レジデンスコート西宮若草町【旧：(仮称)西宮若草町計画について】

値上げはあるかもしれないですね。純粋に建材の値上がりもあると思うし。
予定通りにできていたら、それほどあげられなかったと思います。

資料請求受付してもなにも返事がないんですか？ハガキ１枚くらいは来ると受け付けてもらえたんだ、という安心感はありますが。
工期が延びたことに対しても何かしら説明があると良いんですが。

最近販売されている物件では、後から売りだす方が値上げされていることは多くあるみたいです。
中にはわざと販売時期を遅らせて値上げしてから売りだしているとか？という話も聞いたことがあります。
どんな理由で遅れていたのかは、実際は問い合わせてみないとわからないです。

極めて近くで、三菱地所レジディンスがマンション工事していますね。
旧明治製菓の社宅跡地ですが、ここより一回り規模が小さい様です。
あんまり、広報活動が無い様ですが不思議ですね。
三菱対住友、立地はほぼ同格、後は仕様と価格の勝負でしょうかね。

当物件に対する陳情
http://www.nishi.or.jp/media/2012/2412tinjo30.pdf

三菱若草町計画に対する陳情
①http://www.nishi.or.jp/media/2013/2603tinjyou44.pdf
②http://www.nishi.or.jp/media/2014/tinjo54.pdf

住友、三菱も強引ではあるが、それが許されてしまうのが西宮市の怠慢なところ。前回の市長選、市議選などでもマンション開発については論点にも上がらず、いつ自分の住まいの隣にマンション計画がぶち上がってもおかしくない。「文教住宅都市宣言」などという50年以上前のカビが生えた宣言をいまだにお題目のように掲げているのがその象徴。もうその宣言がなされたころとは住環境も都市環境も全く違うでしょうに。

西宮市に対する愚痴のようになってしまいましたが、この市に住まう方にはそれなりに情報になるかと思い、書き込ませていただきます。

44さん、ご不満はよく理解出来ますが、一方的に西宮市、業者を責めるのも如何かなと思います。
現在西宮には３２か所「地区計画」の網がかけられていますが、若草地区は対象外ですね。
近隣では、「五番町、花園」「一番」「二、三番」「甲子園三保」「甲子園浜田」等々がそうです。、
当地でも地区指定になっていれば４階建てが上限になっていたかと思います。
当地の地区指定が成立しないのは、当地の方の一つの”意志”かと、(残念ですが）

住居としての条件は良いマンションだと思われますので、売り出せば動きはかなり早そうではありますが…
まだこちらは近隣の方たちとの話し合いが重ねられている状態なのでしょうか。
早くできることが出来るのも大切ですが、きちんと理解を得るのがいちばんじゃないかなーと。

44です。45さん、ありがとうございます。
デベの対応についてはこんなもんだと思いますし、きちんと地域への説明も尽くされれば良いと思います。ほかにもひどい近隣対応の業者もありますし。

仰る32地区以外は地区計画制定意思なしというのは、本当でしょうか。当マンション計画地周辺も、幹線道路沿いはともかく、そこから中に入ったところはさほど高い建物はありませんね。当該地ももともとは4階建てマンションでした。そういう住環境が保たれていくとばかり思っていたら、急に想像を超える高さのマンション計画を突きつけられ、対処する間も無くマンションが建てられてしまい、泣き寝入りしている…そういう住民も多いのではないでしょうかね。

もちろん声を上げて規制計画を立てた地区もあるでしょうが、そうではなく、震災後の復興のために必要に迫られて、という地区計画も一定数ありますね。そういう地区の計画はここ15年以上更新されておらず、放ったらかしにされていますね。

本当に市民の住環境のことを考え、文教住宅都市を目指すというのであれば、上記地区計画の更新、用途地域変更の素案作成くらいはすべきところまで現状きているように思いますが、西宮市は本当に誇張でも何でもなく、何も対処していませんよ。都市計画道路の変更、学級会のような都市計画マスタープランの作成…今、西宮市民が求めているのはそんなことじゃないでしょうよと。現行ルールありきで、それに違反してない=問題なし、という姿勢に問題があるんですよと。本当にそれで西宮市民が快適に暮らしていますか、という観点が欠落しています。

45さん仰るように、一方的な批判はダメですね、市議選にでも出ましょうかね…スレ汚しで失礼しました。

>>47
文中で、（学文中学ではありませんよ）貴方が質問されて答えられていますが、
「声を上げて地区計画を立てた」と云う事でしょう。
私の地区の、計画立案の事前アンケートに小生は一種低層並みの高さ１０ｍ制限を希望しましたが
当然、不採用でした。
規制実施後、ほどなく朝日生命、東京海上の社宅跡地がマンションに変りましたが、どちらも四階建てです。

空間タップリの社宅が容積率目一杯のマンションに、百坪越えのお宅が三分割と言った例は数えきれませんね。

４８にて４４は間違いで４５が正解でした。
それとついでに、・・五番町の清水総合開発のマンション計画頓挫？は
地区計画の制限が影響したのかな？と考えています。

小川が近くにあるようですが、浸水などの被害は大丈夫なのでしょうか
あと、夏場の臭いも気になります。
川が汚いと臭いや蚊が大量に発生しますからそこが気になります

小川と言うか、側溝ではありませんか？
グーグルアースで確認してみましたが、浸水被害が出るような規模ではないように感じました。
それよりも武庫川の方が氾濫した際の被害状況を洪水ハザードマップで確認しておくべきだと思います。

やっと事前案内会始まるみたいですね。
駅遠の物件ですが、どの程度の価格帯で出してくるのか興味あります。

５２さま、やっとですか。
販売開始は１１月からなのですが、早く詳細が知りたいものです。
学校も徒歩１０分程度の距離であれば、通わせるのは安心です。

駅から遠いファミリー向けマンションなのに駐車場は全世帯分無く、駐輪場も世帯あたり2台とは・・・
車1台、自転車3台は必要だと思います。
駐輪場に置けない自転車を共用部に置く人が出てきそうです。
それともこれぐらいの距離は駅まで歩くのが一般的でしょうか？

このあたりの相場はいくらぐらいでしょうか？
ここより駅に近い物件で平米65万ぐらいのようですので駅から遠い分でそれよりは少し安くなる感じでしょうかね？

立地から普通に考えると平米65万も行かないと思います。
が、最近の相場に乗っかってそれ以上の価格設定で来るかもしれませんね。
その為に販売時期遅らせたんじゃないかとまで勘ぐってしまいます。

相場的には昨今の人件費や資材高騰を考慮しても坪２００万程度（平米約６０万）がいいとこだと思います
駅まで徒歩１５分（実質２０分弱）のマンションとしてはそれでも高いと思います
番町街ではなく若草町ですからね・・・

生活環境が良いのは分かりますけど、駅からちょっと遠いですね。
間取りが広いのは良いと思います。
徒歩15分だと実際に歩けばもう少しかかるでしょう。
自転車があったほうが良い距離だと思われます。
車は確保したい所ですね。

住宅地の成熟度から考えると将来は空き家も増えてくるエリアだと思いますので
将来売却を想定する人にとっては駅からの距離は少し厳しい条件かもしれませんね。

ただ駅から距離がある分、住環境は良さそうですので永住するには良いと思います。

駐輪場の台数気になりますね。
ファミリーさんだと一人一台も珍しくないので足りない方が出てくるかと。
あとラック式は子ども乗せ自転車でも大丈夫でしたっけ？
その辺りがちょっと引っ掛かりました。

スーパーは四件ほどあって買い物には不自由なさそうです。
ダイエーがあるようですが今はイオンに変わったんでしょうか。

相変わらず販売開始予定ズルズルと遅らせてますね。
どういうつもりなんでしょうね。

販売を遅らせてるのは売り切る見込みがまだ無いからやと思う。

駅から遠いマンションやから価格次第かなぁ。

住友系の社宅跡地やしリーマンショック後の仕入れやしで土地はかなり安く取得してると思われるから暴利を取らんかったらそこそこ手頃な価格になるはずやけど。
本来は、、、、

予定価格教えてくれるんですか？
やはり、そんなぼったくり価格なんですね。。。

予定価格を聞いたら、ぼったくりと思えるほどの高額なんですか？
それは、嫌だなぁ。

それで、本来の販売価格とはどのくらいのものなんでしょうね。
公式ホームページを見てみましたが、殆ど未定とありますね。

だいたい幾らくらいになるのだろう。

この段階になれば原価はほぼ確定していると思う。
近くの三菱物件の様子見ではないでしょうか？
エリア、規模、大手社宅跡、財閥系デベと条件が似ていますしね。
お互い「お隣の物件価格発表が気になる」といったところでしょうか。

知人によると住友不動産は利益率が高い事で有名で
普通の物件を高く売ることが得意な会社らしい。

それって詐欺ではないのかと思ってしまいます。

この辺りの地盤は強いところですか？

また地中障害があったようですが地盤に関係して問題にはならないことでしょうか？

最近の杭偽装の話題があるので不安です。

これくらい駅から距離があっても、いつもの住友価格で売り出すつもりなんでしょうか。
住友も、競合物件の価格を見て調整などするのだろうか？と疑問を感じてしまいますが三菱の方はどの程度で出してくるか何か情報が出ておりますか？

予定価格聞いてきました。
南向き中層階で坪220〜225位でした。
かなり高いと個人的には感じてます。
ご参考まで。

70さま、情報ありがとうございます。
坪単価が想像以上に高いなと思います。
でも、駅に近いことも含めて強気な価格帯で販売するのでしょう。

価格高いですね。
マンション価格は立地が大きな要因だと思っていましたが駅から離れていてもこんなにするものなのですね。
仕様も間取りもそれほど良いと思わないのですが高くなる理由は何なのでしょうか？

駅からの距離だけで評価が決まるなら
不動産鑑定士は不要と云う事。

建築価格。時代ですね。
2.3年前に検討してたらよかったね。

中古を買って自分好みにリフォームが一番安いですよ

一番近いスーパーがピーコックで、その他は生協とコンビニのみですか？
駅の近くは商店街もあるようですが通勤のない主婦層は自転車必須かな？
市役所も徒歩では少し遠いようです。
地図で確認できなかったのですが、郵便局とドラッグストアはどの辺に
なりますか？

Peacockはイオン。
コープの品のつまらなさ、結局は
言っているより品質も良くないコープより
行かない、行きたくない。

アルコーブの無い間取りを久しぶりに見ました
賃貸マンションじゃないんだから・・・
相当コストを削ってるんですかね
見えないところも削ってるんじゃないかと心配になります

>>76さん
もうけっこう時間が経過していますが・・・
意外に郵便局って使う機会が多いので、公式サイトの方の地図を見てましたら、
2ヵ所ありました。
位置としては、ちょうど真北と真南に一軒ずつ。
北は上甲子園の交差点の川の上あたり、南は私立鳴尾北小学校の上あたりです。
どちらかというと、南側にある西宮若草郵便局の方が近いでしょうか。
ドラッグストアは阪神甲子園駅の北側少し行ったところにツルハがありますが、
地図上では他に見当たりません。

どちらかと言うとではなく若草郵便局が徒歩４分位で最も近いですね。
ドラッグストアは花園町１１（旧国道沿い）のライフォートが徒歩７分位で最寄かと、
同じ旧国道沿いのツルハから東へ４００ｍ？位です。
又、ピーコックの近くのジャパン（甲子園筋沿い）がスギ薬局傘下で薬等充実しています。

予定価格でいくと高いですね。
スミフだと値引きしない方向で行くのかな。
駅から遠いのに、かなりの強気の値段ですね。
総住戸数がが少ないので将来のコストも高めになるでしょうし。

高値で売りたいから販売時期ワザと遅らせただけでしょ。
お客さんが価格の釣り上げについて来てくれるといいですね。
ここが売れなくてもスミフは別の物件で儲かってるから値引く理由も無いのでは。
ウチはもうちょっと様子みます。

三菱地所から流れてくるお客さんを
ぱっくり　　行くので
値段下げなくても大丈夫でしょう

>>83
甘いお方だな。

予定価格ありがとうございます。
予想よりも高めかな、と思う方が多いのでしょうか。
相場自体がよくわからないのでなんともいえないですが、住友不動産のマンションですので、
そもそも安値で出してくるというわけではないでしょう。
価格も出す期によって変えてくるようなので、
慎重に見ていくのが良いかと思いました。

車利用の場合電動シャッターゲートがついているので安全です
駐車場に侵入者が入ることもないですね
駐車場の利用料はまだ未定となっていますがどの程度になるのでしょうか。
機械式なのかな？機械式だとしたら維持費が心配なところ

>>86
金きついんやったらカーシェアリングしたらは？

ここ今どんな感じなんでしょう。
若草町二丁目のパークハウスの方もまだ販売しないみたいだし客足が伸びてないのかな。
そういえば五番町の清水総合開発のマンション計画は無くなって戸建になるみたいですね。
あちらは土地も小さかったし丁度いいかもですね。

学区の評判良いんですか？それは子育て世代にはメリットかと。
公立で良い学校となるとなかなか難しいですから…。
この辺りは教育熱心なご家庭も多いんでしょうか。
間取りは4LDKのみが出てますが3LDKは売り切れてしまったのでしょうか。