【住民専用】イニシア千住曙町Part5

>>896
面積がそんなに大差なくて議決権数が一律同一なら、管理費・積立金も同額にするという>>893は筋が通ってることになるよ。

別に同額にしても良いのでは？

当然、規約を改変すればの話だが。

まあそうしたとしても、管理費や議決権割合を規約で別段定めること自体を否定した>893の話は筋違いどころか区分所有法に反する話なわけだが。

このマンションは、管理費と積立金は1円まで計算しているね。銀行引き落としが基本だから、別に一円単位でも同じ手間で100円単位などまるめた数字にする必要性はないから。

タブちゃんは、センチュリーつくばみらい平の副理事長してるんだったら、なんで自分のマンションの管理費を100円きざみのまま放置してるのであろうか。

理事会役員は、なにを言ったかではなく、何を成し遂げたかの勝負だと思うけどな。総会欠席しても、議決権行使してあるから問題ないで、その時間に他のマンションの掲示板にちょっかい出してる副理事長？

へぼすぎて笑うしかない。

>>897

うちのマンションは、規約細則から戸別の徴収表は、先の財務会計細則の制定に伴って廃止されています。この細則そのものの変更は通常決議であると明確化しています。

例えば管理費は、専有面積《規約の別表》1平米あたりつき138円。これに、その月の消費税分を出して切り捨ててその月の管理費単価を求めたのち、面積を掛け算して再び1円未満を切り捨てればその月の管理費となります。

単価《138円》は12円ほど値下げされてます（その分を積立金の激増防止に使っただけで、その部屋には還元してませんが）がその改定は通常決議時効、消費税等の税率の変化には駐車場代と合わせ自動連動しますので、わざわざ総会を開催する必要はありません。

レス数が900を超えています。1000を超えると終了します。

>>902

たぶん田淵さんが、住民の気持ちを逆撫でするようなタイトルとかつけて更新、住民がもうひとつあげてどちらが正統かという争いにねるんではないかと予想。
このスレッド自身もパート5は２つあってこちらがまともと認定されたのもです。
住民でもないのに、そこのスレッドあげるとかはなんとも思ってないようです。

これです
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522749/
またやらかす可能性は大。
その場合はまた閉鎖を要望出すしかないですね。

埋め立てが始まってるのですか？

1000まで達したらだれが何するかは見てみたい気はするな

>>876

このネタはさんざん向こうの掲示板にでてきて、
いい笑い者になっていたからなあ

ネタの使い方回しだろう。

議決権数と共有持ち分の基準が違うことも前スレのネタの使い回しだね。

>>894
むしろ逆だ。
小規模マンションほど議決権数を一律一つに定めてる。
大規模になるほど住民の権利意識が強いので共有持ち分割合にしてる。
他のマンションを調べたらいい。RJCからデータ取り寄せたら？

>>910

規約にどう定めるかは各管理組合考え。他所がどうしようとそれもその管理組合の考え。

各管理組合で決めればよいこと。余計なお世話。

他所に余計なお世話をしている暇があったらみらい平の自分の管理組合の仕事でもしなさい。どうせ相手にされないから総会もすねて出なかったんだろうが（笑）

頭が硬いんだよタブチくんは。

私もこれから埋め立てに参加しますが、埋め立て期限はいつですか？

法律に違背してるとかならともかく、
マンションの自治範囲のことでぐだぐだ、
しかも本人はそのマンションのオーナーテムすらなく、
当人が理事会副理事長やってるマンションでは
総会にも顔を出さない。

理解を超えてますなぁ

落ち着け。誤字だらけだぞ。

横から割り込みスマソ。一般論で書く。
総会って組合員の決議であって、理事会じゃないから議長（理事長）以外は理事が役職振りかざして鎮座する必要はないよ。
理事だって総会では議決権を行使する一組合員で、理事だからと言って議決権に何かアドバンテージがあるわけではない。
それでは理事長以外の理事や監事の総会当日出席義務が管理規約や細則に規定されてるか？何もされてない。規約読むことだ。
組合員として議決権（議決権行使書または委任状）を行使していれば組合員としての責任は果たしているので全く問題ない。
と開き直られたら、理事は誰も反論できないないのである。

>>912
１月３１日

>>912
１月３１日

>>897
管理規約の別表第３を見たら？
共有持ち分の分子は専有面積×100倍。

>>899
規約改正するなら、議決権数の方を管理費・積立金と同様の持分割合に改正するのが道理。
そうすれば矛盾がなくなる。

>>912
誠に殊勝な心掛けである。
埋め立ては、ネタ投下して出来るだけレスを引っ張ることである。
健闘を祈る。

>>915

2期目の理事長残留すらできなかったんだよね。
可哀想すぎてなみだが出てきそう

>>915

簡単に書けばタブチくんには責任感は無いって一言に尽きるわけだ。

ま、どうせ今回は理事会で相手にしてもらえなくて手掛けた議案が無いからスネて他所のマンション板に落書きしていたってなところだろう（笑）

埋めるべき対象は、恥ずかしい副理事長のいるこちらではないのかな

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/369611/

>>920

普通互選に負けるなんてありえないから周りも懲りたんだろうね。

五月蝿いからやらせてみるだけでもチャレンジャー過ぎる。結局1年を無駄にしたわけだが、伊達に無駄にしたわけではなかったって事かな。

仲間が居ればみんなで立候補して理事会制圧って言う方法もあるけど人望無いから無理だろうな（笑）

>>892
　具体的には平成27年度FIT認定分からになるが、遠隔出力制御装置を発電事業者が取り付け、パワコンごとの入り切りにより電力会社が制御するようになる。
　制御装置は、10キロワット未満の設備向けで１台５千円前後、10～500キロワットは５万～10万円、500キロワット以上の設備だと70万～100万円が必要となる見通で、経産省は今後費用負担のあり方などを検討する考えだ。

>>923

仲間と一緒にってタイプじゃないと思うな

築6年の中古、高くないか？立地と仕様からして2000万円台じゃないと。
http://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc=...

>>925
赤の他人じゃないか？

>>926

東低層だからで普通はもっと高いよ。
http://m.realestate.yahoo.co.jp/detail/usedmansion/top?id=b0001933222

>>926
2007-10-13現在の販売価格を参考に判断したらいい。
1000万近く下落してないか？

301 R1-A 5338万円 3LDK 3階/24階 86.85m2
302 R1-B 4808万円 3LDK 3階/24階 82.36m2
102 R1-BG 4298万円 2LDK+S 1階/24階 82.36m2
303 R1-C 4478万円 2LDK+DEN 3階/24階 77.4m2
304 R1-D 4368万円 1LDK+S+DEN/2LDK+DEN 3階/24階 76.49m2
305 R1-E 4658万円 1LDK+2S/3LDK 3階/24階 81.07m2
306 R2-AL 5598万円 3LDK 3階/24階 94.78m2
1901 R2-AH 6848万円 4LDK 19階/24階 104.43m2
1101 R2-AH-S 6468万円 4LDK 11階/24階 104.28m2
307 R2-B1 4608万円 2LDK+S 3階/24階 78.02m2
1902 R2-B1 5068万円 2LDK+S 19階/24階 78.02m2
1906 R2-B2 5138万円 3LDK 19階/24階 78.02m2
1904 R2-B' 5098万円 2LDK+S 19階/24階 78.02m2
1903 R2-C 4768万円 2LDK+S 19階/24階 74.12m2
308 R2-C-S1 4298万円 2LDK+S 3階/24階 73.75m2
1403 R2-C-S2 4628万円 2LDK+S 14階/24階 73.39m2
1905 R2-D 5958万円 3LDK+S 19階/24階 92.91m2
310 R2-D-S1 5268万円 3LDK+S 3階/24階 91.64m2
309 R2-E-S1 4818万円 2LDK+S 3階/24階 80.64m2
311 R2-E'-S2 4868万円 3LDK 3階/24階 80.65m2
1907 R2-F 5068万円 3LDK 19階/24階 76.82m2
312 R2-F-S1 4428万円 1LDK+2S 3階/24階 76.24m2
907 R2-F-S1 4678万円 1LDK+2S 9階/24階 76.24m2
1908 R2-F' 5068万円 3LDK 19階/24階 76.82m2
313 R2-F'-S2 4438万円 1LDK+2S 3階/24階 75.88m2
1109 R2-GH-S1 5938万円 2LDK+2S/3LDK+S 11階/24階 97.6m2
1909 R2-GH 6548万円 4LDK 19階/24階 98.09m2
315 R3-A 5298万円 3LDK 3階/24階 89.96m2
316 R3-B 4628万円 2LDK+S/3LDK 3階/24階 79.88m2
1210 R3-B 4978万円 2LDK+S/3LDK 12階/24階 79.88m2
317 R3-C 3578万円 1LDK+S 3階/24階 61.73m2
1411 R3-C 3888万円 1LDK+S 14階/24階 61.73m2
318 R3-D 3818万円 1LDK+2S/2LDK+S 3階/24階 66.17m2
1412 R3-D 4168万円 1LDK+2S/2LDK+S 14階/24階 66.17m2
319 R3-EL 5598万円 4LDK 3階/24階 90.39m2
1313 R3-EH 6298万円 3LDK 13階/24階 91.5m2

エレクトロニクスのソニーがなぜか新規事業で不動業を始めて、顧客満足度日本一、顧客利益最大化を標榜してやってるから、売却考えてるなら相談してみるのもいい。高く売ってくれる可能性がある。
http://sony-fudosan.com/

うちのマンションはあんまり定価で買った人はいないからなぁ。タブちゃんは、中古の制約価格のレインズデータにはアクセスできないんだ。

>うちのマンションはあんまり定価で買った人はいないからなぁ

マジですか・・・・・ちょっとショック。

明電舎の仕事の時間内に頼むよ
まぁ平日9時５時だな。

>>934
みなさん、定価からいくらくらい割引があつたのですか？
うちは一切ありませんでしたが・・・（涙）

>>931
制約価格

もちつけ。誤字だろう。

>中古の制約価格のレインズデータにはアクセスできないんだ。
レインズデータってなんですか？どうやってアクセスするのか教えてください。

レインズって焼肉チェーン店の牛角じゃないか？
http://www.reins.co.jp/

レインズって焼肉チェーン店の牛角じゃないか？
http://www.reins.co.jp/

レインズって焼肉チェーン店の牛角じゃないか？
http://www.reins.co.jp/

>>936

購入時期、南か北か、引き渡し間際でごねたかで変わりますよ。何も言わなきゃ手数料までそのままです。定価で買ったから負けというわけでもないかと。

>>942
レインズの牛角は北千住駅西口近くにあるよ。

>>942
レインズの牛角は北千住駅西口近くにあるよ。

>>939
レインズはここ。
http://www.contract.reins.or.jp/search/waa01-04DSP.do?r=71627705325950...
近隣成約価格の㎡単価しかわからないからアバウトだな。

個別物件でデータベースにアクセスできるのは不動産業の会員だけです。仲介でお世話になるような場合、たのめば打ち出しをくれる場合があります。売り出し価格ではなく成約価格は特に仲介で値段をつける場合の根拠になるものですから売り買いするなら知っておいたほうがよろしいかと思います。

全戸価格表はわたしは何回もモデルルームに行ったり、知り合いからもらったものをぜんぶExcelにうちこんでもってます。このマンションの場合、入居前にSNSで情報交換がされていましたから。あくまで定価の情報になりますが。

このPart5の掲示板のトップに、千円で売ってますよ。
本当に必要なら買ってでも調べたらいいし、それが高いと思うなら興味本位ということですから、不要なんではないかなとは。

それではどうやったら不動産業界の会員になれるのですか？

レス数が950を超えています。1000を超えると終了します。

に正式に加入するだけで利用できます。
もろもろ登録料などで200万円弱くらいで加入登録できたかと。
基本的にプロが、プロでない人は知らないという情報の非対称性を利用するための
ものなので敷居はとても高いです。

完売すると閉鎖を要求できる検討板と違って。こちらは、
上にカタログや価格表リンクが貼ってあるわけで、こちらの運営のミクルさんの収益に
もなるわけで、変な外部の方に絡まれているからといって、なくしてくれとは
いかないと思いますから。

ま、その後のスレッドにヘッダー部分を正しく引き継いでくれる人なら良いのですが、
同じ投稿を繰り返すなどして穴埋めを狙ってきてますから、また二重にあげて非住民の
いたずらの方は停止要求ふるしかありません。煩わしいことですが。

>>934

私は定価で買ってますよ。大幅値引きできたのは、完売間近に来られた方だけでしょう。モデルルーム利用住戸などは非常に早く売れていましたから、定価のままではないとは思いましたが。代わりに、部屋の選択や、色やオプション変更などでは自由は効かなかったのではないでしょうか。

鍵の引き渡しが2009/3/10、売主の完売御礼発表が2009/6/30、この間は完売するための叩き売りだったんじないいですか？リーマンショック翌年の不動産どん底景気の時だったから。残り物に福があったかどうか知りませんが。

7/11で議事録によると。参加人数と議決権数が11ずれてるから、売主が12票ほど委任で使ってるよね。
間際キャンセルとかで、爽快に間に合ってない部屋が12あったことになるかな。

総会の間違い（笑）

>>952
それでは>>931は不動産業者ということですね。
ここの掲示板は住民専用と言いながら業者も書き込んでるのですね。
住民のふりして営業活動、さすが不動産屋はしたたかですね。
業者じゃないと加入登録できないなら個人はもともと無理です。
ところで情報の非対称性って言いますけど、当たり前のことですよね。
だから売却は信用信頼できる実績のあるプロの業者にお願いするわけですから。

多数の不動産業の方が住んでいますよ。
私自身もそうですが、ほかに仲介だけで3人がうちのマンションにお住まいなのを知っていますから。

別に不動産業でなくても、部屋番号から新築時価格を知ったり、現在売却が見込まれる価格を自動査定できる方法はあります。

ただ、ここは書き込みの殆どがうちのマンションではない方によっていて、その方に悪用される可能性があります。
コラボなどの掲示板でお尋ねいただけば、方法は説明可能です。

>>959
勉強会開いてください。不動産って素人には難しいです。

新聞に載ってましたが、来年度から宅地建物取引士の資格ができるそうですね。

>>960
いいですよ。何が知りたいですか？コラボにリクエスト書いてください。

>来年度から宅地建物取引士の資格ができるそうですね。
今の宅地建物取引主任者が改称されて宅地建物取引士になる。
宅建主任者の質的向上を目指した「士業化」で試験は難化すると言われてる。
だから今まで言われてた専任の5人に１人が3人に１人になる方向性はなくなった。

同じ士業でもマンション管理士は食えないな。
名称独占資格の悲しさ。

>>962
それでは「日本の両手仲介は利益相反になるか？」をテーマに勉強会をお願いします。

利益相反行為だと私は思うのですが、
売り手側についたほうがコストはかかる分、
売り手、買い手の手数料が対称な3%では、買い手側も
囲い込みで押さえないと足立区のようなグロス価格が
安めなとこでは食っていけないという事情も理解はできます。

>プロでない人は知らないという情報の非対称性を利用するため
その「情報の非対象性」をいいことに「自社利益最大化を図るために囲い込みをするから消費者利益を損ねてる」と、ソニー不動産は「顧客満足度日本一」を目指して「原則両手禁止」を掲げて不動産業界に新規参入したね。消費者にとっては「正義の味方」に映るだろう。
でも「消費者利益最大化」は建前であって、口には出さないが本音は「自社利益最大化」なんだけど。
「稼いで何ぼ」が商売の世界。不動産業だって同じ。人一人が同じ労力かけるなら片手の2倍稼げる両手狙うのは当然だと思うけどね。
日本では両手仲介は合法だしね。

日本では合法ですね。

倫理的にはどうかとは思いますが。
売主にはできるだけ高く売ってあげ、
買主にはできるだけ安く買ってあげるお手伝いを
すべき人が同一なわけですから。

>>962

この書き込みは959の私のものではありません。
やはり個人判別できない掲示板の限界は感じます。
せめて2チャンネルのようにすればよいのに

↑なんか必死だなぁ(笑)

エナリス、新規上場直後の粉飾決算、その粉飾決算をもとに公簿増資。
特設注意市場銘柄指定と上場契約違約金の支払い。改善の見込みなくば上場廃止。
https://www.release.tdnet.info/inbs/140120150128013371.pdf

代行会社の設備は代行会社が割賦契約してない限りリース会社の資産だよ。
理事長に聞いてみな？

>>968
売主は出来るだけ高く売りたい、でも買主は出来るだけ安く買いたい。
その両者のトレードオフを探って売買を成立させるのが両手仲介エージェントだ。
ソニーでは売却エージェントと購入エージェントを社内で完全分離しているが、両手仲介エージェントは一人二役でお客様に対応し、売主と買主のお客様双方の利益を公平に最大化する仲介スペシャリストである。
当然その成功報酬は売主買主の双方からもらう両手であることは述べるまでもない。

要は食い物にされないように、本人に相場感があるかな。

昔は不動産屋に行かないと情報が得られませんでしたが、今はネットで情報が得られます。
だから消費者にかなり知恵が付いています。不動産業者に騙されることはありません。
売却は売主が不動産屋に指値すればいいのです。

>>969

>せめて2チャンネルのようにすればよいのに

次スレは２チャンネルに立てるのですか？

２チャンネルだとトリップキーつけられるからコテハンには便利だと思う。それとＡＡも書ける。

売却仲介で両手になる場合は、昔は業者買取がほとんどだったけど、今は個人や法人が多い。みんなネットで調べて直接購入を申し込んでくる。

消費者はレインズ見れないからスーモやホームズやアットホームを見て問い合わせてくる。
業者は自ずとレインズや業者間の未公開物件DBが中心になるね。
ところでソニー不動産は売買仲介とＰＭで、一般の賃貸仲介はやってないのか？

>>969
ミクルに対して２チャンネルのような書き込みが出来るように理事会が正式要望を出してください。

エージェントと言うけど代理契約ではないのでは？
単に「エージェント」と聞こえ良く言ってるだけだと思う。
「媒介」じゃダサイから英語で「エージェント」と言ってるだけだよ。

穴埋め進行中

このスレッドの次に使用する　Part 6 を
このスレッドのヘッダー部分を全部流用して立ち上げておきました。
こちらです
　
【住民専用】イニシア千住曙町Part6
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553287/
　
　現在不動産仲介談義？が続いているようですが、ひと段落したら
お引越しください。


※掲示板管理人の方へ

　前回Part4 → Part5 への引っ越しの際には、住民によらないスレッドと
二重に立ち上がってご迷惑をおかけしました。　
その時に片方の停止を依頼したものと同じＩＰアドレスから書いています。
上記移転先への適当なリンク貼りなどの処理を予めお願いする次第です。

>>983
>現在不動産仲介談義？が続いているようですが、
あなたに書き込みさせてレス引っ張って埋め立てる釣りじゃないですか？
ばれてますね(笑)。

「片手仲介」とか「かかっただけ」とか言うけど、賃貸借の仲介でＡＤがあった場合は貰わないのか？
ＡＤ200%なんてあるよ。両手どころか３倍だよ！

ＡＤってなんですか？

ＡＤ＝advertisement

宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）の一部を次のように改正する。

　（宅地建物取引士の業務処理の原則）
■第十五条　宅地建物取引士は、宅地建物取引業の業務に従事するときは、宅地又は建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実にこの法律に定める事務を行うとともに、宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければならない。
■第十五条の次に次の二条を加える。
　（信用失墜行為の禁止）
■第十五条の二　宅地建物取引士は、宅地建物取引士の信用又は品位を害するような行為をしてはならない。
　（知識及び能力の維持向上）
■第十五条の三　宅地建物取引士は、宅地又は建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければならない。

>>985
商品券の場合もあるね。

片手と両手

もう梅の季節

梅の季節

イニシア