さん？

地元の仲介業者のコメントがあったので拾ってみました。参考になります。。
【マンションバブルだった武蔵小杉】みずほ信不動産販売 溝の口センター所長 原慎吾http://realestateinvestment.reuters.co.jp/vol35/index.html
＞このような要因から武蔵小杉は、2000年代に起きた首都圏のマンションバブルにおいて、価格の上昇を経験した街のひとつといえます。お客様の中には、当初、坪単価200万円で購入したタワーマンションが、2年後の完成時には240万円、280万円に上昇したケースもあったようです。もっとも現在は落ち着いてきて坪単価220万円～230万円で推移していると思われます。どんなに利便性が高いといっても総額が5000万円を超えるとなかなか買い手はつかないようです。

坪200がで買って、完成時は坪280って、そんな事例あるの？コスギタワーだと思うけど、本当かなあ？

マンションバブルだったと過去形だが、いつ弾けたの？
信頼出来るレポートか疑問です。

いまさら　2009年のレポートを引用してどうするの。
この所長の予想ははずれたってことを言いたいのかな？

相場について知りたかったら自分で近隣の仲介業者にあたって話しを聞くぐらいしないと。あと、ここの評価についても。

複数かつ、すみふの系列を外すってのがポイントかな。

2006年頃にミニバブルがあって、１~２割くらいは上がってた。小杉は、みなとみらい線とか新駅もあったから、その当時、もっと上がってたよ。ミニバブルはリーマンショックではじけたんだけど、そのときは販売不振で中小デベがばたばた倒れて、大手の寡占化が進んで、新築物件価格は高止まり。

5000万って数字は怪しいけど、小杉は坪単価上がりすぎたからここは７０平米ってファミリータイプとしてはやや狭い間取りにしてグロスの価格を抑えてるでしょ。あながち間違いではないと思うけど。

その所長に、「武蔵小杉はマンションバブルではなかった。私のレポートは間違いだった」と謝罪してほしい。だって、一般的な2006年のミニバブルではなく、武蔵小杉マンションバブルで弾けたといっているが、武蔵小杉はバブル弾けるどころか、上がり続けているよね。

小杉は副都心線直結とかミニバブル後もバブルを維持するエリア固有の要因があったからね。弾けるとしたらこれからでしょ。バブルはいつか弾ける。

ここが引渡の頃には含み損なんてことも考えておかないと。

武蔵小杉はバブルではなかった。
シティタワーはバブルだと思う。

地元の業者所長もこんなレベル低いレポートだから、今がバブルかどうかもわからない。

>>567
2010年の記事ですね。

バブルなら価格が上がっても買い手がついてくるものだけど、この売れ行きじゃね。

バブルではなく、単にすみふの言い値でしょ。

>>576
576です。
訂正します。
2009年9月の記事でした。

崩れるといいね！
5年後かな？10年かな？

その時自分のマンションも崩れてるかな…

マンション、株価も下がる前に、利益確定で買うか。
崩れたとしても、アベノミクスの恩恵でプラマイゼロやね。

完売まであと6年。
先は長いよ。

5000万超えると、買い手がつないって
コスタを買った当時でも、77平米5000万を超えてましたよ。

今の小杉の坪単価、220から230ではないし。

酷いレポート。池袋に異動になってた。

>>567
これ、違う話だ。当時みずほ投信はダ・ヴィンチからリエトイーストを買って住友不動産に転売しようとしていた。また、東京機械製作所跡地のブリリアタワーとマイカルサティみたいなSC計画がつぶれたのもこの時期。
このレポートのおかげで武蔵小杉再開発は一時期迷走し結果的に三井住友村になったわけだね。

単にスミフがボロ儲けしただけの話であって我々とは関係ない。

何が違う話なんだか。このレポートのおかげとのことだが、このレポート間違っているんだよ。大丈夫？理解出来てる？

まあ、その後もファンドやらデベやら入り乱れて紆余曲折ですね、武蔵小杉は。。
結局、シティタワーの土地が160億ですみふ、グランツリーの土地が178億でヨーカドーに売却されたというわけで。
最近ではTKSビル(三井住友銀行がある所)が90億(その後本体に120億で転売)、パークシティ武蔵小杉プラザ(フーディアムがある所)を108億で買ったところも先週あったし。。

>>587
業者さん？（笑）

すみふのここは成功してるでしょ。
少なくとも競争原理の中で値付けしてるところからは需要と供給のバランスを考慮した成功物件ですね。
原価方式や事例比較方式に偏った値付で失敗してる業者と対比すると有効利用っていう価格鑑定の原則をしっかり守った物件ですね。
少なくとも小杉ならタワーの中古の事例が少なすぎて事例比較方式のような値付は向かないエリアですし。
中古になったときの値下がりもほとんど期待できないので、買うなら今のうちでしょう。
あっ、ちなみにバブルの定義からすると、小杉はバブルではないです。
単純に市場価値が上がり続けてるだけですし、むしろ供給は足りていません。
三井のツインと地所のツインの販売が始まるくらいが値段のアッパーに近くなるときでしょうね。
小杉は他エリアからの流入の方が多いので。
他物件だと同じエリアからの住み替えばかりですからバブルかどうかはわかりやすいんですが、小杉はまだまだ伸びます。
他エリアの客を取られた業者がここを羨むのもわかります。
ただ、他エリアの見向きもされなかったようなとこでも供給は減ってきてるので業者の方も売るなら今が売りやすいと思いますよ！
こんなところにネガ書き込んでおこぼれに期待してる時間を有効に使って下さい。

すみふさんでも希に見る大成功物件でしょうね。
この土地を買わなかった（買えなかった）業者が間抜けなだけです。
買う人もあと１年後待つより今のうちでしょう。まだまだ買い時ですから。
すみふも含めてほとんどの業者のマンション供給は減ってますねー。スーモも半年前の三分の一くらいの厚さになってるし。
供給増やすのに業者も必死になってるでしょうね。
まぁ、今後は大した土地はないでしょうけど。
良い立地はこれからもっと競争が激化していきそうです。中古もしかり。