【契約者専用】ザ・パークハウス 晴海タワーズ　ティアロレジデンス　その1

うーん、ほんとによく分からない（笑）
「均等方式にすると安くなる」なんて思ってしまう人がいるわけないと思うんですけど（笑）

だって、均等方式って集め方の話で、必要な総額の話じゃないなんてのは、普通の人なら分かりますよね。全く別の話をなぜかごちゃまぜにしちゃってますよね。

>>3256 住民板ユーザーさん

私も概ね同意です。

ただ、必要な全体金額の試算前提をもうちょっと詳しく知りたいですね。保守的に見積もったところとアグレッシブに見積もったところ、あると思うので、どういう考え方で金額を算出したのかな、と。

うーん、文字だけで真意を伝えるのは、やはり難しいですね。
お伝えしたかった事はシンプルに書くと、「以下の点を、具体的な数値によって総会資料p20の表と比較検討した上で、皆さんに賛成反対の最終判断して欲しい」という事です。

・段階増額方式(新築時の三菱地所案を15年目まで継続、15年目以降は今回理事の均等額＋最大15円/㎡弱）でも、理事会案均等式と同じ累計額を積立てられる。
・段階増額式の懸念である「将来の増額時に合意が得られないかもしれない」という点は、将来分まで含めて総会で「一括決議」すれば、そのリスクは少なくなる。

つまり、他の方も言っている通り、段階/均等は単に集め方の問題なので、段階式でも大幅な増額なく不足しない額を貯められます。勿論、将来の不確定要素により定期的に見直す必要があるのは、段階式も均等式も同様です。

当初は総会で、普通に名乗って、質問・意見をしようと思っていました。ただ、総会は話す場ではないという方もいたし、時間的制約があるから、総会前に情報共有したいと思い、意見箱の投函しました。が、投票期限までに掲示されそうもないので、この掲示板に投稿したのです。でも、他の方も言っているように、ネット上で匿名でやるのは、適切ではなかったかもしれません。すみませんでした。総会で時間頂ければなるべく手短にポイント絞って発言したいと思っています。

私を山本太郎のようだ、と言っている方がいましたが、某金融機関に勤める普通のしがないサラリーマンです。ただ、資産評価や不正防止・内部管理関連の国際公認資格を保有し、関連の仕事をしているので、少し気になった点をお伝えしようとしました。個人的には、山本太郎は嫌いです、石原元都知事がもっと好きな政治家です、余計な事ですが(笑)

何度か繰り返しましたが、この件にご興味ある方はラウンジなどで直接お会いしてお話しするのは如何でしょうか？意見箱に投函した試算表もお見せできます。平日の夜遅い時間なら、たぶん都合つくと思います。もし、Bさんが、受付no74を意見書を投函された方なら、結果的に概算のキャッシュフローは大きく変わらないので、建設的な意見交換ができるのではないかと思っております。

同意して頂き、嬉しいです。
「このままでは足りなくなる！」だけではなく、総会資料p24の周辺マンションとの比較でも、ティアロだけ築浅で他は築10～20年程度のマンションなのはなぜですか？と説明会の時に質問したのですが明確な返答はありませんでした。
その際、誤解を招くから、同程度築年数のマンションと比較するか、せめて築年数を追記してはどうでしょうかと提案もしたのですが。。

↑3251さんへの返信です

>>3258 住民さん

あなたもしつこいね。

＞3256さん

段階式でも、15年目以降を均等額にしたら、平米300円ちょっと(理事会案＋15円弱）になります。平米400円を超える事はありません。理事会案の総工事費を前提に試算して、です。ネット上なので正確な数値を書くのは控えますが、具体的数値を記載した試算表は意見箱に投函しています。
周辺の同程度築年数のマンションと比べたら、今の時期に理事会案通り増額すると、突出して高くなると思います。
ご参考になれば幸いです。

>>3258 住民さん

あなたの私案は分かりましたが、総会はあなたの私案を検討する場ではなく、理事会提案にYES or NOの意思表示をすることだと思います。

もちろん、総会の場で意見を仰るのは、議事信仰の妨げにならない限りにおいては自由だと思いますので、意見表明して頂ければいいと思います。しかしそれはあくまで意見表明であって、それについて議決する場では無いと思いますので、その点は承知しておいた方がよろしいかと思います。

理事会の皆さんも、スムーズな議事進行をお願いします。

>>3262 住民さん

なぜ、今上げるより後から上げるほうが良いとお考えなのでしょうか？その妥当性はどう説明しますか？

この住民って人、もうウザい…

>>3265 住民板ユーザーさん1さん

「住民」さんと私で意見は異なりますが、ウザいとは思いませんよ。匿名掲示板なのですから、ウザいと思ったら見なければ良いと思います。

>>3263 住民板ユーザーさん3さん

はい、それはおっしゃる通りだと思います。
ただ単に意見表明ですし、皆さんお忙しいでしょうから、なるべくコンパクトにわかり易くお話するつもりです。それが難しいと思ったので、ここで書き込んだのですが、私の文章力の無さもあり、文字情報だけでは真意は伝わらないと反省してます。。

>>3264 住民板ユーザーさん3さん

これまで書いて来たように、なるべく支出（修繕費など）に合わせて、積立た方が、長期間使わない多額の資金を管理しなければならないリスク（この点は国交省ガイドラインにも均等式の留意点として記載されてます）を減らせるし、短期・長期との所有者にもほぼ公平な負担になると考えるからです。新築購入時の一時払い積立基金を勘案するとなおのこと。

すみません、これ以上は同じ文章の繰り返しになってしまうので、直接、その試算表をみながら対面でお話した方がいいと思います。平日の夜遅めのお時間でご都合宜しい時を教えて頂ければ幸いです。

これ以上、この掲示板で匿名でやり取りしても、精神的にも時間的にもお互い疲弊してしまう気がします。
別に対決したいわけではなく、お互い同じ船に乗っているので、なるべく皆さんに公平で効率的、リスクの少ない方法を、共有したいだけですから。
宜しくお願いします。

皆さんにわかって頂きたいのは、ただ単に
お金を払いたくないから反対している訳ではないと云う事です。
必要なお金を必要な時に払うのは全く問題ないと思います。
三菱地所×鹿島建設と云う日本最高峰のブランドを持つティアロが、周辺の普通のタワマン、ましてNHKクロ現で紹介されていた築古マンション（失礼）と、設備や住民民度、資産背景が劣るはずはないと思っています。
どんな方法でも、リスクはゼロに出来ないので、周辺マンションとの比較でリスクの評価した方が現実的と考えます。個人的見解ですが。

私の発言で不快な思いをされた方がいたらすみません、そういう意図ではなかったのですが、もう、この掲示板にはなるべく書き込まないようにします。

>>3269 住民さん

「必要なお金を必要なときに払う」なんてことが確実にできるのであれば、長期修繕計画なんて必要ないよw
それに国交相省のガイドラインに書いてる理由は、「気を付けてくださいね」って意味でしょ。積み立てるなって言ってるわけじゃなくて。

短期・長期の所有者に公平なのは、段階増額じゃなくて均等積立。
保有目的に関係なく、期間に応じた金額を負担するだけという、誰にも分かりやすい仕組み。
住むタイミングによって月あたりの負担額が異なるなんて不公平。

建物の減価償却分を積立で補填している。
20年後に修繕費が発生するのは、20年後に住んでいる人が何かを壊したからではない。
1年目からずーっと住民が生活・使用してきたことによるもの。
積み立てってそういうこと。

そう考えると世の中の大多数が設定が間違いであるか、時代遅れなわけで、直前のコメントにも同じ期数のマンションに合わせ比較しろとか出てきますが、やや手遅れ気味に慌てて10年超えてから上げたとこと同じに合わせたからこちらも大丈夫とはならないと思うんですよね。

例えばお隣クロノレジデンスはうちより少し築年数は経過してますが先立つ動きはありません。だから向こうが動くまで放置でよかろうで、こちらが大丈夫ということが保証されるわけではないですから。

段階式というのは、多少なりとも修繕積立金の拠出が後ろ倒しになるということだと理解しているのですけど、時が経って、世帯主が亡くなられたあと相続処理がうまくいかなかった世帯とか、外国人投資家の所有者と連絡が取れなくなってしまった世帯とか、そういった事情で修繕積立金の未払いが発生するというリスクは考慮しなくてもいいんでしょうか？
徴収が先になればなるほどそのリスクは高くなると思います。
60年とかの長期で計画するにあたっては、「管理組合や理事長の資金管理不正リスク」よりも、「未回収リスク（積立金不足）」の方がよっぽど現実的だと思うのですが、いかんせん1,000世帯に近いようなタワマンってまだそこまで年数経った物件は存在しないから、事例がなくて想像でしかないんですけど。
でも、金額とか試算がどうこうという話ではないと言っているのはそういうこともあって（どちらにしても設定したゴール時点での総額は同じなのだし）、少しでも資金不足リスクを減らす方法としてはやっぱり均等積立方式なのではないですかな。

あ、名前かぶりました。3272と3273は別人です。

質問です
均等積立方式にした場合、早めに資金が集まるのをうまく運用して増やす…ようなことはされないのでしょうか？このような資金の場合はリスクは踏めないので、運用対象外にすべきものなのでしょうか？

>>3262 住民さん

結局、周りと比べて高くなるのがイヤだってことなんですね。
本質的には周りと比べても意味がないです。
また、逆に、年数が経ってから均等に移行するよりも、今移行したほうが周りよりも安くなるということは理解できていますでしょうか？

>>3273 住民板ユーザーさん2さん
未回収リスクは常にあって、計画期間は実はあんまり関係ない。
なぜなら、計画期間が何年であろうと、マンションが存在する限り修繕積立金は回収されるものだから。

ただしご指摘の通り、住民が高齢化すると未回収になるリスクが高まる。
段階増額だと、住民の高齢化と金額増額のダブルパンチで、数十年後の未回収リスクは相対的に高くなる。
そういった意味で、均等積立は将来の未回収リスクを軽減する効果もある。

>>3275 住民板ユーザーさん5さん
議案書の説明資料のなかで、運用についても触れられてましたよ。
計画が正式に策定されることで、今後は運用についても検討できるようになるとかなんとか。
それでも、運用益まで積立計画に見込むことはできないんでしょうけど。

>>3277 匿名さん

私がこれまでお伝えして来た段階積立方式は、言い方を変えれば、

新築時から14年目まで段階増額式
＋15年目以降は60年目まで均等式
です。
なので、将来の未回収リスクは、理事会案と殆ど変わらないと思いますが。

>>3279 住民さん

どちらかと言えば、未回収リスクがより低くなるのは、理事会案だと思います。早期に均等割にしたほうが、毎月の金額は安くなるので払いやすいです。

14年目まで段階積立で15年目から均等、って、なんで今から均等にしないんですか。今から均等にしたほうが、結局将来的には負担は軽くなるんじゃないでしょうか。

未回収リスクが「殆ど変わらないと思う」という感覚的な話じゃないでしょ。
どちらのほうが、よりリスクが高いかという話なのに、都合が悪くなると、ロジカルに考えられなくなるのかな？

>>3279 住民さん

3273ですが、ちょっと私も言い方が悪かったですね。
「未回収リスク」と言ったのは、ただ単に「回収できなくなるリスク」のことではなくて、正確には「回収できないことで修繕費用が不足するリスク」です。つまり後々不足しないよう、なるべく早い段階でできるだけ多くの費用を徴収しておくべき、ということです。もちろん計画に沿って。後になればなるほど、予定が狂う可能性が高くなるからです。

住民さんが均等積立方式のデメリットとして「資金プールに伴う管理不正リスク」（だけ？）を主張されていたので、たとえ使わないお金を先行徴収することになったとしても、リスクヘッジにはなっても決してデメリットではないと言いたかったのです。
そう考えると、均等積立方式に反対する理由がほとんどないと思うんですけど。

ちなみに、管理不正については、金額が大きいから不正しやすいというのは根拠がなく、そうすると管理費や各種施設利用料などにもあてはまる全体の話なので、修繕積立金とはまた別で対処すべきリスクです。

すみません、通りすがりの者です。
まとまった修繕積立金は、住宅金融支援機構のマンションすまい・る債に積み立ててらっしゃるのではないですか？
うちのマンション(ティアロさんより小規模です)修繕積立金のうち今7億円分購入していますが、税引後受取利息は昨年度400万円でした。(他に定期預金1億円普通預金が2億円超あります。)
第一回大規模修繕直前は積立金が17億円になっていた事もあり、
直近6年間の税引後受取利息を合計したら3,700万円受け取っていました。大した額ではないですが、受取期日の決まっているすまい・る債は、悪用されにくいですよ。
おそらくこちらのマンションでも既にご購入なさっていると思いますが、この話が出てなかったので老婆心ながら、書き込みました。

>>3283 匿名さん

なるほど、そうなんですね！
情報とアドバイス、ありがとうございます。

不正を未然に防ぐには、まずはなるべく多くの住民が関心を持って、
正確な情報を知ることが大切ですね。

マンションすまいる債など、資金管理リスクの低減策をきっちり実行するのであれば、均等割に移行してもいい気がしますね。

積立金均等化の擁護の中身ははるぶーさんのブログやTwitterで書かれてることそのまんまじゃね？総会は理事会が独断で決めた一意の案だけとか均等化は思想を議決するとか格好いいこと書いてるけど真似して書いてるだけだし。はるぶーさん好きすぎやろ。役員も大幅値上げの均等化を正当化するんでバリバリ書き込んで情報操作してるだろうしな。ティアロは格付けの管理上々マンションに選ばれてるみたいやけど理事会の強引な均等化は格付け満点狙いのステップアップ目的じゃね？

ちょっと何言ってるか分かりませんが、管理上々マンションに選ばれるなら、それは良いことなのでは？？
管理上々で何か悪いことでもあるんですか？

修繕費の均等化は宗教だよな。均等化したい理事長は他の意見を聞く気はなく決めうちやし教祖として強力なリーダーシップ＝独裁的トップダウンで周りを黙らせるだけやし。反対するやつ均等化程度の値上げを払えないきつきつローンのやつは理事会に迷惑かけるから嫌ならマンションから早く出ていけと本気で思ってそうやからな。

3286、3288は同じ方だと思いますが、理事会と一般住民の対立を作り出して煽ろうとする目的はなんでしょうかね。本物の住民にとっては、理事会との対立によるメリットなんて何もないので、普通に議論すればいいだけなのですけど。

他人同士のモメ事が大好きな人が世の中に一定数いることは私も知っています。

もう総会なわけですから、
そこで票数を数えて決めれば良いことでは？

>>3286
>>3288

よくわからんこと投稿してるね（笑）

結果的にマンションの管理が適正化されるのであれば、はるぶーさんの言ってることでも格付けが良くなるのでもトップダウンでもいいんじゃないの。

むしろ、トップダウンで意思決定するぐらいじゃないと決め切れないでしょ、マンション管理組合なんてのは。

三井のモデルルーム跡地、何になるかご存じの方いらっしゃいますか？

北の空き地も着々と工事が進んでますが、オリンピック後、東側半分はもうなにがたつか決まったんですかね？

BRTの暫定ターミナルにもシェアサイクルのポートを置いてもらうように、自治会には動いてもらいたい。

>>3293 匿名さん
了解しました！
確かにそれは自治会マターなので、東京都・中央区に申し入れるよう役員会で話しておきます。

>>3293 匿名さん

既に設置される方向みたいですよ。

無事、均等割になってよかったです。
出席しなかったのですが、総会はどんな感じだったんですか？

ほぼ予定時間通りに終了、ちょっと伸びたのは
この掲示板に書かれている人がきたせい。

守衛さん、寒い中ありがたいが…マスクしてほしい
ファミマの店員も

共用スペース、特にスタディルームとトレーニングルームに空気清浄機を置いてほしい

均等割って実質値上げですよね？
築3年程度で値上げってあり得ないですよね。最初から均等割り前提の積立金なら売値に影響するから後追いで値上げしたと思われませんか？

>>3299 マンション比較中さん
気持ちはわかりますが…決定後にここに書いても、もうどうにもならないかと…

そういえば、管理費のクレジットカード払いってどうなってんでしたっけ？

このタワマンには凄腕理事長がいらっしゃるんですね。

https://wangan-mansion.jp/column/archives/970

>>3302 匿名さん

管理クラスタ連中も絶賛してるなあ

https://mobile.twitter.com/garibenZ/status/1240639656951087104

修繕積立金の件ってリセール考えた場合はダウンサイドしかないと思うけど。