【住民専用】イニシア千住曙町Part5

国交省の標準管理規約では折衷説・上塗説だよ。

第７条　対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付
した住戸とする。
２ 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおり
とする。
一天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
二玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
三窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
３ 第１項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にあ
る部分以外のものは、専有部分とする。

>>460

うちの場合は、隣との間が乾式壁になってるとこがおおくてどこまで共有部？ってのが話題になってたね。

>>461

この理屈だと共用持分の比率も内法の登記面積比例で計算すべきだと思うけど、実際にはどこのマンションも不動産表記の専有面積で、壁の半分やめり込んだ柱にパイプスペースも込みで勘定されてるよね。少し不思議に思ってはいる。うちが得するか損するかはしらないが。

>>455
　資格を実務で使ってますか？資格はプロとしてのスタートラインに立っただけで、実務をこなさないと実力が付きません。宅建有資格者はペーパー資格者が実に多いこと。
　管理組合でも宅建資格を持った実業がプロの不動産屋の人が理事長を務めると、海千山千相手のブローカーで鍛えた仕事柄か、百戦錬磨の剛腕で総合力を発揮して運営しますね。宅建業に携わっていると土地、家屋、マンションの不動産全般を扱うので総合力が身に付くからでしょう。
　他方、建築士、弁護士、会計士、税理士はその道のプロですが管理組合運営には総合力に欠けます。マンション管理士は頭でっかちで実務経験不足者が多く、ベテラン理事長には所詮かないません。職業独占ではない名称資格だからかもしれません。

>>463
>この理屈だと共用持分の比率も内法の登記面積比例で計算すべきだと思うけど、
459に書いてあるじゃん、地方税法第352条だって。
地方税法第352条は区分所有法第14条と連動してるのだよ。
専有部分の登記床面積（内法面積）で計算すると。
管理組合業務の素人は法律読まないからだめだね。貼っとくよ。
疑問に思うなら足立税事務所に電話かけて聞いたら？

【地方税法第352条第1項（区分所有に係る家屋に対して課する固定資産税）】
区分所有に係る家屋に対して課する固定資産税については、当該家屋の専有部分に係る建物の区分所有等に関する法律第2条第2項の区分所有者（以下固定資産税について「区分所有者」という。）は、第10条の2第1項の規定にかかわらず、当該家屋に係る固定資産税額を当該区分所有者全員の共有に属する共用部分に係る同法第14条第1項から第3項までの規定による割合（専有部分の天井の高さ、附帯設備の程度等について著しい差違がある場合においては、その差違に応じて総務省令で定めるところにより当該割合を補正した割合）によつてあん分した額を、当該各区分所有者の当該家屋に係る固定資産税として納付する義務を負う。

>>465

税金の話ではなくて管理費の面積比例計算のもとになる面積の算出基準の話だと思うけどね。

>>466
管理規約第10条で決まってますが何か？
壁芯面積だと。だから乾式壁も芯センターから半分は入る。
自分の部屋の登記簿と管理規約別表第3を対比してみたら？

専有部分と共用部分の境界の問題だね。
持分権算定の専有部分範囲（壁芯）と生活する上での専有部分範囲は分けてるよ。
壁芯だと壁に穴開けてもいいことになるし、厳密に内法にすると壁クロスの張り替えができない。

区分所有法では、専有部分と共用部分の境界を明確には規定されていません。

専有部分と共有部分の境界は、「上塗り説」が標準管理規約でも採用されています。「上塗り説」とは、柱、壁、床、天井等の区画部分は、共用部分であるが、その上塗り部分（内装部分）は専有部分に含まれるとする考え方です。
「壁心説」は壁の中心までが、専有部分とする考え方ですが、この場合、壁の中心までは穴をあけたり、ボルトを打ち込んだりできてしまう問題があります。
また、「内法説」は壁の表面までが、共用部分とする考え方ですが、この場合、壁紙の張替えも勝手にはできないという問題があります。
専有部分の床面積は登記簿上は、「内法計算」で記載されていますが、このことと管理上の境界とは別のことです。

共用部分には、「法定共用部分」と「規約共用部分」があります。
法定共用部分は、階段、エレベーター、躯体（柱、外壁、屋根など）のように、構造上又は用途の点から当然、共用部分とされる部分です。
これに対し、規約共用部分は、集会室、管理人室など、各住戸と同様に区分されていて、本来は専有部分となるところを管理規約によって共用部分としたものです。
また、「専用使用権」が設定された部分も共用部分として扱われます。例えば、ベランダや専用庭のように、全員の共用でありながら、特定の区分所有者のみが使える部分です。ベランダや専用庭は非常時の避難通路にも使用するため、共用部分となります。

専有部分と共用部分の区別は意外に難しく、トラブルが発生した場合、誰が、どの様に責任を負うか問題になります。管理規約で明確に分けておくことが重要です。

標準管理規約では、専有部分の範囲を次のように定めています。
①　専有部分は住戸番号を付した住戸とする。
②　天井、床及び壁は躯体部分を除く部分を専有部分とする。
③　玄関扉は、鍵及び内部塗装部分を専有部分とする。
④　窓枠、網戸及びガラスは、専有部分に含まれない。
これは基本的に「上塗り説」を採用しています。

さらに、給水管については、メーターボックス内にある本管から各戸量水メーターを含む部分が共用部分で、メーターから先の各蛇口までの部分が専有部分としています。
雑排水管及び汚水管については、たて管から各住戸の横引き管の継ぎ手までが共用部分で、その先の横引き管が専有部分としています。

壁紙くらいは当人が替えていいでしょってのが
”内法”と”上塗り基準”の差なのではないの？

>467

これが一致してないから？？とか思っているわけです

>>466

別表第3で管理費・修繕積立金を持分割合（第28条2）に応じて徴収してるのに、総会の権利行使の議決権割合は持分割合に一切関係なく一律１（第49条1）としている。費用負担と権利行使が全く整合性が取られおらず合理性すらない。
より多くの費用を負担している組合員はそれ相応の権利を持つべきだと思う。別表第3の共有持分の分子が専有面積対応で5762（57.62㎡）〜11282（112.82㎡）だから、少なくとも倍半分の権利比重があるべきだ。管理費・修繕積立金は倍半分の負担割合が既にあるのに。

基本的な権利問題だが誰も疑問に思わない？

11月の臨時総会で規約改正し、議決権を持分に応じた割合に改定した方がいい。
具体的には、20㎡あたり議決権割合を1とし、専有面積を20で除した（小数点第1位を四捨五入）ものを議決権割合とする。
そうすれば、専有面積57.62㎡の組合員は議決権割合3、112.82㎡の組合員は議決権割合6になり、管理費・修繕積立金同様に倍半分の権利比重が付けられ誰しもが納得する。

>>467
乾式壁は躯体じゃないけど、運用上共用部分扱いに規約変更してるよ。

11月には総会はないような・・・・

タワーの乾式壁は、共用部扱いとする場合と、専有部扱いとする場合と
両方の例をみたことがありますね。
うちは、運用上ではなく規約上も共有部と明記です。

運用上でいいのでは？
規約で専有面積は壁芯と規定してるけど、躯体壁じゃない乾式壁は規約で運用上共用部分扱いにすると。
壁芯面積の専有部分の範囲に乾式壁が入ってる。

>>472
頻繁に規約・同附属規定を新設・改正してる割りには権利部分の肝心なところ改正しないでお粗末です。
各専有部分の床面積が余り違わない場合は専有部分１戸につき各１個の議決権でもいいですが、倍半分も違えば議決権割合も差をつけるのが道理でしょう。
これは650戸のタワマンの共有持分と議決権の割合の例です。
専有面積は58.37㎡〜225.76㎡と4倍近い差がありますから議決権は4倍の差があります。
http://www.elsatower55.com/kiyaku/pdf/rule/rule10.pdf
http://www.elsatower55.com/kiyaku/pdf/rule/rule11.pdf

472さんは規約の盲点を指摘しましたね。
国交省の標準管理規約の議決権は、基本は共有持分割合で、国交省の解説で「各住戸の面積があまり異ならない場合は、住戸１戸につき各１個の議決権により対応することも可能である。」となっています。
早急に規約改定する必要がありそうですね。

乾式壁にしたのはコストダウンですか？

原始規約の議決権の瑕疵が話題になってるので管理規約を見てみました。
そうしたら、指摘の通り第49条に「専有部分1戸につき各1の議決権を有します」と規定されていますが、例外的に建替え決議のみ別表第3の共有持分割合を採用するとなってます。
なぜですか？議決権が統一されてません。決議する内容によって権利行使に軽重を付けると言うことですか？
おかしいですね。共有持分に関わらず「専有部分1戸につき各1の議決権」とするなら1で統一すべきですね。