マンション管理何でも相談コーナー

前スレからの続きだけど

法人化して以降に法人名義で取得した土地等は売れるけど、法人化以前から全体で共有している土地は（建物の敷地であるかどうかにかかわらず）売ろうとすれば従来どおり、共有者全員の合意が必要なのでは。

そう、法律上全区分所有者の合意がいるよ、ただその後の手続きで法人としてできるから便利だよ。
区分所有者がたとえ相続で登記上の名義変更なくてもＯＫ、全戸分の印鑑も要らないしね。
法人化してないと大変、全員の印鑑やら証明やらでね。
同様に建替え時も便利、何と言っても組合の資金管理が便利で安全だよね。

民法の共有物は持分単位で売買するから全員の合意は不要です。
持主がバラバラになった場合、なんに使うかは過半数で決めるから、結局のところ、売るか売らないかは地代と売却エの比較で決めるだけ。

地代と売却益

>>5
>>8
共有物の変更行為は、全員の合意が必要だよ。
それを特別法で緩めたのが区分所有法

（共用部分の変更）
第十七条 　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２ 　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

これに書き込む時は正確にしましょう。

マンション管理士の有用性についてのご意見を聞きたい。
検索すると一部にホームページを立ちあげている管理士がいるが論評が多く営業をしているのは極わずかのようだ。

マンション管理士関係のスレッドは他に有りますよ、そちらで投稿したほうがいいよ。

東京で年収1000万円のマンション管理士が誕生したらしい。才覚しだいであろう。

↑マンション管理士関係のスレッドは他に有りますよ、そちらで投稿したほうがいいよ。

管理士のスレッドは宣伝そのものであって、その管理士の実情の疑わしいことが分かりません。
それに比べ、このスレッドが公正な意見の場になることは当然である。

>>17
どのスレッドが公正とか、匿名掲示板で言っても意味ないですよ。
それよりも言ってることの中身を、どうやって検証するかを考えた方がいいですよ。

マンション管理士関係のスレッドは他に有ります、そちらで投稿どうぞ。
あちこち出張して宣伝するのは迷惑ですね。

↑ここは管理士を批判するスレッド、他のは宣伝するスレッドが分からない様では書くのは遠慮しなさい。

↑　マンション管理士関係のスレッドは他に有ります、そちらで投稿どうぞ。

>>21
「何でも」とあるから、何でも良いのだろう。
マンション管理士の批判でも構わないじゃないか。
目くじらを立てて居ると言う事は、
能力が無い管理士と思われるのが落ちだ。

マンション管理士ではなく、マンションの管理ね。

マンション管理士関係のスレッドは他に有ります、そちらで投稿どうぞ。

そんなに必死でマンション管理士の宣伝は要りませんから。

マンション管理に管理会社は便利だがマンション管理士は国交省の宣伝隊に過ぎず管理組合には全く利用価値がない。

マンション管理適正化法は議員立法でできた法律で国土交通省が発案したものではありません。
国土交通省は最初は全くやる気がなく、マンション管理適正化法に基づく監督処分を始めたのは法律ができた5年後から。
国土交通省の地方整備局に管理会社の適正化法違反を通報してみればわかるが、地方整備局は管理会社の味方。
全くやる気がないよ。

はい、もうわかりました、国交省の一つの天下り先の財団法人マンカンセンター。
その組織維持のための国家資格提供がマンション管理士資格制度、なんの権限も無いのが理解できます。

ということで、マンション管理士の論議はその管理士スレでお願いね、さようなら。

↑それはそうだよ。管理士はマンションに住んだ事もない、見た事も無い人が、◯×問題だけで取れる資格だもの。

れんほうちゃんに仕分けされた団体だよね、政権かわって延命中かな。

教育程度の為か最近の管理組合の役員は管理規約は読まず、その上文章が書けないで管理会社にばかり頼りたがるのは困ったものだ。

問題ないならべつにかまわないわ、ほかのマンションほっとけばー

問題があるかどうかは君の脳力では分かるまいね。

↑
他人やそのマンションはほっとけよ、おまえには関係ない事、自分の所の心配だけしとけ。

無関心な人はこのスレッドに参加しないほうが良いでしょう。
だけど一行ヤジを飛ばすのは社会の底辺で苦労しているのでハライセにやっているのでしょうね。同情しますよ。

きにするな　自分の事だけ考えとけよ　お節介な暇人

証拠に　おれ以外　だれも参加しないみたいだぞ　さみしいのか？

底辺の方は寝ていて下さいな。果報は寝て待てとも言うよ。でも貴兄にはあり得ないでしょうね。

管理組合の監事に選ばれてしまいました。
知識はありません。どんな事に気を付けるべきでしょうか。

知識がないのに監査出来るわけがない。
無能を理由に辞任しろ。辞表は受理される。

はい

ひとりしばいも　ここまでくると　コッケイ杉　

自演奴

＞38
どの様な経緯で監事に選ばれたかは分かりませんが、気にすることはありません。
監事の仕事はお目付け役ですから、ベテランがやるべき役職とも言えますが、一方理事長他理事がやるべき事をきちんとやっていれば、監事の仕事はおざなりでも済むことにも成ります。
折角監事になった機会を今後の理事になる勉強の機会と捉えたら良いと思います。
監事の仕事の具体的な内容は管理規約に規定されているのが一般ですのでその部分を読まれ、更に理事会に出席して議決は出来ませんが意見を言える立場ですので、考えようによっては理事長始め理事の仕事ぶりをチェックする立場ですので管理規約全体を熟読する必要に迫られることにもなります。
一番大切なことは組合執行部の不正を認めた場合は臨時総会を招集し組合員に訴える権限があることを認識すべきです。

大変ていねいなアドバイスに感謝します。
これから管理規約の勉強をすることにします。

我々の管理費等が管理会社を介して管理組合の預金通帳に収納される具体的な流れを説明して頂けませんか。

原則方式なら管理会社は介さないで直接管理組合収納口座に入金され、外部払い処理をした後で残金が管理組合保管口座に振込まれる。

有難う御座いました。
私どもでは管理費と修繕積立金の夫々の金額が決まっており、所定の銀行にはその合計額を入金してますが、組合の通帳も管理費、修繕積立金と別れています。そしてこの通帳を見ますと当月管理費等の収入は事実の金額のみ記載されていて、滞納、滞納分回収などで調整された金額となっています。これらの詳細はどうすれば分かるのでしょうか。

>46　>47
現在は、原則方式はありません。
昔は、原則方式、収納代行方式とかだったんですが、現在は、
イ．ロ．ハ方式となっています。

そこまで書くならそのそれぞれをコピペした方が良いでしよう。
イ　マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分として徴収された修繕積立金等金銭から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理する方法
ロ　マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金（金銭に限る。以下この条において同じ。）を保管口座に預入し、当該保管口座において預貯金として管理するとともに、マンションの区分所有者等から徴収された前項に規定する財産（金銭に限る。以下この条において同じ。）を収納口座に預入し、毎月、その月分として徴収された前項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理する方法
ハ　マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を収納・保管口座に預入し、当該収納・保管口座において預貯金として管理する方法

大変ていねいなアドバイスに感謝します。

これから管理規約の勉強をすることにします。

＞51
勉強は結構なことですが、この場合は寧ろ管理会社との管理委託契約の内容でしょう。

＞47
ですが、49＞に照らし合わせると修繕積立金、管理費それぞれ独立した保管口座となっていて収納口座なるものは無いように見えますがこれは違法ではないでしょうか。それぞれの保管口座は管理組合の名義になっております。

大切なことは、管理会社の口座を経由するか否だ。

そうだね。
改正前の呼び方では、経由するのが収納代行方式、経由しないのが原則方式。
法改正の時に国交省は原則方式一本に統一しようとしたが、業界の反対にあって従来の収納代行方式を残した経緯がある。

大変ていねいなアドバイスに感謝します。 笑

＞47
ですが、管理費、修繕積立金の月額X組合員数ー滞納金額+滞納金回収金額+遅延損害金の調整した金額しか毎月の通帳にはありません。
これらの詳細データーの入手方法はどうしたら得られましょうか？

＞53
心配には及びません。管理会社宛の下記の国交省通達で、

平成21年9月9日 　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国総動第47号
関係業界団体の長 あて
　　　　　　　　　　　　国土交通省総合政策局不動産業課長
マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令の施行等 について

３ページ
③ 一部改正省令の施行後に収納口座とする口座に管理組合等の剰余金がある場合には、その月分の修繕積立金等金銭が最初に収納口座に預入され次第、当該剰余金は、 速やかに保管口座に移し換えるべきである。ただし、収納口座の名義人が管理組合 等である場合には、各管理組合の実情に応じて、マンション管理業者が管理組合と協議をして、当該剰余金のうち管理組合が承認した必要最低限の額を収納口座に残 すことは差し支えない。

と名義人が組合等である場合、組合承認の許に管理費を収納口座に残せるので、結果として管理費（保管口座）として残せることになります。

無能なコピペで大変ていねいなアドバイスに感謝します。

無能とは失礼ですねーオタク
適切な言葉遣いを勉強してから
出直しなさいな

何様？　上から目線で大変ていねいなアドバイスに感謝します。

おたくが出直しなさいな

出直すってどこに？
投稿マナー読んだらいかが？

↑　おたくが投稿マナー読んだらいかが？

お住まいのマンションの程度がわかりますね

どんな程度ですか？
すごく高級ってこと？

投稿マナー嫁嫁、お宅がお宅が、出直せ出直せってさ

まるで近所のやり手ババアの喧嘩みたいだなー

>47
>53
一般に規約に基づき、組合員は各自開設する預金口座から自動振替方法で管理組合の預金口座へ預金している。
一方、銀行と管理会社又は管理組合間が預金口座振替契約を締結し、毎月、組合員別預金口座振替請求金額通知書を銀行に提出する。これには通常の組合員別管理費・修繕積立金額と共に過去の滞納金額、これに対応する遅延損害金も加算されている。
そしてこの結果が引落し処理後の組合員別振替報告集計票として送り返されて来る。これには組合員別管理費・修繕積立金別振替報告表ですので、当月までの組合員別滞納額も含まれている。
この関係で管理会社や理事長の所に組合員別滞納額、滞納月数、これに対する遅延損害金の資料はあります。
これらには滞納と言うプライバシーが含まれていますので、貴方が理事長か会計担当理事にならないと見られないことになります。

＞６６荒らしさん
今日は板全体
いえ、掲示板には来ないでください

>>68
個人の自由かと思いますよ、あなたが指図できる事ではありませんね。

>67
丁寧な説明に感謝します。
管理会社又は管理組合が銀行と毎月詳細な情報を交換していることは知りませんでした。

理事経験もないんですか？
監査等に立候補したらいいですよ。
なれるかどうかはお約束できないけれどね。

＞72
おたくはご存知でしたか？
どのようにして知りましたか教えて下さい。

財産の分別管理は、ネットで検索すれば、誰でも簡単に
わかりますが、問題提起されて始めて、調べたり、知ったり
するものですからね。

少なくとも掲示板の情報を鵜呑みにするよりは適切でしょう。

＞72
今一度質問させて下さい。
組合員別預金口座振替請求金額通知書や組合員別振替報告集計表が存在するのをどのようにして知り得たんでしょうか？

＞72
結局、答えること出来ませんでしたね。
それは当然なんですが、監事等になれは分かるなんてウソはいけません。
これらの書類には仕掛けをしないと管理会社からは貰えません。
その理由は全組合員の口座番号も書かれているのでこの項目を見られない様にしないと問題になります。

最近管理組合の積立金を目的外に悪用する風潮が見られるのは嘆かわしい限りだ。

半年以上滞納している組合員から「入金をした場合は支払期限の新しい元金から充当すること」と指定して来た。
そして4ヶ月分を送金してきました。さあどうしましょうか。

受け取り拒否したら？

拒否する理由は？

（弁済の充当の指定）
第四百八十八条 　債務者が同一の債権者に対して同種の給付を目的とする数個の債務を負担する場合において、弁済として提供した給付がすべての債務を消滅させるのに足りないときは、弁済をする者は、給付の時に、その弁済を充当すべき債務を指定することができる。

それを許してたら永久に債務を継続する。債務の全額払いを要求する。

規約抜粋：
2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金として の弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対し て請求することができる。
3 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議に より、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる。

＞それを許してたら永久に債務を継続する。債務の全額払いを要求する。

具体的にお願いします。

内容証明付き督促状を出す程度だろう。

ほー

具体的に書込みが出来ない人は参加する資格なし。

７９の指定は８２に書かれている通り有効です
これをやられると、１か月分だけが未収で長期間残ることになります

訴訟しようにも経費倒れで対策はありません
指をくわえてみているだけです

実際に経験したことがあります
ある区分所有者が○年○月は支払ったと主張して、支払いません。
それ以降は口座振替で支払っているので（口座振替は当月月分と規定があります）私が退職するまで管理会社は未収金一覧に載せて一切の説明をしていません。

すでに５年が経過していますが、組合は全く知りません
※　未収金一覧には、必ず未収期間を書くように要求しましょう

そのマンションの管理規約を
平成１６年改訂の標準管理規約に合わせていれば
訴訟費用、弁護士費用は延滞してる区分所有者に
請求できるよ。

↑滞納常習者はそんな脅かしは無視します。

古い規約よりは、はるかにましであろう・・・

No.89さんへ、

横から失礼します。

> これをやられると、１か月分だけが未収で長期間残ることになります

債務返済の際に、消し込み対象を指定、ということでしょうか？

時効を狙っている、ということではないでしょうか？

>>93
仮に時効をねらったとしても、弁済の期間を指定して支払った場合は、
債務の全額を承認したことになり、
その金員を支払った時点から再び時効がスタートします。
最終支払日から５年が時効の年限です。
また、その間に提訴して判決をとれば時効は解消されます。
規約に債務者が訴訟費用負担をすると記載されていれば、
訴訟費用の見積もりも合わせて提示すれば、
問題解決が早くなることが多い様です。

>> No.94

確認させてください。

完済せずに常に遅れて払い込んでいる、つまり恒常的な債務となっている場合、

「時効」はあり得ない、と考えてよろしいでしょうか？

毎月の管理費は各月別個の債権債務関係だと思いますよ。
昨年1月から昨年12月まで延滞していて、4月から12月までをまとめて支払った場合に、
1月から3月までの分の時効が中断するわけじゃないと思いますが。。。

昨年1月分を半分払ったとかの場合には1月分の残金の時効は中断すると思いますけどね。。

そこらへんの細かいところは
最終的に裁判になって確定するものと考えて
裁判になっても確実に勝てるようにしておくのが管理組合が取るべき方策ではないでしょうか

また、規約等についてもきちんとしておく必要があります

＜弁護士ドットコム＞
滞納管理費の一部弁済と時効中断の範囲
http://www.bengo4.com/intro/intro10_365.html

＞仮に時効をねらったとしても、弁済の期間を指定して支払った場合は、債務の全額を承認したことになり、
とは限りません。
それは債務が他にもあり、その一部として支払った場合であり、
今回支払った分以外に債務がないと主張されれば、債務の全額を承認したことになりません。

マンションの管理費など約8000万円を着服した疑いなどで、管理会社の社長の女が逮捕されました。
　マンション管理会社「ライフトラスト」の社長・藤代八重子容疑者（66）は、東京・品川区などにある3棟のマンションの管理費など約8000万円を着服した疑いが持たれています。藤代容疑者は、管理業務を行うために必要な国の許可を持っていなかった疑いでも逮捕されました。取り調べに対し、藤代容疑者は「犯罪を犯しているという感覚が麻痺（まひ）していた」と容疑を認めています。警視庁は、これまでに2億円以上を着服した可能性もあるとみて調べています。