マンション管理何でも相談コーナー

＞６６荒らしさん
今日は板全体
いえ、掲示板には来ないでください

>>68
個人の自由かと思いますよ、あなたが指図できる事ではありませんね。

>67
丁寧な説明に感謝します。
管理会社又は管理組合が銀行と毎月詳細な情報を交換していることは知りませんでした。

理事経験もないんですか？
監査等に立候補したらいいですよ。
なれるかどうかはお約束できないけれどね。

＞72
おたくはご存知でしたか？
どのようにして知りましたか教えて下さい。

財産の分別管理は、ネットで検索すれば、誰でも簡単に
わかりますが、問題提起されて始めて、調べたり、知ったり
するものですからね。

少なくとも掲示板の情報を鵜呑みにするよりは適切でしょう。

＞72
今一度質問させて下さい。
組合員別預金口座振替請求金額通知書や組合員別振替報告集計表が存在するのをどのようにして知り得たんでしょうか？

＞72
結局、答えること出来ませんでしたね。
それは当然なんですが、監事等になれは分かるなんてウソはいけません。
これらの書類には仕掛けをしないと管理会社からは貰えません。
その理由は全組合員の口座番号も書かれているのでこの項目を見られない様にしないと問題になります。

最近管理組合の積立金を目的外に悪用する風潮が見られるのは嘆かわしい限りだ。

半年以上滞納している組合員から「入金をした場合は支払期限の新しい元金から充当すること」と指定して来た。
そして4ヶ月分を送金してきました。さあどうしましょうか。

受け取り拒否したら？

拒否する理由は？

（弁済の充当の指定）
第四百八十八条 　債務者が同一の債権者に対して同種の給付を目的とする数個の債務を負担する場合において、弁済として提供した給付がすべての債務を消滅させるのに足りないときは、弁済をする者は、給付の時に、その弁済を充当すべき債務を指定することができる。

それを許してたら永久に債務を継続する。債務の全額払いを要求する。

規約抜粋：
2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金として の弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対し て請求することができる。
3 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議に より、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる。

＞それを許してたら永久に債務を継続する。債務の全額払いを要求する。

具体的にお願いします。

内容証明付き督促状を出す程度だろう。

ほー

具体的に書込みが出来ない人は参加する資格なし。

７９の指定は８２に書かれている通り有効です
これをやられると、１か月分だけが未収で長期間残ることになります

訴訟しようにも経費倒れで対策はありません
指をくわえてみているだけです

実際に経験したことがあります
ある区分所有者が○年○月は支払ったと主張して、支払いません。
それ以降は口座振替で支払っているので（口座振替は当月月分と規定があります）私が退職するまで管理会社は未収金一覧に載せて一切の説明をしていません。

すでに５年が経過していますが、組合は全く知りません
※　未収金一覧には、必ず未収期間を書くように要求しましょう

そのマンションの管理規約を
平成１６年改訂の標準管理規約に合わせていれば
訴訟費用、弁護士費用は延滞してる区分所有者に
請求できるよ。

↑滞納常習者はそんな脅かしは無視します。

古い規約よりは、はるかにましであろう・・・

No.89さんへ、

横から失礼します。

> これをやられると、１か月分だけが未収で長期間残ることになります

債務返済の際に、消し込み対象を指定、ということでしょうか？

時効を狙っている、ということではないでしょうか？

>>93
仮に時効をねらったとしても、弁済の期間を指定して支払った場合は、
債務の全額を承認したことになり、
その金員を支払った時点から再び時効がスタートします。
最終支払日から５年が時効の年限です。
また、その間に提訴して判決をとれば時効は解消されます。
規約に債務者が訴訟費用負担をすると記載されていれば、
訴訟費用の見積もりも合わせて提示すれば、
問題解決が早くなることが多い様です。

>> No.94

確認させてください。

完済せずに常に遅れて払い込んでいる、つまり恒常的な債務となっている場合、

「時効」はあり得ない、と考えてよろしいでしょうか？

毎月の管理費は各月別個の債権債務関係だと思いますよ。
昨年1月から昨年12月まで延滞していて、4月から12月までをまとめて支払った場合に、
1月から3月までの分の時効が中断するわけじゃないと思いますが。。。

昨年1月分を半分払ったとかの場合には1月分の残金の時効は中断すると思いますけどね。。

そこらへんの細かいところは
最終的に裁判になって確定するものと考えて
裁判になっても確実に勝てるようにしておくのが管理組合が取るべき方策ではないでしょうか

また、規約等についてもきちんとしておく必要があります

＜弁護士ドットコム＞
滞納管理費の一部弁済と時効中断の範囲
http://www.bengo4.com/intro/intro10_365.html

＞仮に時効をねらったとしても、弁済の期間を指定して支払った場合は、債務の全額を承認したことになり、
とは限りません。
それは債務が他にもあり、その一部として支払った場合であり、
今回支払った分以外に債務がないと主張されれば、債務の全額を承認したことになりません。

マンションの管理費など約8000万円を着服した疑いなどで、管理会社の社長の女が逮捕されました。
　マンション管理会社「ライフトラスト」の社長・藤代八重子容疑者（66）は、東京・品川区などにある3棟のマンションの管理費など約8000万円を着服した疑いが持たれています。藤代容疑者は、管理業務を行うために必要な国の許可を持っていなかった疑いでも逮捕されました。取り調べに対し、藤代容疑者は「犯罪を犯しているという感覚が麻痺（まひ）していた」と容疑を認めています。警視庁は、これまでに2億円以上を着服した可能性もあるとみて調べています。

マンション管理士で食べている人いるの？

みんな食べてるよ。

http://www.mankan.org/mousikomijokyo.html

主力は20歳～59歳　前年よりも受験者数は増加した
管理会社の皆さん　今年も頑張ろう

受験者数が当初は10万人未満でしたが、
今は2万人を大幅に切ってますね。人気が無いね。
残念です。社会的位置付けが低いのか？

管理会社のメンバーがマン管士を欲しがるのは何故だろう？
業務主任と範囲が似通っているから取りやすいのかしら？
俺が管理会社の社長ならマン管士を取った者は、いつ逃げるか分からないので中枢にはしないね。

＞俺が管理会社の社長ならマン管士を取った者は、いつ逃げるか分からないので中枢にはしないね。
こんな会社はすぐつぶれるな。

>業務主任と範囲が似通っているから取りやすいのかしら？

とりにくいからこそ価値があります　社内での評価はあがります　がんばらねば

でも何回受験しても無理な人もおおぜいいます
そのような人たちの名刺には区分所有士という肩書きがついています
講習のみでもらえます　

>そのような人たちの名刺には区分所有士という肩書きがついています 講習のみでもらえます　

間違い。
区分所有士ではありません。区分所有管理士と言いますが、24年で認定制度はなくなりました。

マンション管理業協会の区分所有管理士認定事業

　区分所有管理士は、マンションを含む区分所有建物の企画・設計・運営等に係る広範かつ、専門的な業務を総合的にマネージメントする役割を担い、都市再生を支援する専門家として活躍が期待されています。

　これまで5,108名が区分所有管理士として認定されています。

　なお、本資格の試験につきましては、平成24年度の実施をもって終了しております。

管理会社も苦労するねぇ
受験させても受からないのでは
何か其れらしい名称の資格を作り名刺に記載させる　勿論無試験で
区分所有管理士と言うの？
士に憧れてるのか

今度、区分所有者が亡くなってわかったのですが、マンションの名義人と、組合に届け出ている区分所有者名が違う人が複数いることが分かりました。
フロントは「昔からいましたから」といって取り合いません
ほっといていいんでしょうか？

↑理事長の職務怠慢ですね。
第6章 管理組合
第1節 組合員
(組合員の資格)
第30条 組合員の資格は、区分所有者となったときに取得し、区分所有者でなくなったときに喪失する。
(届出義務)
第31条 新たに組合員の資格を取得し又は喪失した者は、直ちにその旨を書面により管理組合に届け出なければならない。

お尋ねいたします。
ロビー、エントランスホール等に、自動販売機を数台設置して、
来客用の談話スペースを確保する、案が、普通決議で可決しました。
私は深夜に、この場所には、不審者がたむろ、しているのを見かけました。
この案の作成者の4名の理事は、かっては、この不審者でした。
500戸以上の大型マンションです。管理会社は１０９です。
ご意見をお聞かせください。このほかに、怪しい議案も提案されておりますが、
複雑なので後日投稿いたします。賛成者数は四分の三以上には到底不足です。

＞来客用の談話スペースを確保する、案が、普通決議で可決しました。

共用部分の変更は内容次第では普通決議では出来ません。

＞、区分所有者となったとき
区分所有者＝名義人？
それとも
区分所有者＝実質的な所有者？
親の名義のマンションを息子がもらって（名義は親のまま）管理費も払っている。
これって、どっちが区分所有者ですか？
フロントは「名義人です」と言ってますが・・・

↑「区分所有者の決定基準としては画一的で明確性のある登記簿上の記載によるべきである。」（神戸地裁Ｈ13.1.31判決）という裁判例があります。

管理費等の滞納さえなければ、管理会社は知らぬふりですよ。
その他の問題で登記簿謄本を組合または組合員の承諾なしに、
管理会社が取り寄せることはどうでしょうか。？
それとも、だれでも登記簿謄本は取れるのですか。？

>それとも、だれでも登記簿謄本は取れるのですか。？

お金さえ払えば誰でも入手できます。
これで始めて商売や訴訟が可能になるのです。

それでも登記に公信力がないわけですから
親族間で所有者だと言われる方には対抗できないと思いますよ
それに管理費等を払っているなら一部でも所有権は主張できるでしょう

その家族が区分所有者と言った人が区分所有者で良いと思います

↑分譲マンションを購入した時点で自動的に組合員となりますが、もし住戸を売却したら、組合も自動的に脱退することになります。
組合員になれるのはマンションを所有する者だけであり、区分所有者の家族（同居人）や、所有者から住戸を借りて住んでいる賃借人（占有者）は組合員になることはできません。

　民法では書類がなくても、当事者間で合意が成立すれば、契約は成立します。
つまり親（名義人）が息子に対し、贈与すると言い、息子が贈与を受けることを承認すれば贈与の契約は成立し、息子が所有者となります。

　一方区分所有法では、
第二条 　
２ 　この法律において「区分所有者」とは、区分所有権を有する者をいう。
とあります。
　つまり、区分所有権を持つもの（所有者）が区分所有者となります。

＞組合員になれるのはマンションを所有する者だけであり
　当然ですが、ここで言ってるのは「息子が所有者であり、名義変更こそしていないが争いのない場合」です

＞神戸地裁Ｈ13.1.31判決
　これについては、判決文を読めないので、何とも言えませんが、阪神大震災の後の神戸の判決であり、マンションの滅失後争われた区分所有権や建替組合への参加権に関しての判決ではないでしょうか。
　このケースには該当しないような気がします。
　争いがあった場合、建物の滅失で占有部が消滅し、敷地の共有権のみが残った場合などは、名義人が区分所有者となることもあるかと思います。

　もし、理事長に登記に基づいた組合員名簿を整備する義務があるなら、少なくとも総会前に、全区分所有者の登記を確認する必要があり、実務的にも大変です。

　標準管理規約には新区分所有者は届け出の義務があり、理事長に登記簿による確認義務は課されていません。
　それを考慮すると、不都合が発生しない限り、理事長は「ほっといてよい（届け出を信用する）」で良いと思います。

↑福岡高裁では、所有者とは登記簿上の名義に従い、形式的・画一的に判断すべきである、甲は、総会決議時点では所有者ではないから、決議無効確認を求める法的地位（当事者適格）はないとして、門前払い（却下）しました。

元々の状況次第
所有権があると主張したかどうかの状況も違うので時と場合によって争点が違うと思います

＞１２２さんへ
そうなんですか
しかし、今までの理事長も登記簿での確認などしたことないそうですし、ほっときます。
裁判とかならない限り大丈夫でしょう。

マンションの共用部分の維持管理は区分所有者の団体即ち管理組合が行うので、一般住居人は規約の使用方法の規定に従う義務があるだけで単なるお客さんに過ぎない。

登記がなければ善意の第三者に対抗できない。

＞しかし、今までの理事長も登記簿での確認などしたことないそうですし、ほっときます。 裁判とかならない限り大丈夫でしょう。

無責任理事長の典型。気の毒にね。

理事会に意見したら、じゃああんたやれみたいなこと言われました。
ならばとはりきってますが超ワンマンでやるつもりです。
で、理事会がこっちのやることに意見してきたら、じゃああんたがやれって言ってもいいですよね？

あんたが、やれって、言われたくないので、ほっています。

日本語で正しくお願いするね～

じゃあ日本語で正しくお願いし返されたらあんたやるの？

分譲マンションの購入時に販売会社を通じ不動産登記をしているので管理組合の設立総会では正式な区分所有者＝組合員名簿は作成されている。その後は管理規約に従い区分所有者に変更（売買）あれば登記して、理事長に届け義務に基づき、区分所有者＝組合員名簿は更新されている。

>理事長に届け義務に基づき
みんなが義務を履行すると思っている、お人よしさん
調べてびっくり

↑自分の組合が基準と思っているお目出度い人ね。

組合のチェツク能力がないまま、永い年月、管理会社に、
全部委託しているマンションは、隠れた、煮えない箇所が、
大変な事になっている。建替えの時期に、気ずいても、手遅れ。
日々真面目に、組合員が管理を築いておかないと、将来の、子や孫に、
負の資産を相続させることになり、相続放棄当で、完全にスラム化する。
住込み管理人を長年していて、つくずくそう、思います。
私の提案は、管理費等の使用を節約して、建物や設備の管理に、
管理費等を有効に活用するべきである。無駄を省くことです。
管理員業務も、住込みから。単身住込み、通勤管理、巡回管理
管理員業務を廃止して警備業務の、遠隔管理と、管理員の必要性は、
なくなりつつあります。私も経験者として、清掃員業務の充実で、
管理員は必要ないと、思っております。管理員業務は節約の対象です。

>>133
義務というよりも、名義変更しないといつまでも管理費等の請求が行くので、所有者の変更はどこでも割合ちゃんと届けられてるよ。
新所有者の姓名等が不正確な場合は多いけど

＞１３６さん
第三者と売買するときは仲介業者が入るのでほとんど問題なく届け出が出されます。
家族、親族間で贈与・生前相続される場合や競売物件を個人が落札した場合です。
届け出の義務を知らなかったり、忘れていたりします。
口座振替の変更届を出されても、区分所有者の変更だとは分かりません。
確認しないで、口座振替依頼書を本社に送付する管理員が居ることは確かです。

随分杜撰ですね。
もう少し人選してほしいものです。
住民が無駄な苦労をします。

＞確認しないで、口座振替依頼書を本社に送付する管理員が居ることは確かです。

理事長の業務ですから管理員に依頼するのは間違いです。

管理員って掃除の爺さん。

誰も大事なことは頼まんよ。

管理員＝ゴミ出し立会人が精一杯。
修理等の監督は絶対無理。委託契約書から外すこと。

管理組合の役員に必要な条件は？

条件って無いと思いますよ。
ただ、1回目の顔合わせの時の自己紹介では、仕事、資格など聞かれました。
中には卒業大学の学部や会社の役職などを話してた人もいましたが、条件ではありません。
そば大学在学中を、自慢気に話していたおじさんも居たくらいですから、誰でもどうぞです。笑

学歴不問、誰でもなれる
すなわち人が嫌がる職種

寒くなってきましたから、会場を暖められる様なお人柄の方が条件です。

>管理組合の役員に必要な条件は？

(役員)
第35条 管理組合に次の役員を置く。
一 理事長
二 副理事長 ○名
三 会計担当理事 ○名
四 理事(理事長、副理事長、会計担当理事を含む。以下同じ。) ○名 五監事 ○名
2 理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任する。
3 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する

AEDを操作出来る人。
色んな意味で、人の気持ちに寄り添い、人助けの出来る人
それこそが、理事になれる条件です。

↑坊主にでも頼みますか。

御愁傷様です。

役員は少なくとも押されてなるもので輪番なんて下の下だね。

推薦したい人がいても、ご迷惑かと遠慮してしまいます。
こんな人が？と思う人ほど張り切って立候補しますよねー。やる気と人柄は別ということで。

↑それならば何時になっても適任者は選ばれることがない。

推薦でも誰に推薦されるかで受ける側の選択は変わります。
自分を頼ってくれているのか、自分の思いどうりの駒にしようと思ってるか。

「選ぶ」と「選ばれる」の意味が分からないようでは組合員の業務は無理ですね。

いずれにせよ、輪番ほど無責任なシステムは無い。

平等で民主的でよいと思うけど。

専門知識のある方、技術屋さんは、推薦や残留組でお願いし、あとは民主的とやらの巡回で良いのでは？

>>157
巡回 誤
輪番 正

＞平等で民主的でよいと思うけど。

悪平等が理解できない様ではXXもミソも一緒と思っている。

民主的って都合も良い言葉ですね。
強引に自分のエゴを通そうとする人ほど民主的とか日本は民主主義の国だからとか言うよね。

同じマンションに住んでると言うだけで、顏も見たことがなく、もちろん総会にも出席していなく、どんな仕事をしていて何を考えているのか分からない人が輪番制の理事となり、総会で承認され、理事長になった途端、管理会社を変えようと言い出したり、理事に一任すると言う決議を取り、一任されたからと好き勝手なことをしたが、それらの行いの大半は、しょうがない、済んだことだから、と、やったもん勝ちになってしまうのです。

理事に一任すると言うのは、非常に危険な行為です。

時間が無かったので仕方なかった、と言えば、仕方ないと無罪放免になってしまうのです。

理事長が管理会社の言いなりになったら、管理会社のやりたい放題にもなってしまうのです。

だから、管理費とは別の修繕積立金が、築１０年を過ぎれば値上がりし、毎月何万円も支払うことになっているのです。

例えば、一般的に１００万円前後の工事であっても、管理会社が理事長を操れれば、管理する側として良い工事を提供したいと洗脳し、一般的には１００万円の工事だと知らせず、安かろう悪かろうでは責任問題になりますなどと理事達をビビらせ、１５０万円とか２００万円に水増しした金額で相見積もりも取らせず、同じ工事をさせてしまうのです。

「安かろう悪かろう」と言う魔法の言葉ですが、本当の意味を知らないから騙されてしまうのです。

「安かろう悪かろう」とは、この場合、適正な工事内容を理解していて、その工事に対する一般的な金額を知っている人だけが判断出来ることです。

なのに、騙される人は、管理会社が２００万円の見積りを出したのに対して、近くの工務店から１００万円の見積りが出されると「安かろう悪かろう」と言う魔法の言葉を使い、管理会社は皆さんに対して責任があり技術や経験も豊富です、工務店のような技術的にも劣っていてこんなに安く工事が出来ると言うのは、「安かろう悪かろう」の典型的な例です、と言えば、大抵の人は、適正な工事内容と金額を知らないので、管理会社の言うことを信じてしまうのです。

こんな管理会社ばかりではありませんが、管理会社の工事部には、こんな人が多いのです。

皆さん、十分ご注意下さい。
　

東洋経済のマンション管理 特集号、何と東コミがダントツの1位。オメデトウ。
何にも実態を知らない人たちは、こも結果を信じちゃうかもしれないから、言っとくけど、管理会社を東コミに変更する前にいろんな人にヒアリングした方がいいです。
東洋経済みたいな硬い雑誌でも必ずしも当てにならない場合もあるからさ。

マスコミの宣伝に左右される様な愚かな組合員はおりません。

>161
相見積を取って、１００万円と２００万円があった場合、２００万円の
見積はボッタクリと安易に判断するんですか？
何故そんなに違うのかを検討しなければ意味ないでしょう。
相見積を取るときは、同じ修繕個所、同じ材料、同じ平米で取ることが
大切です。

相見積の募集の仕方を知っているの？

>165
教えてあげようか。

教えて貰おう。