シティタワー蕨　Part2

変なの。

近隣住人です。
この辺だと、せっかく駅に近いのに、駅周辺に目ぼしい店がないので
(何故か美容院だけは沢山ありますが…)
結局車を出して買い物に行くはめになっております。
私はそれが当たり前になっているので何の疑問も感じておりませんでしたが、
駅に近いから車は不要と考えていらっしゃる方は、ご注意を。

川口駅前の活性化されている様子と比較すると、蕨の駅前は変わるどころか、
どんどん寂れてきている印象です。再開発による活性化を切に望みます。

駅前の漫喫って本当に住民登録できるの？嘘ですよね。

20と22は同じ方ですかね。
どうぞどうぞ、こちらへ　→→→→→　出口

>17
東浦和もかなりきついですよ。
7年ほど前に実際に住んだことがありますが、（まださいたま市になる前です）
電車はピーク時で10分ごと、来ないときは15分こないです。
はっきり言って不便です。（車があれば別ですけど）
駅前も正直言って何もないですよね？

南浦和は、まぁ良いだろうなと思いますが、東浦和あたりを選ばれるんだったら
西川口や蕨の方がよっぽどましだとおもいますが。。。

>>24
田舎者の感覚に合うという意味で東浦和と書いただけで、
不便は比べ物ならないくらい分かってますよ。
その田舎者に合う雰囲気で京浜東北線沿線となると、
南浦和が断トツとなるわけです。
西川口や蕨となると、便利というだけでは中々選べないものがあります・・・

南は高いよ。
蕨でも南に行こうと思えば行けるよ。
南徒歩20分
蕨徒歩15分なんてこともあるからね。

どこの駅を利用するかではなく、どんな環境が良いかという話では…

ブログくらい更新すればいいのにね。

>25
おっと失礼しました。
南浦和となると、やっぱ高いですね。
そもそも住民の層すら違う気がします。
（言い過ぎか。。）

お隣の駅だけど、あながち間違ってないと感じる。

駅前でティッシュ配っていましたが、少し前と違い、今日のはわら半紙に印刷してありました。

売れないから用意していたカラーの紙がなくなってしまい苦肉の策ではないでしょうか？

高級マンションだったらこういうチラシは配らないと思います。

加世子さん最近雑談板ではなく、ここにいることが多くなりましたね。

お求め易いタワマンなんだから元々高級マンションではないと思う。
それに、そんな細かい事気にする人にここは向かない。

どのレベルを値崩れというか分かりませんが、人気の地域では決して無いので、
売却考えれば当然それ相応は下がるのではないでしょうか？
しかし、もっと難しいのは賃貸だと思います。
元々賃貸の安い場所柄、ペイできるだけの借主が果たして現れるかどうか･･･

駅前だから１Ｌｄｋで９万はかたいと思うよ。５～１０分の物件なら７～８万だから。
あ、それと、南なら１２～３万だね。南は駅から１０～１５分でも７～８万はかたいからな。

１ＬＤＫ９マン×１２ヶ月　＝　年間所得１０８マン

超ざっくり計算だが、これが購入価格に対して５％ないし６％程度に
収まれば合格じゃないですか。ここはちょっと高いかも。

あと修繕費が異様に安いのが気になります。
将来早い時期に値上げがあるでしょうなー。

↑ちゃんと検討してるなら長期修繕の件は既に知ってるのでは？
書込は冷やかしですか？

良くある長期修繕計画というのは信用しない方がいいよ。
売るために最初は控えめに設定するもんだし、
そもそもデベが決めるものと住民の総意はイコールじゃないから。

地域振興しないとダメなぐらい疲弊してるって事ですかね？

３８です。

>３９さん
>長期修繕の件は既に知ってるのでは？

冷やかしでいちいち書かないでしょう。
逆にお聞きしたいのですが、何があるんでしょうか。

ここは住友不動産だからこそ大丈夫じゃないといけないのに
気になったもので。


>４１さん

まさにそうだと思います。
修繕計画がきちんと実行を伴えるものなのか机上だけの
ものなのかは、デベロッパーによりそう。

＞４３さん

今や、地域振興券など何処でもやっているんじゃないんですか？

＞４５さん

聞いても無駄ですよ。そういう輩ですよ。


＞３８さん

>>３９さん
>>長期修繕の件は既に知ってるのでは？
>
>冷やかしでいちいち書かないでしょう。
>逆にお聞きしたいのですが、何があるんでしょうか。

３９ではないですが。
直接MRで聞けば教えてもらえますが、経年的に上がっていく計画ですよ。
最初から30年なりでならした額ではなく、多少若い世代の購入を想定して、
収入増加に合わせて増加する方式のようですね。
もっと詳しくお知りになりたければMRへ。

39だよ。どうせネガな方向へ誘引したい輩ばかりなので、冷やかしだと表現した。本当に、知りたきゃ46さんの言うとおり、MRで聞けばいい事。行ってりゃ分かる事。行きもしねぇで、ここでちまちましてるか、知っててワザとネガレスってるかだろうよ。応えても「やれ不安だ」「ありえない」などと偏ったレスばかり、「何にも言えねー」って感じ。マンコミュって、こんなもんなんですか？

はじめに一括で支払う修繕積立基金は445,000円 ～ 527,400円ですが、
ちょっと高めの設定なので毎月の修繕積立金が安いのかと思ってました。
経年的にだんだん上がっていくんですね。
どうりで安すぎると思いました。
あくまでも一般的な相場でしかありませんが、平均的な修繕積立金は
月額10,000円～15,000円ほどだそうなので、5年後、10年後は
これくらいになっていると覚悟しておいた方がいいかもしれませんね。

ルールの許す範囲で何でも書いてよいのですよ。
言論統制してるわけじゃないんだから。

何と言おうと長期修繕計画は信じちゃダメ。
これは何処の物件でもデベでもそう。
そのうち、不動産価値重視派と住めればいい派で争いが起こる。

長期修繕計画ですが、あくまで計画で経済状勢が最悪の場合を想定した上がり幅で記載です。との説明でした。普通は、どうなのですか？しっかり説明受けたので安心してるのですが、それでも不動産会社を信じちゃ駄目ですか？

逆に聞きたいのだが、「経済状勢が最悪の場合を想定」すると何が特徴的になるの？
想定しなかった場合と何が違ってくるの？

人件費や修繕必要な部材の高騰とかですか? 逆に、詳しくないので、誰か教えて下さい。

長期修繕計画が、最悪の事態を想定した金額。最悪の事態が無ければ、計画額以下の上昇幅になるのでしょう。

約２ヶ月ぶりにブログが更新されてますね。
２４階からの眺望の写真（南西方面と北東方面）がアップされてます。
ネットがあるのでよくわからないのが残念だけど、
確かに見晴らしはよさそうな感じ。
晴れた日には富士山も見えたりするのかな。
遠方に住んでると現場を見に行く機会がどうしても少なくなるので、
もっと工事の様子をブログで知らせてほしいものですね。
忙しいのかもしれないけど、とっても大事なことだと思います。

なんか最近パークハウス蕨市民公園のほうが熱いかも・・・

>>55
同感です!
いまの時代、インターネットは立派な営業ツールです。
blogは売るためだけでなく契約者に対しての現況報告としても活用して欲しい。
眺望はもちろん工場風景などもマメに載せて欲しいですね。

う～ん...デベ評価の掲示板でも書いてあるようにスミフの営業姿勢はいまいちなんでしょうね。実際いくつかマンションを回ってみて上から目線具合はNo.1でした(^^;)売りたいという気持ちが伝わってこないんですよ。物件に自信があるからなんだろうか

ちなみにマンションの進捗状況ですがいま30階の柱がたったところです。外壁は15階まで塗装が終わってます。
立体駐車場と公共施設は骨組は終わってますよ。

おたく、、、くわしいね。

あんまりたくさん回ったわけじゃないですけど、そんなにいうほど悪い対応じゃなかったですけどね。
ただ、一見さんに対してガツガツしていないというのは感じました。徹底してるくらい。
特に買おうと思ってない時期にふらっと２回くらい行って、それぞれ営業マンが出てきたのですが
どちらも「買うっていうなら詳しく説明しますけど」的な感じでした。
冷やかしは相手にしたくないんじゃないんですかね。

不動産屋の対応の上下を判断する基準がわからないのですが、例えば賃貸の不動産を借りるときや
自動車を買うときなど、似たよう話(商談)になるケースと比較して悪くはないと思いました。
良かったと思うほどいいこともなかったけど。

興味はあるんだけど、すぐ買おうと思ってるわけじゃなくて、いろんな物件を見てみたい・・・っていう段階なので、あまり営業さんにガツガツ売り込まれると困ってしまいます。親切丁寧に説明してくれると、申し訳ないような気がして^^;　まだここのモデルルームには行ってないんだけど、60さんが書かれているような感じなら、かえって行きやすそうで嬉しいかもしれないです。私は少数派かな？

>>61さん
ここに限らず財閥系（三井、三菱など）はどこも比較的積極的に営業してこないので
ぜひ一度行かれてみてはいかがですか？

>ここに限らず財閥系（三井、三菱など）はどこも比較的積極的に営業してこない

これは確かに同感です。
悪く言えば営業があまりやる気がないとも言えるので、本当に買いたくて、でも交渉をしたいときなんかは少し歯がゆいときもありますが、総じてしつこくない営業というのは安心できます。
良くも悪くも、営業の人たちに余裕があるのかも知れませんね。

以前、野村のモデルルームを見に行ったときは、営業の人がなかなか帰してくれなくてかなりいらいらしたことがあります。会社によって販売スタイルが全く違うと思いました。

浦和の野村物件は電話攻撃か頻繁にありました。
戸田のイニシアも何度か電話でアタックして来ましたが、割とあっさり引きました。

こういうガツガツしていないところを指して「上から目線」と言われるんでしょうね。

客の年収によって、本当の上から目線ではありますが・・

61です。会社によってずいぶん営業さんの雰囲気が違うんですね。とても参考になりました。ネットでの情報収集は限界があるので、キッチンやバスルーム、収納などの設備や仕様を実際にモデルルームを見てみたいなと思うんですが、64さんが書かれてるみたいに電話攻撃とかあったらいやだな～と思って（実際ありました）、ついつい二の足を踏んでいたところでした。ダイレクトメールぐらいなら全然構わないんだけど･･･。

売れない営業さんが上司の指示で無駄に電話攻撃するですかね。今のところ蕨の住友さんからの、我が家への電話攻撃は一度も無いですよ。メールやDMを下さるので放置されてる感もありません。

電話攻撃が熾烈を極めるのは竣工近くになってからですよ。

>>68さん
メールやDMが届くと言っても
営業が個別に送ってくるわけじゃなくて
登録者に一斉に送られるヤツでしょ
それは事実上の放置と思った方が…

誰からも手紙やメールが来ない人はうれしいもんだよ。

営業さんから、お手紙ありましたよ。電話をあまりしてませんが…その後いかがなさいましたか？内容は金利の事や工事の進捗やらでした。営業さんによって違うのですね。

手紙も電話も来ないのは買えないと思われているということ

この物件で相手にされないとかなり悲しい事態

相手にされてないんじゃない！相手していないだけだ！！

むこうが、でしょう？

唐突ですが･･･
ゴミ捨て場までエレベーターでゴミを出しに行くのはいやだなぁ～と思っていたので、
２４時間いつでもごみ出しできるクリーンステーションは嬉しいなと思います。
でも、クリーンステーションに近い部屋は嫌だなぁとも思ってしまいます。
他のマンションの掲示板で、深夜ゴミを出す人がドアを開け閉めする音や、
ゴミを投げ捨てる音が気になる、なんていう書き込みを見たこともあるので･･･。
そこまで廊下の音が聞こえるなんてことはないのかな。

↑以前、いくつかタワーの賃貸マンションを見たときのこと。

このマンションのようにごみ置き場を各階に設置しているのが最近のタワーでは当たり前の
ようなのですが、入居が始まって2年～3年程度経っていても、ごみの臭いは全然大丈夫でした。

これを営業の人に聞いてみたら、頻繁に取りに来ているということもあるようですが、
あとはゴミ置き場から外に強制排気しているようです。

つまり、自宅のトイレと同じで、ごみ置き場からファンを使って外に空気を出している限りは
廊下側からごみ置き場に向かって空気が流れることになりますから、臭いは外にでないそうです。

私の想定でしかないのですが、どこも同じことをやっているのではないかと思います。
販売の方に聞かれてみてはいかがですか？

77さんが気にしているのは、臭いではなく音の問題なのでは？

78はきっとスミフの営業

スミフの営業なら各階のゴミ置場は、タワーでは当たり前。なんて書かないのでは？むしろ希少です。と書きたいだろう？

いやいや、各階ゴミステーションのない非タワー物件とも競合しているのだから、売り文句にはなるでしょ

各階ゴミステーションはマンションによって運用がかなり違うから、ちゃんと確認した方がいい
生ゴミOKの場合、ダメな場合、生ゴミだけ出せる時間が決まっている場合…
回収が毎日の場合、平日だけの場合、市の収集日前日だけの場合…
ディスポーザーがあっても生ゴミは結構出るからね

最近流行ってる各階ゴミステーションや内廊下って「ホテルのような暮らし」というところから来ているんだろうけど、実際はホテルと全く同じにはできない
ホテルは昼間はお客さんがほとんどがいないから、ゴミ出しや換気も楽にできるし、荷物用のエレベーターもある
ゴミ出しの「音」の問題もホテルなら発生しない

１フロアが１０世帯程度なので、音の心配はしてません。無いほうが不便だと思います。

内廊下マンションに住んでいますがゴミの収集の雑音は昼ごろ行っていますがほとんどありません。廊下での話し声はかなりしますね。下がカーペット敷なので足音は全くしませんね。自分で持っていくことと併用すればゴミの点ではかなり満足度は高いですね。各階の収集所のことよりも、一階のゴミ捨て場が屋内かどうかのほうがかなり重要では？いつもいい天気とは限りませんから

一階？地下ですよ。

77です。
クリーンステーションについてレスしてくださった方、
どうもありがとうございました。
臭いも気になるところですが、そこは誰しも気にするところだと思うので、
換気など何らかの対策をしているんだろうなぁ～と特に確認はしていませんでした。
そのほかにも、マンションによって運用がさまざまとのことなので、
あとになって「あれ！？」と思うことのないように確認した方がよさそうですね。
また、内廊下での話し声は結構響くものなんですね。
ゴミ出しの音だけじゃなく、そっちの方も気になります･･･。

84さん、情報ありがとうございます
各階ゴミ置場があるようなマンションで、１階の集積所が屋外というケースはあまりないような気もしますが、どうでしょうか
この物件は集積所が地下なので、雨に濡れずに行けますね
集積所が地下にある場合は、収集日に外まで出すのが大変そうですね
粗大ゴミも地下まで持っていけば、係の方が外に出してくれるのかな？

>>87
ゴミ収集車が地下まで入って行くのです（たぶん）

88さん
なるほど
車寄せの隣にゴミ収集車が来るのは、美しくはないですが
確かにそれなら便利だし、コストもかからないですね
粗大ゴミも同様なんでしょうかねー

>>89
私は勝手にそのように考えています(^^)

いつでもゴミを出せる生活いいですね。
ゴミの日まで家の中に空き缶やペットボトルを置かなくて済むなんて、いいですね(^^)

内廊下は館内にかなり声は響くという難点はありますが私はかなり気に入っています。蕨タワーにこれから住まれる方もどうぞお楽しみに。館内は常時冷暖房ですし音楽が静かに流れています。北廊下を採用する大半のマンションは風向きによっては雨も吹き込みますが内廊下では館内に入れば濡れることもなく快適です。内廊下は珍しくないとの書き込みがありましたが、蕨タワーと大宮タワーズの他に埼玉県でまだありますか？

>>91
ああ、そういえばそうですね。
ホテルで廊下で大声で話しながら歩く人がいると響きますね。
でもプライバシーが危うい北側外廊下タイプより私自身の好みに合っておりプラス要素に思います。

それより、このマンションの場合は夜中の貨物列車の音がどこまで響くのか気になるところです。

終電後も貨物列車は通るのですよね？

MRと違う間取りもそうですが生活環境は自分のイマジネーション能力が重要になりますね(^^)

私の会社の廊下が、マンションの内廊下のような構造でタイルカーペット敷きなのですが
大雨の日などは濡れたカーペットからの独特の臭いが廊下にこもって不快です
ふとしさんのマンションではどうですか？
空調を効かせているのもあまりエコではない気がして。。。

>>93
はぁー
なるほどなことばかりです。
勉強になりました(^^)

うちのマンションは玄関からエレベーターホールまで距離があることと全体で約２５０戸それもツインタワーなのであまり参考にならないかもしれませんね。今のところ臭くはありませんね。プライバシーと安全性は表裏一体でしょうが内廊下でなかったら私は買いませんでした。館内に入ると外と別空間で落ち着きますよ。実は私は蕨タワーさんも検討しましたが１００Ｍ２があれば買ったかもしれません。蕨タワーさんの共用施設が今日の週刊新築マンションに書いてませんがあるのでしょうか？

追伸。内廊下は夏はかなり暑いので冷房なしでは無理でしょう。エレベーターホールにガラス窓もありますが非常用で開けると自殺防止？すぐ管理人が来ます。管理費などで月に約三万かかりますが快適さの代償でしょう。専用パン屋に勉強室、専用の飲み？ラウンジが最上階にあり館内で一日過ごせますよ

追伸。各部屋の玄関に新聞をいれるところはあるのでしょうか？うちのマンションは毎朝新聞が各部屋玄関まで届けてくれます。毎日のことなので意外にこれ便利ですよ

うちのマンションもドアに新聞おきみたいのがあるんですが、新聞屋さんはオートロックからどうやって中に入るんですか？うちは入ってきません。集合ポストに入れられています。

内廊下にも空調を効かせ、パン屋やカフェなどの施設があれば、管理費は三万円くらいになるのでしょうが
それが出せるレベルの人にとってはきっととても快適なのでしょうね
私は管理費は一万円くらいにして欲しいレベルです…

この物件の共用施設はエレベーター、駐車場、ゴミ捨て場くらいで
ゲストルームやキッズルームといった類いのものは一切ありませんよ

９９さんありがとうございます。管理費は二万、修繕積立金が一万です。新聞は管理人に新聞やさんが開けてもらって一軒ごとに配達しています。管理人が２４時間常駐ならではでしょうか。いちいち着替えていくこともないので大変助かっています

91のふとしさん

さいたまの内廊下なら、新築ではないですが、S４タワーとか、ノースピア上落合とかありますよ。

蕨タワーさん……。物件に「さん」をつけちゃう言語感覚って、
敬語や丁寧語がうまく使えない新人社員みたいですね……。

自分は近隣駅の線路沿いタワーに住んでいますが、窓を開けはなした深夜に、
貨物列車が通ると、音はかなりうるさいです。毎日のことではないけど、
音に敏感な人だと、気になるかもしれません。窓を閉めれば問題ないです。
ご参考まで。

物件にさんをつけるのは、ある地域にお住まいの方や出身者にとって常識です。
１０２さんが、非常識人です。

ところで、この時期窓を開けて寝る？　

この時期は窓を開けて寝ないんじゃないですか
でも夏ならあるでしようから重要な問題

内廊下は新築なら浦和のライオンズがそうですね

風の強い日や今日みたいな雨の日に内廊下はありがたい。
ただ雨の日って廊下にニオイがこもりそうな気もするんだけど
オフィスビルのように多数が往来するような場所でもないし
気にするほどのものでもないのかな。
夫婦＋子供1人の3人家族、2LDKでも良いかなと思うんだけど
子供が独立する年齢になるのはまだまだ先だしちょっと狭いかも、
と悩みます。
ここは3LDKでもけっこうコンパクトですね。
タワーマンションだとだいたいこんなものでしょうか。

>物件にさんをつけるのは、ある地域にお住まいの方や出身者にとって常識です。

　はははは。

今日は雨ですが、内廊下はほとんど濡れていませんね。うちは１００Ｍ弱３Ｌですがタワーだとそんなに大きく感じませんね。蕨タワーさんの間取りは廊下を削り部屋にしたりリビングから直接入れるようになっているようですが部屋の独立性という点では少し難ありかな。

>>105さん
部屋の広さとタワーかどうかはあまり関係がないと思います
2LDKで60m2くらいなのは普通だと思いますけど
このマンションは90m2や100m2といった広い間取りがほぼないですよね
蕨で6000万～8000万を出す人はいないというのが売主の考えなのでしょう
私もそのお金があったら浦和や都内を検討しますから（もちろんそんなお金ないですけど）

内廊下に濡れた傘を立て掛けて乾かしていたら、やはり怒られるでしょうか？

>>109
常識で考えればNGでしょう。
カーペットが濡れますよね？

何事も一長一短ですね。

> 蕨で6000万～8000万を出す人はいないというのが売主の考えなのでしょう
> 私もそのお金があったら浦和や都内を検討しますから（もちろんそんなお金ないですけど）

私もそんな感じですね。駅近だからこそ「蕨でもいいかな・・・」と妥協しつつありますが、
もしお金があったら絶対浦和に住むことを考えるだろうなと思うので。

内廊下もメリット、デメリットがあるんですね。確かに濡れたカーペットはいやだなぁ。
マンションの入り口に傘袋が欲しくなったりして・・・。
汚れても気軽に水で流したりすることができないので、気を遣わなければいけませんね。

仕方なく蕨ってのは否定できないね…

眺望は諦めて、エレベーターが嫌なので4階か5階にしたいのですが、やはり周囲のビル、マンションから丸見えですかね…
悩みます。
いずれ棟内MRとかの予定はあるんですかね？
実際の窓から外を見てみたいです。

ここダサいたま。

売主は値段を安くするべきだ。

地価から逆算したら、８００万も儲けておるぞよ。
散々儲けたんだから蕨くらいは安くしろ！
わかったかな？

とは言え、首都圏のスミフで一番安いタワーですよ。安いマンション希望なら西川口のオーベルとかパークハウスとか蕨高校近くのベリスタなんか激安で良いと思う。スミフは儲けてないですよ。完成在庫たんまりあるよ。

蕨高校近くのベリスタなんてとっくに最終一戸だよ
完成在庫だらけの住友不動産と一緒にしないで

激安だからですね。グレードや立地より安く住めりゃいい人向けです。

116さんの意見
シティタワー蕨は首都圏のスミフで最も安いタワー

118さんの意見
安い物件はグレードや立地より安く住めればいい人向け

だそうです

１１６はすみふの社長的な発言だ。
社長さんがこんなところ見ていてだいじょうぶですか？