GLOBAL FRONT TOWER 【グローバルフロントタワー】Part 7

芝浦小が遠いので、私立や公立が多いでしょう。

私立はともかく、公立行けるのかな？

営業じゃないよ、検討者です。

三井物件はさすがにポジ隊とかいないと思うよ(笑)

業界一位で最初から勝ち商売案件ばかりだからね。プライドもあるだろうしネガ気味にいえばそこまで必死に仕事するイメージはない(笑)

というわけで私はリビングインは気にしません。
たしかこの物件だと全室リビングインタイプの３Ｌ，８０Ａ８０Ｂとかは売れ線だったように思う。１期２次でＭＲ行った時の話だけど

営業さんは子連れファミリーが多いと聞きました．ＤＩＮＫＳもいるでしょうけど．タワマンは普通子供多いですからね．
スレの最初方にこのような書き込みありました．私はこれは参考になりました．

＞＞
アイランド住人でここに転居予定の者です。

そうですね、ただアイランドもケープ以外は芝浦小学校に近いわけでもなく、何よりも芝浦小学校は芝浦人口の増加から急激なマンモス化を強いられて先生も見きれておらず正直現在の評判は良くないです。港区は教育熱心な家庭が多い地域で、公立といえでも小学校はどこも独自の色を出してレベルは高いと言われます。アイランドの家庭も親が高学歴な家庭が多いですから、なんとか芝浦小学校じゃなくて違う学区の小学校に入れたがっている親が少なくありません。

グローバルフロントタワーは芝小学校の方が全然近いですよね。芝小学校は港区内でも評価が高く、昨年度の抽選実績からも人気は高い，芝浦小学校よりは現時点では望ましい学校と思います。港区は学区外でも抽選入学制度があるのでこのマンションの子供は芝小学校が第一志望になるのではないでしょうか？

もっと言えば、ここは見る限りファミリー向けの住戸が多いマンションですし（DINKS向けなど書き込みありますが間取りはファミリー向けが多く、またMRいった時も子供連れ多かったです）小学生を持つあるいは持つ予定購入者は沢山いるはずですから、地理的にみて近い芝小学校の学区扱いにしてもらうよう掛け合ってもいいかもしれませんね。

学区外抽選で芝小学校以外の選択としては
➀赤羽小学校
　芝小学校の次に近く歩けなくはない距離。元港区御三家だが最近は人気低下のため抽選漏れはしにくいと思われます。
②東町小学校
　港区で今一番注目の学校。2－3年前（？）から外国籍の学童を１クラス作り、英語で勉学を教えるという外国籍学童にとって公立のインターナショナルスクールのような新たな取り組みを始めた結果、日本人学童にも急激に人気が上昇し昨年は白金，御田に続く学区外希望者となり抽選となっています。ただし学区が一番小さいため、学区外枠が大きいのが特徴です。流れからみると今後は港区で一番人気の公立になる可能性があります。外国人にも公立のインターみたいな学校ができたと口コミが広がってきているようです。遠いので低学年の間は送り迎えが必要かもしれません。
③御田小学校　
　学区外希望者が白金小学校の次点。教育とも学生の質とも評価高い。芝浦小学校より少し遠い。ここも低学年は送り迎えが必要かも。
④白金小学校
　今も昔も御三家。一番教育熱心が家庭が多いと言われます。遠いのでここも送り迎えが必要かも。

いずれにしろ小学校問題は芝浦全体の最も重要な課題ですよね。転居家庭は教育熱心な層が多いため、芝浦小学校の現状には尚、不満が多いかと思います。区長や区議会議員にこの辺の需要を理解して積極的早期に解決してもらいたいですよね。私の子供は学区外を選択するつもりです。港区は学区外通学が盛んで教育熱心な公立が多いですからそこもひとつのメリットだと思います。

長々とすみません、きっとこのような情報を求めている方は少なくないと思いまして記述いたしました。

港区の小学校希望昨年度データも参考にしてみてはいかがでしょうか
http://www.city.minato.tokyo.jp/gakuji/documents/documents/26shukei_ke...

誹謗中傷がないかパトロールしてあれば削除依頼するくらいなら理解できるが

三井レジ入社してさくらとかするかね

ネットさくらとかはあくまで新規参入者や小規模デベの手口だと思うが

個人的に書き込みならわかるが会社的な指示や指針はないだろう

大手はそういう倫理規定みたいなの問われるからね、個人活動でも奨励されているとは思えませんが

まあどうでもいい話ではありますが

ステマは大手でもバリバリ。そういうモラルの無い業界ってのを理解したうえで掲示板見ないと。

しますよ、、当然

>>672

歩行者デッキ、みなとパーク側としっかりつながってますね。
中ほどの図を見ると、みなとパークと愛育病院の間を直線で通るのではなく公園と病院の方へL字に曲がっていますね。この部分がスロープになってるってことですかね。

三井のTGMM発表では、生活支援施設の開設が2015年10月予定となっていますね。
物件HPでは「2016年12月」予定と書いてあったので、少し前倒し？

物件入居者にしてみると、入居時には先客で満員となる可能性がありタイミング悪いかもしれませんね。選択肢が増えるのはイイことではありますが。

主に保育園の事でしょうか？

このマンション内にも保育園が入る予定で、予定賃料収入がけっこうな金額でしたのでTGMMと競合しないか？と質問しましたが、それでも入居したいという大手保育園だそうでした。　特に問題となることはないのじゃないですかね。

言葉が足りませんでした。おっしゃるとおり保育園のことです。

保育料だけ考えると、やはり認可（生活支援施設）のほうが負担が小さいので...　ただ、確かにサービス内容も併せて総合的に考えたほうがいいですね。

ど素人なのてすが、アイランド中古の強気価格は、今後もメルクマールになってくれると考えて良いのでしょうか？

ここは値上げした？

>>706

まっそりゃそうでしょ。いうまでもない

新しく売りだしたプランは１次での同様なプランと比べ値上げしてますが、今まで売っていた所はおそらく変わらなかったと思いますよ。残っているかどうかはわかりませんが・・・

今日港区に避難指示でてたようですが、大丈夫？だったのかな

>710
虎ノ門、愛宕、東麻布、三田、麻布十番、赤坂、白金台あたりが対象だったみたいですね。
山の手エリアの崖下が危ない、という判断だったのでしょう。

芝浦を含む湾岸エリアは特に問題なかったようです。


【Yahoo!Japan】天気・災害トップ > 避難情報 > 東京都 > 東京都港区
http://crisis.yahoo.co.jp/evacuation/13/13103/

避難勧告発令 こちらは、港区役所です。ただ今、10時36分に、区内の対象地域に対して避難勧告を発令しました。 大雨等により避難が困難な方は、頑強な建物の、2階以上に避難してください。
訂正 避難勧告発令 こちらは、港区役所です。ただ今、10時36分に、区内の対象地域に対して避難勧告を発令しました。 大雨等により避難が困難な方は、頑強な建物の、2階以上に避難してください。
発表部署：港区
解除された情報
解除日時 対象地域 種別 対象世帯数 対象人数
10月6日 10時36分 三田１丁目 避難勧告 2,210 4,289
10月6日 10時36分 三田2丁目 避難勧告 1,797 3,572
10月6日 10時36分 元麻布2丁目 避難勧告 777 2,220
10月6日 10時36分 元麻布3丁目 避難勧告 1,521 3,247
10月6日 10時36分 元麻布4丁目 避難勧告 1,397 2,909
10月6日 10時36分 南麻布1丁目 避難勧告 2,022 3,772
10月6日 10時36分 愛宕1丁目 避難勧告 22 50
10月6日 10時36分 愛宕2丁目 避難勧告 149 511
10月6日 10時36分 白金台3丁目 避難勧告 1,692 3,582
10月6日 10時36分 虎ノ門3丁目 避難勧告 958 1,681
10月6日 10時36分 虎ノ門4丁目 避難勧告 338 609
10月6日 10時36分 西新橋3丁目 避難勧告 426 594
10月6日 10時36分 赤坂1丁目 避難勧告 1,500 2,851
10月6日 10時36分 赤坂5丁目 避難勧告 336 807
10月6日 10時36分 赤坂6丁目 避難勧告 1,872 3,546
10月6日 10時36分 赤坂7丁目 避難勧告 1,305 2,445
10月6日 10時36分 赤坂8丁目 避難勧告 1,488 3,141
10月6日 10時36分 麻布十番1丁目 避難勧告 748 1,254
10月6日 10時36分 麻布十番2丁目 避難勧告 1,628 2,675

台風接近のため
発表部署：港区
解除された情報
解除日時 対象地域 種別 対象世帯数 対象人数
10月6日 13時35分 土砂災害警戒区域 避難勧告 22,916 45,488


【港区公式サイト】防災情報メール
http://bousai.city-minato.jp/index/detail?area=2&lang=1&disaster-i...

避難勧告を発令します

更新日: 10月6日 10時39分
防災情報メール
その他緊急情報
内容: こちらは、港区役所です。
午前９時１０分に、港区に、土砂災害警戒情報が発表されました。

港区では、次の避難所を開設します。
御成門小学校、御成門中学校、南山小学校、飯倉いきいきプラザ、赤坂区民センター、白金台いきいきプラザ

大雨等により避難所への避難が困難な方は、頑丈な建物の、２階以上に避難してください。

週末MRに行く予定なんだけど、書き込み止まっちゃって寂しいな。。

抽選近くなると書き込み増えますよ。
なんとか他人を蹴落としたい書き込みが。
値上げなのにMRは大盛況。

一期一次契約なので最近MR行ってないのですが、二次はどのあたりの部屋を中心に売り出されてるのでしょうか？

>>712

まあだいたい語り尽くされてるから。この辺りでは一人勝ち状態だし、ライバルになる物件もないからね。デベが常勤してなければこの時期、段階ならこんなもんじゃない。

まあ評価は皆の知る通りで完売は時間の問題だからね。抽選日が決まったら買いたい部屋のネガキャンは重要だよ(笑)

含み益と中長期的資産性が固そうな数少ない物件の一つだから心配いらないと思う

>>714
ここに書いてあります。階数はわかりませんが。「第一期で購入された方は勝ち組」だそうです。
↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/532667/all/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/534479/all/

>>717

URLありがとうございます。
残り半分という事で、重点的にどこかをというよりは要望が入れば売る、という感じなのでしょうかね。

階数が不明なので恐らくですが、私の申し込んだ間取りは、値上げしていなさそうです笑。
その意味では一期に申し込んだメリットは無いのですが、その分希望した階数で契約出来たので、その点良かったです。

契約してから共用部をじっくり検討しているものですが、改めて結構気に入ってます。遅いか（笑）

大きい所は４点あります。

公開空地・・・今住んでるマンションが区の公園と一体で再開発されたため緑が豊富でとても雰囲気は良いのですが、トイレや喫煙スペース、水飲み場等がありいろんな方が利用されます。それが結構住民としてはストレスにもなるんですよね。　ペット問題等はあるでしょうけど、公園ほどじゃないでしょう。

ジムの位置・・・ウウェイトトレーニングマシンの重りの振動等が問題となり油圧式に替えましたが、今度はトレーニング効果に満足できないといった利用者からのクレームが・・・　おそらくかなりの方が利用されるでしょうから位置は重要です。もしかしたら３階の方には多少影響があるかもですがね。

保育園の位置・・・窓一杯に木の緑。東南向きなので日中は明るいでしょう。それでいて不審者は中に入ってこれない。　大声で遊んでも専有部にはほとんど影響ないと思います。周りにたくさん保育園はあるでしょうけど、結構よい環境かなと思います。　選択肢が多いのはウェルカムですよね。

コンビニ・・・賃料収入がすごく低いのですが、建物の中にあるのは非常に便利です。ホテル感覚ですね。銀行や公的支払いが時間を気にせずできるのはありがたいです。個人的にはセブンが良かったんですが、伊藤忠じゃしょうがないですね（爆）

と長文になり失礼しました。　しかし楽しみだな～～～。

1期で眺望のよいところはそこそこ契約済みになったんでしょうね。
この辺で眺望重視なら、同じく三井＆清水建設の（浜松町一丁目地区市街地再開発）を待ったほうがよいかもしれません。
http://www.city.minato.tokyo.jp/saikaihatsu/kankyo-machi/toshikekaku/s...

予定地は調べた感じだとGFTの契約駐車場の隣です。
東は浜離宮を眼下に臨み、西はこちらも東京タワーが多分きれいに見える気がします（しかもGFT－タワーの距離はこちらが近い）。
坪単価は400を軽く超えてくるかもしれませんが、予算に余裕がある人は検討の余地ありかも。

供用開始はGFTの1年遅れらしいので、GFTが完売したらMRを居抜きで使い続けるかもしれませんね。

>>720
失礼しました、１点訂正。
誤：しかもGFT－タワーの距離はこちらが近い
正：しかも物件－タワーの距離はこちら（浜松町）が近い

イメージ図を見ると「いかにも三井のタワー」といった外観で、高級感を持たせた印象はありませんが、浜松町徒歩5分くらいだろうし、どんな価格になるんでしょうね。

久しぶりに現地に行ってみました。検討の足しになればと少し写真を貼ってみます。
スマホの写真で画質がしょぼいのは申し訳ございません。

GFT側からみたI街区で、スレ内の情報どおりデッキにはＥＶまたは階段であがるようになります。
肉眼で見る限り、階段もウッド仕上げになるようにみえました。
みなとパークと愛育病院の間隔は、歩行者専用の動線と考えれば結構ぜいたくな広さと思いました。

愛育病院のGFT側からみたエントランス。1Fホールは一般的な病院のイメージとは少し異なるシックなものになりそうです。

デッキは、以前から提示されているイメージ図のとおりです。当たり前か。文化芸術ホール予定地はぽっかり空くようですね。
その後の計画は存じませんが、有効活用してほしいです。
現地で見比べる限り、Ⅱ街区とのデッキ接続は地上高を下げなくてもイケるんじゃないかと思いました。

購入しました。 
マンション内すれ違った際は挨拶をしっかりするマンションになるといいですね。 
以前埼玉に住んでいましたが、皆さん挨拶が素晴らしく、気持ちがいい毎日でした。
挨拶はみなさま、お願いします。

>>725
もちろん挨拶はします。
こんにちはが言えるマンションにしましょうね。

昨日の様子です。少しづつ出来上がってきておりますね。

追加２

>>719
コンビニのビル内店舗は採算取りにくいので賃料優遇があるのは一般的です。オフィスビル内のコンビニだと、それがあることでオフィスビルの価値が上がるので、賃料無料だったり、逆に補助金払ってるところもありますよ。

先日オープンした成城石井を見てきました。店内は綺麗で、商品もまあまあ揃ってました。ご参考まで。シーバンスの2Fの丸亀正麺などは日曜日は営業していませんでした。土曜日も定休みたいですが営業してくれるようになるといいですね！

http://hitosara.com/tlog_13171760/

シーバンス２Fです。

平日しか営業していませんが、東芝関係者しかあまり知られてないプラザ111ですｗ。スタバがあるのは○ですね。ずーと知りませんでした・・

私も先日見に行ったのですが、窓に貼られた階数表示に加えて間取りタイプ(80I,60Jなど)表示が一部の部屋に出ていました。
727さんの写真にも写っています。
私はあまり見たことがないのですが、最近は一般的なのでしょうか。

いずれにせよ、現地を確認する方には便利ですね。

シーバンスの成城石井ですが、想定通りあまり大きくはなく、ご存知の方に説明すると恵比寿や晴海トリトンの店舗よりはやや小さめでしょうか。
品揃えも他店舗と同様ですので、生鮮食料品にはあまり期待できません。

都心は賃貸も混ざるので、挨拶はどうかな。

>>727
レポありがとうございます。どんどん大きくなり楽しみですね！私もたまに通りかかると電車内から見ますが、意外と茶色いんですよね。

CGだとガラスが青いから青基調の色合いかと思ったけど、
実際に入居始まったらカーテンでより暗くなるかも。
さらに低層部はルーバーが木だからより茶色っぽい。
でも再開発部やアイランドとの街の調和を考えたらその方が良いと思えてきた。

>>734

都心部住みですが、ちゃんと皆挨拶しますよ。出来ない人は大体、シングルが多いです。ここはファミリーが多いので大丈夫でしょう。挨拶は基本です。前には都心で高級賃貸の経験もありますが、そこもちゃんと挨拶がされていました。老若男女問わず同じ住民で挨拶ができないのは恥ずかしいことです。

再開発部の工事状況みると改めて田町東口が劇的に変わるのがわかります。めちゃくちゃ素敵な感じでした。改札からマンション近くまで、デッキで帰れるのは大変大きなことですね。町並み一変ですね、現場みて改めてわかりました。

駅前は将来変わるけど、
ここの周辺は、クルマ屋さんと廃材置き場のまま変わらないよ。

私は田町駅開発に浮かれて、MR行ってから現地に行ったら、落差にびっくりした。。

確かに駅前開発の恩恵はあるだろうけど、
マンション周辺には生活に恩恵あるもの何もないじゃん！

マンションのパンフとかHPの写真とかも、
クルマ屋さんの建物とか廃材置き場とか巧妙に隠してるし。。

期待してただけに落差大きい。。

ここは発表からずいぶん経っているし、過去スレで情報はほとんど出尽くしているので、マンコミュを積極的に利用してる人だと、ここを買う・買わないの結論はもう出てるんじゃないですかね。
他所のタワマンのスレでも、検討者の書き込みはほとんどなくて、契約者とアンチの間で勝った負けたを延々繰り返しているだけですし。
とはいえ、契約済みの方には契約者スレがある訳ですから、そちらで情報交換されては如何でしょうか。

>>740

駅からの帰り道自体に商業ビルも建つわけでそこでほぼ全て完結すると思う。東運第三も将来的には立て替えだし、再開発されたらGFT隣接部にとどまらず東口全体が必ず変わってきますよ。となりがヤナセは変わらなくとも、ヤナセはキレイだし下手な会社よりよっぽどいいけどね。想像がつかない人は買うべきじゃない、あらかじめ出来上がった誰でもわかるところ買うべきだろう

マンション内にコンビニ、保育所あり、クリーニング屋も横にあり、徒歩2-3分で愛育病院、役所、スポーツセンター、巨大な芝生広場、さらにデッキ歩いていけば180m超の商業ビルには多くの飲食店、服飾雑貨、スーパー、ホテルが入る。マンション前のシーバンスにもスーパー、飲食店あり。また駅前商店街や三田商店街までも徒歩圏。また、麻布、恵比寿、六本木、銀座なと全てタクシーか電車ですぐ。一体これ以上何を求める？
マンション周辺だけでもあと何が足りないんだろう？

敷地周辺30mくらいに範囲を絞れば、カー・ディーラーに挟まれてるし、国道130号は大型車の流れが多いし、ちょっと先を見れば首都高がありますからね。
自動車だらけの周辺環境を「禁忌事項」と考える人は少なからずいると思います。

それがクリアなのであれば、あとは利便性なんかも含めた総合判断かと。
検討者によって利用電車路線も異なりますが、ここの最寄り駅はJR・三田浅草・ゆりかもめなので、結構な範囲をカバーしていると思います。

あと、駅前開発にスーパーが入るとよいですが、テナントに確定事項はないのでは。

そもそも駅周辺の大規模開発も始動したばかりで、建物の周辺がどうなるかわからない状態で売り始まったからこそ一期の価格だったわけですよ。　ここが出来るころに合わせて８割がた完成するなんて、これ以上◎な物件はないと思いますけど・・・　

泉岳寺駅物件にいたってはオリンピック時に仮駅ですから・・・　その間ずっと不便なのを我慢しなくちゃならないわけです。　もちろん出来上がった街を買うのも良いと思いますけど、高いでしょう。　他に引っ越しするにしても再販時に損をする可能性はかなり低いと思います。

>>744

首都高は建物から100m以上離れているしあまり関係ないでしょ。そもそも港区は首都高だらけでどこも囲まれてるから、100mくらいで嫌なら住むとこなかなかないから都心部は止めたほうがいいけどな。130号もわずか500m弱の日本で二番目に短い国道。交通量も普通で、夜はかなり少ない。渋滞もないし、すぐ信号だからスピードも出せないしまあ問題ない。

三田の最高価格が5億円以上となりそうな、パークマンションさえ、首都高から３００メートルほどしか離れてませんよ。

ここは2014年度のベストマンションですね。

>>746
なんかちょいちょい突っ込みどころが。

>そもそも港区は首都高だらけでどこも囲まれてるから、100mくらいで嫌なら住むとこなかなかないから都心部は止めたほうがいいけどな。

地図を見れば一目瞭然ですが、都心部だろうと100m以上離れているほうが圧倒的に多いです。

>130号もわずか500m弱の日本で二番目に短い国道。交通量も普通で、夜はかなり少ない。

日本で二番目に短いのは交通量と全く関係がなく、15号と海岸通りを結ぶ最短ルートのため、海岸通りを使う大型車がバイパスに使うという点を気にするべき。交通量は近隣国道と比較しても上位レベルです。
（参考：国土交通省資料　Excelなので注意）
www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000007819.xls


高速100m圏内が許容範囲かは個人差があるかと思います。が、どちらかというと気にする人のほうが多い気がします。

ちなみに私は契約者なので当然総合評価はポジティブなのですが、自分が気になる点を他人に大丈夫！と押し付ける気にはなれないので、問題提起をしているまでです。検討板ですからね。

>>748
いろんな1位があるが

資産性高い、含み益ある可能性高いランキングは1位だろうね。

アーバンリゾートランキングはスカイズベイズ

住んでみたい憧れランキングはパーマン三田

眺望ランキングはティアロレジデンス

みたいな感じかな

>>749

だから100m以上離れてるんですけどね(笑)実際100m以内の住宅地は港区は多いよと言ってるんだけど話通じてるかな、まあいいけど。

私は検討者ですがGFT買うほどの資金がないのでここは買いませんが。。

>>743
後望むことは駅から近い事。デッキまでの距離を短くする事。

>>743
他に望むことは、TGMMのA棟とホテルが当初予定どおり、2017年に供用開始になってくれることですかね。

ボウリングビルが建て変わればデッキからGFTまで完璧だね。再開発されたら多分建て変わりそう。ヤナセはキレイだし、車かうの楽だからそのままがベストだろう

>>753

田町再開発は決定事項だし、工事も順調そうなので遅延なしだとよいですね。田町民は高級ホテル期待してます。スーパーは芝浦全体に需要があるので入る可能性は高いでしょう

TGMMはビル単体では規模的に飯田橋サクラテラスに近いと思っているのですが、あちらは正直あまりワクワクする感じがないんですよね...

サクラテラスの詳細
https://mi-mo.jp/institution.php?iid=0023
現地はこんな感じ。

おっしゃる通り。

サクラテラスに毛が生えたくらいじゃさみしいので、素晴らしい商業ビルを期待したいですね。芝浦の未来を左右しかねない大事業ですから。

>>744
そうなんだよなー。
マンション直近半径30メートル内が大変イケてない。。

駅前開発とつながってれば最高なんだけど。

まぁだからこの値段ってのはわかってるんだけど、
踏ん切りつかなかった。

芝浦に結構長く住んでるんで、ヤナセ近辺のイメージはどうしても印象良くないんだよなー。

>>758
そういう場合は買わないのが一番。GFTができるだけで植栽もあるから雰囲気はぐっと良くなる。GFT交差点はす向かいあたりにマンションも建築予定(小さいマンション)とMRで聞きました。これだけの再開発ができるとその周辺は必ずマンションやビルの建て替えが進みます。GFT周辺への人の流れもでるでしょう。駅から周辺までくまなく歩いて、GFT完成から2-3年後の様子がイメージできたので私は２次希望の部屋が確保できれば購入予定です。

２次希望の部屋買えるとよいですね。　今度はいくつくらい売るんでしょうかね？　

私の場合は、グローヴ・ケープの新築時に検討したものの、当時の芝浦の印象が良くなく、またネットでは高過ぎるという評判だったため、最終的に購入を見送りました。
しかし、工事の完成後に再度現地を見たらイメージが一変していて、やっぱり思い切って購入すべきだったと後悔しました。
その後の芝浦エリアやアイランドの評価・資産価値はみなさんご存じのとおりです。私の収入では、芝浦エリアでマンション購入はもう不可能でしょう。
このマンションが今後どうなるか未知数ですが、いまの雰囲気はアイランドの販売の頃に似ているなあと思います。

>>761

Agreeです。
アイランド売り出し当時の芝浦を見るかぎりはとてもじゃないけど買う気にはなれませんでした。

その後のアイランドを見てびっくりしています。当時は本当に安かったからお買い得だったんですね。

今回、残念ポイントだった東口駅周辺が再開発で生まれ変わるのは芝浦にとって大変大きな変化だと思います。アイランドだけでなく、東口全体がよりビル建て替えや新しいマンションの需要が増し必ずやキレイに生まれ変わると思います。GFTもアイランドとともに新しいランドマークになるでしょうね。

東口再開発がうまくいって東口全体にポジティブな波及効果、街並み改善が果たされれば内陸の三田と同等くらいの坪単価まで上がる可能性が充分あるとみています。港区の最新巨大公共施設、緑豊かな区画、大規模な商業施設、さらにラグジュアリーな愛育病院。これだけ揃えばアッパー層の子供作りたい、できる家庭、またディンクス、シングル受けもする地域になりえます。これらの条件は埋め立てという根本的マイナス要因を充分補えると考えられます。

そうですね。　　ここは芝浦といっても山手線のすぐ外側だし、ツインパークス同様、あまり湾岸の意識がありません。
レジデンス三田をライバルとするのは、少し無理でしょうが、（笑）　カテリーナをはじめ、芝のマンション軍には負けないと思いたいですね。

道路全体の植樹がもっと大きな街路樹になるといいですね。
港区、財政が豊かなんだから植え替えて欲しいです。
そうすれば、殺風景なこの地域がもっと素敵になるでしょう。

>>765

その通りですよね。ガラッと良くなるのは間違いない。芝浦整備をマニフェストにするような区長は芝浦で票とるでしょうね(笑)

東京ツインパークスも線路と首都高が近い立地環境ですが、いまでは勝ち組高級タワマンの代名詞のようになっていますね。
ここも同じ様な評価になれば嬉しいのですが、将来はどうなっているでしょうか。
もっと近所に、同じ様な立地で全く評価が異なるタワマンもありますが、その様にだけはなって欲しくないものです。

愛育病院見ました？
高級感あってとてもオシャレです、ここまで外観が整った病院も珍しいですね。今までの産科御三家からワンランク上に一歩抜け出す可能性ありますね、これは。

ここのチラシ１期の頃から何度も入っていて興味ありました。
現在、港区の山手線内に居住。
タワーマンションで価格も安め、東口の開発や、環状２、３号線の開発もあり良いですね。
もう良いところ売れちゃったんでしょうね。

ヤナセや、スポーツセンタに出向くとき、車、自転車を使ってこの辺り出向いてました。
建築されている前の交差点(６差路)、微妙な交通量なのに信号の切り替わりが長い。
横断歩道待ち、イライラします。たったこれだけでこの辺りの印象が悪くなってました。

個人的意見ですが、間取り、２部屋通しで使えるようになってると良かったんですがね。
モデルルーム出向いてみます。

先だってまったく違うモデルルームで、前に販売していた場所が麻布あたりだったという営業の方に聞きましたが、小学校でひどいところでは1クラス５人位しかいないところがあると言っていました。　いくら場所が良くても子供がかわいそうですよね。　

港区でもこの辺りは他の物件もあり、そこそこ子供の多い地域になるような気がします。　港区は毎年5,000人位2020年までは増えるそうですが、山の手外が開発されてない分住む人も増えそうで、愛育病院もしっかり活躍できそうですね。

あの信号、待ち時間長いですよね。
このマンションの情報収集し始めの頃にグーグルマップで交通状況を見たら真っ赤っかだったので、車が多いのは嫌だなあと思っていたのですが、現地に行ってみたら、信号待ちで長時間停車しているのでグーグルが渋滞中と判定しているだけでした。
実際の交通量はたいした事ないです。

TGMMのA棟ってイメージ図をよくみると、店舗とらしき下層フロア部分が4層分くらいあるんですよね。
ここに三井ブランドを持ってくると規模感としては武蔵小杉の「ららテラス」ブランドくらいが来るのではないか、とも思えてしまいます。

ららテラスってこんな感じ↓
http://ryutsuu.biz/topix/g041711.html

ここまで望むのは行き過ぎかな。晴海トリトンみたいにビミョーな施設になるとショック大きいし。がんばれTGMM。

小杉と同じ程度だったらがっかりだな。。。
サウスゲート地区なのに！

好評なのか、10/19(日)に構造セミナーを追加開催されるそうです。公式サイトにて確認。

>>775さん、ここは検討板ですし、参考にさせていただきたいです。

質問OKとのことなので甘えさせていただくと、

・上記物件の主な評価軸は駅近などの資産性でしょうか。
・個人的には三田線を利用したいため、このなかではカテリーナ三田の一択なのですが、主観で結構なのでカテリーナのオススメな点などあれば教えてください。駅近であることはさすがに把握していますので、住民の質、共用部デザインが渋い、駐車場が使いやすい、などの住み心地観点でお願いできれば。

よろしくお願いします。

>>772
それＡ棟でなく雑居ビルが建て替わる商店街棟では。
残念ながら今の雑居ビルのテナントが移る＋αくらいかと

>>777
商店街棟は、イメージ図のA棟手前にあるスケスケのやつだと思います。今の駅前テナントがそのまま入るのかは不明ですが...

>>775

近隣の中古物件と比較するのは重要だし、お勧め案件は検討する価値が十分あると思います。　私も中古を買ったりしていますが、少し付け加えさせていただくとしたら以下のような点でしょうか。

○間取り・階数・向きなど中古は都合よくでません。
○中古価格は新築価格と連動しています。１年以上先の比較だとどうでしょう。
○税控除対象が大きい。
○仲介手数料が不要です。（約３％＋消費税分得です）
○瑕疵責任が引き渡し後１０年（中古は３か月から２年）

あたりでしょうか。私も学校からの距離がどうかなと思っていたのですが、ここは記載されたところからの転居も結構あるようですよ。前に掲示板に書いていただいた情報がすごく役立ちました。水周り等１０年を超えてくるとリフォームも視野に入りますし・・・　思いのほか中古はグロスでは安くありません。

ここの設備や運用面で特筆すべき点は　○縦にも強い免振　○電源部が３階にあり浸水する事はない　○ネットスーパー利用環境を整えている　などは同じ新築物件でもあまり聞いたことがありません。　

私はデべではありませんよ（笑）　長文ですいません・・・

>>775

GFTの人気に乗じた完全な営業書き込みですね。削除の対象になりますよ。

今さらこれらの中古を購入しても減価償却以外の意味合いはありませんし、これらの中古の平米単価は一部GFTより高い現状であり、GFTが売り出されている今売却市場が鈍っています。この書き込みの目的は明らかですよね。GFTは中古と比較しても明らかにやすい。しかもすべて3*11前の物件であり免震や最悪の災害発生時の備えもGFTとは比較にならない。さらにGFTは長期優良住宅なので住宅ローン控除が100万高く、単純に価格より100万安い。含み益があるあと言われる物件なので芝浦界隈の不動産市場で一人勝ち状態ですからこのような営業が、でてくるわけです。
ちなみにスーパーは目の前のシーバンス内にオープンしましたし、マンション内コンビニ、各フロアネットスーパー、さらに再開発ビルにスーパーが入るだろうと予想される今、これ以上スーパーはいらないと思いますよ。

これ以上営業書き込みあれば違反報告しましょう。

> 住宅ローン控除が100万高く、単純に価格より100万安い

これは購入10年後でもローン残高が5000万円以上残っているような人だけですよね？
そういう人は銀行にたっぷり利息を払うから”単純に”100万安いなどとは言えないような。

かつて港南に住んでいた者ですが、ワールドはかなり品川駅から遠いですよ。　　専用シャトルバスはありますが、乗り場は当然屋根はなく、雨の日は大変だと思います。　　中古の魅力は、実物を見て納得して買える事に尽きると思います。
また、一般にお金のめどがつけば、すぐに住むことができることでしょう。　　中古の売主は、新築物件を購入して完成が先の場合、一度賃貸に引っ越す場合が多いですから。　　あとヤフー不動産を毎日見ていますが、入居が始まったばかりの白金や西麻布のタワーマンションが、キャピタルゲイン目的の上乗せ価格で出てますね。　買いたい時が、住みたい時という人が確かに存在しますからね。

中古は価格プラス、手数料、ローンの借りにくさ、少し古いと修繕費が高かったり、ハードの消耗など思った以上に金がかかる。芝浦、港南の中古市場でGFTと平米数が被ってる物件はGFTのせいで低調なので邪魔や便乗はしたくなるでしょうに。

この前GFTの現地見に行った帰りに、インプレストタワーというのが、モデルルームの看板出てましたが、誰か見に行った人いますか？値段的にどうなんだろ

>>784
SUMO見れば間取りと値段乗ってるでしょ、白々しいな(笑)

竣工後7か月経っても一割弱売り残ってる厳しい物件ですが、是非どうぞ。

営業目的の便乗投稿ばっかりだね汗

ぱったりと止んでいた書き込みが、2期販売を前にやはり増えてきましたね。
買いたい人、買えない人、買わせたくない人、色々入り混じりな書き込み、楽しませてもらいますね。

ＧＦＴが向かうところ敵なしという意見には賛成です。

幼稚園、中学校はどこに通うことになりますか？
倍率も無く入園出来ますか？

>>787

港区は幼稚園はどこも激戦です。お受験で有名な幼稚園でなくても選抜になります。たくさんありますが、近くならみなと、せいとく、品川教会、めいとく、あたりでは。この中でも人気のことは10倍近いですよね。また地域柄、インター入れる人もいます。中学はこの辺りは普通受験するので公立いくほうが少数派です。

幼稚園に落ちた場合は、入れる幼稚園はあるのでしょうか？

>>789
前もって計画たてて受けていればどこかはひっかかるのでは。プリスクールがある幼稚園もありますからその辺押さえとけば落ちないですし。落ちた場合は保育所になる人もいなくはないです。

>>776さん

ご質問、ありがとうございます。

おっしゃるとおり、資産性でランキングしました。マンションの資産価値を決定するもっとも重要な要素は、立地（駅や生活利便施設からの距離や周辺環境含む）と、建物のグレード（躯体や構造、共用部分の仕様など）であると思っております。

マンション選びを、「資産性」だけで判断するのもどうかと思いますが、私の場合、最初に買ったマンションが、立地と購入時期が悪いため、約１０年保有後、半値八掛けくらいの叩き売りでやっと処分できたことがトラウマとなり、それ以来、新築・中古あわせて３回マンション購入を経験しましたが、都度、将来、資産価値が下がらなそうであることを最優先し、物件選びをしてまいりました。

その結果、戦績は、最初の１敗後は３連勝。すなわち、２件目、３件目は、数年保有後買値を１割以上上回る値段での売却に成功。現在保有する４件目も、昨年の暮れに中古で買ったばかりですが、市場相場（成約価格ベース）は、控えめに見積もっても10％以上は上昇しております。オリンピック開催決定などで湾岸マンションの相場全体がやや上昇したこともさることながら、当時（１年前）の相場で見ても安く購入できたことが、最大の理由であるとみております。（今回は終の棲家のつもりですので、自宅の時価評価はキャッシュフローには影響しませんが、含み損があるよりも含み益があるほうが、精神衛生上健全でいられます）

さて、カテリーナの話に戻ります。あいにくカテリーナに居住経験がないため、住み心地観点でのコメントは申し上げられませんが、駅から空中廊下でエントランスまで繋がっているＶタワーの次点、グローブより上と判断したのは、立地と建物のグレードを見ての個人的評価です。ちなみに、私は１年前、Ｖタワー、カテリーナの優先順で物件を物色しましたが、いずれも希望スペック（９０㎡超、３ＬＤＫ以上）の売り物件がなかったり、あっても予算オーバーだったりしたため、結局、買うことはできませんでした。

三田線をメインにお使いになるなら、カテリーナは最高のロケーションですね。
同じ田町駅最寄りでも、芝浦口よりも三田口の方が何かと便利だと思います。たとえば、芝浦側には、会社帰りにふらっと立ち寄れる本屋さんが一軒もないし、Ｂ級グルメ派の私が満足できる食べ物屋さんやラーメン屋さん、旨い寿司屋さんやスナックなんかも少ないです。三田側は駅下に本屋があるし、信号を渡ればツタヤもあるし、仲通りやその奥に分け入れば、学生やサラリーマン相手の雑多なお店がわんさとあり、楽しいですよ。

カテリーナは、賃貸物件も少なくありませんが、企業のエグゼクティブ用借り上げ社宅とか、外資系金融・コンサル勤めの若いＤＩＮＫＳとかが主な住民層だと思うので、躾の行き届かない子どもを抱えたファミリーも少なくない新築物件に較べれば、かえって静かで落ち着いた住環境が期待できると思います。

カテリーナにお住まいになるなら、クルマは不要かと思います。日常の買い物は、プチマルエツか、ちょっと足を伸ばしてグランパークのピーコック。駅近なので、電車を使って、川崎のラゾーナや、銀座や新宿のデパートに出掛け、両手が一杯になるほど買い込んでも、帰途はそう苦痛にはならないでしょう。豊洲やお台場の商業施設あたりに家族とクルマで出掛け、手に一杯の買い物をするなら、カーシェアのご利用はいかがですか？私はときどき利用しておりますが、実に便利かつ合理的なシステムです。（ＧＦＴにもあるようですね）

あまり参考にならない情報ばかりで恐縮ですが、776さんが良い物件選びができるよう祈願しております。

中古マンションの購入には、779さんご指摘のデメリットがあるのは事実です。特に築後１０年を超えると、修繕積立金の増額や一時金回収、専有部分に関しても、エアコンや湯沸かし器の修繕・取替え等思わぬ出費の機会が多くなってきますね。

一方、中古物件購入の場合、仲介業者と仲良くしておけば、売り急ぎの格安物件を表に出す前に紹介してもらったり、売主が売り急いでいなくても、こちらが真摯に対応し（愛着のある物件を売ってやってもよい相手と思わせる）、購入資力（ローンがつくこと）を証明できれば、交渉次第では仲介手数料の売主負担分の値引きに応じてくれたり、入居時リフォーム費用の一部を負担してくれたり等々で、結果的に市場相場より割安で購入できるチャンスもあることが、中古物件購入の醍醐味だと思っております。不動産に掘出物なし、とはよく言いますが、値段については、定価があるわけではないので、努力すれば少しは何とかなるものです。

それと、中古物件の良さは、外からの騒音、眺望や日当たり、隣人状況、上下階・隣接住戸からの生活音等も事前にチェックできるので、未完成青田売り物件にありがちな、「入居後、こんなはずでは．．．．」のリスクが少ないことです。

とはいっても、私の舌足らずな表現のせいで、一部誤解が生じているようですが、私はＧＦＴの販売とは何の利害関係もないし、周辺の中古物件相場の利益代表者でもありませんし、そもそもＧＦＴをそんなに悪い物件とは思っていません。将来、ＧＦＴがこの地域のランドマーク物件のひとつになるのは間違いないと思っています。ですが、一生に一度か二度の大きな買い物になるのですから、ＧＦＴの検討購入者に対し、立地を優先するのであれば、中古も対象に含めると、選択肢が拡がりますよ、と申し上げたかったまでです。

以下、ＧＦＴの良い点を思いつくままに書きますね。

現在、新築マーケットにおけるＧＦＴの競合は、勝どき、晴海、豊洲あたりのタワーマンションで、これらはオリンピック開催決定も追い風に販売も盛り上がっているようですが、ポスト２０２０を考えるまでもなく、港区芝浦の優位性はゆるぎないと思います。（勝晴豊は、銀座には直結でも、東京駅その他主要駅へは乗換えが必要という鉄道の便の悪さ、とくに横浜、新宿、品川その他主要ターミナルや、羽田・成田両空港へのアクセスの悪さ比較において、山手線徒歩圏の芝浦に劣後します。無論、私個人の価値観ですが。。。）

中古物件との比較においても、新築の場合、なにもかも新しく、入居者も全員一斉スタートとなる上、修繕費の追加負担等もしばらく心配する必要がないことなどは大きな魅力ですね。特に、設計・築年が新しい分、住宅設備は高性能・高機能でしょう。

また、エリア内ロケーションですが、大丸有方面にお勤めの方には、仕事が遅くなったときや飲み会のあと、タクシーを使っても、芝浦・港南エリア内ではここがもっとも安くつきますね。（港南だとプラス千円くらい余計にかかるため、すこし勇気がいります。。。）

眺望も、高層階からのレインボービューもしくは東京タワービューは、公式ＨＰの写真以上の迫力が期待できると思いますし、その眺望を確実に手に入れるため、駅からの距離は割り切るとの価値観も当然あってよいと思います。

最後に、小・中学校ですが、ＧＦＴの学校区は、芝浦小学校・港南中学校で、いずれも徒歩圏とは言えないほど遠いですが、港区は学校選択性があるので、希望する学校の定員に空きがあれば（全区立校の定員と実数は港区のＨＰで公開されています）、三田でも御成門でもどこでも希望校に入れられますよ。ただ、この制度の利用を考えておられる方は、是非注意してほしいのですが、学校の選択は、港区に住民票を異動させる時点で、区の教育委員会に希望校を届け出る必要があります。一旦、住民票を写してしまった後で、希望校を言っても、一切受け付けられませんので、お気をつけください。（うちはこれで希望校に行かせられず、結局私立に行かせました）

長文失礼いたしました。

>>791
大作的長文ですが、いくつか見誤りがあると思います。まず、芝浦、GFTのよさは再開発を前提にしています。商業ビルにはスーパーや本屋、競争力のある飲食店が入る可能性が高く、役所、スポーツセンター他、公共施設、広大な芝生公園、愛育病院と東も西もぱっとしなかった田町はようやく垢抜ける時期にきたわけです。西はいまのところ具体的な開発計画はなくしばらく西メインになる可能性が高いと思います。再開発、GFTに引っ張られる形で西側が洗練されていくでしょう。また三田線は浜松町寄りなのでGFTからも近いと思います。また三田慶応商店街のお店は学生と安サラリーマンあいての安かろう不味かろうが多くあまり大人が行きたがる良い店は少ないです。麻布十番、西麻布、広尾あたりで食べるのがベストかと思います。