ザ・パークハウス上石神井レジデンス

さあ、どうする？

測量は終わったのかな？

賃貸情報出てますね
67㎡の部屋で20万円/月
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13120/to_1001059003/

収益還元法で計算
表面利回り4%(参考：https://utinokati.com/rentsim/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E6%B4%BB%E7%94%A8/%E3...)

20万円*12か月÷0.04=6,000万円

保証金の交渉するときはこのあたりが一つの基準になってきますので、安売りは厳禁です

立退の補償金って、法律で決まってるから、
賃貸金額など、考慮されないのでは？

線路側住戸は、早々に、立退の契約書に
印を押してしまうのかな？

まさかこんな展開になるとは…

法律ってこの辺りですかね？
これなら周りの相場が反映されるってことだから、このマンションの取り壊しに関する個別事情を考慮したネガティブな価格では取引されないってことになりますね
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収用する土地又はその土地に関する所有権以外の権利に対する補償金の額は、近傍類地の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の告示の時における相当な価格に、権利取得裁決の時までの物価の変動に応ずる修正率を乗じて得た額とする

>>236 住民さん4さん

立退は必至ですか？

立退は必須というか、立退する方が経済的に合理的となると思います

理由は売却時の税金の問題で、本来かかる売却益に対する税金20%について、最初の金額提示から「半年以内」応じれば売却益5,000万円分までは無税にしますよという制度があります

おそらく近隣の取引実績など考慮すれば、本件大半の世帯が売却益が2000-3000万くらい出ると思うので、収用の応じた方が400-600万の節税になります

ゴネてもいいですが、上記の節税分以上の金額を取りに行くには戦略的かつ組織的に動く必要があります
上記の交渉を組織的にやる一体感をこのマンションでは感じないし(検討委員会の方が頑張ってくれているには理解してます)、そこまで頑張るよりもある程度の利益が出ているので、新しい生活を探そうとする人が多く組織的に動く部分が難しい気がしています(個人的な感想です)

詳細にご教示いただきありがとうございました。
大変参考になりました。
お陰さま立退にはデメリットだけでなく、
逆に大きなメリットがあることも
良く理解出来ました。

売却益で近隣で新築販売中のブリリアシティ石神井公園への
買い替えも検討出来そう。

いづれにしても、今年度中には事業化予定なので、
お互いに早期の腹決めが必要ですね。

みなさんは、最初から近い将来に立退があることは知ってましたか？
私は正直知りませんでしたが…

近い将来にあることは知らなかったけど、西武線高架工事と、立ち退きの話は知ってたよ

>>241 マンコミュファンさん

立ち退きをご存知だったのに購入されたのですか？　なぜですか？

私はこのあたりが地元なのですが、私が中学校の頃から計画の話自体は聞いたことがありました。
ただ、ずっと計画が実行に移されていなかった為、私が生きている間には実現しないだろうと思っていました。

転勤などの理由で、立退開始前に売らなくてはならない場合、中古住宅として販売可能なのかな？　もし立退が決まっているとしたら、購入してくれる人はいるのかな？

立ち退きが決まってるなら売る必要ないじゃん
立ち退き時期を待って国に収用してもらえばいいだけの話

立ち退きが正式決定する前の話だけが出ている時点が一番転勤等の場合は困るはず。

>>224 マンション住民さん

手挙げましたか？

早く具体的な補償内容を記載した立退通知が届いて欲しい。

東京都が高架化着手を正式発表
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000004993.000052467.html
https://www.watch.impress.co.jp/docs/news/1574326.html

>>248 マンション住民さん

いよいよ本格的な交渉が開始ですね。
金額提示は坪いくらくらいになるかな？

>>249 入居済みさん

4900万くらいでは！？

>>250 契約者さん7さん

相場と比べて安過ぎませんか？
安く買い叩きたい不動産業者の方ですか？

価格保障はもっと高そう。
ただ普通に中古で今リセールしようとしたらもっと安くなりそう。リセールせずに住み続けるから良いけど。。。

>>251 住民さん8さん
坪幾らの話がそもそも噛み合ってないですよね

>>252 マンション掲示板さん
おっしゃる通りですね
数年後に取り壊しになる物件を買いたがるのは業者くらいなものですから、価格は下がりますよね
収用の場合は、周りの相場に引っ張られて価格が決まるので、リセールに出すことはおすすめしないです

取り壊しの時期は、5年後が期限ですかね？

【提案】用地買収によるマンション取り壊し決定なら、修繕積立金は廃止にしませんか！

残った人たちの修繕費になるから駄目です

全戸取り壊しなら、確かに修繕積立金はいらなくなるわな…

いま販売中の住戸がXでマンクラに取り上げられてましたね

xで何で検索するとでますか？

>>259 評判気になるさん

購入者がいるとしたら、立ち退き物件専門の不動産業者になりますかね…！？

>>260 マンション掲示板さん
すみません、流し見してたので覚えてないのですが、
「23区内のパークハウスでこれは安くない？」って販売ページ貼った投稿に、「ここは確か高架工事で～」ってレスついてました

結局ここは立ち退き確定しているのですか？

>>263 中古マンション検討中さん

立退の可能性があるのに、なぜマンション建設をしたのか謎ですね…

放置されてる開発計画がある場所に建ってるマンションなんてたくさんあるのではないでしようか？

高架化の事業主が都なのか西武鉄道なのか分からないけど、都の場合は東京都建設局のHPに補償に関する一般的なパンフレットが載ってます。
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000039955.pdf

土地売買代金や物件移転に関する補償は受けられるけど、それ以外の例えば高架化による日当たりの悪さだとか、騒音が煩くなっただとか、住戸数が減ったことにより管理費増になるだとか、そういうことは補償対象外だったかと思います。
国が統一的に基準を定めてるから、しょうがないですね。税金が原資なんだからゴネれば貰えるものでもないし。

>>266 マンション住民さん

結局は、よく調べもせず購入した者が
泣き寝入りするしかないのか…！？

立ち退きは線路側住戸だけのはずでは
なかったのか…！？

最初は立ち退き無しで、庭だけ土地が収容されるって感じだった気もします。

>>268 契約者さん1さん

結果は全戸立退！？

>>269 入居済みさん

立退き費用がかかるのでそれは無いです

>>269 入居済みさん

立退き費用がかかるのでそれは無いです

部外者だけどめっちゃ気になる。
出ている物件の情報取り寄せれば全部教えてくれるのかな？

都議会へ陳情し、成果はあったのかな？

無さそう

近所の線路沿いのテニスコートが取り壊され、大規模マンションが建設中ですね。
ここより上石神井駅に近いし、大規模なので良さそう。

立ち退き料を当て込み、早々にそちらの購入を検討するのがベストかも…
立ち退きの補償金は5000万くらいはもらえますかね？

現在中古で売出中の物件に、
既に下記注釈が記載されてました。

※「西武新宿線連続立体交差事業」認可決定済
（敷地の一部が事業用地内となります）

こんなの記載したら、買い手がつかない。
このことは伏せて販売出来ないものでしょうか？

>>276 マンション住民さん
出来るわけないですよ。重要事項説明の最たる対象事項なので伏せたら違反行為になり契約無効どころか下手すれば違約金取られますよ。

用地買収決定済みを承知で、
購入してくれる人なんていますかね？

立ち退き物件専門の不動産屋に売却するのが
良いでしょうかね…！？

普通に用地買取のタイミングで売ればええやん

転勤時に売却したい場合は、
早期に現金化したい。

行政は駐車場部分まで含めて、
全敷地をきちんと購入してくれるのか？

線路用地で使わない土地は、
買収後、何に使われるか？

>>280 中古マンション検討中さん

西棟:一郎を削る
南棟:用地買収
北棟:変更なし

この認識で合ってますか？

世帯数が減ると、管理費不足により立体駐車場や共用部分の維持が大変厳しくなりそう。