マンション管理士等への何でも相談

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

>>901
（誤）東京高裁
（正）東京地裁

> ２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会決議は有効である。
>先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
>先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

（正確には）
2.管理規約２２条２項に「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」と規定されている。本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会決議は有効である。Ａが先行工事を行ったことは何ら非難されることはなく、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取扱いは無効（※２）である。先行工事者に対する補償額は総会決議基準（※１）に従い、約３８万円ではなく、約７２万円を支払えとの判決を下しました。

（※１）総会決議基準：「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する。」

（※２）さらに、その後の臨時総会で、「すでに給排水設備の改修工事が完了している住戸については、（1）専有部分の給排水管及び給湯管の更新工事費に限り返還する、（2）返還金額は管理組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする、（3）返還額は各住戸のタイプにかかわらず一律とする」と決議しました。そうして、すでに改修工事を完了した各戸に約３８万円を返還することにしました。

>>896
個人で費用が出せず工事が出来ないとか？

そんな民度のマンションなら何をしても無駄ですよ、スラムへ一直線。

それと専有部一戸の費用が５０万とか？　標準的な８０㎡の全横管更新でそんなにしないよ

材料もホームセンターで売ってる物と変わらないしね　材料費は数千円

施工後の床や天井の復旧工事入れても一ヶ所２～３ｍの管くらいなら３～４万で釣りがくるわ

高価なのは共用部の縦管だよ、材料より施工費（手間賃）がね


トラブル嫌なら専有部費用は自己負担だね　金無い奴はほっとけ

>本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会決議は有効である。

相当高いの『相当』という文言から、どのマンションにも適用できるものではないニュアンスを感じます。

>>904 「匿名どん」さん

別のスレにも書きましたが、
東京地裁は、客観的な利益衡量の観点から、原告（先行工事者Ａ）の予備的請求
（仮りに、総会決議が無効でないとしても、先行工事者Ａが給排水管工事に使用
した費用の適切な支払いを求める。）を認めたものであり、この裁判例をもって、
管理組合が専有部分の工事費を支払うことができると解釈してしまうことは
短絡的すぎると思います。

裁判起こされるような工事の仕方する必要どこに有るのかね？　
住人皆の為と思いこむのは勝手だが大きなお世話なんじゃないの。

それに、配管の更新なんてよほど古い（４０年オーバー）建物だよね、人間も古いだろうね。
その状態はレアだし、特殊な老朽住宅って事でそれぞれが検討したら良い。
一般的ではないよ。

>903
専有部分の給排水管、給湯管、ガス管、汚水管の更新工事をするには、
個人でやれば、1戸当たり60万円～70万円かかります。
それに、200戸、300戸の中には、滞納をする者も出てきます。
これは、タワーマンションでも同じことです。
3～4万でできる？何考えてるんだか。

>907
何も今工事をしようというんではないよ。
30年前後に水漏れが多くなってきた時点で更新工事をしようというのだけどね。
例えば、50万円の工事費がかかるとしたら、今だったら、月２，０００円の
値上げで済むからね。２０年間として。
今は滞納とか心配なくても、３０年も経てば、会社を辞めたり、リストラにあったり、
商売がうまくいかなくなったりする者も必ず出てくるからね。
出来ない者へのフォローを考えておかないといけないから。
ほったらかしにしていて、たまたま自分が住んでいる上階から水漏れがしてきて、
支払い能力がない者だったら、大変だからね。

>>907
そんなに掛かる訳ないでしょ、レスは良く読もうね、一ヶ所の施工が３～４万な。
どこの業者が一戸当たり専有部だけで60万円～70万円もとるんだぁ？　ボッタクリだろ
そんなの全戸で費用出したら共用部も全部まかなえるわ、ちゃんと専門家に見積もり出してもらえ
最低でも３社くらいでな。

で、ガス管の更新もするって？　アタマおかしいんじゃないの。　笑

>908
建物も人間も古くなった時の心配ですか？
マンションを終の棲家にする人は少ないですよ（国交省データ）

そうなると修繕積立金の値上げは総会で議決出来る可能性が低くなりますね。
修繕工事を行う時に一時金を集めるしかありません。
永住しない人にとっては修繕積立金は無駄遣いにすぎませんから。

>909
工事は何日かかると思っているの？
当然、全体でやる場合は、仮設トイレとかも準備しなければならなくなる。
朝9時から夕方5時までとして、その間水やトイレは使えなくなるからね。
この見積もりは、単独で個人が依頼した場合の見積もりをしてもらった
んだがね。当然値引き交渉とかはしてないけど。細かい見積もりになってるよ。
勿論、200戸を管理組合としてやるんであれば、40万程度にはなるだろうが。
床や背板を剥がしたり、養生したり大変な工事になるよ。
ちょっと甘いんじゃないかな？

>910
マンションの資産価値を保つということは、一生そこに住み続ける
ということではないんですよ。
賃貸にするも、売却するも、資産価値を落としては意味がないですからね。
そのマンションは、長期修繕計画に全ての工事が網羅されており、尚且つ
専有部分の配管までも積立金でやれるという配慮がしてあるということで
資産価値を落とさない努力をしていく必要があるんですよ。
建物の維持・保全とはそういうものなんです。

>>911
おたくねぇ、配管設備の工事どうやってするのか理解できないみたいだね。

よっぽど古い団地か何かかな、パイプシャフトくらいあるでしょ。

大袈裟に足場組んで塗装工事じゃあるまいし、無知はボッタクられるよ。

わたしは以前親が住んでたマンションで工事やってるしね、経験済み。

>912
だれもマンション持ち続けて賃貸に出すとか言ってませんよ。
普通は売却して買い替えや、故郷へ帰るなどでしょう。
資産価値云々は無関係、ましてやお宅のように終の棲家なら尚更です。
価値があろうが無かろうが、死ぬまで住むなら関係ありませんね。
整備して住み続けたい方が費用出しあって修繕するのが本来の筋。

現在販売されている新築マンションの多くは修繕積立金はかなり低めの設定ですね、意味解りますよね。
これを、総会で値上げするのは至難の業ですよ。

>914
マンションを販売するときは、修繕積立金は安い方が売りやすいですよね。
だから、安めに設定しておいて、段階的に値上げをしていくんですよ。
そんなことも知らないのですか。マンションに住んだことはないのでしょうが。
終の棲家という言葉がお好きですね。
マンションに住むのは、快適なマンションライフをおくるためではないんですか。
だから、大規模修繕工事では、見える部分は全てやりかえて、分譲当初の状態に
までもっていくのですよ。勿論、積立金の安いマンションはそこまではできませんがね。
それに、改良工事もしていきますよね。
大規模修繕工事は築12年で行われますよ。
大規模修繕工事の前に買い替えするのもいいですが、10年ごとに買い替えるのは
大変ですよ。タワーマンションの場合は、1億とか2億とかもしますから。

＞マンションを販売するときは、修繕積立金は安い方が売りやすいですよね。
だから、安めに設定しておいて、段階的に値上げをしていくんですよ。

あなたも素人同然の思考のようですね、多くの方はそう思うのでしょう。
確かにそれも少しはあるでしょうが本来は購入者の違う意思があるんですよ。
１０～２０年未満で買換えや転居の予定があるなら積立金は安いがお得。
修繕しなくても売却しても、積立金は返還されないしね。

後、大規模修繕が１２年後というのはお宅の勝手、物件ごとに違いますよ。
アバウトに一回目の大規模修繕は２０年以内といったところです。

国土交通省のガイドラインが１０年から15年周期としているので１２年が普通といえるでしょう。

ちなみに公団賃貸住宅は18年、一般民間賃貸住宅は２０年以上です。

>916
大規模修繕工事を２０年もやらなければ、屋上からは水漏れがしてきますよ。
それに、２０年も手をいれないマンションなんて、それこそ快適さはない
ただ住むだけのマンションということですね。
修繕積立金の少ないマンションはつらいものがありますよ。
マンションは、きれいに保たなければいけません。
私はマンションは、２軒目なんですが、もう２５年近いマンション生活
経験者です。
１軒目のマンションは、１４年目で買い替えたんですが、新築同様にきれい
だったので、買ったときの値段で売れましたよ。

>916
快適なマンションライフは必要ですよ。
それに、２０年も大規模修繕工事をしないで、悪くなったら
そこだけを順次補修をしていくやり方では、せっかくのマンションでの
生活が台無しです。
事前予防をやることが、戸建てや賃貸マンションとの大きな違いなんですよ。

修繕積立金が安いのを購入条件にしている者がいるけど、
これは根本的に間違っています。
管理費は管理会社への支払いが中心となるので、安くは
しません。
積立金は、読んで字のごとく、みんなの積立金ですが、
管理費は、毎月消費されていくものですので、こちらは
安いにこしたことはありません。