二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part15

つい先日、同価格で大好評だったのに？？

ソース、よろしく！

１０４９さん
おしゃることは分りますが、私は河川敷は所詮河川敷だと思います、プラウド完売はせいぜい３００戸程度でいわゆる熱狂的二子フアンが買い支えた結果だとおもいます、あの時の倍率が平均２倍と言われてます。
さて二子の熱狂的フアンはどう言う人達でしょう、だいたい４０代後半から６０代の女性が中心です、郊外がたのshopがなかった学生時代都心まで出ないで、ちょっとおしゃれな場所といえば玉高でした、客層は都心よりも東横線、田園都市線沿線が客層として多く、綱島、日吉、タマプラ、高津、あたりの客層が多いと思います、このあたりの客は都心にほのかな憧れがあり、比較的豊かだが都内の一戸建ては手が届かない、そこへプラウドが売り出され完売。
かなりの人が自宅転売して入居というｓｔｙｌｅでしょう。
ただこの層は私の見るところあまり多くは居ないようです、プラウドが驚異の完売したゆえ爪を伸ばして大量１，０００戸のライズを売り出したところに東急の読みの悪さがあります。
というのも一時に比較し郊外型ｓｈｏｐが次々にでき、例えばタマプラ、ｾﾝﾀｰ北、南、新百合、ラゾーナ、イケヤ、
もはやこの地域の住人は二子まで行く意味が薄れてきました、従い若い人は二子が特別な地域ではなくなり永続的な年齢層の支持がなくなっております、ほとんどの客層がある程度客観的に所詮河川敷ではないか、河川敷にこの値段はおかしいと考えている人達が大部分でそれが今回の販売不振でしょう。

プラウドの倍率が２倍と言う事は買いそびれた人が３００人ぐらい居たわけで、その人達が第一次購入者でしょう。
いわゆる東急に洗脳された人達で、この人達が一巡したら後は客観的判断をする人がほとんどでこの値段では完売無理でしょう。

結局言いたいのは
値下げ（値引き）してくれってことね。
MRでそう言えばいいのに。

値下げをしなければ売れないマンション

て言いますか いま半分以上売れ残ってるわけだから・・・・

焦らずとも必ず値下げ販売の時期がきますから・・・・

1000万引きなんてあたりまえのような時代ですから・・・・

岡上のここと比べて昔から高級住宅街と言われていた岡本レジデンスでさえ一括２５％値引きですからね、でもここは１，０００戸あり大きすぎて値引くに値引けないのでしょう、値引くと契約済みさんと係争問題になるから、身動き取れないのでしょう。
ＪＡＬみたいなものでしょう。
このまま塩津付けで結果バブルの塔みたいになる、典型でしょう。

２００７年の物件と比べたら、既に１割から２割は安い価格設定だと思うが。
当時は大井町の物件ですら坪３００万円だった。それでもほほ、即日完売だったみたいだが。

ここで、この価格ならば売れるでしょう。仕様も超高級ではないけれどもまともだし。
１０００戸あるから、少し時間はかかるかもしれないけれどね。

1～2割の差なら、気にいったものをもの選ぶ人向けの物件では。
安いのよければ、別の場所の物件を選んだ方がよいのでは。

ここは十分に安い。しかし、価格に見合ったものじゃない。

価格の割りに狭い間取りがおおいので１０６１さんがおっしゃるとおり、別の物件を検討したほうがよいと思います。MR見学もある程度絞らないと時間の無駄となりかねませんから。

値下げしたら買ってくれる人がいるかは別ですが、もう織り込み済みという感じでしょうね、期末、竣工後の値下げは。

この秋から都心の新規物件も値が下がったものが出てきてるから、ここの2008年の価格を1割さげても、やっと2009年の価格になるだけで、来年は2010年の価格と勝負する必要が出てくる訳ですから。

その上、7年以上の工事現場の騒音と排ガスを我慢しながらの生活をどうして選択する必要があるかと思えば、自ずといろんな事が見えて来ますよね。

ここは充分安いですよ、あちこち検討しましたが例の、この近くでよく話題になってる武蔵小杉パークシティは（ここも昨日リエトコートの３次販売見学の際初めてここも見学）条件の悪い売れ残り販売１２戸全て１００万ｍ２以上ですがライズは３次平均するとｍ２当たり９０万ほどです。
ライズで武蔵小杉パークより一割以上安いなんて信じられません。
今ではリエトコートとほぼ同じ値段ですよ。
ライズに決めようかと考えてます。

うましかだなー、安いから決めようなんて、安物買いの銭うしないです。

これから大手一流デベはリーマンショック後に仕入れた安い用地で逆新価格物件を供給し始めます。準大手二流組は大量在庫を抱えて新規供給できる余裕がないので想像もつかないのでしょう。

しかしここはまだまだ客観的に観て難しいな。
理由はやはり、ⅡＡの計画が分からない事です。
１）ｏｆｆｉｃｅは都心の賃貸ビルがガラガラゆえ絶対二子に新規ｏｆｆｉｃｅビルを建てても無理。
２）１地区にｓｈｏｐが入り、道路隔てたⅡＡはｓｈｏｐは客呼べないゆえ無理。
３）土地の有効活用を考えると結局高層タワマンにならざる得ない。
４）あの広さだと最低３本のタワマンが建つ可能盛大。

結果として６本のタワマンがこの狭い地域に乱立し香港の団地化を呈す。

さらに当然ランドマークは駅に近いⅡＡのタワマンとなりライズはその時点で　友達から”貴方のとこ駅から一番遠いタワマン”と呼ばれるようになる。
以上の事はかなりの確率でおきてきます、香港化で二子のよさが失われ単なる河川敷の高層マンション地域となり、その場合交通の利便性から結局向かいの武蔵小杉には適わなくなる。
更なる値段の下落となる。
さらにリボンストリートの６－７年の未整備、とこの間に一回でも洪水に見舞われたら値段の暴落。
少なくともⅡＡの計画発表までじっと待つのが正解かな。
今まさに絶好の買い手市場です。

＞　貴方のとこ駅から一番遠いタワマン

わたしは、これ長所だと思ってます。つまり、囲まれていないという事、そして駅前の喧噪から離れているという事ね。

崖上と崖下、または岡本とパチンコ屋の前のプラウドの違いの話と同じだと思ってます。

ここのイーストの東向きは、駅前の喧噪を忘れられる。その上、II aの店ができれば、利便性も享受できる。
まあ、年寄り向けってことですけど。イーストの低層から中層は引退組にとっても優良な物件だと思いますけどね。
もちろん、ウエストとかダメですよ。何の利点も無いと思うもん。セントラルは単にお金もなくて、子供も出来ないDINKs向きね。

年寄りにはお店が近いって便利なんです、そして階段が無いマンション。その上、駅からの通勤が無ければ、駅の混雑とか関係無いし、子供の学校とかも関係無し。まあ、あと８年生きてればの話だけどね。

わたし、成り済ましではありませんよ、親に買ってあげただけです。IIaが出来るまであまりに年寄りには不便そうだったらとりあえず、条件付き賃貸に出そうかなと思ってます。

ニコタマ自体が、リタイア組に良い所ですね。

お年寄りがどうなっていくかは、想像を超えますよ。
今まで暮らしてきた環境を変えないことが何よりです。

本当調べたらここはもはや川向こうの武蔵小杉より若干安いのですね、絶対お買い得だと思います。

でももう少し間取りのよいものがないのかなー。
第４次販売まで待つのが正解かな。

ここはどのくらい売れてるのでしょう？
本当のところがさっぱりわかりません。
それに地権者が優先的によい間取りを抑えてるって、地権者ってもともと地場の人たちでしょう、人数により住人の雰囲気がかなり落ちるのでは？

駅からの距離と拠点性を高く評価するひとなら小杉のほうが高くても納得するのでしょう。
川崎市と世田谷区の違いは大きいとしても、玉川のアドレスは世田谷ではかなり格下。
といっても、世田谷の住宅地事情に疎い人にとっては、玉川はセレブアドレスの位置づけ
のようですけれども。
でも高台の一種低層という本来の世田谷的な住宅街を求める人にとっては二子玉川は割高。
そして小杉はもっと割高。
いまの市場価格は駅近至上主義でなければ等々力、深沢、尾山台がすごく割安に思えます。

ハケの下は割安だけれども、ライズみたいに人工地盤はった所でないと水害が怖いですよ。

小杉の話題を持ち出す人は、玉川ごときが世田谷の高級住宅街ヅラしていることに
イライラしているんじゃないですか？でも世田谷に住むことを望むひとにとっては、
川崎市の小杉なんて全く眼中にありませんからねぇ実際。
もちろん玉川みたいな低地に住んでセレブきどりしている人についても
世田谷の高台住民は苦笑していますが。

時代の流れについてこれない人が多いみたいだね

ここは完全に終わったね、売れないタワマンの代名詞になったね。
売り出してからもう一年半になるかな。
何戸売れたの？
情報開示しないから売れないマンションの代名詞みたいに言われるんだよ。

とりあえず、買ったら何も考えないことにします。

えー武蔵小杉にこんなあるわけないじゃん！直行便が。
東横線と南武線だけジャン。あと日比谷線かな。

>>1090
ワイン吹き出た

おい白岩！
次スレ立てろよ！