ザ・ガーデンズ西葛西ってどうですか？ その3

ぎりぎりキャンセルだけでなく、ぎりぎりに係争を起こすともっと売主は困るよ。

係争中の部屋は黒白はっきりするまで販売できない。

売主にとって、係争で生じる機会損失分よりお詫びの方が費用対効果で望ましいとなれば、何らかの対応が期待できる。

これが二人三人ともなれば・・・。

どうせ何も得られないことに気が済まないならごねまくるのも手だよ。

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>>439
この物件の最多価格帯はだいたい4,800万円ぐらいです。
4,800万円の物件を購入し、ローン3200万円組んだ場合にちょうどトントンですね。
物件価格で4,800万円ですと、諸経費込で5,000万円になりますが、逆に頭金1,800万円も入れる人がほとんどということでしょうか？
個人的には頭金1,000万円以内でローンを4,000万円以上組む人の方が多いような気がしますが。
仮に頭金1,800万円、ローン3,200万円で購入を検討している人がいるとすれば、その人は頭金を1,000万円にしておいて、あえてローンを4,000万円組んだ方が得です。
変動金利で0.5%で調達しておいて、10年間で1%の減税を受けられる訳ですから、金利が変わらなければ、ローン残高に対して0.5%×10年間=5%の利鞘が取れます。
仮にどこかのタイミングで変動金利が1%を超えて上昇するようであれば、頭金に800万円の余裕を残しているので、繰り上げ弁済すれば元々当初3,200万円で考えていたローン残高の水準になります。
それができる人は必ず得をするので4000万円を借りない手はないはずです。
つまり、どういうローンの組み方をする人が多いかどうかというより、同じ手持ち資金で、かつ、物件価格が4,000万円以上であれば、4,000万円のローンを組んだ方が得です。
よって、住居に関してはみなさんで消費税増税後の恩恵を受けましょう。
ただ、4,000万円を超えるローンを組むと、税額控除にCAPがかかり、金利負担が増えますので、4,000万円が心地いいと思いますが、4,000万円を超えて借りるかどうかに関しては、個人の状況によって判断基準が異なるかと思いますので、ご注意ください。

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>>442
三井さん？
契約者、購入検討者には大切なことです。現在支障がなくとも、将来売る時に事故物件だと言う汚点を作ってしまったのに知らん顔でろくにお詫びなしの会社なんてね…。
お隣とこちらが同じ価格で販売されていたら、縁起悪いからあっちにしようって乗り換える人も絶対いると思います。
十年単位で住む、何千万もする物件なんだから重く考えて普通ですよ。

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後半は、今の検討者ではなく将来中古物件を購入する人の話です。

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>437
うちは増税前ですが住宅ローン控除は4000万まででしたよ。

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また聞き飽きたネガキャンがポツポツ湧いてきてるけどスルーしましょう。

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>>444
事故後隣も売れ出したもんね。

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一之江〜船堀の新大橋沿いの賃貸に住んでますが騒音気になります。特に夜。賃貸なので我慢できるけど分譲となると後悔しそう。船堀街道沿いなのがガーデンズの最大の弱点なんだよな〜。設備仕様は魅力的なんだが。

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>>448
バタバタとキャンセルはないまでも、逆に300部屋近く売れていて一つもキャンセルがなかったのも疑わしいですね。
ずっと住むものですし、嫌な人は嫌だと思いますから。
まぁ、去る人は新しい物件探し忙しいだろうし、ここにも来なくなるでしょうしね。
以前、違う所で、今回とか無関係のとある人気物件は完売と謳ったのに数ヶ月後「キャンセル出たんで～」と10戸近く売り出されたことがあるとか。同業者は「絶対完売なんかしてなくて、お前等が残してたんだろ」と思ったそう。
今回の件も、三井さんは沢山の人間が「キャンセル出たの？売れ残ったの？」と見ているのは重々承知だと思うので、わざわざそれを公表するような売り方はしませんよね、普通。
なんか、色々嘘臭い。

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>>443
所得税（＋住民税の一部？）を40万以上支払っている、および、金利が1%以下という前提であれば、10年後ローン残高4000万、つまり手付け以外、フルローンするくらいが最も恩恵が受けられるということですね？

仮に3000万ローン予定を4000万にした場合。金利0.5%。
メリット
減税が受けられる。100万程度。
1000万の余裕がある。運用益が得られる。
1000万の保険代わり。
利鞘が得られる。50万程度。
デメリット
借り入れ手数料。20万程度。
1000万の運用ミス。（自己責任ですが。。。）
心理的負担？

確かに、制度をフル活用すればベストなのかと思いますが、あくまでローンなので、必要な分借り入れるのがよろしいかと。個人的意見です。長文失礼しました。

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>>446
それはありえません。
明確に消費税が5％の場合は、限度額が2000万円になると規定されてます。
増税前で2000万円の限度額か増税後で4000万円の限度額かどちらかです。
再度確認された方が宜しいかと。

>>451
フルローンが恩恵を受けられるとは限りません。443でのコメント但し書きの通りで、4000万円を超える部分は税額控除が上限となる一方、金利負担だけがかかってきますので。
運用益については、普通は資金が固定化されてしまうので、1000万円を運用しないと思います。金利上昇以上に確実に運用できる自信があればするでしょうが、普通は金利上昇に備えて繰上弁済用に取っておいた方がいいと思います。
借入手数料を差し引いてもメリットしか残らないので4000万円ぐらいがちょうどいいのでしょうね。

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最大400万の控除！と聞きますが、上限があるので丸々もらえる人は少ないと聞きました。
所得税の額などから、うちも最大額の控除にはどう頑張ってもならないと言われました。

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>>453
600万くらいの収入があれば満額いけるけどね。控除が多いともっと収入必要だけど。

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>>453
なので、ローン残高が減っていくことを考慮して、10年間で400万円ではなく350万円の減税、増税前対象物件と比べてもローン減税の部分については175万円の得になります。

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ここってあと何戸残ってるか知ってる方いますか？
もう選ぶ余地があるほど残ってないのでしょうか。使いづらい間取りとか日当たり悪い部屋とかしか残ってないですかね？

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先週行きましたけど、選べるとしたらライブラリー上の1列じゃないですかね。
ただエレベーターに近い、玄関前が西棟だから11階以上が良いのかも。
ただ68平米なので、子供二人いると若干狭いかもです。

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11階以上っていくらくらいですか？

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>>459
それは分かってるけど、話の流れとしては、今回の消費税増税前と増税後の経済合理性の比較なので、2年前の長期優良住宅制度は関係ありません。
それをいうなら、長期優良住宅制度の減税限度額は、増税前対象物件の場合、10年間で300万円、増税後対象物件の場合、500万円です。平均残高で計算すると、やはり増税後の方が175万円得になるので、結果は一般住宅と変わりませんね。

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