GLOBAL FRONT TOWER 【グローバルフロントタワー】Part 7

東高層は安すぎたから色々やっかみを言われるのも仕方ないでしょう。

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金利低くてローン返済の見通しが立つ
↓
なにこれタワマン住めるじゃん
↓
ちょい無理して契約
↓
二年後、金利上昇
↓
ちょっ、、月々の返済、ムリ、、
ローン払えずギブアップ

一定数いると思う。

一定数いると思う。

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>>18
2年後金利上昇するの？

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金利上がるときは日本崩壊だ。

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>>12
その方が良さそうだね

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>>14
もうそろそろいいんじゃない。諦めたら。

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>>11
間違えたんじゃない。
割安なのは北や西(特に高層)

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>>18
ギリで買って、1%でも上がろうもんなら大変ですよね。
固定で買える範囲が1番良いけど、無駄も嫌。悩ましい。

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>>17
逆に聞きたいんだけど、何か知りたいことある？
スレを遡れば情報は出尽くしてるし、過去スレのが反って冷静で中立なレスも少なくない
欲しい人は既に営業マンと膝つき合わせてるだろうし・・・

販売直前やそれ以降はどうでもいいゴミ投稿ばかりじゃん
失速感を与えないようにね・・・

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ここはあなたのスレじゃないので、常識範囲で書きたいこと書けばいいでしょ。
良いネタ出してみろよ的な言い方は避けて下さい。あなたたちのせいで、明らかに投稿数が落ちてるじゃん。
18、19、20、24が一生懸命話題変えようしてる気持ちをわかってやれ。

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>26
話題を変える？
唐突な金利の話こそスレ違いだろ・・・
ここに限った話じゃないし専スレもある

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1期1次の抽選以前の方が、物件の仕様や共用施設、管理体制についてなど、たしかにスレ住民も今よりは検討してたなぁ。

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抽選が終わって、それぞれ買った人、買えなかった人、東向き、南向き、西向き、北向き、低層、中層、高層など
ポジションも固まり、以前よりは純粋な意味で検討する段階を過ぎただけに、検討に有用な意見は出にくくなってますね。

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>>30
同じマンションで、向き同士で醜い争いをしても意味ないですよね。

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>>28
ずっと方角の話してるより、有益だと思います。
そして、マンコミュに立てたスレでしょ。
あなたが立てたから、あなたがルールではないですよ。
公然性、公平性があることをお忘れなく。

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個人特定での攻撃は最低のマナー違反者や。
北祭はんは客観的に善悪を判断するマンコミ管理者から、全て削除対象になっちょるやろな。

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横から見てて、と今迄何度書き込みしたのかなあ。
がっぷり四つの真正面に見えますけど。
きっと、一連問題の黒幕でしょう。

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相変わらずのヒドいスレですね。あの方は、検討者とか営業マンとかいろんな名前がありますね。パート６では七変化でしたから。

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ショールムいきました。北向きの西側が一番人気で、７割売れたそうです。最近のタワーマンションの北向は快適と聞いたことありますが、実際はどうなんでしょう？

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>>44
東京タワービューの人気は不動でしょ。賃貸料も1割増になることが多いらしいし。だから一番売れてるブロックなんでしょう。確かに今夜もライトアップはキレイだね！

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新スレ、出来て早々に虫食いだらけで訳わかんない...

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湾岸のマンションに詳しいのらえもんさんが北向はいいと言われたみたい。最近のタワーマンションはそうかもしれないですね。

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沖さんの本に「中央、港、江東区は北向きが買い」って書いてありました。ご参考まで。

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他人の評価ばかり気にしないで、自分がいいと思った所どうどうと買えばいいのに。
不満があっても他人のせいには出来ないのだから。

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管理担当が削除してくれた。

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このすれ見てたら久しぶりに麻雀やりたくなってきた。大四喜・字一色あがりたい。

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東西南北ということですね
みんなでドラが何かを気にしているというような構図ですかね

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一期三次の販売予定戸数わかる人いますか？

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残っている部屋は大きいのが多いですね。間取り等はいいのですけど、肝心の小中学校がえらく遠いし、塾とか近くにあるのかな？　それともそのうちできるのか？

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>>51
その沖さんが、アトラクターズラボの記事で
北向きが買いの根拠に使ったのは
「中古売出価格」の比較です。実際に売れた成約価格ではなくて。

チラシ売出価格より成約価格が安くなるのは、過去レスの芝浦アイランドの例で分かりますよね。
アイランドでは値引きしてチラシより約１割安くなっていた。

沖さん、何で成約価格での東西南北比較をしなかったんでしょうね？成約価格も調べられるでしょうに。
ちなみに、ノムコムなどを見ると中古でよく売れ残っているのは北向き。

>>58
最近のタワーマンションには当てはまらないよ。麻布辺りのマンション見ても東京タワービューの部屋は南向きより高く売れてるよ。

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>>58
そのノムコムのデータの取り方は？昔のマンション含めたデータを見ればそれはそうなるよ。最近に限ってしかも東京タワービューでのデータを見ないとね。
マンションマドリで、長くblogを書かれてる方の情報も参考になるよ。

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>>58
売り出し価格と成約価格に方角による差はなかったということでしょう。気になるなら沖さんに問い合わせしてみれば。

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また北推しの流れか...

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購入者が自分の買った方角を持ち上げあってたら純粋な検討者は寄り付かなくなるよな。

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北向きってシーバンスビルから丸見えなんじゃないの？

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>>59 >>60
ここは麻布じゃないから。
しかも北推し沖さんの価格比較データ自体が、古いデータ。

>>64
上層はあんまり関係ないけど北側が安いのはシーバンスのせい。

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>>61
売出しと成約で方角による差がない、なら成約価格でデータ比較すれば良いわけで。
アトラクターズラボは、色んなデータを発表しているが成約価格を使った色んなデータも発表している。

気になるかどうかではなく、>51さんへのレス。ご参考まで。

北向きがおすすめというのは、中古で北向きが人気があるからではなくて新築の価格は中古の価格差以上にお買い得だからということ
北に東京タワーが見えたり南に建物が立ってたりする場合もあるけど一般的には南向きの方が人気で中古も高いしすぐ売れる
という内容だったはず

ここは東京タワーという要素があるから北西も高層はいいかもね

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モデルルームで眺望画像を見たときには北向きの60A 60Cのタイプはシーバンスしか見えなかったように見えるけど
東京タワーが見えることになってるのはなぜ？私が低層階だったからですかね。
ベランダに出て首を捻って見えるも見えるのうちに入っているからですか？

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なんか、周辺の住環境の話で盛り上がっていた頃が懐かしいな。
ここ最近、どっちの方角がいいとかそんなのばっかだし。

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正直，方角でValueがどうこうとか，どうでもよくないですか．議論というより同じ内容の繰り返しでらちのあかない話ですよね．正直，東西南北どこだろうが50歩100歩（(笑)）です．ここいらで根本的に大事なGFTの価値を再確認したいと思います．

GFTを評価する上で一番大事な要素は➀芝浦アイランド②田町再開発の二つになります．

まず，芝浦アイランドはGFTと同じような規模かつデベが同じという点から今後のGFTを評価するうえでわかりやすいメルクマールになります．アイランドは今も人気は高く，需要が高いため中古値も安定しています．周辺環境（アイランド周辺はきれいに整備され，グローブのに限っては若干GFTより駅に近い）はアイランドの方に分があります．しかし，築8年の差，免振構造，再開発後のGFT周辺の環境改善を考慮すれば，少なくとも同じ大きさの部屋でGFTの中古がアイランドより低値になることは考えにくい．最寄り駅が山手線であること，芝浦の需要はほかの地域と比較して低下する可能性は低い（唯一あるとすれば大地震で大きな被害がでた時：アイランドの壁が剥がれたとかそのくらいでは評価は落ちません，浦安みたいな惨状になった場合にのみ）．現在までのアイランドの価値の推移をみてみればGFTが手堅い物件であることはいえると思います．私は資金が足りず諦めましたが，客観的にみて買いだと思います．特に田町再開発が完了した時期にはああ買っとけばよかったとなお感じる物件だと思う．

また，買う前にある不安・懸念はアイランドの購入時とひかくすればまだまだたいしたことない（自信もってアイランド買った人は結構たいしたもんだったと思う：あんな海の上のマンションなんか住みづらいし，絶対価値落ちるだろうという懸念は当時大きかったので）．

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１期３次販売戸数、今日のＭＲ営業さんの話によると
３０～４０戸と言ってましたよ。

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>>72
同感。

ちなみに契約者の方角話はうざいというか情報として意味不明な贔屓があるから参考にならないけどそれ以外は情報欲しいです。

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＞＞７２

概ね賛同いたします。ただアイランドとの比較において大きく劣っていると思うのは、小中学校が近くにないため、その年頃の子を持つ層は敬遠する可能性が高いのではないでしょうか。　売れている部屋も小さ目の部屋が中心のようですしね。

子育て後の方やディンクスの方・賃貸者が多い物件になるでしょう。金利が上がったりしたら大きい部屋は売却時に苦労する可能性もありうるんじゃないかな。もっとも今の価格はリーズナブルだと思いますけど。

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以前のスレに記載がありましたが、小学校までちぃばす等検討してもらいたいですね。
実現すれば、住環境として非常に良いのではないでしょうか？

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アイランド住人でここに転居予定の者です。

そうですね、ただアイランドもケープ以外は芝浦小学校に近いわけでもなく、何よりも芝浦小学校は芝浦人口の増加から急激なマンモス化を強いられて先生も見きれておらず正直現在の評判は良くないです。港区は教育熱心な家庭が多い地域で、公立といえでも小学校はどこも独自の色を出してレベルは高いと言われます。アイランドの家庭も親が高学歴な家庭が多いですから、なんとか芝浦小学校じゃなくて違う学区の小学校に入れたがっている親が少なくありません。

グローバルフロントタワーは芝小学校の方が全然近いですよね。芝小学校は港区内でも評価が高く、昨年度の抽選実績からも人気は高い，芝浦小学校よりは現時点では望ましい学校と思います。港区は学区外でも抽選入学制度があるのでこのマンションの子供は芝小学校が第一志望になるのではないでしょうか？

もっと言えば、ここは見る限りファミリー向けの住戸が多いマンションですし（DINKS向けなど書き込みありますが間取りはファミリー向けが多く、またMRいった時も子供連れ多かったです）小学生を持つあるいは持つ予定購入者は沢山いるはずですから、地理的にみて近い芝小学校の学区扱いにしてもらうよう掛け合ってもいいかもしれませんね。

学区外抽選で芝小学校以外の選択としては
➀赤羽小学校
　芝小学校の次に近く歩けなくはない距離。元港区御三家だが最近は人気低下のため抽選漏れはしにくいと思われます。
②東町小学校
　港区で今一番注目の学校。2－3年前（？）から外国籍の学童を１クラス作り、英語で勉学を教えるという外国籍学童にとって公立のインターナショナルスクールのような新たな取り組みを始めた結果、日本人学童にも急激に人気が上昇し昨年は白金，御田に続く学区外希望者となり抽選となっています。ただし学区が一番小さいため、学区外枠が大きいのが特徴です。流れからみると今後は港区で一番人気の公立になる可能性があります。外国人にも公立のインターみたいな学校ができたと口コミが広がってきているようです。遠いので低学年の間は送り迎えが必要かもしれません。
③御田小学校　
　学区外希望者が白金小学校の次点。教育とも学生の質とも評価高い。芝浦小学校より少し遠い。ここも低学年は送り迎えが必要かも。
④白金小学校
　今も昔も御三家。一番教育熱心が家庭が多いと言われます。遠いのでここも送り迎えが必要かも。

いずれにしろ小学校問題は芝浦全体の最も重要な課題ですよね。転居家庭は教育熱心な層が多いため、芝浦小学校の現状には尚、不満が多いかと思います。区長や区議会議員にこの辺の需要を理解して積極的早期に解決してもらいたいですよね。私の子供は学区外を選択するつもりです。港区は学区外通学が盛んで教育熱心な公立が多いですからそこもひとつのメリットだと思います。

長々とすみません、きっとこのような情報を求めている方は少なくないと思いまして記述いたしました。

港区の小学校希望昨年度データも参考にしてみてはいかがでしょうか
http://www.city.minato.tokyo.jp/gakuji/documents/documents/26shukei_ke...

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>>77さん
情報ありがとうございます！

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>>77
76です。
うちは共働きの平凡家庭ですので、公立を考えておりましたが、芝小以外の学区外の詳細な情報も教えて頂き、大変参考になりました。
有り難うございました。

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結局、送り迎えが必要だってことだよね。
そこまでしてココかなぁとも思うけど。

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>>77
うちは子供がいないディンクスですが
学校の評判など、とても参考になる良い情報でした。
どうもありがとうございました。

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>>80
送り迎えまでして通うメリットが公立にあるのでしょうか？
高輪台も校長先生がご熱心ですので最近は人気が出ており港南から通う方もいらっしゃいます。ちぃばすでいけますからね。乗り継ぎますが。

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800部屋2000人近い人が住むんだからちぃばすの停留所くらいできるでしょ
小学校まで徒歩とかいってるけどもう少し先を読む力をつけたほうがいいよ

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ここを買えない人に共通するのが想像力の欠如
田町の再開発や運河の再開発、交通インフラの再開発
2000人も人が増えて今のままの前提で語ろうとするのが、もうね。

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でも、ちぃばす的には、出来るとは言ってないからねぇ。
港区HPにある要望書と回答のやりとりをみても、いろいろとちぃばすには、そのコンセプトはあるようだしねぇ。

再開発など、出来るものを前提に想像するのは正しいが、ただ人数だけを理由に、当然のごとく語るのも無謀でしょ。

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ここは超セレブのお住まいなんですね

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そのうちシバウラーゼて言葉ができるかな。

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三田に編入してもらおう。

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９丁目10丁目でもいいから、浦を取って、芝に編入させてください。

とか。

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>>86-89

まったく面白くない。いつまでも芝公園のベンチで寝てろ！

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>>90
ひどい！
芝公園もいいとこですよ！

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このマンションでは、ぶっちゃけどの部屋が一番価値あるんでしょうか？
客観的に。
一番人気だったのは南東角で、その次が東だったようですが。
最上階はともかくとして。
最も倍率の高かったとこが稀少価値もあって リセールスだろうが賃貸だろうが結局優位みたいなことではないのでしょうか？
どっちにしてももう無いので仕方ないですが。
その上で、三番人気以下の間取りでもリセールスや賃貸で優位になることはあるのでしょうか？

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>>92
高層の南東角とかはその分たっぷりデベの利益が乗った高額ですので逆に賃貸では不利でしょう。投資部屋とは正反対の特性です。
リセールはプレミア価格で売れるかどうかでしょうね。これは巡り合わせでしょう。

ここは上と下の価格差が少ないので低層のメリットはほぼないでしょうね。
東京タワーが綺麗に見える部屋が割安だと思いますよ。
特にタワーマンションは眺望の良い北向きが分譲価格より中古で高く売れたりしますし。

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>92
自分が三井の担当者に聞いた情報だと、
倍率最高だったのは最上階南東角18,000万の120Cみたい。
最上階以外で倍率最高の部屋は知らないけど、
タイプでいうと南面の60Bが一番人気だったとの事。
1期1次で全戸申込み、かつ4〜5倍ついた部屋がかなりあったらしい。
ただし、新築発売時に倍率がつくのは希少価値の場合と割安感の場合の二通りあるから、
それぞれリセールにどう影響するのかはケースバイケースじゃないのかな。
売る•貸す時の市況や需給バランスにもよるだろうし。

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>>93
前からこの意見をどうしても通したい人がいるんだなぁ。
そして、さも自分は正しい意見だと言い、何とか定着させたいらしい。

でも、おかしくない？

湾岸にあるマンションでレインボーブリッジなりが見える部屋を望む人はやはり多いのは明白なわけで(購入倍率から)、それは例えばここが割高だとしても売れたのに、いざリセールになったらその割高では貸せなくなるわけかい？
望む人の割合は変わらないと思うけどね。

別に東京タワー方面を否定するつもりは全く無いんだけど、毎回見ていて、なんか変。
そもそも、デベの値付けが間違っていたとしたら、それこそ倍率が殺到した所は、逆にお得だと市場は判断したということでしょ。
ご勝手に東京タワー方面が割安だからいいと判断するのはいいけど、市場はどう判断しているか？の方が、ずっと重要だと思うけど。

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93ではないですが、
一番売れ行きの良いのは北向きの西側のブロックです。これはショールームで確認できます。
理由は東京タワービューが素晴らしいからと営業の方はおっしゃられていました。また北向きは特に景色が綺麗に見えるそうです。
ほんとかなと思い調べてみたら以下のような記事もありました。
http://allabout.co.jp/gm/gc/426807/
ご参考までに。

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北向き推しの方々は、
>>69が、眺望シミュレーションで東京タワーは見えないのでは？
と指摘している点に対して、
データを以って反論していただきたい。

試しに図面集とGoogle Map等を見比べた限りでは、
北向きの西側住戸からは正面から60度位は左を向かないと、
東京タワーの方向にならないように思える。

この疑問について回答請う。

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別に気になる人が、自分でショールームに行って眺望シュミレーションで確認すればいいだけじゃないの？
西向きの方が見えるかとか。どうとか。
真剣に検討するなら自分でショールームいくでしょ。

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前から気になっていたんだけど、ショールームじゃなくってモデルルームです。

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60Cは私が見た限り画面を開いてすぐの真正面にはシーバンスで東京タワーはなかったと思いますよ。
左にスクロールしたらたしかにありましたが。
まぁベランダから見えてもいいんじゃないでしょうか。

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>>96
面白い記事ですね。
Low-Eガラスは東南西は熱の遮熱用。北は熱の断熱用。
に、膜を裏表逆に使用するってことをご存じないらしい。

>>101
このマンションもそうなの？角部屋だとどうなるの？同じリビングでも北側は断熱で、東側は遮熱？誰かご存じですか？

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>>102
マンションによって違うし、裏表間違ってるケースなんてのもあるらしいです。

南はともかく東が遮熱だと冬寒いかもよ。

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やっと抜け出したと思ったのに、また方角の話に戻っちゃったか。。

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>>96
「一番売れ行きが良い」というのは何をもって判断しているのでしょうか。募集開始してから登録が埋まるまでの早さ？それも方角毎の販売戸数が同じでなければ単純比較はできないと思いますが。(北の販売戸数が他より多い、東は一次、ニ次で既に売ってしまっている、南は売り控えてる等)

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>>106
売り控えって、この物件の場合はないんじゃない。MRに行って要望書を出せばそれが販売されると聞いたけど。今週末に登録です。

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>>95
私もそんな気がしていまして。
売り出しの値段が高かろうが安かろうが、結局需要が高ければ売れるし、需要がなければ下がるのが値段の基本ですよね。
とりわけマンションって本当に間取りとか方角で大きく価値が変わるものなので。
このマンションで一番根本的に需要があった部屋がまだあるなら購入したいと思っておりまして。
北側が本当に最も需要が高いなら買いたいと思っています。
しかしやはり、売れてしまった南東角がこの物件において、最も需要が高いなら諦めようかと思っております。

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>>107
一期1次では南と西が大量に「次期以降販売」になってました。

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>>108
新築需要の理由が「安いから」の部屋なら、リセールでも
中古客の需要は「安いから」になります。値段が安いから売れるって価値の部屋。

>>109
要望書が東と北が多かったということでしょう。

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まぁ、結局、倍率がついた所や1次申し込み希望があった所が人気の所なのは間違いないよ。1期完売を謳いたかったわけだから。
で、これからは、110の言っているように、人気というか、割安だからという理由の部屋になるのでは？
ちなみに北が人気とは聞いたことないけど。

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今のところ売れ行きがいいということだよ。

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>>111
南は2期用としての確保分はあるでしょう。

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ま、一般的には北は不人気なことが多いけど、この物件に限っては素晴らしい東京タワービューがあるから北も人気ってことでいいじゃないですか。

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>>87
この前のアド街でカチドキーゼって言葉を初めて聞きました。いま月島に住んでるけど。

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>>116
それめっちゃくちゃイタい集団みたいですね。
シバウラもそうなりそうで怖い。笑

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>>95
ケンさんが出してる奴で部屋毎の想定利回り見た？

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>>118
95ではないですが、どのくらいでしょうか？

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>>118
どうすれば見れますか？

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>>116
昔、アド街で月島をやったときは
タワー族、って言ってましたよ。そんな言葉を月島で聞きますか？

これって、もう出しているのかしら？
それとも、あちこち間違いがあるようにも思えるし、ダミー？

http://www.ma-minatoku-chintai.com/rent_view/room/116125

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これまで、北向きに対するどんな些細なネガでも、
北向き推しの面々から間髪入れずに反論があったのに、
今回の>69、>97、>100からの指摘に対しては、
それを覆すだけの説明が全く出て来ない。

どうやら、
北向き西側住戸から東京タワーの眺望が素晴らしいというのは、
勘違いだったって事が判明したようだ。

いま公式サイトに掲載されている40Aや60Aの図面で、
東京タワーが斜め左60度の方向とすると、
部屋の中からは、例え窓際から見たとしても、
柱やバルコニーの隔て板に邪魔されて、
実際にはまともに見えないというのが真相だった訳だ。

もう一度モデルルームに行って、
眺望シミュレーションの画面に何て注意書きが書いてあるか、
確かめてきた方が良いみたいだねw

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>123 さんだけにコッソリお伝えしますが、反論がなかったんじゃ無くて、単にスルーされてただけ、ですよー。

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>>118
見てないです。サイト教えて下さい！

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>>121
聞かないですねぇ。月島のタワーに住んでますが。
カチドキーゼはアド街のホームページにわざわざ解説が。 。
http://www.tv-tokyo.co.jp/adomachi/backnumber/20140823/104885.html

冗談抜きにタマチーゼ、シバウラーゼもいずれ...笑

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>>125
そう思うなら北側買わなければいいよ。
誰も強制してない。
みんな方角の話うんざりなんだよー
過去スレ読んでー

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>>121
聞かないですねぇ。月島のタワーに住んでますが。もうすっかり溶け込んじゃって区別もされてないのかも。笑
カチドキーゼはアド街のホームページにわざわざ解説が。 。
http://www.tv-tokyo.co.jp/adomachi/backnumber/20140823/104885.html

冗談抜きにタマチーゼ、シバウラーゼもいずれ...笑

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港区のホームページ見てたらこんなの見つけました。
http://www.city.minato.tokyo.jp/kouchou/kuse/kocho/kuseiken/130921-sei...
港区が暴力団排除条例を施行したのってつい最近なんですね。
http://www.city.minato.tokyo.jp/houdou/kuse/koho/dekigoto/koremade/201...
ともあれ、今後はご近所の事務所も肩身が狭くなることでしょうね(？)

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>>122
この部屋は100Aですね。30Fじゃなくて最上階34Fのプレミアム住戸。

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ほんとバカかってくらいどうでもいい方角話好きですね．

この方から知性は言わずもがな，KYかつ狭量でLow intelligenceという方角にCharacterが向いていることはよくわかりました(笑)。

800戸もあれば残念な人もいるのも仕方ないのかもしれませんが．．．何度もいうが方角なんてどうでもいいし，。このマンションの価値が長く認められることが大事であって、この方角が、あの方角が、しまいには反論できないだろとかちょっと大丈夫かなと思ってしまいます。みんな、また同じ方角の話してるよってウンザリして冷笑スルーしているだけですから．．．．

どの方角もそれぞれの魅力があっていいよねでいいじゃない。

もう勘弁してください。

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かなり有名だけど「マンションの間取りや価格を言いたい放題!」のブログの人は
かなり核心ついた良いこと書いてるから参考にしたほうがいいかも。

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>>135
そうかそうか。騙されなくて良かったよ。
次の物件は自分でMRに行くと、そんなこと直ぐにわかるよ。

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今さらだけどまたニュース流れてた。
http://news.tbs.co.jp/newseye/tbs_newseye2283769.html

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正直、今の新しい航空機の騒音って全然大したことない。
ヘリとかのほうがよっぽど煩い。
航空機のルートになってヘリが制限されるほうが逆に嬉しい。

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>>125
前スレからのあなたの暴れっぷりにみんな嫌気がさして無視してるだけ。北向きの西側が今のところ売れてるのは私も知っています。眺望はあれこれ想像するより、自分でMRで確認して納得すればいい。

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>>120
MRで営業にいったら見せてくれます。

部屋によって想定利回りが異なります。
割高か割安の判断基準としてはひとつの参考指標になるかもです。

当然新築なので割高でも買う人はいますからそういう部屋は利回り低いです。

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>>147
中古の場合と新築では、というより投資か永住目的かで考え方同じ見方する必要はないと思いますが参考に。

割安割高の判断
http://myhome.nifty.com/kiso/kouza/08.jsp
※一般には中古物件の方が利回りは高くなりますがその分中古なので上手くやらないと（オーナーや不動産会社は高く売りたいので非現実的な利回りを見せて煽りやすい）失敗します。この物件は全て記憶しているわけではないですが3から4とか5だったような記憶です。中古と比較すれば低いですが新築でタワーで免震なので空室リスクが極めて低いので安全投資とも言えます。中古で想定利回り10%と言いながらいつまでも入居者なしなんてザラにあります。

DCF方を用いた割安割高の判断
http://business.nikkeibp.co.jp/article/report/20140801/269510/?P=3&...

※一般的には200〜250倍を超える物件は行き過ぎ注意。投資には向かず永住覚悟で、と言う人が多い気がします。ただしタワーの場合はそれでもリセール維持または上昇しているケースもあるので判断が難しいです。タワーバブル崩壊と言われる日も来るはずですが希少性と市場が今みたいに盲目的に熱狂している間は…と思います。

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>>147
補足ばっかですいません。

低層で一期一次から売れている部屋はケンさんの想定利回りが高い部屋が狙われているはずです。
※階で値段がそこまで差がついていないとは言え、低層でもタワーで共有設備が充実していれば入居者は安定的に入っているのでリセールでの儲け狙い含めて利回りが高い低層が狙われてます。

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>>143
別なスレによるとここは
羽田空港に新しくＥ滑走路ってのが出来た場合に
飛行機がここやアイランドの上空を通過することになりそう。

>>150
E滑走路なんて何十年先の話。その頃には住み替えてるでしょう。

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広島の災害を見ても、やっぱ海、山、川、沼、池の近くには住んじゃだめだなって思う。

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>>153
調べてみた。国交省の案では
E滑走路の新設は2030年代が目処。
ってことは2030年代には住み替えないとね。

リニアはGFTの価値に好影響をもたらすと思うのですが、どう思われますか？
新駅が出来るので、品川と隣ではなくなってしまいますが。

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何気に、GFTの前から表の15号線ではなく旧海岸通りで行けるのはメリット大きいと思う。
使う人にとってはね。
貸すにしても、リセールするにしても、リニアはそういう人に対して意外に好影響じゃないかと思っているよ。
まぁ、地価にはさほど影響はないかもしれないけれどね。

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>>157
リニアの品川駅から、このマンションに来るまでが不便。
電車で２駅乗って歩くかタクシーで来るかになる。

品川駅まで徒歩18分の大崎マンションの方がまだ好影響はありそう。

リニアはそれほど直接的な影響はないんじゃないですか。なによりも田町再開発、これに尽きるんじゃないですか。山手線駅の優位性は我々が生きている間はずっと崩れることはないでしょうでし。田町駅は東も西も古いままで残念な雰囲気なのが一番の弱点ですからこれが再開発で綺麗になれば周囲の雰囲気にも波及しますし、全く違いますよね！しかも既に工事もガンガンやってますから期待していいと思います。

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１次３期の登録が土曜日ですか。何戸くらい出ますかね？中層はまだまだ選択の余地がありますからどの間取りにするか悩んでいる人は多いと思いますが。

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田町駅の再開発って全部着工してる？
これで全部？

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ここは一期三次は手遅れ。
いい高層階残ってない。
あとは増税の煽りをされ、少しずつ買わされる客いて完売へ。
やっぱり一期一次組が勝ち組。
先見の明ありですな。はは

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やっぱり？よかった。

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>>164
いやー間違いない！
私もそう思ってました！
現地見て思ったより、外観良くないかもと思いましたが、いい部屋抑えられたので投資としては正解ですよ。

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手遅れって半分残ってますし中層のいい部屋はまだ有りますよ。
本当の購入者がこのような感じも頭も悪そうなことは言わないでしょうから、倍率対策のネガキャンか他デベの張り付きなんでしょうね。

「先見の明ありですな。はは」

安い芝居の金持役みたいなセリフですね(笑)

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要望書が出た部屋から販売されるので、希望の部屋が有れば、すぐにでも言わないとね。次で人気の高い部屋はかなり無くなるかもね。

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まあ、いろんなことを加味するとここは安い感じはしますね。資産価値的にも悪くない。

中階でも眺望あるしいいと思う。

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たしかに次で何戸くらい売れるのかは知らんがいいと思われる部屋はかなりおさえられるだろうね。ただし買い替え組のローンアウトというタナボタもまたにある(笑)。

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今出てる週刊朝日に「『資産運用＆節税』狙い目のタワーマンション」という記事が載ってますね。お勧め中古マンションの一覧には田町エリアのマンションが多数。
http://publications.asahi.com/ecs/detail/?item_id=16234

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>>161
スーモに3次に販売される価格帯出てましたよ。1次、2次の価格表と照らし合わせると販売される部屋数もなんとなくわかります。

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私はここは買いだと思ってますし、一期一次だからこそ選べたし、営業さんにも協力してもらったし、本当良かったと思います。
一期三次の方いい物件あるといいですね。

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>>168
ぜんぜん安くないじゃん

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この物件で、高層／中層／低層の区別って何階くらいからですかね。

高層：キッチンのプレミアム仕様が選べる29F以上
中層：既存建物に視界を遮られない15F以上（南はもっと下？）
低層：上記以外

てな認識なのでしょうか。
別に高層がよくて低層が悪いと思っていません。高層ビューはもう見飽きてるか、そもそも意味ないと思っている方（戸建て暮らしの長い方は割とこちら）で、数百万のアドオンする価値を見出せない人には低層が賢い選択だと思うので。

眺望は、リセール時の手離れはよくなると思いますが、居住者には見飽きるというか不感症になるというか絶対的なアドバンテージではない気がします。でも方角によるかもしれませんね。

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>>176
モデルルームに行くと分かりますが、3-15Fが低層、16-25Fが中層、26-34Fが高層という区分けになっています。

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一般的に質問されたら、30階以上が高層かな。20階台は中層に思われる気がします。

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>>177 >>178
176です。了解しました！ありがとうございます。

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ここは低層であっても、10階以上くらいであれば、西、北西、東はある程度は眺望ありますね。
そりゃお金があれば、高層買いたいですが、一般の収入の人にも良さそうです。

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金魚アクアリウムが入るみたいですね。
流行りを掴んでますね。

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>>180
そうですね。西や北西は低層でも東京タワービューは良いですよ！要望書が出てる(人気のある)部屋から販売されるみたいなので、この週末が勝負かもしれませんね。

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>>181
まぁ流行りは流行りですけどね。
個人的には熱帯魚の方が良かったかも。

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>>181
何処に？初めて聞いた。

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2Fの共有フロアです。
ただ、木村さんは根っからアートな方なので、具体的なデザインはまだ決まっておらず、GFT完成後の雰囲気に合わせて考えられるそうです。

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COREDOでお金払わないと見られない人の作品を、毎日見られるなんて凄いですね。

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駅から遠すぎない？

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>>187
実際歩きましたか？
田町から、私の足では10分かからないくらいでした。
デッキが出来れば、8-9分だと思います。
田町は駅に入ってから、ホームまで直ぐです。
一度歩かれてみると良いと思いますが、私の感覚では『近い』と思いました。

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13分くらいかかったけど・・・

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>>189
歩くの遅くて大変ですね。

分速80mで10分なので、田町からの距離は約800mです。
13分かかったのなら、あなたの分速は61.5m、秒速1.025mです。
子供並の速度です。

秒速1m下回ると寿命短くなるみたいなので気をつけて。

ちなみに、分速80mはヒールを履いた女性の平均速度ですよ。

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わかりやすいタイミングのわかりやすいネガだね(笑)

大人の足で13はない(笑)絶対歩いてないよね。

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>>190
違います。
基準を決めた女性が、その早さだっただけで、大勢の女性を歩かせ平均値を出した訳ではありません。
また、歩く速さなんて、同じ人でも体調や気分で違ってきます。
統計的な数値じゃないので、距離の実感は自分で歩くしかない。周辺の景色や信号の数でも実感は違ってきます。

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>>192
wikiより

分速80mという基準は、健康な女性が「ハイヒールのサンダルを履いて歩いた時」の実測平均分速が80.3ｍとなっていることから採用されたといわれている[4]。

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必死で近いことアピールしてますが駅遠の都心物件ですからw
タワマンだとエレベーター待ちも考慮して通勤も大変だこりゃ。

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田町駅ってのも駅構内に何もなくて使い勝手悪いよね。品川、上野、恵比寿とまでいかなくてももうちょっと充実してるといいんだけどね。

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根拠がwikiって・・・
wikiが信頼に足る情報と思ってる時点で
あれですね。
正しくては、ひとりの女性官僚が実測した値です。

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>>194 「必死で遠いことをアピール」しようとしているのがいる、の間違いじゃない？
駅前商業施設の喧騒から適度に離れた立地で良いと思いますが。
「タワマン〜エレベータ〜」のくだりは、タワーマンション全般だから、そう考えるなら低層か戸建にすれば？ここにいなくて。

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出典、wikiよりって会社でパワポ作ったら普通ふざけんなって怒られるんじゃない
ここでの回答に質もとめるのもどうかと思うけど、根拠にするのは恥ずかしい

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>>196 その情報の根拠はどこにあるのですか？「女性官僚」って時点で、あやし〜 って思っちゃいますが。

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正確には、公取の女性職員ですね。
しかし、ほんと俗説が通説になって、いかにも事実かのように簡単に信じられるようになるんですね。
朝日の慰安婦報道を信じちゃう人がいるのも仕方がないか・・・

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