THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE　（グランドミレーニア）ってどうですか？（その５）

20　エビデンス
http://www.asahi.com/articles/ASG8Y54V2G8YULFA01J.html

ミレーニアが良いか悪いかなんて言う段階はとっくに終わったのさ。

こんないい物件をあなたは買いますか？買いませんか？
迷ってる間に時間が経てばたつほど値が上がりますよｗ

これカイジの世界だな。若しくは金と銀の森田かｗ

すごく買い煽ってる人がいるようですが、買える部屋はそんなに残っていませんよ。
それこそ１年前に書かれていればよかったですね。

23
知ったかすんな。まだあるし、まだ受け付けてない部屋もあるわな。

どちらが正しいか、MR行けば瞭然だわ

>>23
売れ残った条件のそう良くないのを売るのの方が大変だからね。

本当ここいい！それはわかるけど、ここまで高くなっては高値掴みで、貸すにも売るにも損しそう。

20年くらい住むつもりなら大丈夫だね。

５００万円アップはすごいですね。

竣工後もまた値上げするから今買った方が得するよ。

高値掴みになりますよ。ご注意を。

戸建ての方が良いんじゃない？

それ程いいマンションなら、そんなに煽らなくても売れるはずなんだけどね。
検討板じゃなくて宣伝板になってますよ。

>>32
どんなマンションでもある程度は売れます。
買いたい人が買ってしまった後が問題なんです。
ここはまだ売り出して無い部屋がたくさんありますけどね。

いいマンションであることは否定しないけど、坪単価427万出しますかと言われると。。。

まだ売り出してない部屋がある
ってゴクレのマンションスレなんかでもよく使われる言葉。

アウルはずーっと売出し8戸だったのが10戸に増えてるしね。

ここがいいのは分かります。
でも、よい条件の部屋はもうほとんど売れてしまってなさそうですので、高値の低階、中層階の売れ残りがどれだけ売れるか、これからが勝負、大変。しかも高値の低階は1LDK、2LDKが多いので、投資には向かず、かなり苦戦するのでは。
アウルの売れ残りは中層もあるみたいですが、ここは1LDK、2LDKの低階が多いのではしばらく売れずに残りそうな気がします。

坪４２７万するのーーー

それだけ出せるんだったら、もっと中心部を検討できますか？

当然できます。ただ、ここの希少性は高い気がします。

もっと中心部で良いマンションってどこがあるだろう。

山の手線の内側で池袋ぐらい商業施設が揃っているところって、
東京、有楽町、銀座、新宿、渋谷、上野、秋葉原、六本木、表参道
なんかが駅としてパッと思いつきますが、上野と秋葉原を除けばいずれの場所でも、駅徒歩6分以内、財閥系で新築坪400未満なんていう物件、今の価格だとあまり無いですよね？
あまり無い、というかあるのでしょうか？

高層階より低層階の方が高値てあり得ない。

最高値は最上階ですが、どこまで強気の値つけになるか楽しみです。

仕様が高くないから大した値付けにはならんでしょ？

>>43
気持ち的にはわかりますが、不動産はナマモノです。
まとめて集客して全戸一気売りをするようなデベロッパーならともかく、ここはスミフですので竣工後もゆっくり売る予定のはずです。
ここも販売開始してから1年以上経っていて、その間にドル円や日経平均も10%近く値動きがありますし、不動産だけ一定価格である方が不自然です。

あ、でもここの低層階は去年は売り出していなかったんでしたっけ？

恐らく売り出していなかっのでは。

>>46
ひとつ誤りがある。ここはそれほどの集客力はなかったということだけは確か。
別冊週刊ダイヤモンドにちょうど出てるけど人気指数がかなり低いんだよ
西口にある目白よりの物件もでてるけど比べるとそれがよくわかる。

スミフはよくわかってるから、今売り出しても買い手もこないとなれば無駄に売り出さないで小出しにするデベだよ

先日、営業チラシが送付されてきたからMRは行ってみようかと思ってる

今まで売り出したのって100/411戸くらい？

>>42
大崎の三井タワーは徒歩６分で400未満だった。
タワーじゃないのならもっと駅に近くて販売中。

今は、蚊問題があるから高層階がいいね。

>>49
いや、もう低層階と最上階なので200〜300は売れてるかと。

>>48
その人気指数なんだけど、ちょっと出し方に疑問があった。
というのは、資料請求の数やモデルルームへの来場数を足して、戸数で割ってるんだけど、
そもそもスミフって物件ごとのモデルルームないし、
常にターミナル駅でマンションギャラリーやってて異質なので
単純に他の物件と比較できないと思う。

単純に全戸数で割って指数出してるのもおかしい。
なぜなら集計期間が今年からなので。
ミレーニアの販売は去年からやっているので、その期間が含まれていない。
そりゃ戸数が少なくて集計期間中どストライクで売り出したマンションの人気指数が高くなるだろうってこと。

>>50
大崎は徒歩圏内の商業施設が >>42 に挙げられている街と比べて貧弱なので、坪単価は400未満ですがちょっと違いますね。
大崎はもちろん品川もそういう意味では比較対象外だと思います。

>>52
ミレーニアは去年の集計が考慮されてないから人気指数に信憑性ないなんてことはなくて、
販売から１年以上経ってるのに人気あるとは言わないからそこまで集計しないだけなのかも。
大規模でも人気指数すごく高いのは今までもあるし、そういうのはとっくに完売してる。そこから考えても人気指数は信憑性高いと思うけど。
少なくともネット掲示板より参考になるのは確か。

>>53
ここに合わせた条件設定をして
他を対象外にしてしまっている感じがします。

>>52
その記事見たけど、ダイヤモンドの別冊でしょ？
広告主からの収入で成り立ってる増刊別冊なわけだから、
最近に売り出したばかりの物件が売れてるように見えるように情報操作されてるに決まってるじゃん。
人気の物件見たけど、この指数にそれ程の意味があるのか微妙。
とはいえミレーニアの指数も人気物件と言えると書いてあったね。

人気指数＝割安指数。
ここは池袋アドレスのくせに低層ですら坪426万だよ？
同じ値段で千代田区だって港区だって買えるんだから人気なんて出るわけがない。

>>54
>販売から１年以上経ってるのに人気あるとは言わないから>そこまで集計しないだけなのかも。

いや、集計期間は全物件で同期間だからね。
そういうことじゃない。
この雑誌の集計期間だと最近売り出した物件がどうしても有利になる仕組みなんだよ。
去年までは増税前の駆け込み需要もあったし、マンションもどんどん売れて行った。
それが今になって鈍化してきたから、今売り出し中の物件を抱えてるデベは困るでしょ。
デベが儲からないと雑誌に広告入らなくて困るから、この時期にこういう記事を作って、
広告出してくれるデベの物件が有利になるように見せるわけ。
雑誌の方が信憑性あるとか思わない方がいいよ。
こんなこと書いたら削除されるかもしれないけど。

安けりゃ人気が出る。それだけだよ。
富久クロスとか見れば分かるでしょ。
そしてここは高い。

しかし立川のプラウドタワーはここより高いみたいだけど売れてるんだよね。
要は戸数と同じだけ買いたいと思う金持ちがいたら売れるってことだ。

立川のプラウドタワーは平均坪単価が342万。高層は割高設定にしているから低層の価格はさらに低い。
ここは低層ですら426万だよ。

値段と仕様が合っていないのが問題。
ダウンライトや天然石の仕様変更はオプションで何とでもできるとはいえ、坪400万以上の価格帯で天カセが無いのはどうなの。

天カセって良いことないよね。

天カセの良いところ＝見た目

マンコミュの座談会で書かれてたけど、
天カセって天井下がるし、機種は型落ちするし、
基本業務用だから修理やメンテナンスも金かかるから、
見栄を張りたい人にしかメリットないってよ。

>>56
どっかの人気ランキングだと、ほとんどスミフの物件ってのがあったね。

ベストアンサーに選ばれた回答

天井埋め込みエアコンの必要な場面とは、会社のオフィス等大きな空間で壁からの送風では中央部分までの冷暖房効果を期待できない時などです。性能上壁掛けエアコンに勝る部分はありませんよ。壁以外の位置に設置できるというだけのメリットです。一般家屋での天井埋め込みエアコンは、必ず直風の当たる人、場所が生じますよ。絶対水平には吹き出しませんし、垂直下向きにも吹き出しません。壁掛けエアコンで考慮されている「直風を避ける」「対流を大切にして効率を良くする」といった良さを持っていませんからね。設置場所がたいてい部屋の真ん中になるでしょうから、みんなの集う場所に風が出ることになり結果として直風に見舞われます。オフィスなんかで壁掛けエアコンでは端から端まで効かない場合には天井埋め込みエアコンを数個配置することで部屋全体としては有効に冷やせる(暖められる)と思いますが、エアコン近辺のデスクの人なんかはほぼ被害にあっていると思います。寒い、暑い、目が乾く、ほこりが落ちる、など。

私は実際に職場の天井エアコンがうっとうしくてうっとうしくて仕方ありません。音もうるさいし、風も当たる。昨年新築しましたが、こんなもの自宅に入れるなんて全くの検討外でした。エアコンは部屋の端にあった方が良いです。音も気になりません。天井エアコンの方が見た目はすっきりしますし、好みの問題なので、費用がかかろうが、ランニングコストがかかろうが、直風が当たろうが、最終的には質問者さんのお好きな様にされたら良いとは思いますが…。送風そのもので効率良く効かせられる≒風が広範囲に当たりやすいということだと思います。天井の隅に設置するとよいでしょうが、だったら壁掛けで良いんじゃないかと思いますね(笑

どの部屋のどの辺に設置するかをシミュレーションして、オフィスや買い物など外出先で天井エアコンを見つけたら、そのイメージした場所、距離に実際に立ってみてはいかがでしょうか。きっと嫌になります。しかも、オフィスなんかは一般住宅よりも天井が高いことが多いですからね。245cm程度の天井に設置された時のことも想像された方が良いと思いますよ。エアコンもソファーもダイニングテーブルも場所はおのずと決まります。通路ならまだしも、長時間過ごす場所の間近にエアコンがあればきっと嫌になると思います。

天カセは高級物件に付くものです。

天カセは100万も出せば後からでも付けられますよ。
この値段の物件を購入する人なら、追加する人もいるでしょう。

>>58
>>58
といっても販売から1年、2年と売れ残ってたらその都度来場者累計していくから人気あるかというと、それは違うかと

去年は増税前の駆け込みあったからと言ったら、ミレーニアも去年から販売してたみたいだけど需要、要望集まらなかったから小出しになったわけだし

それより>>62の
ダウンライトや天然石が標準じゃないの？食洗機はついてるといいけど

今は天カセでも天井高い仕様のマンション増えてるし、仕様が低い物件でこの値段てことは、池袋の再開発への期待値大きいのかも。
湾岸の安いタワマンと価格の乖離大きいんだから、天カセの費用なんて気にしないよ。
座談会とかネットのアンサーだされても参考にならないと思う。

そのぶん池袋の期待値が値段に反映してることを考えてMRは行ってみようかと思う。

>>65
ネット座談会に出た人が、どのレベルかを考えれば参考にならないのは分かるはず。
埼玉、湾岸、城東でしょ？

食洗器はいらないけど、ダウンライトや天然石、天カセは標準であってほしかったなあ。

あと屋外の機械式駐車場ってどんな感じ？
下に潜るタイプ？スライド式？

>>71
ミレーニアも天カセありますよ。
低層の部屋は無いですが。

最上階だけ天カセとか？

>>70
需要や要望書が集まらなかったから小出しにしたのではなく、スミフの売り方が常に小出しなんですわ。

>>71
屋外の駐車場は、機械式だと痛み早くてメンテナンス費用が屋内よりはあがるのは仕方ないです。

昨今のゲリラ豪雨で浸水しないかと、
大雪時には管理人など誰かが雪かきしてくれるのかだけが気になります。

車は必需品なので駐車場の使い勝手は重要で、雪かきをその都度戸建て並みに自分でやるのは面倒だし、道路までが長そうでとても出来ない。

スミフは売れるような値付けをしないからね。
周辺相場より1〜2割高い価格を付けて、買ってくれる人が出てくるまで待つ。
これじゃあ金持ち相手の商売と言われても仕方ないわな。

野村も1割以上高いよね。

>>72
最上階だけ天カセつきではここでは話にならない。

スミフは仕様低くても値段あげるから
スミフ物件くるとその地域はツボ単上がる法則がある

ウエストゲートは全戸天カセでした。

やっぱり今時天カセのないマンションなんてあり得ませんよね。

ま、100万円ほど余分に払って設置してくださいな。

高層の3LDKはついてるでしょ。
もう残ってないだろうけど。

天カセがついてる天井高2500と天カセ無しで天井高2600だったら圧倒的に後者だし、後付けしたければすればいいのでは？
壁掛けかどうかなんて好みの問題であって高級かどうかの指標としては弱いよね？
マンションは立地なので仕様に目を眩ませられてはいけません。
天カセつけるだけで高級物件認定されるならお安いごようでしょう。

住友のマンションはベランダ狭いんだから、天カセど-こ-じゃなくて全館空調にすべきだと思う。

>マンションは立地なので仕様に目を眩ませられてはいけません。

明治通りと線路に挟まれた旗竿地では立地が良いとは言えないんでは？
線路から離れた方向なら良かったんだけど。

また「旗竿地」をネタにするネガ人が来たれり。
違う単語あったよね

>>83
天カセついて2600にしなかったのがスミフが惜しかったところ。
今は天カセついて2600だってあるし、別にここが高級仕様物件とは検討者みんな思ってないはず。

それより機械式駐車場は浸水しないかとかのほうが、変えられない仕様の話より有意義じゃないの。高額物件なのは確かだし池袋が価値上がってきてるのは最近のランキングでなんとなくわかってきたし。

機械式駐車場も変えられない仕様なんじゃない？
浸水するかどうか知らないけど、雨ざらしってことなんだろうか？

>>84
機械式の吸換気がついている。明治通りに面しても、車通りがうるさいだけ。ちょうどいいんじゃない。

低層の眺望遮ることになっても隣にタワー駐車場作った方が安心だったんでは？

天カセ標準装備の天井高260cm（最高部260ではなくフラット260）の物件ってそんなにありますか？
最近は仕様が低くてディスポーザーすらない物件も散見されるので。

：
>>83
天カセだけでなく、ダウンライト、天然石と
軒並みついてない仕様だから、高級物件ではないということなのでしょう。

全体的にコンパクトなことから察するに、多分スミフも高級物件として出してはいないですよね。

詳しいみたいだから聞きたいんだけど、食洗機と玄関の天然石くらいは標準でついていますか？車は使わないですが
食洗機は時短家事に必須です。

食洗機は標準、玄関はタイル。
高層階でも天カセ住戸なんてあったかな？最上階だけか？まあ天カセはメンテがめんどいので、なくてもいいけど。
キッチン天然石と浴室ダウンライトは建築オプション対応だったけど、もう締め切り過ぎてるから、今から購入する人は選択できないと思う。

駐車場は機械式。平置きも数台あるけどめちゃ高い。
機械式は、地下があるタイプと地上だけのと両方ある。
タワー式が良ければ、2軒くらい先に駐車場ビルがあるよ。

ダウンライトは付いていますが、加えて皆さん増設なさるようですね。
あとは玄関、洗面所、トイレの床を天然石にするのは必須とのことでした。
まぁ、池袋でこの価格の物件を購入できるならオプションは安いものでしょう。

食洗機やディスポーザー、24時間機械換気、ハンズフリーキーなどは標準装備ですね。

スミフも、池袋に億ションを出す、というのは流石に怖かったんじゃないですか。
で、標準仕様を落として富裕層にはオプションで対応することにしたところ、狙い通りになったと。

思ったより売れるんで、慌てて値上げとお詫び。←いまここ

>>90
今販売中のタワーではぱっと思い出せないです。
今はどこも天井低いですよ。

今は天井高260cm天カセ標準は当たり前とかいう書き込みがあったので、いろいろな物件の階高を調べてみた。

高さ　階数　平均階高　物件名
115m　30階　3.83m　グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー
116.4m　31階　3.75m　グランドミレーニア
141.39m　40階　3.53m　パークシティ大崎 ザ タワー
119.8m　34階　3.52m　 GLOBAL FRONT TOWER
154.9m　44階　3.52m　スカイズタワー&ガーデン
187m　53階　3.52m　キャピタルゲートプレイス
208.97m　60階　3.48m　西新宿HOMETOWN
191m　55階　3.47m　富久クロス
167.6m　49階　3.42m　ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス
177.3m　52階　3.4m　DEUX TOURS
179m　53階　3.37m　勝どき ザ・タワー

>>93
ダウンライトはリビングと玄関、廊下に標準装備ということですか？
リビングだけついてるということかな。

皆さんが増設するというのはなぜわかるの??契約者が皆さんで集まって話す機会が既にあったということかな
後からの人のほうが高い金額払うのに
買いにくくなりますね

皆さん、ということは大多数ですよ
床からライトまで現契約者が一同に会してオプション決める際に皆さんが何を選んだか話し合うのですか？
オプション会でほかの方の仕様を根ほり葉ほり聞くなんて聞いたことないし、
懇親会のようなもの現契約者だけで開いたのなら入居後考えると買う気そがれますね

白金の杜もそうだけど、普通の物件は上層階はプレミアム仕様にして階高（天井高も）を増やすから、普通のフロアの天井高はその分下がる。
エントランスを豪華にして高さを取ったつくりにするから、その分も考えないといけない。

それに対してグランドミレーニアは上層階も低層階もすべて同じ天井高で、エントランスフロアも特に高くない。
居住者全員が広い３次元空間を享受できるということ。

マンションおたくさんも、

> 最大天井高約2.6mで梁の少ないすっきりした3次元空間はお金で変えることの可能な大半の設備仕様よりも遥かに価値があります
> FIXサッシ×アウトフレームの開放感は言わずもがな、共用廊下側にも柱が全く混入していない無駄がほとんどない優秀な間取りです
> しっかりと梁を空中に出すことが出来ているので室内の窓際には足下にも天井部にも梁は見当たらない本当にすっきりとした空間です

と書いていますね。ただし、

> やはりLDはビルトインエアコンの方がすっきりすると思います

とも。
どうせなら天カセ標準装備にすれば良かったのに。

>>97
申し訳ないけど単純に高さを階数で割った階高なんて無意味だよ。
天井高2.6なら実際は3.1程度でしょ？
スラブ厚が50センチ二重床が50センチくらいあるのかな？

ここはもっと自信を持って高級路線にした方が売れたかも。
埼玉や城北の富豪を一手に引き受けるような高級物件。
だってこの立地。目白からも近くてターミナル駅直近だよ。
天カセ当たり前、大理石当たり前、学習院も間近。
抽選狙い貧乏人お断りのプレミアム物件にすれば良かった。

ミレーニアは最上階も階高同じなら
一律低仕様にして、プレミアムつくらないのか

豪華エントランスやパーティールームがないから最上階だけをプレミアムにしても浮くだろうしね

この価格なら換気も全熱交換式にすればよかったのにね。

無意味は言い過ぎでしょう。
結局、

> 天カセついて2600

っていう物件はどこにあるの？

>>102
雑居ビルに囲まれた立地で高級物件にしても売れないと思う。
狭い部屋ばかりにして共有施設を作らなかったすみふが正解。

天カセは標準じゃなくて良いよ。
必要なら自分でリフォームすれば良いじゃん。
そのくらいの金あるでしょ。天カセの見栄張りたい人なら。

天井260の物件はあるけど、下がり天井が目立つ物件ばかりだね。
ここはその点は優秀だわ。

スミフは竣工後まで引っ張って販売する戦略だから、完成物件を内覧してもらうときに「おぉっ」と思ってもらえるように作るでしょ。
通常のデベロッパーはモデルルームのみ見せて完成前に売り切るから、作り方が変わるのは当然。

>>102
抽選狙い貧乏人て意味わからない

先に買った人が貧乏人といいたいのか意味不明。

>自信もって高級路線にした方が売れたかも。～だって、この立地。

線路に近い立地だから高級路線にできないわけで。

要するにここは
・天井高260cmフラットで梁も柱もない３次元空間
・すべての部屋に大きな開口部を取った採光抜群の間取り
という２点豪華主義（？）で勝負に出たんでしょ。
マンション内の全居室に行灯部屋なしっていうタワーマンション、なかなか珍しいよ。
あとはターミナル駅にもまぁ近いし、その他のお金かければ追加できるオプションはどうぞ御勝手に、ということだね。

>>105
だって、そんな仮想階高なんて全く無意味でしょ？
実際の階高じゃないんだからさ。

階高が低いマンションほど天井高が高い。
わけないですね。

で、実際のとこ100戸くらい売り出したの？
デベとしては50戸売れれば良いと思ったら100戸くらい売れてしまって売り渋ってるとか？

階高が高ければ、二重床の厚みなどに余裕をもったつくりができるし、天井も高くできる。

天カセ標準装備の下がり天井なしのフラット260cm，全熱交換の新築マンションなんてこの価格帯ではあり得ないでしょう。

>>114
まだ25％しか売れてないなら、3年以上はゆうにかかりそうだし、それは回避したいです

>>114
ネガのフリをして売れてることを誇示したいポジですか？

この価格帯、といっても池袋では高い価格帯。

城北一坪単価の高いマンションな訳だから仕様を落とさなくても良かったろうに。
この価格じゃなきゃならないほど建築費高騰してるのかな？