GLOBAL FRONT TOWER 【グローバルフロントタワー】Part 7

> 住宅ローン控除が100万高く、単純に価格より100万安い

これは購入10年後でもローン残高が5000万円以上残っているような人だけですよね？
そういう人は銀行にたっぷり利息を払うから”単純に”100万安いなどとは言えないような。

かつて港南に住んでいた者ですが、ワールドはかなり品川駅から遠いですよ。　　専用シャトルバスはありますが、乗り場は当然屋根はなく、雨の日は大変だと思います。　　中古の魅力は、実物を見て納得して買える事に尽きると思います。
また、一般にお金のめどがつけば、すぐに住むことができることでしょう。　　中古の売主は、新築物件を購入して完成が先の場合、一度賃貸に引っ越す場合が多いですから。　　あとヤフー不動産を毎日見ていますが、入居が始まったばかりの白金や西麻布のタワーマンションが、キャピタルゲイン目的の上乗せ価格で出てますね。　買いたい時が、住みたい時という人が確かに存在しますからね。

中古は価格プラス、手数料、ローンの借りにくさ、少し古いと修繕費が高かったり、ハードの消耗など思った以上に金がかかる。芝浦、港南の中古市場でGFTと平米数が被ってる物件はGFTのせいで低調なので邪魔や便乗はしたくなるでしょうに。

この前GFTの現地見に行った帰りに、インプレストタワーというのが、モデルルームの看板出てましたが、誰か見に行った人いますか？値段的にどうなんだろ

>>784
SUMO見れば間取りと値段乗ってるでしょ、白々しいな(笑)

竣工後7か月経っても一割弱売り残ってる厳しい物件ですが、是非どうぞ。

営業目的の便乗投稿ばっかりだね汗

ぱったりと止んでいた書き込みが、2期販売を前にやはり増えてきましたね。
買いたい人、買えない人、買わせたくない人、色々入り混じりな書き込み、楽しませてもらいますね。

ＧＦＴが向かうところ敵なしという意見には賛成です。

幼稚園、中学校はどこに通うことになりますか？
倍率も無く入園出来ますか？

>>787

港区は幼稚園はどこも激戦です。お受験で有名な幼稚園でなくても選抜になります。たくさんありますが、近くならみなと、せいとく、品川教会、めいとく、あたりでは。この中でも人気のことは10倍近いですよね。また地域柄、インター入れる人もいます。中学はこの辺りは普通受験するので公立いくほうが少数派です。

幼稚園に落ちた場合は、入れる幼稚園はあるのでしょうか？

>>789
前もって計画たてて受けていればどこかはひっかかるのでは。プリスクールがある幼稚園もありますからその辺押さえとけば落ちないですし。落ちた場合は保育所になる人もいなくはないです。

>>776さん

ご質問、ありがとうございます。

おっしゃるとおり、資産性でランキングしました。マンションの資産価値を決定するもっとも重要な要素は、立地（駅や生活利便施設からの距離や周辺環境含む）と、建物のグレード（躯体や構造、共用部分の仕様など）であると思っております。

マンション選びを、「資産性」だけで判断するのもどうかと思いますが、私の場合、最初に買ったマンションが、立地と購入時期が悪いため、約１０年保有後、半値八掛けくらいの叩き売りでやっと処分できたことがトラウマとなり、それ以来、新築・中古あわせて３回マンション購入を経験しましたが、都度、将来、資産価値が下がらなそうであることを最優先し、物件選びをしてまいりました。

その結果、戦績は、最初の１敗後は３連勝。すなわち、２件目、３件目は、数年保有後買値を１割以上上回る値段での売却に成功。現在保有する４件目も、昨年の暮れに中古で買ったばかりですが、市場相場（成約価格ベース）は、控えめに見積もっても10％以上は上昇しております。オリンピック開催決定などで湾岸マンションの相場全体がやや上昇したこともさることながら、当時（１年前）の相場で見ても安く購入できたことが、最大の理由であるとみております。（今回は終の棲家のつもりですので、自宅の時価評価はキャッシュフローには影響しませんが、含み損があるよりも含み益があるほうが、精神衛生上健全でいられます）

さて、カテリーナの話に戻ります。あいにくカテリーナに居住経験がないため、住み心地観点でのコメントは申し上げられませんが、駅から空中廊下でエントランスまで繋がっているＶタワーの次点、グローブより上と判断したのは、立地と建物のグレードを見ての個人的評価です。ちなみに、私は１年前、Ｖタワー、カテリーナの優先順で物件を物色しましたが、いずれも希望スペック（９０㎡超、３ＬＤＫ以上）の売り物件がなかったり、あっても予算オーバーだったりしたため、結局、買うことはできませんでした。

三田線をメインにお使いになるなら、カテリーナは最高のロケーションですね。
同じ田町駅最寄りでも、芝浦口よりも三田口の方が何かと便利だと思います。たとえば、芝浦側には、会社帰りにふらっと立ち寄れる本屋さんが一軒もないし、Ｂ級グルメ派の私が満足できる食べ物屋さんやラーメン屋さん、旨い寿司屋さんやスナックなんかも少ないです。三田側は駅下に本屋があるし、信号を渡ればツタヤもあるし、仲通りやその奥に分け入れば、学生やサラリーマン相手の雑多なお店がわんさとあり、楽しいですよ。

カテリーナは、賃貸物件も少なくありませんが、企業のエグゼクティブ用借り上げ社宅とか、外資系金融・コンサル勤めの若いＤＩＮＫＳとかが主な住民層だと思うので、躾の行き届かない子どもを抱えたファミリーも少なくない新築物件に較べれば、かえって静かで落ち着いた住環境が期待できると思います。

カテリーナにお住まいになるなら、クルマは不要かと思います。日常の買い物は、プチマルエツか、ちょっと足を伸ばしてグランパークのピーコック。駅近なので、電車を使って、川崎のラゾーナや、銀座や新宿のデパートに出掛け、両手が一杯になるほど買い込んでも、帰途はそう苦痛にはならないでしょう。豊洲やお台場の商業施設あたりに家族とクルマで出掛け、手に一杯の買い物をするなら、カーシェアのご利用はいかがですか？私はときどき利用しておりますが、実に便利かつ合理的なシステムです。（ＧＦＴにもあるようですね）

あまり参考にならない情報ばかりで恐縮ですが、776さんが良い物件選びができるよう祈願しております。

中古マンションの購入には、779さんご指摘のデメリットがあるのは事実です。特に築後１０年を超えると、修繕積立金の増額や一時金回収、専有部分に関しても、エアコンや湯沸かし器の修繕・取替え等思わぬ出費の機会が多くなってきますね。

一方、中古物件購入の場合、仲介業者と仲良くしておけば、売り急ぎの格安物件を表に出す前に紹介してもらったり、売主が売り急いでいなくても、こちらが真摯に対応し（愛着のある物件を売ってやってもよい相手と思わせる）、購入資力（ローンがつくこと）を証明できれば、交渉次第では仲介手数料の売主負担分の値引きに応じてくれたり、入居時リフォーム費用の一部を負担してくれたり等々で、結果的に市場相場より割安で購入できるチャンスもあることが、中古物件購入の醍醐味だと思っております。不動産に掘出物なし、とはよく言いますが、値段については、定価があるわけではないので、努力すれば少しは何とかなるものです。

それと、中古物件の良さは、外からの騒音、眺望や日当たり、隣人状況、上下階・隣接住戸からの生活音等も事前にチェックできるので、未完成青田売り物件にありがちな、「入居後、こんなはずでは．．．．」のリスクが少ないことです。

とはいっても、私の舌足らずな表現のせいで、一部誤解が生じているようですが、私はＧＦＴの販売とは何の利害関係もないし、周辺の中古物件相場の利益代表者でもありませんし、そもそもＧＦＴをそんなに悪い物件とは思っていません。将来、ＧＦＴがこの地域のランドマーク物件のひとつになるのは間違いないと思っています。ですが、一生に一度か二度の大きな買い物になるのですから、ＧＦＴの検討購入者に対し、立地を優先するのであれば、中古も対象に含めると、選択肢が拡がりますよ、と申し上げたかったまでです。

以下、ＧＦＴの良い点を思いつくままに書きますね。

現在、新築マーケットにおけるＧＦＴの競合は、勝どき、晴海、豊洲あたりのタワーマンションで、これらはオリンピック開催決定も追い風に販売も盛り上がっているようですが、ポスト２０２０を考えるまでもなく、港区芝浦の優位性はゆるぎないと思います。（勝晴豊は、銀座には直結でも、東京駅その他主要駅へは乗換えが必要という鉄道の便の悪さ、とくに横浜、新宿、品川その他主要ターミナルや、羽田・成田両空港へのアクセスの悪さ比較において、山手線徒歩圏の芝浦に劣後します。無論、私個人の価値観ですが。。。）

中古物件との比較においても、新築の場合、なにもかも新しく、入居者も全員一斉スタートとなる上、修繕費の追加負担等もしばらく心配する必要がないことなどは大きな魅力ですね。特に、設計・築年が新しい分、住宅設備は高性能・高機能でしょう。

また、エリア内ロケーションですが、大丸有方面にお勤めの方には、仕事が遅くなったときや飲み会のあと、タクシーを使っても、芝浦・港南エリア内ではここがもっとも安くつきますね。（港南だとプラス千円くらい余計にかかるため、すこし勇気がいります。。。）

眺望も、高層階からのレインボービューもしくは東京タワービューは、公式ＨＰの写真以上の迫力が期待できると思いますし、その眺望を確実に手に入れるため、駅からの距離は割り切るとの価値観も当然あってよいと思います。

最後に、小・中学校ですが、ＧＦＴの学校区は、芝浦小学校・港南中学校で、いずれも徒歩圏とは言えないほど遠いですが、港区は学校選択性があるので、希望する学校の定員に空きがあれば（全区立校の定員と実数は港区のＨＰで公開されています）、三田でも御成門でもどこでも希望校に入れられますよ。ただ、この制度の利用を考えておられる方は、是非注意してほしいのですが、学校の選択は、港区に住民票を異動させる時点で、区の教育委員会に希望校を届け出る必要があります。一旦、住民票を写してしまった後で、希望校を言っても、一切受け付けられませんので、お気をつけください。（うちはこれで希望校に行かせられず、結局私立に行かせました）

長文失礼いたしました。

>>791
大作的長文ですが、いくつか見誤りがあると思います。まず、芝浦、GFTのよさは再開発を前提にしています。商業ビルにはスーパーや本屋、競争力のある飲食店が入る可能性が高く、役所、スポーツセンター他、公共施設、広大な芝生公園、愛育病院と東も西もぱっとしなかった田町はようやく垢抜ける時期にきたわけです。西はいまのところ具体的な開発計画はなくしばらく西メインになる可能性が高いと思います。再開発、GFTに引っ張られる形で西側が洗練されていくでしょう。また三田線は浜松町寄りなのでGFTからも近いと思います。また三田慶応商店街のお店は学生と安サラリーマンあいての安かろう不味かろうが多くあまり大人が行きたがる良い店は少ないです。麻布十番、西麻布、広尾あたりで食べるのがベストかと思います。

776です。思いのこもったコメントありがとうございます。
このレスの後に「短くまとめろ」的なレスが連なる予感がしますが、私は好感持ってます。

カテリーナは外観から上品なイメージも受けますし駅近なのはよいのですが、現状の中古をみると新築に負けず劣らず強気のプライスタグなんですよね。
値引きの可能性もありますが、あまり期待できないとすると10年新しい震災ダメージのない物件のほうがよいかなー、という感じです。
坪単価で２割くらい安ければ比較検討したいところですが。

中古は現物確認ができること、ローンが現在金利で組めて計算しやすいこと、予算が浮けばカスタマイズリフォームを躊躇しないあたりがメリットになりますかね。
ただ、新築以上にご縁が大切で即決即断も必要という点は大変ですけど。

最後の学校選択制は気になります。港区のウェブサイトにそれらしき記述がありません。
また小学校は「指定校または隣接校」とあるため、実質選択肢は芝浦か芝の２択と思っています。この辺を気にされる方は確認が必要ですね。

>>776
数年前までカテリーナに住んでいました。住民は皆さん気持ち良かったです。エレベーターや廊下では多くの人が挨拶を交わします。コンシェルジュのサービスも良く、感じのいい女性が多かったです。白洋舎、東洋ランドリー、（あともう1社）と提携していて、クリーニングの取り次ぎを24時間行なってくれたので便利でした。フロント、ロビーは派手ではないですが、クリスマスや雛祭り、桜など、季節に応じた飾り付けが目を楽しませてくれました。駐車場は機械式ですが、出し入れで混み合うことはあまりなかったです。難点は電車の音がうるさいことでしたね。南の中層階でしたが、窓を開け放つことはできませんでした。タワーに住んだのが初めてだったので他との比較ができませんが、総じてカテリーナはいいマンションでした。GFTにはカテリーナ以上の上質なサービスを期待しています。

>>776さん
温かいご返信、ありがとうございます。

学校選択制に関する私の体験談は、うちの子供が港区外（海外）から転入した際の中学校に関する事例ですので、あまり参考にはなさらないでください。大事なお子様の教育に関わることですので、もしご不明な点などがあれば、ぜひ港区本庁（増上寺の近く）に出向き、学事課の方に直接お尋ねになることをお勧めします。きっと親切に教えてくれますよ。

それと、いろいろとあ～だこ～だ駄文を連ねてしましましたが、マンション購入で大事なのは、結局は勢いと思い切りだと思っています。要するに、「衝動買い」です。
考え過ぎるとつい慎重になり決断できなくなってしまいます。これだって思える物件に出会えたら、ご自分の直感を大事に、大胆に決断することが優良物件を逃さない秘訣です。

776さんが是非よい物件に出会えることを祈願しております。

>>794
芝か芝浦小の二択は違いますね。港区は学区外あたりまえです。公立でもバスや電車、車で来ている学童は沢山います。公立とはいえ、東京有数の有名中学進学率を誇る地域ですから。徒歩圏だけで限定する必要はないかと。このスレパートにかなり詳しく情報が書かれていたと思います。参考になるのではないでしょうか。

小学校については赤坂の物件にも情報がありました。3A寄りの話ですが参考までに以下コピペ。

＝＝＝港区小学校情報＝＝＝＝

○トピック
　東町小学校に国際学級ができたことが大きな動きです。
（従前より笄小にあったのは、日本語学級）
　日本国籍の者は国際学級には入れません。
https://www.city.minato.tokyo.jp/kodomo/gakko/tetsuzuki/tennyugaku/kok...

　なお、東町小学校エリア（南麻布東側・麻布十番地域）は、麻布地域の中では相対的に所得の低い地域ということもあり、地元の東町小学校は不人気で、他学区へ相当数が流れておりました。
　具体的には、港区の小学校選択制は隣接校から選ぶことになっており、東町小学校エリアは、「麻布、南山、本村、三光、御田、赤羽」が選択可能校であったことから、施設が充実しており、所得も高く比較的近い「本村」への進学を希望するご家庭が相当に多く、そのため抽選となり、本村への進学ができないご家庭が（今でも）少なからずありました。

　そこへ、上記の国際学級の開設です。
　国際学級に入れるわけではないとはいえ、同じ学校に多国籍のものが一定数いるということが受けたのでしょうか、昨年度はそれなりの人気だったようです。

○赤白青
　「赤白青」という言葉、港区で公立小への入学を考えている方であれば、一度は聞いたことがあると思います。そんな赤白青ですが、最近は状況が変わってきているようです。

・「赤」
　かつてほどの面影はなく、人気は普通のようです。

・「白」
　希望者は相当数おり、人気が高いようです。
　なお、特定宗教の方が多いということはあるようですので、注意を要します。

・「青」
　安定した人気があり、また、（良くも悪くも）親のプライドを満足させるようなステータスを持っておりますが、近時は抽選対象ではないようであり、隣接学区である「青山、笄」からでも入学できるようです。但し、抽選を避けるために、希望する学区に引っ越す、ダミー住居を用意するという富裕層もいるので、抽選有無のみが人気を図るバロメーターになるわけではないようです。
　なお、お受験残念組が多いとの情報もあり、それは学力（ペーパーテスト）の高さには繋がり得ると思われますが、小さいうちは、ペーパーテスト以外の能力を育むことの方が将来的には重要という指摘もあります。

○クラス数・隣接学区
　小学校選択の際、進学する学校のクラス数には目を向けた方がいいかもしれません。さすがに1クラスというのは、息が詰まると思われ、少なくとも2クラスはある学校がよいと思われます。親御さんの考え方にもよるところでしょうか（慶応等は、6年間持ち上がりとききますし。但し、どんな学校でも、人間の集団である以上、程度の差はありますが、いじめは生じます。1学級だと逃げ場がないですので、転校も必要でしょう。）。
　また、隣接学区からも生徒が（学校選択制により）通ってきますので、隣接学区にも目を向ける必要があります（なお、渋谷区の話ですが、広尾の臨川小が人気のない理由の一つに、学区内に都営が含まれていることがあると聞くことがあるものの、「青南」に越境できる学区（青山小エリア）にも都営はあります。多少距離があるので、青南については、無理に越境してくる人はそれほど多くないのかもしれませんが。また、小学校は、国籍、収入層含めて、多様性こそ大切という考え方もあるかもしれません。）。
http://www.city.minato.tokyo.jp/gakkouuneishien/kodomo/gakko/tetsuzuki...

○去年の状況
http://www.city.minato.tokyo.jp/gakuji/documents/documents/26shukei_ke...

　通学区域内の入学予定者数＋通学区域外からの希望者数＝合計数（受入れ上限数）
で記載しています。60は2クラス、90は3クラス想定ということでしょうか。

白金　65＋77＝142（90）
笄　98＋32＝130（90）
本村　81＋37＝118（60）
青南　81＋36＝117（90）
赤坂　101＋12＝113（90）
東町　28＋50＝78（60）
赤羽　43＋16＝59（60）
青山　23＋22＝45（60）

小学校についてですが、確か、芝小学校も人気で抽選だったと記憶しています。こちらからだと、芝浦小学校より芝小学校が近いですが、抽選ですよね。

線路の反対側の芝なら、芝小学区なのですが。。。

過去レスにいい情報がありました。

>
アイランド住人でここに転居予定の者です。

そうですね、ただアイランドもケープ以外は芝浦小学校に近いわけでもなく、何よりも芝浦小学校は芝浦人口の増加から急激なマンモス化を強いられて先生も見きれておらず正直現在の評判は良くないです。港区は教育熱心な家庭が多い地域で、公立といえでも小学校はどこも独自の色を出してレベルは高いと言われます。アイランドの家庭も親が高学歴な家庭が多いですから、なんとか芝浦小学校じゃなくて違う学区の小学校に入れたがっている親が少なくありません。

グローバルフロントタワーは芝小学校の方が全然近いですよね。芝小学校は港区内でも評価が高く、昨年度の抽選実績からも人気は高い，芝浦小学校よりは現時点では望ましい学校と思います。港区は学区外でも抽選入学制度があるのでこのマンションの子供は芝小学校が第一志望になるのではないでしょうか？

もっと言えば、ここは見る限りファミリー向けの住戸が多いマンションですし（DINKS向けなど書き込みありますが間取りはファミリー向けが多く、またMRいった時も子供連れ多かったです）小学生を持つあるいは持つ予定購入者は沢山いるはずですから、地理的にみて近い芝小学校の学区扱いにしてもらうよう掛け合ってもいいかもしれませんね。

学区外抽選で芝小学校以外の選択としては
➀赤羽小学校
　芝小学校の次に近く歩けなくはない距離。元港区御三家だが最近は人気低下のため抽選漏れはしにくいと思われます。
②東町小学校
　港区で今一番注目の学校。2－3年前（？）から外国籍の学童を１クラス作り、英語で勉学を教えるという外国籍学童にとって公立のインターナショナルスクールのような新たな取り組みを始めた結果、日本人学童にも急激に人気が上昇し昨年は白金，御田に続く学区外希望者となり抽選となっています。ただし学区が一番小さいため、学区外枠が大きいのが特徴です。流れからみると今後は港区で一番人気の公立になる可能性があります。外国人にも公立のインターみたいな学校ができたと口コミが広がってきているようです。遠いので低学年の間は送り迎えが必要かもしれません。
③御田小学校　
　学区外希望者が白金小学校の次点。教育とも学生の質とも評価高い。芝浦小学校より少し遠い。ここも低学年は送り迎えが必要かも。
④白金小学校
　今も昔も御三家。一番教育熱心が家庭が多いと言われます。遠いのでここも送り迎えが必要かも。

いずれにしろ小学校問題は芝浦全体の最も重要な課題ですよね。転居家庭は教育熱心な層が多いため、芝浦小学校の現状には尚、不満が多いかと思います。区長や区議会議員にこの辺の需要を理解して積極的早期に解決してもらいたいですよね。私の子供は学区外を選択するつもりです。港区は学区外通学が盛んで教育熱心な公立が多いですからそこもひとつのメリットだと思います。

長々とすみません、きっとこのような情報を求めている方は少なくないと思いまして記述いたしました。

港区の小学校希望昨年度データも参考にしてみてはいかがでしょうか
http://www.city.minato.tokyo.jp/gakuji/documents/documents/26shukei_ke...