マンション管理士等への何でも相談

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

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>>901
（誤）東京高裁
（正）東京地裁

> ２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会決議は有効である。
>先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
>先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

（正確には）
2.管理規約２２条２項に「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」と規定されている。本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会決議は有効である。Ａが先行工事を行ったことは何ら非難されることはなく、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取扱いは無効（※２）である。先行工事者に対する補償額は総会決議基準（※１）に従い、約３８万円ではなく、約７２万円を支払えとの判決を下しました。

（※１）総会決議基準：「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する。」

（※２）さらに、その後の臨時総会で、「すでに給排水設備の改修工事が完了している住戸については、（1）専有部分の給排水管及び給湯管の更新工事費に限り返還する、（2）返還金額は管理組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする、（3）返還額は各住戸のタイプにかかわらず一律とする」と決議しました。そうして、すでに改修工事を完了した各戸に約３８万円を返還することにしました。

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>>896
個人で費用が出せず工事が出来ないとか？

そんな民度のマンションなら何をしても無駄ですよ、スラムへ一直線。

それと専有部一戸の費用が５０万とか？　標準的な８０㎡の全横管更新でそんなにしないよ

材料もホームセンターで売ってる物と変わらないしね　材料費は数千円

施工後の床や天井の復旧工事入れても一ヶ所２～３ｍの管くらいなら３～４万で釣りがくるわ

高価なのは共用部の縦管だよ、材料より施工費（手間賃）がね


トラブル嫌なら専有部費用は自己負担だね　金無い奴はほっとけ

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>本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会決議は有効である。

相当高いの『相当』という文言から、どのマンションにも適用できるものではないニュアンスを感じます。

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>>904 「匿名どん」さん

別のスレにも書きましたが、
東京地裁は、客観的な利益衡量の観点から、原告（先行工事者Ａ）の予備的請求
（仮りに、総会決議が無効でないとしても、先行工事者Ａが給排水管工事に使用
した費用の適切な支払いを求める。）を認めたものであり、この裁判例をもって、
管理組合が専有部分の工事費を支払うことができると解釈してしまうことは
短絡的すぎると思います。

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裁判起こされるような工事の仕方する必要どこに有るのかね？　
住人皆の為と思いこむのは勝手だが大きなお世話なんじゃないの。

それに、配管の更新なんてよほど古い（４０年オーバー）建物だよね、人間も古いだろうね。
その状態はレアだし、特殊な老朽住宅って事でそれぞれが検討したら良い。
一般的ではないよ。

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>903
専有部分の給排水管、給湯管、ガス管、汚水管の更新工事をするには、
個人でやれば、1戸当たり60万円～70万円かかります。
それに、200戸、300戸の中には、滞納をする者も出てきます。
これは、タワーマンションでも同じことです。
3～4万でできる？何考えてるんだか。

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>907
何も今工事をしようというんではないよ。
30年前後に水漏れが多くなってきた時点で更新工事をしようというのだけどね。
例えば、50万円の工事費がかかるとしたら、今だったら、月２，０００円の
値上げで済むからね。２０年間として。
今は滞納とか心配なくても、３０年も経てば、会社を辞めたり、リストラにあったり、
商売がうまくいかなくなったりする者も必ず出てくるからね。
出来ない者へのフォローを考えておかないといけないから。
ほったらかしにしていて、たまたま自分が住んでいる上階から水漏れがしてきて、
支払い能力がない者だったら、大変だからね。

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>>907
そんなに掛かる訳ないでしょ、レスは良く読もうね、一ヶ所の施工が３～４万な。
どこの業者が一戸当たり専有部だけで60万円～70万円もとるんだぁ？　ボッタクリだろ
そんなの全戸で費用出したら共用部も全部まかなえるわ、ちゃんと専門家に見積もり出してもらえ
最低でも３社くらいでな。

で、ガス管の更新もするって？　アタマおかしいんじゃないの。　笑

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>908
建物も人間も古くなった時の心配ですか？
マンションを終の棲家にする人は少ないですよ（国交省データ）

そうなると修繕積立金の値上げは総会で議決出来る可能性が低くなりますね。
修繕工事を行う時に一時金を集めるしかありません。
永住しない人にとっては修繕積立金は無駄遣いにすぎませんから。

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>909
工事は何日かかると思っているの？
当然、全体でやる場合は、仮設トイレとかも準備しなければならなくなる。
朝9時から夕方5時までとして、その間水やトイレは使えなくなるからね。
この見積もりは、単独で個人が依頼した場合の見積もりをしてもらった
んだがね。当然値引き交渉とかはしてないけど。細かい見積もりになってるよ。
勿論、200戸を管理組合としてやるんであれば、40万程度にはなるだろうが。
床や背板を剥がしたり、養生したり大変な工事になるよ。
ちょっと甘いんじゃないかな？

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>910
マンションの資産価値を保つということは、一生そこに住み続ける
ということではないんですよ。
賃貸にするも、売却するも、資産価値を落としては意味がないですからね。
そのマンションは、長期修繕計画に全ての工事が網羅されており、尚且つ
専有部分の配管までも積立金でやれるという配慮がしてあるということで
資産価値を落とさない努力をしていく必要があるんですよ。
建物の維持・保全とはそういうものなんです。

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>>911
おたくねぇ、配管設備の工事どうやってするのか理解できないみたいだね。

よっぽど古い団地か何かかな、パイプシャフトくらいあるでしょ。

大袈裟に足場組んで塗装工事じゃあるまいし、無知はボッタクられるよ。

わたしは以前親が住んでたマンションで工事やってるしね、経験済み。

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>912
だれもマンション持ち続けて賃貸に出すとか言ってませんよ。
普通は売却して買い替えや、故郷へ帰るなどでしょう。
資産価値云々は無関係、ましてやお宅のように終の棲家なら尚更です。
価値があろうが無かろうが、死ぬまで住むなら関係ありませんね。
整備して住み続けたい方が費用出しあって修繕するのが本来の筋。

現在販売されている新築マンションの多くは修繕積立金はかなり低めの設定ですね、意味解りますよね。
これを、総会で値上げするのは至難の業ですよ。

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>914
マンションを販売するときは、修繕積立金は安い方が売りやすいですよね。
だから、安めに設定しておいて、段階的に値上げをしていくんですよ。
そんなことも知らないのですか。マンションに住んだことはないのでしょうが。
終の棲家という言葉がお好きですね。
マンションに住むのは、快適なマンションライフをおくるためではないんですか。
だから、大規模修繕工事では、見える部分は全てやりかえて、分譲当初の状態に
までもっていくのですよ。勿論、積立金の安いマンションはそこまではできませんがね。
それに、改良工事もしていきますよね。
大規模修繕工事は築12年で行われますよ。
大規模修繕工事の前に買い替えするのもいいですが、10年ごとに買い替えるのは
大変ですよ。タワーマンションの場合は、1億とか2億とかもしますから。

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＞マンションを販売するときは、修繕積立金は安い方が売りやすいですよね。
だから、安めに設定しておいて、段階的に値上げをしていくんですよ。

あなたも素人同然の思考のようですね、多くの方はそう思うのでしょう。
確かにそれも少しはあるでしょうが本来は購入者の違う意思があるんですよ。
１０～２０年未満で買換えや転居の予定があるなら積立金は安いがお得。
修繕しなくても売却しても、積立金は返還されないしね。

後、大規模修繕が１２年後というのはお宅の勝手、物件ごとに違いますよ。
アバウトに一回目の大規模修繕は２０年以内といったところです。

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国土交通省のガイドラインが１０年から15年周期としているので１２年が普通といえるでしょう。

ちなみに公団賃貸住宅は18年、一般民間賃貸住宅は２０年以上です。

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>916
大規模修繕工事を２０年もやらなければ、屋上からは水漏れがしてきますよ。
それに、２０年も手をいれないマンションなんて、それこそ快適さはない
ただ住むだけのマンションということですね。
修繕積立金の少ないマンションはつらいものがありますよ。
マンションは、きれいに保たなければいけません。
私はマンションは、２軒目なんですが、もう２５年近いマンション生活
経験者です。
１軒目のマンションは、１４年目で買い替えたんですが、新築同様にきれい
だったので、買ったときの値段で売れましたよ。

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>916
快適なマンションライフは必要ですよ。
それに、２０年も大規模修繕工事をしないで、悪くなったら
そこだけを順次補修をしていくやり方では、せっかくのマンションでの
生活が台無しです。
事前予防をやることが、戸建てや賃貸マンションとの大きな違いなんですよ。

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修繕積立金が安いのを購入条件にしている者がいるけど、
これは根本的に間違っています。
管理費は管理会社への支払いが中心となるので、安くは
しません。
積立金は、読んで字のごとく、みんなの積立金ですが、
管理費は、毎月消費されていくものですので、こちらは
安いにこしたことはありません。

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私の住む物件では屋上防水は大規模修繕時の２０年目で改修工事しました、それまで問題無し。
物件によって屋上の仕様も違いますから、一概に修繕時期はいえません。

１２年で大規模修繕の必要有るのは程度が知れた造りでしょう。
外壁も様々、３０年以上塗装や改修無用な物も有ります。

早目にマンションの住み替えや買換えを予定している方には
修繕積立金は無駄な費用なのでしょう、現実にそのような方が多いようです。
当然デベも準じて対応なのでしょう。

築年数の若いうちは総会で積立金の値上げはなかなか成立しませんね。
永年住み続ける人が多くなる頃でなければ値上げは難題ですよ。

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>>919
>事前予防をやることが、戸建てや賃貸マンションとの大きな違いなんですよ。

戸建てや賃貸だって意識が高い者は予防的修繕やバリューアップを目的とした資本的支出をしている。
そこは、マンションも戸建ても賃貸も同じ。

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>921
あのね、修繕積立金は段階的に騰がるように、最初の契約時に
してあるんだよ。
３０年も塗装とかしないマンションって、オンボロマンションの典型だね。
そんなボロボロのマンションには住みたくないね。
大規模修繕工事は、できることなら早くやった方が快適に決まってるでしょう。
２０年よりも１５年、１５年よりも１０年、１０年よりも５年とね。
悪くなってから工事をするのが、大規模修繕工事と思っているんじゃないでしょうね。
そんなマンションもあるのでしょうね。積立金がかなり安いマンションでしょうが。
まあグレードのかなり低いマンションなんでしょうが。

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>922
戸建や賃貸のアパートは悪くならなければ補修はしません。
アパートで外壁塗装や廊下のシートの張り替え等を１０年
ぐらいごとにやりかえるとこはないですよ。
シートの張り替えは、いくら古くなってもやらないでしょう。
マンションの大規模修繕工事は、１戸当り１００万～１３０万程度でできますが、
戸建てだったら、同じような工事をすれば、５００万程度かかりますよ。

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＞あのね、修繕積立金は段階的に騰がるように、最初の契約時にしてあるんだよ。
そんな約束や契約は聞いたことありませんが、すべては所有者の総意、総会で決める事ですよ。

それと、お宅は程度の低い住宅しか知らないのいでしょうね。
安いマンションなどは賃貸仕様に近いのも有るみたいですよ、御気の毒。

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>>924
レベルの低い者しか知らないからそういうこと言うんだよ。
三井不動産、三菱地所レベルのところが、
>戸建や賃貸のアパートは悪くならなければ補修はしません。
と同じなわけないだろう。

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>>925
最初の契約の時に上がるようにできているというのは語弊があるが、上げざるを得ないのは事実。
初期設定の積立金月額で将来的にも足りる事がない。
定期的な値上げは必須。
もちろん、その過程の中で総会決議が必要な事は言うまでもないし、当たり前だから書き込まないだけだよ。
ここにその程度の事も理解していない人はいないはずだからいちいち言わなくてもよい。

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>>927
その総会で多くの住人が、永年住むつもりがないのなら積立金の値上げは議決出来ないよ。
殆どの築浅マンションがそう、築年数の若いうちは積立金の値上げは無理。　
人間も建物も古くなってからしか値上げは出来ないよ。
早め早めに住み替える若い人たちにとって積立金は無駄でしか無いんですよ。修繕関係ないしね。
当たり前に考えると住み続ける人が修繕するのが道理だからね、若い人の考えは理解できますよ。

普通は一回目の大規模修繕は各戸から一時金の拠出が必須かな、以降は値上げ出来るかもね。

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管理費と修繕積立金
管理費のほうが著しく高いマンションは買ってはいけないマンションです

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サービス次第ですよ、安かろう悪かろうが標準の業界。

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９２９さんは正しい。

９３０さんは管理会社の鴨。

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>928
マンションに１０年以上は住まないと思っている者も中にはいるでしょう。
物事は、多数派のことを考えて行動すべきだし、総会の流れも当然そのようになるからね。
又、１０年以上は住まず、新しいとこ、新しいとこに引っ越していく者にとっては、修繕
積立金の値上げぐらい何ともおもってはいないんじゃないかな。
普通の若者だったら、マンションを次から次に買い替えていくことはできないと思うけどね。
子育てもあり、収入もかぎられているからね。ローンばかり組む訳にはいかないし。
年収が１億以上あるんだったら別だけど。

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永住の意思や居住年数などは国交省のデータで出ていますよ、みたらいい。
共同住宅での永住志向はかなり低いですよ、それが現実です。

御自分の考えが当たり前とは思わない事です。

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永住志向というより高齢になってマンションから身動きとれなくなっただけ、というのが本音。

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中古で買った人は数年で売っても損しないかも。
新築で買った人は払えなくて出ていくひとが二割くらいかな？

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修繕工事なんか２５年に一回でも問題ありません。
上下左右が静かなら快適ですよ。

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>933
Ｈ２５年度の国交省の総合調査結果によれば、永住意識は年々高くなってきており、
現在は、５２．４％が終の棲家として考えているという結果になっています。
今後もこの傾向は益々高くなっていくことが予想されるといっています。

マンションはこういった傾向だけど、戸建ての場合は、建て替えとかはするん
だろうか。
それとも、やはり１５年程度で買い替えるか建て替えをするんだろうか。
戸建ても現在住んでいる家を終の棲家にするのが多いんじゃないかな。

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戸建てもマンションと一緒で、買い替えは殆どないよ。
建て替えもしないしね。
どちらかというとマンションの方が買い替えは多いみたい。
だから、戸建ての場合は、解体もできず、買いてもいなくて
スラム化して危険な建物となっている。

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賃借する場合、古い戸建には住みたくないよね。
マンションだったら、リフォームしてから賃貸に出すので
新しいからいいんだけど。
戸建ては、暗くていやだね。特に１階は真っ暗、庭が殆どないから
そうなるのだろうが。

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戸建てもマンションも終の棲家に対する考えは同じだよ。
ただ、戸建ての方が、一度買ったらずっとその家に住み続ける
傾向にはある。
戸建ての場合は、定期的に補修工事はしない。悪くなったら
修理をするという家が殆ど。

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>937
＞現在は、５２．４％が終の棲家として考えているという結果になっています。

多くの団塊世代が高齢になりマンションから身動きできなくなった数字ですか。
また、居住物件の築年数の違いによってその数値は格段に違ってくるでしょう。
しかし、この数字では簡単に積立金の値上げは出来ないでしょうね。

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>941
戸建てに住んでいても、身動きできなくなって
一生そこに住み続けるんじゃないのかな。
戸建ての方が、古くなってきたらオンボロ屋敷になってしまうと思うけどね。
それこそ、親がいなくなって相続しても、解体はできない、買い手もいない
という状況になるからね。
今はね、会社をリタイアしたら、マンションに移ってくる者が多いんだよ。
買物や病院、交通機関、図書館や美術館、芸術劇場等近くにあるから便利
だし。
戸建ては田舎で交通の便や買い物が不便だしね。やはり街の中心で生活したいしね。

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大人数の団塊世代が亡くなり減少して行くと、住宅問題も正常に行われるようになりますよ。

一戸建てなら永住も当然ですが、共同住宅で永住とは子孫が迷惑です。

修繕しても古くなって価値のない共同住宅の経費負担する位なら相続放棄するでしょうね。

いま若い世代でマンションを購入するかたは、永住の意思がある人は少ないでしょう。

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>943
３０歳で戸建を買ったら、一体いつまでその家に住むの？
戸建てなら永住は可能といってるけど、５０年も経てば
それこそぼろぼろだよ。
マンションは相続放棄しなくて売却すればいいだけですよ。

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>942
＞買物や病院、交通機関、図書館や美術館、芸術劇場等近くにあるから便利だし。

一戸建てもマンションも便利な立地なら問題有りません、資産の大きさの違いですね。
一戸建てが田舎という決め付けも貴方が田舎在住だから？　地方にもマンションは多数ありますよ。
地方都市、都内都心にも一戸建ては多く有りますし、何を勘違いされてます？

ただ、マンションは多数の方での共同管理、処分出来なければ経費を払い続けることになります。
価値がなくても所有権を放棄する事は出来ません、何一つ自由にならないのがマンションです。
売るも貸すも需要の少ない、価値のないマンションこそ最悪の負債でしょうね。

マンションは築浅で価値があるうちに処分するのがお得で子孫思いです。

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>>944
＞戸建てなら永住は可能といってるけど、５０年も経てばそれこそぼろぼろだよ。
当然です、自分の好きなように建替えできますよ、土地はボロボロにはなりませんしね。

＞マンションは相続放棄しなくて売却すればいいだけですよ。
ボロマンションの所有権を簡単に売却できるなら、誰も相続放棄はしませんが。　？
マンションも飽和状態で需要が見込めないのよ、団塊さんがなくなる時期がその時だよ。

お宅、なんか簡単に考え過ぎですね、将棋じゃありませんが、もっと先見ないとね。

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マンションは売りたくても売れなくなる。

よって、管理次第では、少しでも永く住めるよいうに考えよう。

最後は売れないし、相続放棄も、自己破産も出来ないときは、

どうしますか。建替えの合意ができても、買取指定者がいない。

そのときは、ほとんどの人間は、この世にいない。

さぁー管理の勉強をしましょう。管理会社まかせではいけません。

買い替える資金の確保の出来る人は、売り逃げられるので問題ない。

管理費等を抑えて、支出もおさえる。少しでも積み立てる。

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だから、マンションは早目の買換え住み替えがお得で安心。

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９４８さんは、買い替えが出来て良いですね。
私などは子供も、充てにできない。３５年ローンで支払で大変です。
周囲には、胡散臭い連中が、自治会役員と称して、色々面倒見をする。
逃げるに逃げられない。認知症になったらどうしましょう。考えます。

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仲介手数料、登記費用、引越費用・・・
築年数浅いうちに買い換えるほど不経済なものはない

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戸建ては土地は残るだろうけど
比較的不便なところにあるのと、周りの影響を非常に受けやすい
それよりも賃貸に出しづらい、そもそもある程度のお金をもらわないと合わない
ボロ屋ではそんな客がつかない
安くして、客がついても家をさらにボロボロにされる可能性がある
外構を勝手に作られて揉める、元々の近隣から文句受ける
というところで、手ばなれが悪い

あと、家族いたらいいけど、二人ならなんとか
でも、一人なら広すぎる

良い土地すぎると相続税で終わり、そうでなくとも固定資産税が必要
悪い土地だと二束三文、子供も正直相続されても困るだけ

まぁ何にせよ、好みじゃない？

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どうにもならないマンションに死ぬまで住むほうが不経済かも。
結果、家族にも他人にも迷惑なだけかな。

立地が良く、古くなっても価値の下がらないマンションは極々一部しかないし。

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>>951
＞戸建ては土地は残るだろうけど比較的不便なところにあるのと、周りの影響を非常に受けやすい

「一戸建てが田舎という決め付けも貴方が田舎在住だから？　地方にもマンションは多数ありますよ。
地方都市、都内都心にも一戸建ては多く有りますし、何を勘違いされてます？ 」

↑　との記載有ります、あなたの基準がすべてではありませんよ、
一戸建てとマンションが混在する都市も多く有りますが、どうかしましたか？
貴方の経済的、元来の資産的な事を語られても困りますね。

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はい
田舎者自慢は終わり

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>947
マンションが売れないとはどんなマンションのことをいっているんだかね。
マンションは戸建より、簡単にうれるということを知らないのかな。

都心のそれも港区、中央区、千代田区、新宿区とかで戸建はなかなか見つからないよ。
大体戸建の土地といったら、板橋、足立、練馬、台東といったそれも駅から遠い所しか
買えないし、中々みつからないよね。
２３区以外には住みたくないしね。埼玉や千葉は論外。

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それ屁理屈って言うのですよ。

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＞都心のそれも港区、中央区、千代田区、新宿区とかで戸建はなかなか見つからないよ。
ありますよ、ウェブでも多数見れます。三階建ミニ戸から豪邸までたくさんありますよ。

＞マンションは戸建より、簡単にうれるということを知らないのかな。
古いマンションは現実売れ難い、売れ筋は築浅物件だけですよ。
戸建ては土地だけでも需要あります、上物はオマケ感覚。

現実に、古くなってしまうとマンションは最悪って事、戸建てはどうにでもなるよ。

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９５５さん。
建替え決議後の建替え円滑化法も勉強してね。

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>957
上物はおまけ感覚？
最近、親のすんでいた古い家を解体したけど、解体費用が６００万円ほど
かかったよ。
家の隣の２階建てのアパート（８戸）も一緒に解体したのでその費用に
なったのだけど、更地にしたら固定資産税が３倍強になってしまった。
僅か１３０坪程度の土地だし、地方都市の街中にはあるんだけど、坪３５万円
程度とのこと。
現在は賃貸駐車場にしているが、２４台で２０万弱の収入はあるけど、早く
売った方がいいんだろうが、迷っている。
街中にあるから、駐車場にできるけど、これが団地とかにある戸建てだったら
まず土地は売れないし、解体すれば解体費用がかかるのでそのまま手つかずの
状態のままになってしまう。
駅近の戸建てならいいけど、住宅街の戸建は売却が難しい。

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うちのマンションは築２５年だけど、不動産会社からよくアンケートがきてるよ。
マンションを売りませんか？売るんならうちの不動産会社へご連絡をってね。
買ったときの７０％ぐらいの価格だから、まあまあかなとは思っている。これも
しっかり補修をしているからだろうと思っているがね。

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マンションでの生活は快適だよ。

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>>958
マンションの建て替えが如何に難しく、
戸建の建て替えが簡単か勉強した方がいいよ

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>962
マンションの建て替えは築１００年ぐらいじゃないとやらないよ。
５分の４以上の賛成を得るのは難しいけど、そんなになるまで住む
のはあんまりいないんじゃないかな。
しかしね、手入れさえよければ、築100年以上たっても、立派な
マンションで、売却も賃貸もできるよ。
ヨーロッパの建築物がそうだしね。
日本のマンションもそういう傾向になるけど、そのためには、積立金
を十分確保し、継続的な維持・保全に努めなくちゃね。
要は、積立金次第ということ。

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マンションは、外壁はタイルだから、いつまでたっても変わらないよね。
部屋の中は、コンクリートだから、壁紙やふすま、障子紙、たたみを張り替えれば
新品になる。
問題なのが、配線・配管だけど、これは更新すればいいだけのこと。
うちのマンションは、外壁はタイル、共用玄関や壁は大理石だから、いつまで
たっても、分譲時と変わらないよ。
おまけに、大規模修繕工事では、見える部分は全てやりかえてるからね。

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コンクリートも腐ります。
鉄筋は錆びます。

看板が落ち亡くなられた若い女性のNewsや外壁が落下する事故が相次ぎ、新宿区役所が動き始めたNewsを昨日もしていましたがご存知ないですか？

潮風厳しい島国日本の、SRCやRC住宅が100年持つか？

阪神淡路大震災。
東日本大震災。

倒壊したマンションは、耐震性だけが問題では有りませんでした。

放置戸建て住宅の危険性が話題になっていますが、マンションも同じです。
相続者がおらず、管理費が集まらず修繕もできないマンションが増えている。

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ただ、廊下のシートの張り替えだけは、剥ぐときの音がうるさすぎる。
格子や通路の天井の塗り替え、各玄関の扉の塗装、照明器具の塗り替え、
駐輪場の塗り替え、ゴミ置き場の整備等兎に角みえる部分は全てやりかえ
るので、分譲時の状態になる。
各戸内については、個人差があると思うが
売却するときや賃貸に出すときは、壁紙等を全てやりかえるみたい。

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少子高齢化人口減少時代を迎えた。
銀行の預金も減りはじめた１０年後の生き残りをかけて地銀合併がはじまっている。

しかし、分譲マンションは、増え続けている。
未来の子供に、倒壊危険の高いコンクリート建造物を遺すことになるだろう。

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>>959
＞最近、親のすんでいた古い家を解体したけど、解体費用が６００万円ほどかかったよ。
＞家の隣の２階建てのアパート（８戸）も一緒に解体したのでその費用に

ビックリ仰天！　大きめの一戸建てでも１００～１５０万で更地になりますよ、木造でも鉄コンでも同じ。
うちは集会所解体しても１５０万だったしね、お宅の２階建てのアパート（８戸）より大きいと思うよ。
シロウトはボッタクられましたか、それともお宅の嘘かなぁー　笑

資産税の事も知らずに建物壊したり？　計画性皆無、税率はだれでも知ってることだし、勉強しなさいな。

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日本の高度成長期には世代ごとに家を購入させる政策があったが
今後は長持ちさせる事が重要な政策となっている
戸建ては其れの限界があるが
マンションは手入れすれば長持ちする
其の手入れは管理会社へ丸投げするのではなく住民が研究努力すべき
無関心な居住者の多いマンションでは　気がつけば借入金を背負わされているところは多い

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管理会社の提案を吟味できる理事を選任するべし。
又、管理会社のノウハウを活用する能力も必要。
必ず自主管理でなくてよい。方法はたくさんある。

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>>968
解体費用はかなりバラツキがあるのが実情だよ。
旗竿地なんかと角地じゃあ、全然違うし、
アスベストがあると4倍になるのが通り相場だし。
諸条件が書かれていないのに、よくもまあ糞味噌に言い切れるものだね。

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>968
建坪２６０坪（共に２階建て）、アパートは鉄骨。戸建て分は、一部鉄骨。
敷地いっぱい使った長屋風の建物。
４社に相見積を取り、その中で一番安かった業者の見積もり額から
更に、値引きをしてもらったので、それぐらいだと思うけどね。
当然、サッシとかの分は割引になっていたよ。
相見積の業者の中には、全国展開している業者もはいっていたし。
ぼられたという感覚はないけどね。
固定資産税については、解体後すぐ売るつもりだったのだけど、
建設会社に頼まれて、１年間駐車場として賃貸したんだよね。

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>968
家を批判するんだったら、まず条件を聞いてからじゃないとね。
解体の見積もりは、まず建坪、鉄筋とか木造とかの種類、階数によって
見積をするんだけどね。
専門家じゃないんだろうね。単なる批判者だね。

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>>971
＞アスベストがあると4倍になるのが通り相場だし。
特殊な事言ったら切りありませんよ、アスベストが吹き付けられてる物件は
通常の４倍？　それで出来る訳有りません、施工会社に聞きなさい。
どれだけの段取りと装備設備がいると思ってるのかな、行政への届け出も煩雑、労基も煩いし。
今は受けてくれる作業員も業者も少ないでしょうね。

＞旗竿地なんかと角地じゃあ、全然違うし、
車が入れるなら問題ないですよ、車が入れないような旗竿地なら解体はしないでしょう。
解体したとしても、新規の建築は出来ないと思いますよ、その位の事わかりますよね。
そういうの、都内でも空き家で放置される代表的な廃屋。
それと、建物の解体処分は全国的に価格差はそれ程ありませんよ、建築と同じ事。

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>968
それから、滅失届けは司法書士を使わず自分でしましたよ。
親の相続分だったので、除籍謄本とかも必要でした。
でも、簡単でした。ネットで検索すれば、誰でもできますよ。

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>>973 失礼なかたですね
＞専門家じゃないんだろうね。単なる批判者だね。

専門家ではありませんが関連の業種です、解体の部門も有ります。
解体費用はどもアバウトですよ、家なら延べ床５０坪位までなら一軒１００万が基本。
木造も鉄筋コンクリートも同じ、ベタ基礎まできれいに撤去しますよ。
同時にするなら、外講は平均的壁中心ならプラス２０万てとこですよ。
業者としての経費は廃棄物の処分費用が大きいくらいで良い商売ですよ。

知りもしなことに意見はしないように。

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解体見積もりならネット検索で基準値でるよ。
地域差あります。
アスベストは、昭和の建築なら標準建築で使われています。
木造より、RC住宅が解体は費用がかかる。

マンションは、もっとかかるが、築50年位のマンションは建て替えでしょう。
築40年クラスのマンションも空きビル化している。
マンションは戸建てと違い３０軒中２軒が空き家になっていたところでマンション以外の地域住民は気がつかないが、
マンション住民としては大きな問題です。
管理費と修繕積立金が２軒分の入らないのです。

今、500万代で購入できる中古マンションが増え続けている。
１９０万なんてマンションもあった。

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＞解体見積もりならネット検索で基準値でるよ。
じゃあ、それで工事してもらいなさい 。
解体工事までネット？　笑

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>976
実際に解体業者に依頼しての経験談ですよ。
５０坪で１００万円ならうちのは、２６０坪だから、５００万円という
ことでしょう。
それに、木造も鉄骨も鉄筋も同じとは、それで専門家ですか？
見積もりは、どこの業者も坪数で計算されてましたよ。
勿論、それ以外の計算もされてましたが。
４社の見積もりで、６５０万～９００万の差がありましたよ。
相見積をとるときの条件は、再値引なしの一発見積もりということで
４社から相見積をとった金額です。

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>978
解体業者を選ぶときは、ネットでも相見積の依頼しましたよ。
ネットで依頼すれば、そこが解体する建物の近くの契約業者に
連絡を取り、そこが現地調査や実測にきて見積もりが提出されましたよ。

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共同住宅は古くなり処分できなくなっても管理費や積立金等の費用は払い続ける苦労があるね。
居住者も高齢者が多く、建替えするのか否か、その時期も予想できないため中古では売却困難
になるんだよね。

一戸建てなら放置しても家が古ければ資産税も安いし、解体するのも安いしすぐ（１～２日）

マンションも建てすぎなんじゃないのかな。

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＞５０坪で１００万円ならうちのは、２６０坪だから、５００万円という

建坪２６０坪で２階建て８戸のアパート？　どんだけ広いアパートなの？
一戸の面積どんだけよ、ウソはダメよ。　一軒１００㎡超えかいな？

以前「僅か１３０坪程度の土地だし」との記載ありましたが、建蔽や容積どうなってんの？

それと、費用は面積に忠実に比例する訳じゃないのよ。　笑

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>>979
その話が本当ならば、お宅は良いカモになったんですね。
同じ地域なら業者、みんな繋がってますから、でなくても
現場工事するのは同じ系統の業者ですよ、なめられましたね。

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>982
敷地いっぱいに、２階建ての建物がたっているんですよ。
４社の実測でも、殆ど変らず、２６０坪前後になっていましたよ。
世の中には、いろんな建物があるんですよ。古い建物に容積率とかは
関係ないのです。

それはそうと、建坪２６０坪で、約半分が鉄骨づくり（民家も一部鉄骨）、塀はコンクリート
の場合、あなたはいくらなら適正価格といえますか？

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>984
長屋のうち1つは鉄筋でした。（約3分の1）

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解体物件にはいろんな条件もあり、一概には判断できない
ですね。
私のとこは、4つの業者が相見積を出してきての結果であり、
それに満足してますので、もうこの問題は終わりですね。

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長期修繕計画には、共用部分の工事が全て網羅されてますか？

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各戸の玄関の扉、自家用発電設備、共用玄関の交換、各戸ないにある煙探知機の交換、
メールボックスの交換、駐輪場の交換、エレベーター更新工事、高置水槽の交換、
消防設備の交換、金物類の交換等
全て長期修繕計画に記載されてますか？

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>984
外野からだが、ありえないし嘘は駄目。　笑えるからあなたもういいよ。

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>>974
ぷっ

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各戸の玄関の扉、自家用発電設備、共用玄関の交換、各戸ないにある煙探知機の交換、
メールボックスの交換、駐輪場の交換、エレベーター更新工事、高置水槽の交換、
消防設備の交換、金物類の交換等
全て長期修繕計画に記載されてますか？

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うちの長期修繕計画をみたけど、載ってないのもあるな。
どうするんだろう、悪くなったら。やらないのかな。

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いいんだよ。やらなくて。

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古くなったら引越せばいいよ。

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もっとまともな書き込みできないんかね。
いっつもそんな調子なの？

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修繕してまで住み続ける価値や理由もないでしょう。
所詮、共同の建て物、早く逃げたもん勝ち。

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>996
戸建ては修繕はしなくていいの？
マンションも専有部分は自分の持ち物だから、売るなり
売却するなり好きなようにできるんだよ。
１０年ぐらいごとに新しいマンションに住めればいいけど、
お金がかかるよ。
マンションは大規模修繕工事をすれば、分譲時と変わらないぐらい
きれいになるけど、戸建ては古くなるだけだよ。
古い戸建を借りたいと思う？

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もうそろそろ1,000の書き込みになるね。
成りすまし君が現れないうちに、新スレ立ち上げようかな。
最初のスレは僕が立てたけど、このスレはなりすまし君が
たちあげたものだからね。

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新スレを立ちあげるので、1,000番目の書き込みをしてね。

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1,000の書き込みになりましたので、新スレに移動してください。

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