マンション管理何でも相談コーナー

>>541
だからと事故や不始末を起こして賠償出来ないと言う理由には到底なりませんよ。
そのような所有者が多いのなら組合として全戸に保険加入義務を課すことも可能と思いますが、
（総会議決経て）その方が公平かと。

管理組合として加入するマンション総合保険は皆が納得する公平性のあるものが好ましいよ。
個人賠償を外せば他は全て共用部に関わる保険ですからね、個人賠償は個人に任せるのが公平。

区分所有者の責務として、分譲当時の規約には、

区分所有者は、自己の所有する専有部分について、

火災保険契約を締結しなければならない。と規定。

最近組合から配付された規約には、この部分が、

削除されている。規約の廃止を、過去の総会の、

議案書及び議事録を精査したが、廃止された形跡がない。

従って組合と、これに関わった、組合役員及び管理会社及び

マンション管理士の回答は、必要ないので、議案にせず、

廃止では無く、削除したとの返答でした。規約の廃止を、

総会に諮るべきだと思いますが。ご意見をお願いします。

自分自身のことなのに火災保険、家財保険には無知な人が多いことが良くわかりました。
やはり管理会社に頼っている結果でしょうね。

＞マンション管理士の回答は、必要ないので、議案にせず、廃止では無く、削除したとの返答でした。

ウソでしょ。
規約の削除って、始めて聞きましたが、廃止しないで削除したなら、条文にはないけど規定は残っているという意味？？？？
そんなマンション管理士がいるとは思えない。

＞総会に諮るべきだと思いますが。ご意見をお願いします。

当然、総会で規約変更の特別決議が必要です。
但し、この規約が法令違反の疑いは残ります。
違反なら、規約自体が無効ですから、実効性はありませんが、それでも総会で規約の変更をすべきです。

おそらく、「専有部分の火災保険付保を強制することは無効であるので削除する」と
いうことでしょうが、総会で通知すべき事項であると考えます。

この規約の規定だけでなく、他にも、規約の制定、変更、廃止すべき条文を。

管理会社とマンション管理士が、削除するよう提案しています。

この管理士は、Ｆマンション管理士会の理事長です。私はＮＯ５４３です

＞専有部分の火災保険付保を強制することは無効であるので削除する

それではマンション総合保険の個人賠償特約も同じ事ですね、対象は個人の行為。
保険金支払い適応は共用部どころか一般生活全てと幅広くです。　
費用負担は各戸の管理費より公平に負担、どうなんでしょうか？

追記
個人賠償保険のみでも加入できる商品がありますよ。

あの～　マンション管理士は　それ程あてにはできないと思いますが。
うちの組合にも約２名いますが（笑　…タダの理事、特に専門性がある訳でもなく…　です。

それは抜きで議論した方がスムーズかと。

相談者自身が、マン管士だと思います。

区分所有者全員に火災保険に入るのを強制することはできないでしょう。
銀行とかからの借り入れ条件にはありますけど。
総合保険については、別に問題はないでしょう。管理組合として個人賠償を
付保するかどうかの総会決議に諮ればいいことですから。
だから、全国のマンションは総合保険には、個人賠償を付保しいいるマンション
が多いのです。

なんか知ったかぶりの人とか知識自慢とかばかりなので、保険の話しはもうやめませんか？

了解　やめましょう　くどく続けたがるのは暇な高齢者　　保険の話題は終了ね

外国人の居住を禁止する管理規約もありますよ。

>553
又、つまらん書き込みをしているね。
何か役に立つ書き込みしたことあるの？
それだけの知識はないか。
なかったら、黙ってみているか、ここに来なければいいだけのこと。

火災保険と家財保険を勉強しましょう。

個人賠償責任特約では、漏水で階下に損害を与えた場合は、保険の適用があると
なっているが、経年劣化によるものは適用除外という項目はありません。
もし、マンションが古くなって、あちこちで雨漏りがしだした場合、保険の
継続契約はできるのだろうか。
当然、マンション側としては、漏水の頻度等は、何も言わずに契約するだろうが。

>>556
あの…わたし保険の代理店なんですけど。
資格も募集人だけじゃなく専門資格まで取ってますけど。
保険にはこれが正解なんてありませんから、ご自身が納得すればそれでいいと思いますよ。
管理組合ならなおさら組合としてのコンセンサスが必要なわけで、ここで殆ど素人の机上の理屈をいくらひけらかしても何にもならないと思いますけどね。

>>558
雨漏れは保険の対象外ですよ。基本中の基本です。というより、保険の内容すら理解されてない方が多すぎます。

ご自身の管理組合で相談して下さいよ、総合保険や特約は管理組合の勝手だそうです。
また保険金支払い基準や加入条件は保険会社に聞かないと、ここでは無理です。

>559さん
雨漏りは保険の対象外といわれてますが、個人賠償では、雨漏りは
保険の対象ではないんですか？
個人の過失により、階下に水漏れを発生させた場合は、保険がおりてますけどね。
うちのマンションでも、不注意で階下に水漏れをさせて、保険の申請をして
保険金はでましたけど。
これは、基本中の基本ではないんですか？

>マンションが古くなって、あちこちで雨漏りがしだした場合、保険の継続契約はできるのだろうか。

そんな事より長期修繕計画の不備か建替えを考慮すべきです。

>562
保険のことをいってるんだよ。
そんな場合でも、保険は加入できるかを知りたいだけ。
それに答えてよ。

いるんだよね、答えることはできないのに、ちゃちゃだけを入れるのが。

>>563
いまから保険会社に電話すれば教えてくれますよ。

スレタイはマンション管理何でも相談ですけど、
保険何でも相談は、保険会社のサービスセンターに聞けば一発回答ですよ。
シロウト同士不確かな事での議論はやめましょうね。

>566
ではここのスレは何を書き込むの？

>566
ここには、保険の代理店をしている管理会社の社員が数多くいるんじゃないの？
「マンション管理何でも相談」なんだから、これぐらいは簡単に答えてくれると
思ったんだけどね。
答えられないんだったら、何も書き込まなくていいよ。

↑
だから保険会社に電話すれば教えてくれますよ。
匿名掲示板でなに言ってんの？　　誰も身分なんて証明してませんよ。

>保険のことをいってるんだよ。 そんな場合でも、保険は加入できるかを知りたいだけ。 それに答えてよ。

どんなボロ・マンションでも付保は出来ますが保険料が高くなるだけです。
一般には建築年月日、耐震設計適用年度で評価されます。

>５６９
給排水管がさびだらけで、年に１０回も２０回も保険を
使われたら、保険会社も大変だよね。
保険会社に聞けば分かるけど、その発想でいえば、法律問題は弁護士に、
会計は公認会計士にというのと一緒だよ。
保険の代理店をしている管理会社の社員なら、こんな問題ぐらい即答できる
と思って質問したんだけどね。

↑
だから保険会社に電話すれば教えてくれますよ。

そう、弁護士や会計士税理士とは違い保険屋さんの問い合わせはタダだし早い。
保険という専門分野を素人が論議すると紛糾するしスレが荒れるわ。
できるなら保険屋さんに問い合わせた回答を、ここに書いてほしいよね。

>雨漏れは保険の対象外ですよ。基本中の基本です。というより、保険の内容すら理解されてない方が多すぎます。

>雨漏りは保険の対象外といわれてますが、個人賠償では、雨漏りは
保険の対象ではないんですか？
個人の過失により、階下に水漏れを発生させた場合は、保険がおりてますけどね。
うちのマンションでも、不注意で階下に水漏れをさせて、保険の申請をして
保険金はでましたけど。
これは、基本中の基本ではないんですか？

これは、保険のプロの回答に対しての質問ですよ。

保険のプロじゃないけど雨漏りって個人の責任なの？　
それ屋根や壁を直せよって話だよね　個人のミスか？

漏水とかは個人の不注意からの水の出しっぱなし事故や
専有部のメンテ不足での水漏れとかじゃないの
コレは個賠で保証アルアルよ

＞個人の過失により、階下に水漏れを発生させた場合は、保険がおりてますけどね。 うちのマンションでも、不注意で階下に水漏れをさせて、保険の申請をして保険金はでましたけど。

何の保険金か知らないで書いていますね。階下の損害（天井、床、家財（ピアノ等）などの現状復帰費用に対しての補償費です。

>576
何の保険か分からないけどというけど、当然個人賠償責任特約ですよ。
そうか、雨漏りと書いたからですね。階下への水漏れです。
給排水管のことで書き込んでいるので、理解できませんでしたか。

＞給排水管のことで書き込んでいるので、理解できませんでしたか。

おたくのマンションは給排水管が雨漏りするのかい　
弁解するならもっと律義にたのむね　　雨漏りの意味位解って書いてな

見舞金はどういう時にもらえますか。

排水管の系統の1つに雨水系統がある。

＞排水管の系統の1つに雨水系統がある。
雨水管の漏れをお宅のマンションでは雨漏りと言うのかい、方言なのか？　　笑い

>578
給排水管、個人賠償のことをいっていたので、通じるかと思いましたけどね。
何故専有部分の給排水管等の水漏れのことを書き込んでいるかといえば、将来
専有部分の給排水管等の更新工事も共用部分の工事と一緒にしようと思って
いるからなんですよ。
うちのマンションは、築９年なんだけど、今から修繕積立金の値上げをして
おけば少ない金額で済みますからね。
必ず経年劣化するものであれば、その準備をしておくことも大切です。
まあ、そこまで考えている、管理会社やマンションの住民はあまりいない
でしょうが。
これをやるには、かなりの労力を要します。
全てを網羅した長期修繕計画の洗い直し、法解釈、規約や細則の改正、何故
一緒にやるのかの情報の提供、必要積立金の額の算出、それに保険のことも
気になっていたので、質問したのです。当然保険については、代理店の管理会社に
文書で正式に質問し回答書をもらうつもりですが。

それは組合で相談しなよ、保険とは関係ないしね。
保険の話も飽きたけど、保険がらみで言う事じゃないわ。

>583
分っていないんだなあ。
専有部分の給排水管等の更新工事をしなければ、経年劣化による漏水に
ついては、保険の適用がないということも、情報の提供にいれようと
していたんだが、保険については、自信がなかったので、確認したかっただけだよ。

そこまで詳しい説明が欲しいのなら保険屋さんに相談しなさい。
匿名の掲示板で議論する事じゃありませんよ。

>585
だから文書で質問し、回答書をもらうといっているでしょう。

じゃあそれでいいじゃない　素人が遊んでる場で聞かなくて良いでしょ　誰も責任有る発言じゃないし

＞将来 専有部分の給排水管等の更新工事も共用部分の工事と一緒にしようと思って いるからなんですよ。

それは不可能な理想論です。
修繕積立金は計画に基づいて積み立てているものに対して、個人負担がすべき専有部分の工事の実施は貧富の差で支払い能力は同一ではない。

代理店がなぜ回答していないか。
回答しても理解出来る人がいないから。
ああ言えばこう言うで訳の分からん屁理屈で返されるから嫌気がさしたんですわ。
事実を事実として捉えられない人に何を話す事があるのか。
もうやめなさい。

５８９、５９１に書き込みましたが、一部割愛している部分があるので、
読みにくい又ダブッテいるところもありますが、概要を書き込んでみました。
専有部分の給排水管を管理組合の共用部分と一緒にやることのメリット等を
述べましたが、それまでの過程は大変なものがあると思っています。
現在は、かなりの資料をまとめていますが、これを毎月理事会報として
住民に配布を行い、啓蒙活動を行っていく予定です。

それ　あちこちのスレで同じ事の連呼　もういいですよ

>593
問題提起ですよ。
読みたくなければ読まないでいいだけのこと。
しかし、あなたみたいな陰湿な方もいるんですね。
この問題についての意見はないんですか？
ただ、邪魔をするだけですか。
保険の問題提起の書き込みも私が書き込んだものです。

長文のマルチですよ　迷惑

>593
あなたは、専有部分の給排水管の更新工事を、共用部分の縦管の工事と
一緒にすることについてどうおもっていますか？
当然、修繕積立金を専有部分に使うことについてですが。

保険の情報は保険屋さんに聞くと言うことで終ってます　ここでは無意味です

>>596
御自分の住むマンション管理組合で提起され、その後結果を知らせてください。
それぞれの組合で検討する問題ですから、悪しからず。　意見求めても無駄かと。

>598
勿論、知識や情報のない者には、この問題はこたえられないでしょう。
しかし、マンションの住民にとっては、深刻な問題なのです。
マンションに住んだことのない者には分からないでしょうがね。
ある程度マンションのことを勉強した理事のみなさんが、少しでも
関心をもたれればいいと思っているだけのことです。
私は、いろんな観点から、この問題について調査したり、いろんな
意見を聞くことにより、まとめていますので、別に皆さん方の意見を
聞こうと思ってかきこんだのではありません。
単なる、問題提起なのですよ。

>当然、修繕積立金を専有部分に使うことについてですが。

出来ないに決まっています。
規約を読みなさい。

そうですよ、だから御自分のマンション管理組合で提起した後、結果を知らせて下さいとのこと。

>>599
規約に反することをこのスレで議論させ、
紛糾し、スレが荒れるのは目にみえています。
お引き取り下さい。

>602
どこが規約に反するのか指摘できますか？
当然あなたがいおうとしている単純な疑問は、判例等で
確認していますよ。
できるから、取り組もうとしているんですよ。
参考にもしないというなら、あなたがちゃちゃを入れる必要はありません。
読みたくなければ読む必要もありません。
質問があればどうぞ。

お引き取り下さい。

>604
では、書き込んだものの、削除依頼をしましょうか？
私は、良かれと思ってやったことであり、読む読まないは皆さんの自由です。
書き込んだものに対しての、意見も求めてはいませんけどね。

荒れますのでお引き取り下さい。

>606
ここにはあなたみたいなどうしようもない者がいるのですね。
私は、もう嫌になりましたので、削除依頼をし、ここから離れます。
私がいなくなれば、もうここのスレの書き込みは極端に少なくなるでしょう。
アデュース！

(修繕積立金)
第28条 管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する 経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
三 敷地及び共用部分等の変更
四 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理
2 前項にかかわらず、区分所有法第62条第1項の建替え決議(以下「建替え決議」という。)又は建替えに関する区分所有者全員の合意の後であ っても、マンションの建替えの円滑化等に関する法律(以下本項において 「円滑化法」という。)第9条のマンション建替組合(以下「建替組合」 という。)の設立の認可又は円滑化法第45条のマンション建替事業の認 可までの間において、建物の建替えに係る計画又は設計等に必要がある場 合には、その経費に充当するため、管理組合は、修繕積立金から管理組合 の消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限 度として、修繕積立金を取り崩すことができる。
3 管理組合は、第1項各号の経費に充てるため借入れをしたときは、修繕 積立金をもってその償還に充てることができる。
4 修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない。

築３０年を超えたマンションは、共用は勿論、専有部分も早めに行う必要がありますね。
知り合いのマンションでは、専有部分が通常100万円以上とも言われている工事を、
半額以下の工事内容(直接工事費のみ)とし、あとの内装関連工事の質は専有部分所有者に
任せる方法で実施しました。参考にしたいと思っています。
資金も、専有者の都合に合わせ、現金払い、銀行借り入れ、方式を取り入れたとの事でした。

下級審の裁判例に固執している御仁がいるが、最高裁の判例以外は裁判例でいつひっくり返るか分からないのを金科玉条視するのは全く滑稽だね。

＞築３０年を超えたマンションは、共用は勿論、専有部分も早めに行う必要がありますね。

長期修繕計画書で一回目は済んでるはずよ。
専有部分はトイレ、バスルームは内装変えも住んでるよ。
早めとは無知ですね。

>専有部分はトイレ、バスルームは内装変えも住んでるよ。
意味不明、無知ですね。

日本語の読解力が不足していますね。残念！

３００戸のマンションです。最近共用部の共用灯を全部、ＬＥＤに　球だけ交換しました。

夜廊下を歩いていると、ゴムを、燃やした時に出る、こげ臭い匂いがしました。

原因は不明との返事です。なお、その前にインターホンも交換しました。

管理会社は関係なく、組合発注の、同じ業者です。アドバイスをお願いします。

＞ＬＥＤに　球だけ交換しました。
蛍光灯本体器具を交換せず、球だけ交換すると、器具との相性（業者の弁）で球がすぐ切れたりすることがあるそうです。
匂いのするところを特定できれば、そこだけの無償交換を申し出てみたらいかがでしょう。

参考になれば幸いです。(ある電気工事会社のホームページより)

蛍光灯はすべての器具に安定器という装置が備わっています。
グロータイプ・ラピッドスタートタイプ・インバータータイプ、詳細な動作は異なりますが、
必ず安定器はすべての器具に搭載されています。

この安定器は蛍光灯を発光、明かりを安定化させるために動作する装置であるため
LEDを発光する際にはこの安定器は必要ありません。

安定器の代わりに交流を直流に変換する電源部が必要になりますが、
電源部を内蔵しているLEDランプ（電源内蔵型）であれば１００Vまたは２００Vをランプに直接接続する
　ことで点灯しますので
このバイパス工事にて安定器を取り外し、LEDランプ対応の配線に変更する工事を行います。

最近、工事不要のLEDランプがたくさん発表されています。
先程お話したように、
LEDランプを使用するには安定器を取り外しLED蛍光灯に適した配線に変更する工事が必要になりますが、
この工事をしなくても、今の安定器を経由したままで使用できるランプが工事不要の蛍光灯です。

工事不要のLED蛍光灯で一番懸念される事項は、安定器をそのまま使い続けることにあります。

安定器が接続されたままの場合、以下のような問題点があります。
以下は工事不要LEDランプを使用する際のメリット・デメリットです。

●メリット
１、導入時の初期投資費用を節約（工事費用の節約）を行うことができる
２、工事をしていないので、従来の蛍光灯に戻すことができる（賃貸オフィスなどでは有効）

●デメリット

１、安定器が余分な電力を使用している。
　　　LEDランプには安定器は不要です。不要なのにLED電球1個分くらいの電力を消費しています。
　　 どんなに効率のいいランプを導入しても、安定器の消費電力がランニングコストに大きな影響を与えます。　

２、安定器の寿命の問題
　　　従来の蛍光灯の場合、安定器が不良になると、異音を発したり点灯に影響が発生しますが、
　　　LEDランプの場合は安定器の不具合が発生してもそのまま点灯してしまう可能性があります。
　　　そのため故障に気がつかずに使用し続け、最終的には安定器が発火する恐れがあります。
　　　一般的に安定器の寿命は10年と言われています。
　　　新たな安全性の問題が発生する可能性があります。

※マスコミなどで火災などの事故が起きると言われている直管LEDは
ほとんどがこの工事不要型の直管型LEDによる不適切な取り付けによるものだと思われます。

http://www.shinozaki-e.co.jp/LED/kouzi.html　より抜粋いたしました。

６１７さん

６１５です。大変役にたちました。有難う御座います。

LEDランプは輸入品には粗悪品が多く、長持ちしない。

↑常識が欠けてます。
ＬＥＤ照明の販売を始めて今年(2013年)で6年が経ちました。 6年前と比べると価格もかなり安くなり導入される企業様も増えてきました。 と同時に粗悪品による事故報告も増えてきました。 長寿命の筈のLED照明が3ヶ月、1年で不点灯。また小火騒ぎに落下。 当社はLED照明の販売会社です。メーカーを選びます。

↑
業者なのに感覚だけで話されていますね。私はそんな業者は信用しません。
データも提示せず個人的な主観であのメーカーはだめだとかいうような業者はろくな業者じゃありません。
きっと利益率の高いものを売りたいんでしょうね。元業者より。

不良品の商売をしている立場の人のご意見としては当然です。同情致します。

輸入品は駄目だね。寿命が短くて！

管理人や管理会社に文句有る人、沢山いるみたいだけど、気が利かないから、仕事出来ないから、稼げなかったから、老後なのに管理人やったり、管理会社に勤めてるんだよ。
そこを理解しないと何も始まらないよ。特に東急コミは酷いからさ。

>管理人や管理会社に文句有る人、沢山いるみたいだけど、

沢山はいません。
それらは管理委託契約書に規定されている事項ですので、理事連中がしっかりしていれば改善や交代が可能なのです。
それをしない理事連中が悪い場合はそれを選んだ組合員が悪いわけです。

性質の悪い理事と東急が共謀している。そのマンションは救いようがない。

売って出るか、買わないこと。売るに売れない住民は管理人に手土産持参している。

みていてかわいそうになる、使用人に頭を下げる住民が多いマンションです。

所有者の誇りもない。やはりローンの残債務が原因か。管理の勉強をしなさい。

＞性質の悪い理事と東急が共謀している。そのマンションは救いようがない。

理事を選んだのは誰でしょう？せいぜい2年で交代可能です。
管理委託会社との契約は1年にして毎年継続か否かの総会審議をするとか三ヶ月前通知でいつでも契約解約できるのですよ。
それもしないでの泣き言は笑われるだけです。

109叩きに生きがいを感じているとは情けない人生ですね。

何らかの偏執症ですね。

ネットで調べたら、コンシェルジュの時給が12-1500円ぐらいなんだけど、皆さんのマンションは、管理会社から幾らぐらいの単価で請求されてますか？

それがどうしたの、倍くらいは楽に請求有るんじゃないの。
例えば警備員本人のの時給が９００円、しかし警備会社への支払いは８時間で約２万円。
それは当たり前の事ですが、なにか問題でもありますか？

もっと良い職種を探しなさい。

雇用保険、社会保険、健康診断、制服代
雇用側にかかる経費と派遣の派遣となると高くつくよ。
自主管理のマンションは、だから管理費の人件費は安い。

管理会社を店じまいしたら如何ですか。
自主管理は昔は多かったが今は絶滅危惧種になってます。

管理会社にばっかり頼る管理組合も困るよ。お金をドブに捨てている様なものだね。

ほんと、よく管理員やコンシェルジュの給与に食いつく人いるよね。
単純に業務費を時間で割って、時給１５００円だと～～！！１
っとかさ。本当に哀れだと思う。
うちの会社は派遣社員いるけど、派遣会社に支払ってる単価は１人１時間５，０００円ですよ。
普通に仕事してれば、イコール給与なんて考えにはならないし、人を雇用するには経費もかかるのがわからのかね。
もう、その質問する人見るたびにため息が出る。

>637
派遣会社に支払っている金額が時給５，０００円ですか。
百貨店でも、ベテランの販売力のある人材が欲しいので、派遣会社に
要請してますが、１日10,000～15,000円がいいとこですよ。
単純なアルバイトなら、時給1,000円程度。

某機械メーカーの技術者ですけどね。
実際に5000円支払ってますよ。
まあ、その派遣会社もグループ会社ですから、ほかならもっと安いんでしょうけどね。

管理人募集の時給、都内だと千円前後が多いみたいだけど、管理会社からは幾らぐらいで請求されてるんですか？ 教えて下さい。

管理員の給与の他にかかる経費。
健康診断費用、制服代、通勤交通費、賞与（勤務日数による）、労災保険、募集費、管理室の事務用品費、雇用保険（勤務日数による）、厚生年金・健康保険（勤務日数による）、利益（外注の場合）

この辺を考慮する必要がありますよ。