クラッシィハウス目黒洗足（目黒区洗足1丁目マンション）

クラッシィハウスは住友商事ですよ。
住商は意外と弱気です。

構造説明会に行ってきました。
価格予定表なるものをもらいましたが、坪280－330（階と向きによる）
一番数の多い、70平米でも、6000万円台と予想をはるかに上回る値段で、私にはとても、手が届きそうにありません。
この物件って、借地権ですよね。
地代も払わなくちゃいけないんですよね。
周辺の他物件と比べても、メリットは全く無いように感じました。
142戸全部売り切ることができるのでしょうか？
どんな人が買うのでしょうか？
住商も強気ですね。
販売会社の人は、大変そうだと思いました。
余計なお世話ですが。。。

私も構造説明会に行ってきました。

価格予定表を見て同じく驚きました。
本当に強気の価格です。
南側は72平米でも6000万～6600万を超えてきます。

地代はTOTALで月330万。
1世帯2万強～3万強です。

住友商事は一体どんなマーケティングをしたのでしょうか？
住商建物の営業さんはとても弱気でしたよ。

子育て世代はあの価格をだすなら一戸建てを買うと思うし
あの土地に何が何でも住みたいお年よりしか買わないんじゃないかな。

随分高いですね。。
期待してたのに残念です。。
見送りします。

所有権だったらまあ妥当ですが、ＫＹですね。

いくら旧法とはいえ、借地権は借地権。
住み続ける以上、月々２～３万円の地代がかかる。
支払い続けても、老後や子、孫たちの将来にも所有権は手にできない。

従って購入サイドへのその見返りは、圧倒的なコストパフォーマンスのはず。
（土地の仕入代がかかってないのだから・・・）
納得できうるだけのコストパフォーマンスを提示できなければ、意味がない・・・

邸宅地として一級ではないが、路線の質と交通の便は良く、ランドプランも緑が多く、
四方道路に季節の小径も気持ちがよさそう。
スケール感の割りに過剰な共用施設が少ないのも好感が持てる。
（ただ名ばかりのコンシェルジュだけが余分。）
共用施設は、高級感のあるエントランスといつ見てもきれいな心落ち着ける
ガーデンラウンジがあれば、それでいいと思う。

設備、構造関連も特別問題も無かったが、間取りの平凡さと占有面積の画一さは、
購入サイドの選択肢を狭める・・・

デベの考える＠・・・円はライバルとの兼ね合いばかり、しかも自分に都合よく。。。
提案しているアドレスとグレードと間取り、ターゲットとした家族構成、その年収平均、
月々の必要生活費等々想定すれば、必然的に購入上限Capは分かるはず、
そのバランスが悪いから売れ残る。・・・よって誰も幸せにならない。。。
（言い換えれば、ターゲットと定めた相手が無理なくローンを組める価格帯で、プランを提案する事）

推測すると、南側は平均＠２８０台、それ以外は＠２６０台ぐらいといった感じなんですかね？
間取りの平凡さ、周辺の町並み等々考えると、７～８％は高い印象ですね。
正式価格決定までに、反応を見てどこまで修正するか・・・

南向きの駅数分の3ＬＤＫが６０００万円台だと、サラリーマンでもぎりぎり買える
価格だし、たしかに都内ではなかなか出ないから意外と売れちゃうのかな・・・

>意外と売れちゃうのかな・・・
ムリムリ。

どう考えても苦戦ですよね。

本日モデルルームに行ってきました。
販売員がアピールする割には普通のグレード。
というか、若干低め？フローリングをウリにしてる割には、大して高級感ないし。

何よりもモデルルームは、なんとかデザイナーによる特別プランのようでしたが、
キッチン横の変な壁のおかげで、広々２４畳リビングがすっかり普通の広さになってました。
あんなプラン変更いらん。

まあ仕様が普通だけに、価格は低く抑えてくれることを望む。
所有権＠300万／坪で８がけの＠240万／坪希望。

あと、余分な共用設備そぎおとしてるので、管理費は安くすみそうなのがちょっと安心でした。
地代を月２−３万払うとしても、土地の固定資産税払わなくて済んで、かつ管理費安ければ
思ったより大きな負担ではないのかと。まあ、イニシャル高ければ買いませんけどね。

そうそう、販売員が、最終的には地代は戸平均で1.8万ぐらいになるかもと言ってました。
竣工後の土地評価（課税標準のことでしょう）で最終的にきまるとか。

モデルルームがらがらなのに、この強気の価格設定には驚きました。

俺が住んでる碑文谷の築10年未満のマンション、このまえ売りに出ていたのが坪250万以下だよ。当然土地は所有権で。これが相場。

団塊世代の終の棲家と考えると、一戸建てを売って買っちゃう人が結構多いんでは？
そういう人達にとっては高くないと感じられるかもしれない。

マンションなので、借地は八掛けとは
ならないのではないでしょうか。
（建物価格があるので）
坪250なら飛ぶように売れるきもしますが、
完成まで時間があるし、坪300弱で気長に
売り切る感じなんですかねー
目黒線はなかなか新築でないから、
その点では希少だと思いますが。

９掛けだとしても高いと思いました。

>>73さんが書いている例と駅距離やグレードを同様とすると、
１０年近い物件で所有権が坪２４０と仮定する。
新築なら３２０くらいとして、その９掛なら２８８。
微妙なところですね。

行ってきました。立地も良くあれだけ広い敷地なのに間取りのバラエティもなく（60平米台が一つもない）仕様も特筆すべきところがなく、もったいない物件だと思いました。価格も借地権の割安感がないので、140戸も売り切れるんでしょうか、、。

駅近でもないのにこの価格設定はないよなー。

価格もさることながら、羊羹方の間取りの平凡さ、プライバシー確保が不十分なことが
大きなマイナス点でした。
角部屋ならいいのかもしれませんが、全体の評判で足を引っ張られそうな気がします。
見送ります。