ザ・ガーデンズ西葛西ってどうですか？ その3

>>80
売主っぽく見せていますが、購入して資産価値が下がるのを嫌う契約者さんですよね？
わざわざ削除依頼しましたか？
お気持ちは分かりますが、気にせず物件を買う以前に、事故物件である事実に気付かず検討してしまう方が増えないようにとの意味で、風化させない方が良いと言っただけです。
契約者は契約者の板で語り合ってください。
ここは検討板です。
検討する際に必要となる事実を語り合いましょうよ。

>>81
自分は購入検討者です。
購入を検討している物件を冒涜する発言はご遠慮頂きたい。
事故の事実は実質公表されてるし、購入検討者である私にもきちんと説明ありましたよ。
こういう事案でなぜ資産価値が下がるのか、具体的な事例をもってご説明ください。
そもそも検討から外したあなたには関係ないでしょう。
検討外なのになぜそこまで拘る？
資産価値の低下を説明できずに発言しているのであれば、風説の流布なり信用毀損なり刑事事件に該当する可能性があることをお忘れなく。

>>82
同感です。

>>66
契約者への対応では、聞きたい事は全てクリアになりました。質問が有れば受けて答えてくれ、対応はしっかりしてました。後は完成を待つのみです。このスレッドで会話されている否定的な対応ではないので、心ない書き込みが残念です。

>>72
5%の時は8%まで考慮してるといってましたが、今はどうでしょう。一応実施時期は確定してませんからね。MRで聞いてみてください。10%考慮した値上げより、建築費高騰の方が影響うけそうです。

>>75
もってますが、全部の価格は乗ってませんし、さすがに勝手に掲載するのばまずいと思いますが。

>>81
検討から外したのに何でダラダラとネガキャンしてるの？
お宅に心配されるまでもなく、真剣な検討者にはMRできちんと説明してくれるよ。
偽善者を装っていつまでも居座るのはやめて下さいな。

10月上旬には第4期が始まりますし。

>>88
別に隠してる訳じゃないと思うよ。
81が何の根拠もないのに資産価値が下がると吹いてることに対して反論してるだけでしょ。
結局言ってる人は誰一人として建設事故による資産価値の低下なんか証明できてない訳だから。
資産価値の低下を発言する以上、きちんと根拠を示すべき。それができないのであれば、ただの荒らしと受け止められても仕方のないこと。

建設事故による資産価値の低下がないという書き込みも合理性が低いように思います。

>>91
不動産の価格は、価格形成要因によって決まるが、建設事故なんてのは価格形成要因の1つでしかない。
価格形成要因は、地域の特性を反映した地域要因、都心へのアクセス、駅からの距離、商業施設への接近性、設備や間取り等の個別的要因から成る。
建設事故のマイナス要因は、個別的要因の1つに過ぎず、それだけをもって不動産の価格に大きな影響はない。
むしろ、周辺環境や立地、利便性の方が大きく影響する。
また、事故物件としての個別的減価は、事故の要因にもよる。
事件や自殺に比べて建設事故、それも共用部分における建設事故は、一般的に起こりうる事象（建物建設前の解体工事まで含めると年間300人とも言われる）であり、減価性としては非常に弱い。
さらに、人間の記憶なんてものは時の経過とともに薄れていく、気にならなくなるものであるから、
乱暴ではあるが、イメージとして捉えるなら、下記のような減価要因となることが考えられる。
新築　1年後　2年後　3年後　・・・　10年後
-5%　-4.5%　-4%　 -3.5%　　　　　　0%（ほぼ限りなくゼロに近くなる）
したがって、建設事故は、資産価値に対して大きな減価要因となるような影響を与えない。
これ以上、資産価値が低下すると言うなら、きちんと根拠を付けて反論しましょう。

少なくとも噂があれば売れにくくはなるでしょうね。

いくつかの価格表は住まいサーフィンに載ってたよ。

まぁ、竣工入居までに完売しなければ売れ残った部屋は嫌でも値下げとなるだろうし、逆に完売したら　事故後から購入した人は事故の事は気にならない人たちなのでしょうね。

>>93
全く不動産を理解できていない人のコメントだね。
売れにくいという表現は正しくない。
心理的に嫌な人は値段を下げれば購入するというものではない。
逆に気にならない人には値段を下げる必要はない。
そんなことを言い出したら、まだ販売すらしていないのに、解体工事中に死亡事故が起こった人形町の三井不動産のマンションは、最初から売れにくいということになる。
三井が心理的要因を考慮して人形町で値段を下げて販売すると思うか？

決めつけすぎではないですか？
ギリギリ迷ってる人であれば、値段下げてくれるなら買おうかなって人もいるでしょう。

>>97
それは通常の交渉の範囲内でしょう。
少し下げれば売れるんだったら「売れにくい」とは言わない。
迷ってるということは物件にも魅力を感じているということ。
そういう人との交渉の中でどこで落としどころを付けるか、という程度の話。
その場合、当然下げない選択肢もある。
仮に資産価値に影響があるとするなら、今すぐにでも売らないといけない状況の中で、
買い希望者が1人だけで、心理的に瑕疵があるので大幅に値引きしてくれないと買わないと言ってきたのに対して、
それを飲まざるを得ないような状況の場合のみ。
それ以外では、大勢に影響ありません。

>>99
大きくは違わないでしょ。
マンションの建設に関連して起こったことには違いない。
じゃあ、マンションからの転落事故で、マンションの敷地内に落ちるのと、マンション前の歩道に落ちるのとで何か変わるか？
マンションで自殺が起こったという点で買い手の印象は同じだと思うが？
今回も建設事故が起こったという点でガーデンズも人形町も同じ。
敷地内か外かなんて関係ない。
それでも魅力的な物件であれば、両方売れると思うが。
何度も言うが、建設事故は重要な価格形成要因ではない。
重要な価格形成要因というのなら、その根拠を述べるべき。
今まで誰もそこは述べられていない。

資産価値の重要度が高い人はそもそもこんな割高物件買わないでしょ。

憶測で物件を中傷するのは良くないです。
中傷を意図した書き込みは検討版スレで必要ない情報ではないですか。
この物件が特別気に入らないか、面白半分で書いてるか、そこまでして、この物件けなしたいのは、なぜ？隣の営業の方？葛西の物件の方？
もう十分ですので、これ以上結構です。

102です。
分かりやすく言いますと、建設中事故があったということと、価格は今後どうなるかわからない、ということは十分わかりましたのつで、これ以上検討版スレで同じ様な情報は要りませんという意味です。

>>103
同感

事故があってもなくても相場は変わらない。西葛西で築10年の中古マンションの価格調べて見なよ。西葛西の相場観が分かるから。高値掴みしてまで欲しい物件なのか。

>>105
周辺住民さんまた出て来たね。君もしつこい人だな。
相場観分かってないのはあんただな。
西葛西に限らずどこも上がってるよ。
しかもしばらくは日銀のヘッジ付きだ。
昔の相場と比べるのも結構だが、横と比べるのも大事。
昔と比べるんだったら、今はバブル期より安いが、そこと比較してもしょうがない。西葛西の相場からすると、あんたが言ってるのは、1998年～2004年とリーマン後の2010年～2012年のことを言ってるのかもしれんが、そんな特殊な時期と比べられてもな～。
それに実需なんだから高値掴みも何も、欲しい物件を買うのにローン含めて払えればいいだけ。払えないのに買うのはどうかしてるかもしれんが。
だから、周辺住民さんが何を言いたいのかよく分からんが、あんたには関係ないことだよ。

>105
過去にとらわれる典型だな
経済音痴かよ

しかしここも隣接住人で自物件の景観や日照で影響を受け資産価値が下がると思っている人や
買えなくて妬んでいた人が事故をきっかけに反撃チャンスとばかりに湧いてきたんでしょうな。

鏡で自分の顔見てみな
ウットリするか？

契約者さんですかね、死亡事故のことをこれ以上話題にするとマンションの資産価値が下がるのでわないかと思われているようです。
ネガ情報もオープンにしないと。

>>108
それで、あなたは何が目的なんですか？

>>108
資産価値がどであれこのマンションを買いたい思う人は買んだからこの類のネガ情報はもういいんじゃない。

皆さん色々な意見があるんですね。

私は西葛西が地元で、かれこれ30年以上住んでいます。
私がこのマンションを契約した一番大きな理由は、西葛西周辺でこれまでなかなか出てこなかったグレードのマンションだったことと、大規模マンションという2点でした。

この事を踏まえ、ここ5年間の西葛西の新築相場と比べると25%程度高かったですが、納得して契約しました。

リセールの際の下落幅も気にはなりましたが、この地区の一番マンションになるだろうと予想し、下落幅もあまりないだろうと考えています。ま、永住を考えているので、リセールはあくまでもリスク管理の一環ですが。

皆さんはどこを評価し、どこを評価してないんですかね？もちろん、今回の事故の事も考慮する必要があるとおもいます。
あまり感情的にならず、この辺の議論がされる有意義な掲示板になるといいなぁ、と思ってます。

>>112
全く同感です。
西葛西では一番グレードの高いマンションだと思います。
建築費の高騰の影響により、大規模マンション建設は縮小している状況もあり、今後同クラスのマンションは西葛西でなかなか出てこないでしょう。
私は、グレードに関しては、キッチンのバックカウンター付きで御影石、トランクルーム、パントリー、さらにパークマンションでも採用されたワンランク上の水で流すタイプのディスポーザー、各階ダストステーション、大きな庭付き、キッズルームやコミュニティールームも洗練されたもので、これだけ揃ってるのはなかなかないと思いました。
直床ですが、そこは天井高2.6mと相殺。
何より他と比べて江戸川区内では学校区がいいところもポイント高いです。

>113さん

>112です。

コメントありがとうございます。
記載頂いた通りで、このグレードのマンションは今まで西葛西では無かったですよね。
西葛西どころか、東京の東側ではなかなか出てこないグレードだと思います。

今後、本当に立つか分かりませんが、南口の旧マルエツ跡地(今は駐車場)は大京が所有しているようで、そこにタワー型のマンションを作るとの噂が過去にありました。

そちらが立つと、地域一番マンションの件は難しいかもしれません。

>>114さん
113です。
こちらこそ流れを変えて頂いてありがとうございます。
南口でタワーの噂があるんですね。
マルエツがあった場所はどの辺りですか？
森山病院とレンブラントインの間の空地ですか？
マルエツはクリーンタウンに移転したということでしょうか？
地元ではないので教えて頂ければ幸いです。

>115さん
>114です。

場所は、「森山リハビリテーション病院」と「ベストウェスタン東京西葛西」というホテルの間の「タイムズ西葛西第8」という駐車場です。115さんが書かれた場所と同じかな？

タワーマンションの話は、2010年頃の話で、下記の板で聞きかじった程度の話です。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62025/22

ただ、土地は大京が持っていそうなので、今後何かしらのマンションが立つ可能性は十分にあると思います。
西葛西ではかなり良い立地なので、お値段もそれなりになると思いますが。

ここにあったマルエツはどこにも移転せず無くなったと記憶しております。
清新町のマルエツは、このマルエツが無くなる前からありましたしね。

>117さん
>116です。

そうでしたか、私も本当に聞きかじった程度の話だったので。
それでも、いつかはマンションが立ちそうな土地ではありますよね。

>72

不動産取引の場合、引渡時点の消費税率が適用。ただ、８％のときのように経過処置はあるでしょ。

>>116さん
115です。
情報ありがとうございます。
立地は大京の方が良さそうですけど、大規模マンションは難しいかもしれませんね。
学校区も清新第一ではなさそうですね。
やはりガーデンズは地域一番ですよ。

>>118
確かに「評価」としては記憶の新しいうちは多少下がるかもしれません。
それが時の経過とともに薄れていくイメージです。
中古での購入検討者にとって、10年前に起こった事故と去年起こった事故とでは印象が違うでしょう。
ただあくまでも評価の話であって、現実に売却するときには、そのときの不動産マーケット、金融市場の状態、売り主の売り急ぎ事情、買い主の買い急ぎ事情等の要素も加わるので、時間に余裕のある人は自分の売り希望価格で買ってくれる人が現れるのを待てばいいだけ。
転勤等の売り急ぐ事情のある人は、買い手の交渉材料に使われるリスクはあります。
また、下落幅が争点となりますが、ここの契約者は物件価格の5～10％の手付を払っているので、キャンセル続出でなければ、10％も下がらないと判断している人が多いのではないでしょうか。
5％の人もキャンセルしていないようであれば、5％も下がらないと言えるでしょう。
気持ち的にはそれほど下がらないと思っているからキャンセルしない訳で、20％も30％も下がると思っている人が多ければキャンセル続出しているでしょう。
いずれにせよ、今後のキャンセル度合いと残りの売れ行きでだいたいの目安は判明するでしょう。
長文失礼。

>>123
そのご認識で結構だと思います。
私も契約者です。
事故のことは完全に記憶から消すのは難しいと思いますが、嫌な気持ちは薄れつつあります。
それも三井さんの戦略なのでしょうが(笑)

>>122
122さん、質問させてください。
このマンションは、上の方はびっくりするような値段の部屋もありましが、そこについては、リセールはどうなると予想されますか？西葛西の相場からすると元々2割位高かったと思うのですが。

今回の事故の件、私も皆さんと同様に非常に嫌な気持ちにさせられました。
その気持ちは今でも変わりません。

ただ、その後の三井と大成の説明を聞き、非常に品質の良いマンションが出来上がりそう、との期待も持ち合わせるようになりました。こんな事書くと亡くなられた方やそのご家族には大変失礼なのですが。。。

三井、大成から受けた今回の事故後の対策のうち、私が評価しているポイントは下記の通りです。

・安全専任者を常駐で追加配置。この追加要員は15年以上建築現場の所長経験あり。
・月2回、第三者による安全監査。この結果は、モデルルームに行けば確認できる。
・2ヶ月に1回程度の割合で三井から契約者に対して、工事の進捗状況と品質状況がレポートされる。

また、今後のスケジュールの妥当性も自分なりに細かく確認し、十分妥当であると判断出来ました。
通常のマンションの場合、ここまで状況が可視化されることなく工事が進むと思いますので、自分にとっては安心して竣工を待つことが出来るようになりました。見た目はちゃんとしているんだけど、中身に問題がある欠陥住宅にはならないかなと。

やっぱり西葛西で一番のマンションになるね。

>>125
このマンションの価格を全て把握している訳ではないので、上の方のビックリする値段は分かりませんが、総論的なところで申し上げておきます。
葛西エリア（西葛西も含みます）の過去10年の平均新築坪単価は206万円です。ガーデンズの平均坪単価220万円ぐらいだとすると、7%程度割高の可能性があります。但し、東京都内はどのエリアも上昇基調なので、許容範囲内だと思います。
同エリアにおける平均経年22年程度の中古マンション相場は新築時の65%程度（35%の下落）です。
仮に今の相場が7%ぐらい割高だとして、約20年後の経済状況が平常だすると、40%ぐらい下落して60%程度のリセールになると予想されます。
一方で、このグレード・規模のマンションは同エリアではあまり見当たらないので、現時点では競争力は高いと思います。その点どれだけ加点されるか、逆に、今後同程度かそれ以上の競争力の高いマンションが建設されることによる脅威としてどれだけ減点されるかは別途考慮する必要があります。
ざっくりしたイメージですが、5,000万円で購入したとすると、10年後に4,000万円＋α、20年後に3,000万円＋αという感じではないかなと思います。
この辺りはあまり詳しくなく、データも葛西エリアとざっくりしたものですので、あくまで私個人の私見です。
別のお考えの方もいらっしゃるかと思いますので、その点はご考慮ください。
なお、西葛西に絞ったデータはこちらが参考になるかと思います。
http://hyougikai.com/mansion/%E8%A5%BF%E8%91%9B%E8%A5%BF

とても勉強になりました。
ありがとうございました。

>126さん
確認ですが、「・」の3つの内容は契約者に郵送された報告より＋αになっていると思うのですが、MRの担当の方から口頭で説明があったのでしょうか?