プラウド山王ってどうですか？

かなり資料を請求されてる方が多く
反応がいいようです。
坂はあるようですが、きついようですか？
間取りやディスポーザーが付くのか気になります。

周辺の反対運動は収まったのかな。

戸数は少ないですね。
お幾らでしょうか？坪単価は320くらい？

便利な場所です。大森は利便性に対して割安。威容を誇る邸宅は代替りでずいぶん減ったので、お屋敷街をイメージするとちょっと違いますが、その分住みやすくなったともいえます。山王小学校の校区ですので、小学校は公立で安心。隣の山王ガーデンハイツは1989年完成当時は坪460万円もしたんですよ。バブルの時期ですね。

溜池山王かと思いました。
大森にも山王って、あるんですね。

高台だと坂が大変かなと思ったのですが駅からはそれほど坂を感じさせないとか。自分の生活圏でむりのない場所であればいいですね、谷間だと雨が心配になりますし、環境は生活に大きく影響しますから。

高台で、駅まで歩くとそこそこあります。
大森駅山王側は、その高台から階段で降ります。
上には駐輪場が無いため、通勤には少しキツいです。

このマンションは高低差のある斜面に建つのでしょう。敷地の下から駅に行くと、少し下ってから緩やかな上り、敷地の上から駅に行くのは平坦な道から、天祖神社横に行き、一気に駅まで階段の下りとなります。出入り口がどう付くのかわかりませんが、出勤時は上から出て、帰宅時は下から帰ることが出来れば楽かもしれませんね。住宅地の真ん中ですから、周辺住民の反対運動は、良くある事ですが、マンションはここだけではありませんし、どこも管理人がきちんと周辺掃除をしてくれます。むしろ、節税目的のアパート経営が街の雰囲気を壊しています。

環境が良いのは分かるが坂がねぇ。大田区なら池上線駅近の方がいいと思う人もいると思う。

徒歩10分圏内の都心で100㎡超えの物件があるマンションは、魅力を感じます。
南側に大型マンション？がありますが、道路を挟んだ向こうなので、日照も問題ないですね。
高台だと高齢者は、厳しいかな。一般的には。
ただ、あらゆる災害には強いかも。

ここ数年、温暖化のせいか自然災害が多発していますからね…
あらゆる災害に強いマンションは魅力です。
ただ坂や階段は本当にきつそうですね。
運動になると思えばいいですが、毎日のことなので考えてしまいますね。

坂は許容できる範囲かどうかは人に寄るんじゃないかと思います。若い人だったら気にならない程度じゃないでしょうか。マンション周囲の道が若干狭いように感じるのですがその方が気になる人が多いかと思っていました。一方通行なのかな？この道に車が通るのはちょっと運転上手くないとって思ってしまいます。車のサイズによっては、というお話ですけれど。

近所に坂道が多いところに住んでいましたが、結構しんどかったですよ。
どこに出かけるにも坂を上り下りしなければならないので、電動自転車は必須でした。
しかし、健康のためにはいいのかなと思います。
犬を飼っている方は毎日散歩しなければならないので、坂道があるときついかなと思いますね。

周辺に緑が多いのはいいですよね。近くにある山王花清水公園へは一度
行った事があるのですが、すごくいい公園でした。とにかく色々な植物が
植えられていてみていて楽しいです。ちょっとした植物園の様な感じ。
弁天池にはたくさん亀がいました！
飼っていたのをみんな放してしまったのかな。お花がある公園はみていて
癒されますよね。

過疎ってますね。

公式ＨＰに、107.48m2間取りでていますね。
それと、資料請求者限定でメール来ていて、希望広さ・購入予定価格などアンケート
に答えると、ネット上で93.44m2 70.49m2 の間取りをみることができます。

たしかに値付けのために動向を知りたいのが分かるが、統計とるためにクリック
させるとはな・・　　いまは腹の探り合い。安めに安めにクリックしておくと良い。

坪単価、どのくらいですかね。

>>17
価格アンケートとは初めて聞きました。
広めの間取を見せているし、かなり高くなりそうですね。

得意の煽り商法きましたな。

ここは、車での生活をしていないとキツそうですね。
車で通勤できる、ある程度の収入のある人向きかな？
駅までの坂や階段が難点。

そうですねー、疲れているときなどこの坂は地味にしんどいです。
毎日となると買い物も面倒になりそうです。

６３戸に１７台しか駐められないのに、「車で通勤できるある程度の収入の人」が入居
するわけ無いだろう。それともハイヤーがお迎え？？　

「電車で通勤する、坂も気にしない普通の人」が、普通の値段で買う物件でしょう。
住友も値付け間違えると売れませんよ。老人需要も無理ですし。

自転車が使えないのは残念だけど、
駅前の長い階段は慣れる。
老後は知らん。

大森駅からほぼ同じ徒歩圏内で、三井不×竹中の最強コンビのタワーマンション21階の南東向き80平米が7200万円で売れ残ってますからね。なので、ここは上階であっても坪300くらいで出るのでしょうか。

当方、５０代男性。　歩いてみた。建築地の周囲雰囲気は良い。

ただ、微妙な距離と坂だな・・ホームからマンションドアまでだと１０分
以上かかるでしょう。　若けりゃ問題ないが。距離としては５００㍍以上、ホームから道沿いで。

あと、やはり駐車場が少ないのがやはり最大の欠点。隣の山王ガーデンハイツが広大な敷地に
平置きでおけるのに比較すると見劣りする。やはり車持ちが購入する物件ではない。

ちょうど同じ時期に売るこの物件の目と鼻の先、ファインコート山王も一戸建てだけど選択枝
かな、駐車場とるなら。

値段次第。

>>24
少なくともここは、いわゆる本物の山王。
丘の上の高級住宅地に建つマンションです。
下の線路際の商業地に建つマンションとは違うと思います。平らな土地は楽だけどね。

この市況だと坪360ぐらいもあるのでは。

最近山王物件多かったですし、それらと比較しても360ではちょっと手が出ないですね。私の懐的には…

現地見てみても、お屋敷街という感じてはないですよね。むしろ、普通のマンション、住宅地。最寄り駅もターミナル駅ではないですし、どこ行くにも坂は通らないといけないし。本物の山王とか言っても、現在は別に特別な感じはしないですねー。本物偽物もなんのこっちゃですけど。
過去の栄光だけで坪単価引き上げられても、若い人はついてこないのでは。
マンション反対の運動も結構すごそうですね。
住み心地どうなんでしょうね。

高台にあるので見晴らしがよくいいなと思いますが
毎日の通勤通学、買い物のことを考えると
坂道、階段ばかりで辛く感じそうですね。

ここ、駐車場は17台と少なめですがカーシェアがあるんですね。
1台だけなので使いたい時にすぐ使えるか微妙ですが
便利でいいですね。

カーシェアは使い物になりません。本当に駐車場少なすぎます。ところで半分ぐらいはおんなじ人が投稿しているんですね。微妙な誘導営業、ご苦労様です。まあ、マンコミなんて見てない人が大半ですが。

購入者のイメージは、大手企業に勤めるプロフェッショナルで、子育て環境を考える健全な家庭じゃないでしょうか。平均で年収1,000万円ちょとくらいかな。ダイシン横の三井のパークタワーとの大きな違いは学区です。「山王小学校」は有数の人気校で、越境も認めない。駅前には塾がひしめいています。親の通勤はとても便利です。JR駅10分は駅間距離の短い私鉄とは比べ物になりません。買い物は、カドヤとダイシンを合わせれば、５分圏内で高級食材・一般食材・生活用品すべてそろうでしょう。買い物では、駐車場に入れる時間が無駄です。という訳で、そういった世帯は、車を所有するこだわりもそれほど強くないと思います。レンタカー屋も駅周辺にあります。台地の端にあるから坂がある。地盤も良い。だから、昔は高級住宅地だったのです。山王の老人の多さを知っている人からすれば、坂は大した問題では無いでしょう。マンションなんだから、将来嫌なら引越せば良いだけです。一方で、今では芸能人好みの高級住宅とは言えません。企業オーナーや車通勤の人が購入するイメージでは無いですね。坪単価は300はあると思いますが、350の壁は超えないんじゃないでしょうか。

老人が多いのは、以前住んでた人が老人になったからで、坂が好きで住んでいるわけでは無い。
山王小学校や山王というステイタスに憧れる奥さんにとっては魅了的だけど、毎日毎日駅まで坂をのぼり下りして歩いて通う旦那さんにとっては、どうだろう。
旦那さんを気遣う奥さん、奥さんを気遣う旦那さん、色々と家庭内のバランスが気になる物件ではある。
自転車やバスが使えれば少しは楽だが、自転車は駐輪場が無いし、朝の山王3丁目バス停は満員バスが通るだけ。
駐車場が確保できて車通勤、在宅勤務、あるいは毎日駅まで出歩かない生活の人には、とても良いと思うね。
しかし、ここの完成予想パースは何だか下手くそだなあ。

山王越境あるでしょ。抽選だけど。

ここら辺って、新たな羽田の飛行ルートの真下じゃなかったでしたっけ？？うるさいのは嫌ですよね…

山王なんかで坪360？！。

アベノミクス効果ですね。

いくら山王アドレスとは言え、駅直結ならまだしも、たかが大森で徒歩7分以上かかる物件に坪３６０はいきすぎです。そのレベルなら山手線内で築浅中古の駅近で広い物件がいくらでも出てきますし、新築も同レベルであります。山王、山王って持ち上げるけど、ただの細切れ住宅地に成り下がったし、引っ越せずに歳だけとって生活している高齢者の街でもあります。まったくこの地に縁もゆかりもない人達を引きつけるものは何もない。だれかが「大森にも山王って地名があるんだ」って書き込んでましたが、私のまわりの人達の印象もそんなもんです。

野村だもん。そりゃ高いよ。
相場の1、2割高い。
しかもゼネコンは大手じゃない。

でも戸数少ないし抽選にするから売れるかもね。

徒歩2分の長谷工の山王タワーが坪360ぐらいだった。

飯田橋、神楽坂周辺でさえ、今年春竣工物件は、半分ぐらいは坪３００前半でしたよ。大森で徒歩7分以上で３００後半なんてドン引きですな。 ありえない。

ここ、意外と高いと思いますよ。
山王高台のマンション用地は希少。
周辺住人は、その高台への憧れも強い。
大森住人は大森を離れたがらない。
都心の中古マンションとの比較は無意味。

駅まで人それぞれですがちょっとあるとして車の使い勝手が悪いとつらいかな。
今もちょっと高台に住んでいるのでやっぱりいいと思います。買い物とかの便利さはどうでしょう。車があれば西友やヨーカドーにも気軽に行けるんですけどね。

確かに山王は住めば都的な土地ではありますね。世田谷や杉並とは違った閑静さがあります。

交通の便はとてもいいです。ただし特に高齢者には坂があり外出しにくいかもしれません。夜は風が強く吹き、東面の住居は東海道線電車の音が結構気になるかもしれません。周辺住民との話合が充分にできない中で着工したため、住民からは大田区建築審査会に建築確認の取り消しを求めて審査請求がされている様です・

建築確認の取り消しを求めているというのは、何か違法建築ということなのでしょうか？隣に巨大な山王ガーデンハイツがありますが。ただの周辺住民の反対だけでは取り消しにはなりませんよね。そもそも合意は得られませんから。

建築確認の取消の裁決を審査会が行うことはないとして設計変更の余地はあるものの、現実的にはこれも難しいのでは。野村さんのやることですから抜かりはないでしょう。安心して購入を検討されればよいと思います。

皆様　現在大田区では高さ規制を検討中であることをご存じでしょうか？
１次素案では２０ｍの高さ制限をかけるよう提案されています。この物件の高さは２３ｍ程度を予定しているため、将来的には既存不適確となる可能性があります。最上階を検討される方は野村不動産の方にそのあたりをよく確認されてからの購入検討をお勧めします。

駆け込みならOKなのでは？

作れるけれども、５０年後に建て替えようと思ったら、今より小さい建物しか出来なくなる可能性があるってことでしょう。

一回限りの建て替えはOKの特例が認められると思いますよ。

あまりたいした問題ではない。50年たてば時代も変わる。

これってこのマンションの回りにもこの高さまでの建物であれば建つことがある事を意味しているんですか。日当たりは大切
ですよね。

南面のガーデンハイツ次第ではないでしょうか。暫くは大丈夫でしょうけど、マンションの横にマンションはよくある光景ですからね。

↑　現地みた？　今のところ立てる余地ない。　そもそも隣にでかい山王ガーデンハイツあるし。

＞５２　さんあてでした。↑

自由が丘よりは安い？売れそうですね。

山王ガーデンハイツは建物も巨大だけど敷地も広大だね。
羨ましい。
山王ガーデンハイツの南側にある大田区の施設も、元々マンションだったのだろうか。
この一角、敷地広過ぎ。

嘘でしょ？？３６０!?高すぎ。神楽坂徒歩２分でも320万だったプラウド神楽坂。
正直大田区ですよ？
まあ地縁がある方むけですよね？もちろん。

そうですね、戸数も少ないから地縁のある方相手に高級路線で売れるでしょうね。

大森でその値段じゃ、誰も買わないですよ。

ビルが建ち並び、車が行き交う通りに面したプラウド神楽坂よりも、知る人ぞ知る高台の高級住宅地大森山王の方が、希少。
大森山王は、むかし神楽坂のような場所に住んでた今で言うセレブの、別荘地として開発された高台の土地。
落ち着いて住むなら魅力的。
しかし、元マンションと噂される区立山王会館は、敷地も広くて南側に開けた見晴らしも良くて素晴らしい。どういう経緯で大田区は一括購入したんだろ。ここに住みたい。
左右の広い土地が気になる。。

野村不動産で隣接地に空地がある場合、
そこもマンション建てることが多いからなぁ。

ってどこのデベロッパーも同じか。
仕入れが確定しているのにマンション建設を微塵も感じさせず、損益分岐点になる戸数が売れたら建設するってやり方は。

三井不動産も三菱地所もやってることだｗ

あ、左右の広い土地は区立山王会館のね。

どのくらいの価格で販売するんでしょうかね。

既存不適格について
このマンコミにて過去このような投稿がされていました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3277/8
購入を検討されている方には大切な情報と思われますので投稿致します。

>47　さん

何故、高さが23メートルほどと知っているんだ？　

大田区の案↓　現在パブリックコメント等の手続き中なんだな。駅周辺のタワーはすべて除外。

ここは規制に入る。
ただ、特例適応になるし、今の高さまでは一回に限り建て替え可能なので、100年は大丈夫。
野村も、重説では、きちんと記載するでしょう。事前案内会の時に聞いてみます。

http://www.city.ota.tokyo.jp/kuseijoho/publiccomment/publiccomment_bos...

すごく素っ気ない案内状が届きました。価格が高そうなんで見送りかな…

>66

確かに47の人、なんで高さ知ってるんですかね。
わざわざなんか唐突な書き込みだよね。
周辺住民の人？ネタにしてる議員さん？

自治体は、これから建てるものにはうるさいけど
建ってるものには見て見ぬふりだよ。
そもそも、1回の建て替え特例があるので、規制は
ないのと同じこと。100年後なんて規制もなにも
ないだろう。「住宅」という概念も大きく変わって
いるだろうしね。線路も存在しなくなってたりして。

高さは、工事の表示板に書いてあるんじゃない？

高さについては野村さんに確認すればよいのではないでしょうか。
購入を検討している立場では、やはり既存不適格になるのかもしれないのであれば検討中に教えて欲しいです。

↑ で、既存不適格なら購入見送るわけね。
うちは全く問題視してないので関係ないですが。
野村は説明あるでしょう。

>>44
審査会請求ですか。大田区に訴えている物件なんですね。
購入検討者の方々、注意されたほうがいいですよ。

↑　何に注意すればよろしいのか？　もしよろしければ、どういうことで審査請求されたのかお教え下さい。

再審査請求なんかプロ住民の常套手段ですよ。

大田区の案によると・・・・ここは容積率200％の第一種中高層住居専用地域なので・・
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
容積率200％の住居系用途地域
・用途地域としては、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二
種住居地域があり、おおむね第二種高度地区が指定されています。
⇒「大田区都市計画マスタープランの土地利用方針」では、主に「住環境保全型市街地」や「環境維持向
上型市街地」に位置づけられ、低中層中心の市街地への誘導が考えられます。現状において、７階建
てまでは多くなっていますが、８階以上の建築物はあまり見られていない状況から、７階建てまでを想
定できる 22ｍ前後の指定値を設定します。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

プラウド山王は、建築基準法上は地上7階建・地下1階建で、既存不適合にはならないかと。
そもそも2−3年前から高さ制限の試案作りを区がやっている事なんて織り込み済みでしょう。

こんど図面見せてもらう際に聞いてみますね。追って報告します。まだ先ですけど。

ここは大田区１次素案で２０ｍが設定されています。野村の方によく確認されることをお勧めします。

エントランスも高級感ありますね。オーダーメイドも自分好みにできるなんて素敵です。リビング・ダイニングは全面床暖房で冬はぽかぽかですね。3月ぐらいまで寒いので床暖房も長い付き合いですね。

違法建築とか騒ぐ人もいるみたいですが、近隣住民からすれば、

敷地の広い戸建　＞　管理のしっかりしたマンション　＞　狭小戸建　＞　アパート賃貸

空き地や老朽空家で放置されるのも、街並み上問題。
文句ばっかり言っても始まらない。

>>78
本当に野村の工作員は、きっちりと登場しますね。
他の部屋には床暖房ないのかな？

本当にこの野村工作員、忘れた頃に登場する。
同じ文体なので直ぐに分かる（笑）。

「既存不適格」工作員と「野村」工作員の2人でループしてるぜよ。

最近、すぐ完売したアールブラン大森山王は、
どれ位の値段設定だったんだろ？
駅前高台の物件はいつ売り出すんだろ？

アールブラン大森山王は、坪単価は294万円だったらしい。2年前だけどね。
でも、狭い間取りしかなかった。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000001112012...

アールブランは場所も良いしお買い得だった。

確かに、アールブランは良かった。弁天池児童遊園や山王花清水公園が近くて雰囲気がある。でも、プラウドからも、いくつも良い公園がある。この２つの公園も近いが、隣のガーデンハイツの一角にあるサンサン児童公園、５分足らずのサンサン根岸児童公園、３分くらいの山王公園、さらに、天祖神社の公園や熊野神社など、子供たちが遊ぶ場には事欠かない。迷路のような町の探検も含めて、昭和のような町だと思う。

>>85
周囲に公園がたくさんあるのは環境としてはよいと思いますが、
これだけの敷地に緑をなくしてマンション建てるわけですから
物件そのものについて語ってほしいものです。

↑　でた！　「既存不適格」工作員・・

よっぽどこのマンションが建つことが気に入らないんだね。
どんなにイライラしても、建っちゃうから。

>>86

昔、山王に住んでいたので、物件に興味を持ちました。山の上の雰囲気と商店街の利便性の境に立地する場所と、大森の割安感が出れば良いなぁと思っています。ただ、山王で「緑を無くして」となれば、確かに問題ですね。一応、デザインを確認しました。外周部に植え込みがあるようですが、野村は高木も含めて頑張るべきですよね。ガーデンハイツのサクラ並木とまでは行かないかもしれませんが。

http://www.proud-web.jp/mansion/sanno/design/index.html

完成予想CGは建物上部だけなので、早くランドスケープを含めた姿を見たいです。

みなさん　ショールームが池上通り沿いに造られています。野村さん、もしよろしければいつＯＰＥＮか教えてください。

↑　あなた、ちゃんと営業とコンタクトとってる？
事前案内会等もろもろきまちゃってますよ。

大森駅前高台、駅近の三井不動産物件は、いつ販売されるんだ？
分譲じゃないのか？

野村不動産に関しての記事です。この物件も完売になるのでしょうか。
http://news.livedoor.com/article/detail/9392162/

>>94
戸数も多いわけではないですから即日完売でしょうね。即日完売=いい物件と必ずしも言えるわけではないですけどね、売り出し戸数を絞ったり時期を調整したり、即日完売といっても色んなものがあるでしょうから。

記事にある資金回収もそうでしょうが、マーケティング手法といった方がいいかもしれません。その広告効果とブランディングで相場より高くても売り抜くっていうのがうまいですね、野村は。ここも相場より上でくるでしょうね。

隣の山王ガーデンハイツ、大きい専有面積のものが売りに出ました。
売り出し価格での坪単価、２９６万。築２５年。　このご時世での査定価格でしょうが、新築との
比較が興味深い。

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

>77　　既存不適格にはなりません。区にも確認済みです。区と相談した上で認可され、建てるようです。
　　　（まっとうに区役所で聞いても門前払いですよ、残念ながら）

事実として一時素案は２０ｍです。これは大田区に確認されてください。まっとうに聞いてまっとうに答えてくれます。
条例変更前の駆け込み物件的な要素があるとの表現が適切かもしれません。
そもそも区は許認可をする処分庁ではありませんで、この部分は区に相談する事項ではありません。本件は購入を希望される
方が自分自身で野村不動産の担当者の方に確認すればそれで済む話です。このスレッドで罵り合う事ではありません。

まずことわっておくが97では無い。

先行して一部に図面開示始めてますので
その際に、野村には確認済みです。
はっきりと「既存不適合にはなりません」
と言われています。97がおっしゃるように
高さ制限には適合するように建てていると。

そもそも23メートルってどこからの高さ？斜面に建っていて
階段状に配置、最上階は3戸しかない図面だし上手く
はめ込んで建てている感じがした。また行くので確認してみる。