【住民専用】イニシア千住曙町Part5

そもそも区分所有法第17条2項の”特別な”場合の要件にはあたらないんですよ。

実際に一括受電への全戸承諾のために東電や一括受電の会社がもってくる
承諾書を見ればわかります。　

　あと住民さんは選択肢の中にA-Eまであるんで、
>60 は、　同じ名前を選択するのはやめてほしいな。

やはりみなさん誤解してますね。理事会は住民にきちんと説明しないと。
東電がエナリスと高圧電力受給契約を締結するためには、同一需要場所で現在全区分所有者が締結している低圧電灯受給契約を全て解約しなければ、東電はエナリスと契約締結できないからです。
従って東電から見ると、区分所有法や管理規約や総会決議は無関係なのです。総会決議はマンション側管理組合の問題で、電力受給契約には関係ないのです。なぜなら今回の高圧一括受電にともなう高圧契約は、東電は管理組合と電力受給契約を締結しませんから。

>>62
区別できるように部屋番号書けばいいのでは？

部屋番号まで書いてやりとりするなら、
そもそもこの匿名掲示板は不要でしょうに。
この掲示板もIPアドレスの同一性程度は確認できる
ものくらいつければいいと思うんですけどね。

自分自身の書き込みに、追従する人がでてきてる
削除依頼を出されて綺麗に消えさると恥かきますよ。。。

その通りですね。
住民なら投稿者が特定できるコラボに書きますからね。

>59

完全に一致。笑った。必見だね。

向こうのマンションの掲示板に、この、迷惑ものをお持ち帰りできないか？って書き込んだら？？

コピペして貼りつけたらいい。

書き込みをしている人物の同一性に関する調査のお願いを、こちらの掲示板管理人にだしておきますね。

>63
ちょっと問題ではないか？いま区分所有者は東電と直接受給契約をしてるから法的に東電に供給義務が課されているが、東電とエナリスが受給契約をしたら、東電の供給義務はエナリスに対してであって区分所有者に対して供給義務はなくなる。
これをどう担保するつもりか？明らかに従前よりも区分所有者は不利益を被ることになる。

>>63

その通り。全戸承諾は区分所有法17条2項をクリアするためにあるのではなく、元の契約を全部やめないと移行できないからですね。ここまでの「匿名さん」の言うところの全戸承諾を総会時に取り付けないといけないという主張にはかなり無理がありますね。再大シェアの中央電力の受託戸数だけで10万戸を超えているけど、100戸を大きく超えるようなマンションで先に全戸承諾を集めたなんて聞いたことはない。例が一つでもあるなら、ここに書き込んで頂きたいものですね。個人的な好みで、ほかの方法がよいのでは？程度ならまだしも、総会に法的に瑕疵のある議案を上程可決したと書かれては、理事会も黙ってはいられないでしょうからね。

>法的に東電に供給義務が課されているが、

何の法律ですか？

>>71
管理組合業務未経験の素人だから仕方がない。
管理組合側の問題と電力側の問題は分けて考えること。
前者は区分所有法、後者は電事法。
それぞれ法規制の目的と対象が異なる。

>>73

そのとおり。もともと全戸一致でないと物事決められないのをなんとかするための区分所有法。特定の住戸への過度の損害を与えるような変更を無効化するための、17条2項の規定であって、例えばなんらかの共有部の増設によってその部屋だけ真っ暗になってしまうといった場合の救済のためにあると読むのが妥当で、実際にこの条文で争った例では、受忍限度を超えているから不可とされた例は殆どないね。もともと違法だと主張したのが失敗なのであって、ま多分違うとは思うがもしも住民なら単に押印を拒否するだけでよいわけだから、わざわざ理事会に喧嘩をうることもなかろうとおもうわけだな。全戸承諾がとれなくても、別に理事会は責任はないが、違法なら責任があるからね。黙っちゃいないだろう。

>>72
電気事業法第18条の一般電気事業者(東電)に課された需要家に対する電力供給義務。
今回の場合、受給契約は東電とエナリスが締結するので需要家はエナリスであって管理組合や区分所有者ではない。

それではどのようにすれば、区分所有者が不利益を被らないよいに高圧一括受電が導入できるのですか？

確かに対案の提示がないんだよね。
無論何もしないはありだとは思うが。

>>76
それは簡単なことだ。
高圧一括受電の高圧電力受給契約を、エナリスをはずして東電と管理組合が締結することである。
そうすれば管理組合が需要家の地位に立てるので、東電は管理組合に対して法律で供給義務が課され、区分所有者は従前と同様の利益が受けられる。

その場合、管理組合とエナリスとの契約は、管理業務委託契約と同様な電力管理業務委託契約にすればよい。

最重要なライフラインの電力受給に関しては、業者依存することなく管理組合が主体になることだ。
そうしないと管理組合は区分所有者に対して、共用部分を変更してまで高圧一括受電を導入したことに対する電力供給責任が果たせない。

東電の人？
東電だから大丈夫とはいえんで、震災以来一括受電移行が加速してるわけだしなぁ。

はぁ？
一括受電しても電力の購入先は大丈夫と言えん東電なんだけど(爆)

エナリスの提案は、電気の購入元《もともと発電してる会社》は東電だけではなかったですよね。さすがに東電が同等の提案が可能かな？

>エナリスの提案は、電気の購入元《もともと発電してる会社》は東電だけではなかったですよね。

うん、そうだね。新電力から購入するみたい。
ところで新電力って自前の送配電線持ってるの？
託送ってこと勉強したら？
ところで、エナリスの企業分析したら？

新電力(特定規模電気事業者)は自前の送配電線は持ってない。託送である。また新電力でも発電所すらもってない企業がある。エナリスが正にそれにあたる。エナリスは新電力の届出はしてるが、実態は電力流通業である。
この託送だが、現在は一般電気事業者である電力会社の送配電線を使っている。電力会社は発電・送配電・小売を全て自前て担っているのである。
そこで2016年の電力小売全面自由化で、電力会社が解体されて発電、送配電、小売の3分類に分割され、公平に送配電会社に託送できるようにするのである。

>>78

>>50の会計表で業者委託費が1400万円となってる意味が漸く分かりました。
最初から高圧一括受電の電力受給契約は東電と管理組合が締結し、エナリスに対しては管理組合が電力管理業務委託契約を年額1400万円で締結するという発想だったのですね。
まさに管理組合主体の高圧一括受電となり、東電とエナリスが直で電力受給契約をする場合に比べれば組合員のリスクが回避されます。
そうなると高圧一括受電の設備投資は、リース会社→エナリス→管理組合の転リース(厳密には付加価値再販売のＶＡＲ)になりますね。

理事会は業者の言うことを盲信することなく、組合員の利益を最大化するために知恵を絞って運営スキームを考えることも仕事ですね。

>>81
分かってると思うが、複数社から電気を購入することはできないよ。
A社から購入を決めたらB社やC社からは購入できない、択一だよ。
従って、区分所有者は全員A社からしか電気を購入できないことになる。
一括受電で受電設備の根本で縛られるから、区分所有者がそれぞれ自由にA社、B社、C社を選択できないのである。
だから2016年の電力小売全面自由化で高圧一括受電が廃れると言われる理由がそこにある。小売電気事業者を自由に選べなくなるから。

>リース会社→エナリス→管理組合の転リース

これだと電気設備に関してエナリスの影響を被るリスクがある。
そのリスクを取り除くには、リースでもエナリスをはずして直リースにすればいい。
すなわち、リース会社→管理組合、ということ。

>>52によれば高圧一括受電の初期設備投資は4120万円。
10年リースなら年間リース料は400万円以上。
それは管理組合がリース会社に支払うので、電力管理業務委託費1400万円からその分を差し引いて委託すればいい。

そこまで身ぐるみ剥いで骨だけにするなら、一層のことDLNの管理業務委託に電力管理業務を追加して1本化した方が賢いし効率化・省力化できる。
DLNならグルㇷ゚力が使えるから高圧一括受電も出来る。
別会社で既にやってる「電力一括契約サービス D-ELS」。
https://www.daiwa-energy.com/d-els/index.html

なんでも2-3倍割高な値段を言ってくる管理会社が電気だけ安く売ってくれるとかあり得るかな。無理な気がするな。

>>52

の計算間違えてない？あれだと投資の2/3が補助されることになる。あと1戸あたり単価が、組合が公開してる資料とかなりずれてない？

>>82

電線網は同じだから、地震の時みたいに停電になることごえるなら同じでしょう？となると差はまぁ故障ってのは考えにくい変電設備だけの差になる。どこでも同じではない？東電の変電施設は、別に新築だから真っさらとは限らず、うちのは中古だったとかだし。

>>88
ならば管理委託費もぼられてるわけだが・・・・・
高圧一括受電で700万円削減するより管理委託費値切ったらどうか？
この方が区分所有者のリスクがない。

>>89
1/3の補助金引いた額が5063万円と書いてある。

>>92

だから仮定している数字の間違いは、まあ住民用のページにはアクセスできないのは仕方ないとして、計算違いもしてないか？と確認したわけだけど。計算違いの結果自分により有利になってると信用はされないよね。

>>89
理事会は一社見積しかしてない。信じてるの？
MEMSで各社の相見積とらないから市場価格が分からない。
コンペにしたらいい。そしたら今の価格が高いのか安いのか分かると思う。

ところでMEMSって本当に必要なの？
うちは昼間いないから節電の必要性は感じないよ。
前レスに書いてあったけどライフスタイルは人によって違うよ。
それなのに管理組合が省エネを一律押し付けるのは如何なものか？横暴に見える。
だからうちは同意書出さないよ。

MEMSは強制ではないよ、希望制だからいいのでは？

>自分により有利になってると

はぁ？
自分じゃなくて全区分所有者の間違いでは？

>>95
希望制なら希望しない人は同意書出さなければいいのですね。了解です。

なんでも俺様の言うとおりにしろって、
えりとあらゆる掲示板に迷惑をかけて回って
あちこちでアクセス禁止を食らってる、
センチュリーつくばみらい平にお住まいの
西葛軌道おるいは、西クズ、西カスさんに
とって有利にでしょう。

勤務先の会社があそこだから、少しばかり電気には
詳しいようだけど、例えば515戸の料金徴収のコストは
どう計算するのかな。法律問題同様に、これも専門外？

あちこちのマンションに出張書き込みで嫌われてますよ。

自分のマンションの管理でもなんとかするのが
先ではないのかな。まだ理事長なの？
それとももうやめたの？暇そうだけど。
コストカットが大好きみたいだけど、そちらの管理費は
値下げできたんかな？？

>>86
結局はこれになる。

>>94

さすがに嘘はまずい。昨年秋の理事会議事録参照。
複数社相見積もり結果がでてるね。MEMSで3社かな。
住民全員に会社が紹介できるならという案内もあった。
お好みの通りしたかったなら、どうしてそこで
でていかなかったのかな？

こう出来るはずと口で言うのは誰にでもできるよ。
その半分でも実際にやろうというほうが価値があると
私は思うけどな。

このマンションは常時売りにでてる部屋があるから
オーナーになれば情報は得られるが、
みょうに細かい数字を書いている割には、公表されてる
数字の間違いや、選定経緯はご存じないのはなぜ？

昨年秋口で東電は一括受電の会社としては紹介のしようも
なかったわけだし、東電の共用部削減額がWebページのように2-4割なら例え今決めても選ばれない可能性が高くないかな。

東電の電気売っての儲けの9割が、全体の4割の家庭向けの
電力供給からで、高圧の単価は採算ぎりぎりだよね。ほかの顔色を見ながら、うちにしとけば安心って少しだけ劣った見積もりしかだしようがないだろうからね。

みつもりがあるわけでもないのに、こっちにしろとか
いってもね。代案になってないと思えるな。

ところで、1世帯平均の月間使用電力量を何キロワット時で算定しているのですか？
それから高圧一括受電時の高圧契約電力を何キロワットで算定しているのですか？
これらがあって初めて高圧一括受電後の全世帯から徴収する電気代と電力会社に支払う電気代が算定できます。
そしてその差分が削減原資になますから、これらが算定できないと共用部分の削減額をはじき出すことができません。
資料のどこにも書いてないので、削減額だけ出されても根拠が不明ですから判断できません。
実際は1000万円の削減が可能なのに700万円と言ってるのかもしれません。
理事会で試算しているでしょうからその情報をコラボに開示してください。

>コストカットが大好きみたいだけど、そちらの管理費は値下げできたんかな？？

前スレッドNo.967に出てたよ、1300万円だって。やればできるんだ。

>1世帯平均の月間使用電力量を何キロワット時で算定しているのですか？

　東電は電気代値上げ・値下げのプレスリリースをする時は、1世帯当たり「従量電灯(B)30A契約の月間使用電力料290kWh」を管内の平均的世帯モデルとし、値上げ額・値下げ額の絶対値を発表している。
　これだと1世帯当たり月額約8500円、年額約10万円。東電が「管内平均的一般家庭の電気代は年間約10万円」と言っているのは、これが根拠になっている。

　さて、マンションだとこれに戸数を掛ければ、マンション全体の専有部分電気代合計が算定できる。
　この電気代の合計が高圧一括受電における唯一の収入源になるので、平均世帯モデルの設定如何で削減額が大きくぶれることになるので注意が必要である。
　一方支払い電気代は、高圧一括受電後の契約電力を決めて既知の共用部分電力使用料と上記専有部分電力使用料合計とから算定できる。
　ちなみに東電が高圧一括受電する場合は、マンション専有部分の電力使用量のデータを全て持っているので、平均世帯モデルの仮定などせずとも実データで精度の高い算定ができるのが強みである。

　ところで、この収入は誰の収入になるのか？ここがアカウンタビリティの最大のポイントになる。

　東電の高圧一括受電の場合は、電気代の徴収は従前の東電と消費者間で受給契約を締結していた時代と検針含めて何ら変更はないが、高圧一括受電後は東電と管理組合との間は収納代行方式になる。すなわち管理組合が東電に収納業務を委託するわけだから、徴収電気代は会計上管理組合の収入になる。従って、徴収電気代は管理組合一般会計の収入に計上される。
　そうなると、管理組合は収支会計で削減額が容易に計算でき、その額の根拠が会計表で明快に組合員に説明できることになる。

>高圧一括受電後の契約電力を決めて
契約電力はどのようにして決めるのですか？コラボには書いてないですけど。

>>104
それが簡単に決められるのなら苦労しないと思うよ。

　高圧一括受電後の契約電力の算定ほど難しいものはない。なぜなら、各戸ではなく専有部分全体の最大需要電力を推定しなければならないからである。

　マンションのような共同住宅は、世帯ごとに生活パターンが異なるから各戸の最大需要電力の発生時期は同時ではなくまちまちなので、マンション全体の最大需要電力を推定することは極めて困難である。
　従って、マンションの生活パターン(電気の使用パターン)すら知る由もない外部業者は決めることが絶対不可能なので、マンション住民である理事会が責任もって決めざるを得ない。

　そこで、高圧一括受電時の共同住宅契約電力算定実務経験値ベースの簡易式（東電管内専用）を示すことにする。

■一括受電後高圧業務用電力の契約電力＝
　(従量電灯Ｂ30Ａ契約の基本料金×戸数÷高圧業務用電力契約の基本料金)kW＋従前共用部分契約電力kW

　これで計算すると、契約電力は385.5kWと算定されるので安全サイドで400kW（500kW未満）と設定する。この400kWで東電と契約し、後は運用しながら実量制で補正することになる。

　参考までに、専有部分を従量電灯Ｂ40Ａ契約の月間330kWhとすると、契約電力は470kWになる。

>従量電灯(B)30A契約の月間使用電力料290kWh
>1世帯当たり月額約8500円、年額約10万円

8500円になる計算根拠はありますか？

ここ数年、燃料調整費や賦課金、付加金がのっかるので計算が複雑になっている。
これらの加算金は1000円以上あり、電気代の1割以上を占めている。
電気代を押し上げてる要因である。

２月の議案書のグラフにあった業務委託費用ってどこかに書いてありますか？

議案書の3号議案の35頁のグラフですね。
削減額は700万円と出てますが供給業務費はどこにも書いてませんね。
でも38頁の最後で、2014年１月の共用部分の電気代であればその半分を請求させていただきますと書いてあるから、結局共用部分電気代の半分じゃないかと思います。だから供給業務費は削減額と同じ700万円ではないかと。