【住民専用】イニシア千住曙町Part5

>>460

うちの場合は、隣との間が乾式壁になってるとこがおおくてどこまで共有部？ってのが話題になってたね。

>>461

この理屈だと共用持分の比率も内法の登記面積比例で計算すべきだと思うけど、実際にはどこのマンションも不動産表記の専有面積で、壁の半分やめり込んだ柱にパイプスペースも込みで勘定されてるよね。少し不思議に思ってはいる。うちが得するか損するかはしらないが。

>>455
　資格を実務で使ってますか？資格はプロとしてのスタートラインに立っただけで、実務をこなさないと実力が付きません。宅建有資格者はペーパー資格者が実に多いこと。
　管理組合でも宅建資格を持った実業がプロの不動産屋の人が理事長を務めると、海千山千相手のブローカーで鍛えた仕事柄か、百戦錬磨の剛腕で総合力を発揮して運営しますね。宅建業に携わっていると土地、家屋、マンションの不動産全般を扱うので総合力が身に付くからでしょう。
　他方、建築士、弁護士、会計士、税理士はその道のプロですが管理組合運営には総合力に欠けます。マンション管理士は頭でっかちで実務経験不足者が多く、ベテラン理事長には所詮かないません。職業独占ではない名称資格だからかもしれません。

>>463
>この理屈だと共用持分の比率も内法の登記面積比例で計算すべきだと思うけど、
459に書いてあるじゃん、地方税法第352条だって。
地方税法第352条は区分所有法第14条と連動してるのだよ。
専有部分の登記床面積（内法面積）で計算すると。
管理組合業務の素人は法律読まないからだめだね。貼っとくよ。
疑問に思うなら足立税事務所に電話かけて聞いたら？

【地方税法第352条第1項（区分所有に係る家屋に対して課する固定資産税）】
区分所有に係る家屋に対して課する固定資産税については、当該家屋の専有部分に係る建物の区分所有等に関する法律第2条第2項の区分所有者（以下固定資産税について「区分所有者」という。）は、第10条の2第1項の規定にかかわらず、当該家屋に係る固定資産税額を当該区分所有者全員の共有に属する共用部分に係る同法第14条第1項から第3項までの規定による割合（専有部分の天井の高さ、附帯設備の程度等について著しい差違がある場合においては、その差違に応じて総務省令で定めるところにより当該割合を補正した割合）によつてあん分した額を、当該各区分所有者の当該家屋に係る固定資産税として納付する義務を負う。

>>465

税金の話ではなくて管理費の面積比例計算のもとになる面積の算出基準の話だと思うけどね。

>>466
管理規約第10条で決まってますが何か？
壁芯面積だと。だから乾式壁も芯センターから半分は入る。
自分の部屋の登記簿と管理規約別表第3を対比してみたら？

専有部分と共用部分の境界の問題だね。
持分権算定の専有部分範囲（壁芯）と生活する上での専有部分範囲は分けてるよ。
壁芯だと壁に穴開けてもいいことになるし、厳密に内法にすると壁クロスの張り替えができない。

区分所有法では、専有部分と共用部分の境界を明確には規定されていません。

専有部分と共有部分の境界は、「上塗り説」が標準管理規約でも採用されています。「上塗り説」とは、柱、壁、床、天井等の区画部分は、共用部分であるが、その上塗り部分（内装部分）は専有部分に含まれるとする考え方です。
「壁心説」は壁の中心までが、専有部分とする考え方ですが、この場合、壁の中心までは穴をあけたり、ボルトを打ち込んだりできてしまう問題があります。
また、「内法説」は壁の表面までが、共用部分とする考え方ですが、この場合、壁紙の張替えも勝手にはできないという問題があります。
専有部分の床面積は登記簿上は、「内法計算」で記載されていますが、このことと管理上の境界とは別のことです。

共用部分には、「法定共用部分」と「規約共用部分」があります。
法定共用部分は、階段、エレベーター、躯体（柱、外壁、屋根など）のように、構造上又は用途の点から当然、共用部分とされる部分です。
これに対し、規約共用部分は、集会室、管理人室など、各住戸と同様に区分されていて、本来は専有部分となるところを管理規約によって共用部分としたものです。
また、「専用使用権」が設定された部分も共用部分として扱われます。例えば、ベランダや専用庭のように、全員の共用でありながら、特定の区分所有者のみが使える部分です。ベランダや専用庭は非常時の避難通路にも使用するため、共用部分となります。

専有部分と共用部分の区別は意外に難しく、トラブルが発生した場合、誰が、どの様に責任を負うか問題になります。管理規約で明確に分けておくことが重要です。

標準管理規約では、専有部分の範囲を次のように定めています。
①　専有部分は住戸番号を付した住戸とする。
②　天井、床及び壁は躯体部分を除く部分を専有部分とする。
③　玄関扉は、鍵及び内部塗装部分を専有部分とする。
④　窓枠、網戸及びガラスは、専有部分に含まれない。
これは基本的に「上塗り説」を採用しています。

さらに、給水管については、メーターボックス内にある本管から各戸量水メーターを含む部分が共用部分で、メーターから先の各蛇口までの部分が専有部分としています。
雑排水管及び汚水管については、たて管から各住戸の横引き管の継ぎ手までが共用部分で、その先の横引き管が専有部分としています。

壁紙くらいは当人が替えていいでしょってのが
”内法”と”上塗り基準”の差なのではないの？

>467

これが一致してないから？？とか思っているわけです

>>466

別表第3で管理費・修繕積立金を持分割合（第28条2）に応じて徴収してるのに、総会の権利行使の議決権割合は持分割合に一切関係なく一律１（第49条1）としている。費用負担と権利行使が全く整合性が取られおらず合理性すらない。
より多くの費用を負担している組合員はそれ相応の権利を持つべきだと思う。別表第3の共有持分の分子が専有面積対応で5762（57.62㎡）〜11282（112.82㎡）だから、少なくとも倍半分の権利比重があるべきだ。管理費・修繕積立金は倍半分の負担割合が既にあるのに。

基本的な権利問題だが誰も疑問に思わない？

11月の臨時総会で規約改正し、議決権を持分に応じた割合に改定した方がいい。
具体的には、20㎡あたり議決権割合を1とし、専有面積を20で除した（小数点第1位を四捨五入）ものを議決権割合とする。
そうすれば、専有面積57.62㎡の組合員は議決権割合3、112.82㎡の組合員は議決権割合6になり、管理費・修繕積立金同様に倍半分の権利比重が付けられ誰しもが納得する。

>>467
乾式壁は躯体じゃないけど、運用上共用部分扱いに規約変更してるよ。

11月には総会はないような・・・・

タワーの乾式壁は、共用部扱いとする場合と、専有部扱いとする場合と
両方の例をみたことがありますね。
うちは、運用上ではなく規約上も共有部と明記です。

運用上でいいのでは？
規約で専有面積は壁芯と規定してるけど、躯体壁じゃない乾式壁は規約で運用上共用部分扱いにすると。
壁芯面積の専有部分の範囲に乾式壁が入ってる。

>>472
頻繁に規約・同附属規定を新設・改正してる割りには権利部分の肝心なところ改正しないでお粗末です。
各専有部分の床面積が余り違わない場合は専有部分１戸につき各１個の議決権でもいいですが、倍半分も違えば議決権割合も差をつけるのが道理でしょう。
これは650戸のタワマンの共有持分と議決権の割合の例です。
専有面積は58.37㎡〜225.76㎡と4倍近い差がありますから議決権は4倍の差があります。
http://www.elsatower55.com/kiyaku/pdf/rule/rule10.pdf
http://www.elsatower55.com/kiyaku/pdf/rule/rule11.pdf

472さんは規約の盲点を指摘しましたね。
国交省の標準管理規約の議決権は、基本は共有持分割合で、国交省の解説で「各住戸の面積があまり異ならない場合は、住戸１戸につき各１個の議決権により対応することも可能である。」となっています。
早急に規約改定する必要がありそうですね。

乾式壁にしたのはコストダウンですか？

原始規約の議決権の瑕疵が話題になってるので管理規約を見てみました。
そうしたら、指摘の通り第49条に「専有部分1戸につき各1の議決権を有します」と規定されていますが、例外的に建替え決議のみ別表第3の共有持分割合を採用するとなってます。
なぜですか？議決権が統一されてません。決議する内容によって権利行使に軽重を付けると言うことですか？
おかしいですね。共有持分に関わらず「専有部分1戸につき各1の議決権」とするなら1で統一すべきですね。

乾式壁は二枚の石膏ボードの間に吸音性と断熱性を兼ね備えた素材であるグラスウールを充填し15cm程度の厚みを持たせて戸境壁とはたもの。乾式壁については第2期通常総会議案書P.81～.P83に問題点が書かれている。
http://www.isa515.com/app/download/8447991392/2%E6%9C%9F%E9%80%9A%E5%B...
【乾式壁の例】

>なぜですか？議決権が統一されてません。決議する内容によって権利行使に軽重を付けると言うことですか？

そう言うことになる。
建替え決議されたら管理組合は解散する。
そうなると管理費剰余金と修繕積立金が返還されるが、それらは管理規約第68条で持分割合で清算処理する。
だから決議するための議決権も持分割合にせざるを得ない。

設備関係の専門家の方、教えてください。
エレベーターには停電時自動着床装置が付いてるので、停電で電気がなくなっても自動的に最寄り階で停止しますが、普通用エレベーターには有るこの停電時自動着床装置が非常用エレベーターには無いと聞いています。
なぜですか？

>>477

住民ではない人がやりとりする変わったスレッドですね。

これはタワーの場合のように面積に極端な差がある場合には実施すべきだと思いますが、書かれている数字を信じる限りだとこのマンションの最大面積/最小面積の差は2倍に満たないものてます。簡略化して一番小さい部屋に1、一番大きい部屋に2の議決権を与えるとこの時点で逆方向に公平ではないことになります。通常部屋の面積は平米数で小数点以下二桁まで定義されますから完全な公平性を確保するためには74.99平米なら7499票とか大きな数を扱わなければ、例え20の倍数で四捨五入しても、まだ公平ではないという人の出現は想定しえます。最大面積と最小面積の間に一桁近い差があっても全戸1票のタワーもあります。
組合の自治の範囲内であるかなと考えますね。

それなら管理費、修繕積立金に差をつけるのも自治の範囲？阿呆らしい。
言い訳は見苦しい。

選挙の一票の格差と同じ問題だよ。

>74.99平米なら7499票とか大きな数を扱わなければ

エクセルで集計しますから問題ありません。

>>487

総会でExcelなんて使っていたっけ？

各戸議決権１だからExcelなくても猿でも集計できる。

>>483

質問が停電時自動着床のみにフォーカスされているが、もともと停電時自動着床機能は地震時管制運転に必須の機能である。この地震時管制運転機能に関しては、法改正で義務化された。

①法改正により、建築基準法施行令第129条の3の二(平成21年9月28日施行)で地震時管制運転装置の設置が義務付けられた。
②地震時管制運転装置は、地震加速度を検知し籠を最寄り階に自動着床させ戸開できる装置である。
③この地震時管制運転装置は予備電源を有すること。

②で自動着床が必要でなので③で地震による停電に備えて予備電源としてバッテリー電源が必要になり、それが停電時自動着床機能になる。この停電時自動着床機能が具備されていれば、地震以外の停電でも作動することになる。

ここで注意が必要なのは、当マンションは平成21年1月29日竣工のため、上記法改正(平成21年9月28日施行)による地震時管制運転装置の設置義務はない。もし地震時管制運転装置がない場合は「既存不適格昇降機」の扱いになる。
また③の予備電源は、昇降機の「バッテリー電源供給」と昇降機へ供給する「自家発電源供給」の２通りある。
さらに非常用エレベーターの場合は、もともと建築基準法施行令第129条13の3の10で予備電源(一般には自家発電源供給)の設置が義務付けられている。

ということで、回答はエレベーターのスペックを営繕担当理事に質問することだ。

>>490

毎回の点検で報告にきちんと上がってきていて既存不適格ですよ。今すぐどうにかする予定はされていませんが次に更新するときにはその時点での法令に合わせるしかないてますね。

本当ですか？
もしそうなら、停電や地震で閉じ込め事故にあいます。
三年前の東北地方太平洋沖地震の時は閉じ込め事故はあったのですか？

>>491
定検報告書の「既存不適格」とは、戸開走行保護装置の未設置のことだと思う。法改正の建築基準法施行令(平成21年9月28日施行)は、二つの保護装置の設置義務付けである。
■戸開走行保護装置(建築基準法施行令第129条の3の一)
■地震時管制運転装置(建築基準法施行令第129条の3の二)
戸開走行保護は、シンドラー製昇降機事故(2006年6月3日)が引き金である。
平均4000万円台の高級かつ500戸以上の大規模マンションで、法改正前直近の竣工なら、施主は自発的に地震時管制運転装置は設置していると思うが。
戸開走行保護の方は事故が発生するまでは予見できなかった。

>>492

なし

【戸開走行保護装置の設置義務（建築基準法施行令第百二十九条の十の三の一）】
　(平成21年9月28日施行)

■1m以上のすき間をあけてエレベーターは緊急停止
「戸開走行保護装置」は、万が一、エレベーターのドアが開いた状態で動き出した場合に、すばやくそれを検知してエレベーターのかごのドアが開いた状態で動かないようにするための安全装置です。かごと床との間が1ｍ以上あいているうちにエレベーターを制止させ「挟まれ」を防止し、また、上昇時には、敷居とエプロンの間が11cm以下の範囲でエレベーターを制止させ「落下」を防止します。

戸開走行保護装置動作アニメーション
http://www.hbs.co.jp/products/renewal/elevator/function/ele_newlaw/pop...

戸開走行保護装置の法的設置義務は、2006年6月3日シティハイツ竹芝の事故＜港区特定公共賃貸住宅（地下2階・地上23階建、住居90戸＜11階～23階＞）＞が発端です。
左右の図を比較してみれば法規制の内容が理解できます。

質問です。
共用部分には火災感知器が沢山ありますが、どれが動作したのかは分かるのですか？
火災警報盤には、個別感知器ごとではなくエリア別一括表示しかありません。

警報盤で火災警報発報エリアを確認し、現場に急行して作動した感知器をしらみ潰しに調べる。

>>498
それって当たり前のことではないですか？
でも、しらみ潰しって人海戦術ですか？
自走式駐車場なんかは感知器が何百個もありますからエリア特定しても大変では？

火災感知器が作動すると、ベースプレートに赤の確認灯が点灯するので作動した感知器は特定出来る。
但し、煙感知器と熱感知器では確認灯の自己保持に違いがあるので注意が必要。
参考までに、建物の共用部分は煙感知器で専有部分は熱感知器、自走式駐車場は熱感知器が多い。

■煙感知器
　煙感知器は一度作動すると火災受信機にて復旧操作をしない限り、
　赤い確認灯は点灯を続けるので作動感知器の特定が容易。

■熱感知器
　熱感知器は作動原因の熱を感じている間は赤い確認灯が点灯しているが、
　熱が無くなると自動的に確認灯が消灯するため作動感知器の特定が困難。

今日、エナリスを1095円で1500株仕込みましたが、年末には2000円超えますか？

エナリス株の年初来最安値は1081円（10月2日）、年初来最高値は2585円（1月16日）。
今日の最安値は1092円、最高値は1158円。1095円は、ほぼ底で仕入れたことになるだろう。
この株は1日の値動きが非常に激しい。デイトレ向きかもしれない。
株は売り時が一番難しい。

総合病院などの設備が整った近い病院はどこになりますか？

うちはエレベーターが８台ありますが、長期修繕計画を見ると３０期に更新されるようです。
この時は籠ごと交換されるのでしょうか？

ずっと質問と回答が同じアドレスみたいなんですけど…
自分で問題作れば回答できるわな。

しかもその回答が笑える。

自問自答ですね。わかります。

>>504
長期修繕計画見ると築30年目の30期に2.3億円見積もってる。
昇降機の法定耐用年数は17年、一般的に寿命が30年だから全撤去新設リニューアル(C)のはずだ。
金額的にも1台あたり3000万円近いからそう推定できる。
この全撤去新設リニューアルは建築基準法の建築確認申請が必要になるので、これにより既存不適格はすべて解消される。
詳しくは営繕担当理事に問い合わせのこと。

一度感染すると論破されてもなかったことにして延々続けるから飽きるまで放置だね。

梅

2016年4月の電力小売全面自由化に向けて、大手が電力小売の決意表明はじめてる。
ガソリンのエネオス、東ガス、いずれも首都圏で1割のシェア目指すとのこと。
ガソリンとのセット割引、ガスとのセット割引、付加価値サービスに期待ができる。
住民は東電に縛られることなく、個々のライフスタイルに合った電力契約の選択が自由にできメリットが非常に大きい。
【ＪＸエネ、家庭向け電力小売りに参入　東電管内で 】
http://www.nikkei.com/article/DGXLASDZ15HB0_V11C14A0TJ2000/
【東京ガスが家庭向け電力販売参入へ、首都圏でシェア1割目指す】
http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPKCN0I50EZ20141016

そして2017年になると今度はガス小売全面自由化が開始される。
今度は逆に東電がガス小売に参入し、東ガスのシェアを奪いにかかる。

当面、エネルギー情勢は目が離せない。