【住民専用】イニシア千住曙町Part5

「借室」明け渡し請求控訴審　無償使用は合理的
だって。一度借りたもんはそう簡単に返さないということか？
「借室」強し！
　
　管理組合が東京電力に変電室の明け渡しを求めていた控訴審の判決が九月十三日あり、控訴は棄却された。東京高裁・安倍嘉人裁判長は電気事業者に変電室を無償使用させることは区分所有者にとって「必要かつ合理的な負担として当然に受任すべきもの」との判断を示した。判決は確定している。
　控訴していたのは東京・新宿の「ライオンズマンション西新宿第八」（築20年、51戸）の管理者。一階変電室（約14平方メートル）の変電設備を電柱に移設することで管理員室としての利用を考えていた管理組合が、東京電力に変電室の無償返還を要求。平成17年の東京簡裁の調停では不調に終わり、今年三月八日の東京地裁判決では管理組合が敗訴していた。
　東京電力と分譲主が交わした「承諾書」では使用期間を「建物の存続期間とする。ただし存続期間中であっても、専用電気室として使用する必要がなくなった場合、乙（東京電力）は原状回復のうえ甲（分譲主）に返還する」と記載。
　控訴審で管理組合は「承諾書の締結は売買の際、重要事項説明書に記載されていなかった」と、契約の継承を否定。しかし判決で安倍裁判長は重要事項説明書記載の有無に関わらず、「電気の供給を受けている以上、変電室を無償で使用されることは受任すべき合理的な当然の負担であるから、区分所有者としては本件使用契約の承継を否認することはできないというべき」との判断を示し、「東京電力は過去に変電室を占有しているものと認められる」とした。
　また変電室の明け渡しについては、東京電力側の主張を全面的に認め、「電気供給約款上、東京電力には要求に応じるべき法的義務はない」と断定。約款上、電気の供給方法変更に際しては使用者が工事費を負担することになっており、組合が工事費の支払いを拒絶しているため「東京電力が供給方法の変更の申し入れを拒絶しているのはやむを得ない」とした。変電室を使用する必要がなくなったとの組合の主張も認めなかった。

都心と地方じゃ全然違うね。
　都心：300×12×515?（20,000?210×515）＝1,982,150円
　地方：300×12×515?（5,000?1,500×515）＝2,646,500円
地方は世帯割りが手厚い。

都心と地方じゃ全然違うね。
　都心：300×12×515+（20,000+210×515）＝1,982,150円
　地方：300×12×515+（5,000+1,500×515）＝2,646,500円
地方は世帯割りが手厚い。

　借室で思い出しましたが、高圧一括受電で新たに一括受電事業者に借室を使用させる場合、「売主と東電間の使用契約の解約」と「管理組合と一括受電事業者の使用契約締結」の2つが必要になると思います。
　特に後者は「電気の事業供給者（電気の場合は電気事業者）」ではありませんから、第三者への貸与となり管理規約の規定により総会決議が必要になると思いますが如何ですか？

＞383
でも地方はもともと地縁が強いから地縁団体認可の条件は厳しいよ。
(1)区域：地縁的なまとまりのある区域の＊＊又は自治会等の範囲であること。
(2)世帯数：市街化区域内はおおむね100世帯以上，市街化調整区域内はおおむね50世帯以上であること。
(3)自治組織：区域内の世帯主の5分の4以上を構成員とする自治組織が結成されていること。
4/5の条件がきつい、緩かったらメガマンションなんて補助金が軽く100万円超えるよ。
でも入居時に売買契約条件として了承させ、全戸強制入会させてれば条件はクリアーできる。
それと、行政からの補助金は色々な名目になってる。補助金、委託費、行政協力員報酬、等
特に行政協力員報酬となってる自治体は、自治会長が行政協力員の特別職で、それに対する報酬として支払われる。自治会長の個人所得が自治会の補助金に相当する。ちょっと信じられないやり方だが、戦前からのルールのようだ。

>>384
電気事業法では、電気事業者とは「一般電気事業者、卸電気事業者、特定電気事業者及び特定規模電気事業者をいう。」と同法第二条十で定義しているので、エナリスは特定規模電気事業者になる。
http://www.eneres.co.jp/pr/20121003.html
したがって、借室の使用に関しては管理規約第16条第2項の第3者の使用には該当しないので総会決議は不要。
ただし、「売主と東電間の使用契約の解約」と「管理組合とエナリスの使用契約締結」は必要になる。

　電力需給契約を解約しない区分所有者(反対者)がいる限り高圧一括受電は永遠に導入できないことになる。それでは総会特別決議までとったのに実施出来ないとは管理組合法人の沽券に係わる一大事で責任問題になる。
　そこで賛成者のみに高圧一括受電を提供する方法を考える。

①既設引込受電盤(共用部分)を改造し、新設変圧器盤②への饋電回路を増設する。
②賛成者専有部分用変圧器盤を新設し変圧する。
③共用部分住宅用開閉器盤を改造し、配電回路を高圧一括受電給電回路に繋ぎ替え賛成者に分電する。

■反対者：東電→借室→開閉器盤→専有部分（従前通りの電力供給）
■賛成者：東電→引込受電盤①→変圧器盤②→開閉器盤③→専有部分（高圧一括受電給電）　

　ここで重要なのは、既設借室電気室は一切手を加えず温存することである。これは従来通り高圧一括受電反対者に東電が電力供給するために必要だからである。そして新たに新設する賛成者用変圧器盤②は、敷地空きスペースに屋外キュービクルとして設置する。

　既設共用部分住宅用開閉器盤③の改造含めて配線工事が必要になるが、この方法だと既設借室電気室は何も変更せずに賛成者のみに高圧一括受電を提供するので、電気供給約款に抵触せずに高圧一括受電が可能になる。
　また、10年に及ぶ長期契約のため万一高圧一括受電事業者が飛んだ場合、あるいは2016年電力小売全面自由化開始により突如造反者が出て元の低圧契約に戻したい場合、借室電気室に手を加えていないので専有部分は従前の低圧契約に戻せるというセイフティーネットの機能も併せ持つことになる。高圧一括受電していても専有部分はいつでも元の低圧契約に戻せるメリットがある。

◆概要図：http://9329.teacup.com/mansion/img/bbs/0000002_2.png

>387
　その方法なら、借室電気室の東電配電設備は何も変更することがなく、かつマンション全戸の需給契約解約ではないので、東電はＯＫするはず。
　東電にしてみると「管理組合が、一部住戸をその管理下において既設共用部分受変電設備から専有部分に低圧供給するので、当該住戸が東電との電力需給契約を解約・廃止する」の扱いになるだけであるから。

共用部分住宅用開閉器盤内でMCB一次側で配線つなぎ替えをするよりも、高圧一括受電専用開閉器盤を新設し、MCB二次側（負荷側）で配線つなぎ替えをした方が効率的で停電時間は少なくなる。そうすれば、元の契約に復帰する時も負荷側の配線つなぎ戻しにより作業が効率化され停電時間も短くなる。

　高圧一括受電の工事をするためには、施工業者に次の国家資格有資格者が必要になる。
■施工管理：電気工事施工管理技士（１級or２級）
■電気工事：電気工事士（第一種or第二種）
■電気保安：電気主任技術者（第一種or第二種or第三種）

　管理組合は直接工事をするわけではないので有資格者は必要ないが、施主として発注工事の監理・監督をする立場から、執行部内に同等の有資格者を配置して陣頭指揮に当たらせた方がベターであることは言うまでもない。

　今回の高圧一括受電工事は、都内有数のメガマンションの日中停電切替工事、ミスは絶対に許されない。施主として理事会には相当の覚悟と責任が必要になる。

>>390
それ見るとマンション管理士はお呼びでないみたいですね。
電気工事ですからそうかもしれませんね。

>>391
餅は餅屋だよ。マン管士にその能力を越える要求や期待をしたらだめ。
マン管士は財政再建面で頑張ってもらえばいいんじゃないか？
築５年の築浅なのにもう再建しないとならないくらい杜撰な初期財政計画なんだから。
「家の時間」に役員が洗いざらい書いてるけど、財政再建と言いながら不思議なことに不要不急な裁量的支出を増やしてる。
http://www.ienojikan.com/house/kanri/20140828.html
高圧一括受電はマン管士に共用部分の電気代削減額を正確に計算してもらえばいいと思う。
具体的な削減額の根拠になる計算書が未だには何もないから。
これじゃ組合員は適正判断ができないよ。

コラボによると明日の理事会は冒頭にエナリス読んでの集中審議みたいだから、
ここに貼りついて書き込んでいる人はでてくれば？　傍聴０人なら思い切り笑ってやろう。
ネットでしか書けないへたれであると。

ところでコラボの掲示板で、ここに書き込んでいる人物のマンション名とか部屋番号とか
さらされているけど、その情報って本当？？

>高圧一括受電はマン管士に共用部分の電気代削減額を正確に計算してもらえばいいと思う。
>具体的な削減額の根拠になる計算書が未だには何もないから。

　理事会が計算しないとだめ。さもないと業者提案削減額の査定ができないよ。役員が言ってるように財政再建団体なんだから。見積書が必要。
　でもマン管士なんかに頼まなくても、計算根拠を出さず前年度電気代から削減額を差し引いた電気代を請求する業者提案を逆手にとって、「当年度の共用部分電気代は前年度同支払電気代の50%定率削減！」の一言で決めたら簡単だよ。
　これが管理組合にとって最も削減効果があるよ。

>>393
2月の臨時総会で決まってますよ。

>396

エナリスとの契約でいくという相手の会社は２月総会の決議事項です。
詳細契約書や約款などの具体的な中身の審議ですね。
あと工事計画などの詳細の提示もあるようです。
傍聴は可能なようですね。　

家の電気代は安くならないのでメリットはスマホでクーラーや照明の入りや切りが出来るくらいですか？

395の削除依頼がすぐてたってことで犯人確定かな。

HEMSを入れて省エネされたって効果はどうやって分かるのですか？

>>399

理事会はきちんと該当するつくばだかのマンションの人に問い合わせをすべきだと思います。

>>398
リモートコントロールで入り切りが出来るというメリットがあります。
例えば外出先から帰る1時間にエアコンを入れて部屋を冷やしたり温めたりするとか。
>>400
前年同期の電気代と比較することになります。東電の領収書兼検針票を残しとく必要があります。
>>401
理事会に直接言ったらどうですか？

理事会でエナリスとかなりハードにやりとりが
あったのに傍聴は0でしたねぇ。くればよかったのに。

>>402
HEMS入れる目的が省エネなのに、人がいないのに1時間も前にエアコン入れるは電気の無駄遣い。
今まで赤外線リモコン使ってた人はわざわざスマホでリモコンするメリットはあまりない。
省エネ家電が普及してるから更に大きく省エネはできないと思う。
一番いいのは、強制的に契約ブレーカーを10アンペアさげ、夏も冬もできるだけエアコン使わない方法だ。

>東電の領収書兼検針票を残しとく必要があります。
去年の領収書捨てて無くても東電と契約してれば、でんき家計簿で現在から過去2年分がネットで見れる。それで調べて省エネ効果を判断できる。

>>403
議事録に書かれると思いますがどんなハードな話だったのですか？
なにかビッグサプライズな話ありましたか？

>>403
2月の総会で既に実施が決まってるのに傍聴しても覆るわけはではないし、傍聴は資料も渡されないから聞いててもよく分からないし、質問や発言もできるわけではないし。

>省エネ家電が普及してるから更に大きく省エネはできないと思う。
省エネは継続性が大切です。家族が省エネ意識を持続できるかどうかですね。
HEMSするなら発電や蓄電と組み合わせて総合的にやった方が効果が高いでしょう。太陽光発電やエネファームの発電を取り入れるとか。
買電だけで省エネやってもいずれ限界がきます、乾いたぞうきん絞るみたい。
発電を取り入れ、可能な限り買電しないようにすることでしょう。

>>405

ここに書くと、うちのマンションの住人でない人に餌をあげちゃうことになるから、理事会議事録をお楽しみに。

>>404
>でんき家計簿で現在から過去2年分がネットで見れる。
東電との契約を解約したらでんき家計簿は見れなくなりますよ。

2016年の電力自由化で色々な電力会社がさまざまな契約プランを発表した時、
住民は自由に電力会社を選んで契約変更はできますか？

>太陽光発電やエネファームの発電を取り入れるとか。
マンション住まいだと太陽光発電もエネファームも無理でしょう。
太陽光やりたくても自分の屋根がないし、エネファームやりたくても機械の設置場所もない。

エネファームはマンション向けにパイプスペース収納型も市場に出てきています。
http://panasonic.co.jp/corp/news/official.data/data.dir/2013/10/jn1310...
でもエネファームはまだコストが高いです。750wで200万円はします。
マンション住まいで太陽光発電は無理でしょう。専有部分にパネル乗せる屋根がありませんから。その場合は土地を買ってパネルを野立てにすれば10kW以上の全量売電が可能です。
前スレに宅地の野立て発電所の写真がありました。
http://farm6.static.flickr.com/5575/14787650719_e0b04272e7_o.png

>>410

　2016年4月になると、改正電気事業法が施行され、消費者は各小売電気事業者と小売供給契約を締結できる。
　この場合、従前の地域電力会社（例えば関東なら東電）は分社され、その電力会社の小売部門が小売電気事業者（以降、電力系小売電気事業者と略）になる。
　従って、消費者は自由に小売電気事業者を選択して小売供給契約を締結できるようになる。自分のライフスタイルに合った電気プランや他サービスとのセット割引を提供してくれる小売電気事業者と契約すればよい。

　現在の情報では、小売電気事業者で地域電力会社以外に名乗りを上げてるのは、都市ガス（東京ガス、大阪ガス、他）、携帯電話（ソフトバンク、KDDI、他）、ケーブルテレビ（JCOM、他）、石油（ENEOS、他）、生協、飲食、等、がある。
　2016年4月時点では、一般消費者は全て電力系小売電気事業者の顧客であるが、この電力小売全面自由化で開放される市場規模は近年類を見ない7.5兆円にものぼるビッグなマーケット、顧客基盤と地域拠点を持っている都市ガス系と携帯電話系が電力系小売電気事業者に対して熾烈な顧客争奪戦を仕掛けることが予想される。通信が自由化された今の携帯電話市場と同様のムーブメントが電力市場で起こることになる。

　現在は、一般消費者は地域電力会社と電力需給契約を締結しているので、2016年4月になると自動的に電力系小売電気事業者との小売供給契約に移行する。従って小売電気事業者を変更する場合は、その後に新な小売電気事業者との小売供給契約の締結を行うことになる。
　新な小売電気事業者と小売供給契約を締結しても、インフラ設備や検針業務は何も変更にならず（元の地域電力会社の時のまま）、請求と支払が新小売電気事業者に代わるだけである。（改正電気事業法施行後は地域電力会社が発電、送配電、小売に分離するため、小売は送配電会社への小売託送になるため）

　なお、現在の地域電力会社との電力需給契約を解約している場合は、電力系小売電気事業者との小売供給契約への移行が無いので、新な小売電気事業者との小売供給契約の締結はできないので注意が必要。

ネット初心者です

ネットのスピードが遅い気がするのですが、皆さんはどんな機器で対応されているんですか？

ひょっとしたらＰＬＣ？

違いますよ。

ギガビット引き込み二回線ですが、ダイワのほう、NTT系のほういずれとご契約でしょうか？？またベンチマークなどで測って見た実測速度はどのくらいでしょう？？？

うちは、ダイワのほうで、ベンチマークでは50Mbps程度は常時でています。
10-20Mbpsを常時きるようでしたら、テレビがネット配信系のものではみられなくなるなどの実害がでてきますから、管理事務室に状況を報告してMDF室などで異常がないか調べてもらうと良いかと思います？

無線LAN使ってませんか？

電力線搬送のPLCは、有線LANから無線LANへの移行過渡期に流行ったね。
家庭内の電力配線使ってコンセントからネット接続できると。
でも無線LANが普及した今は殆ど使われてないのでは。

最近無数に無線ＬＡＮのアクセスポイントが見えるから
無線の場合はチャンネル干渉とかあるかもねぇ。とくに昔風のだと。

でもPLCって面白そう。電気の電線共用してるから合理的。ノイズはどうなんだろう？

418のPLCの図からすると、お隣の家のコンセントからもネット接続できますね。電気はつながってますから。

>ギガビット引き込み二回線ですが
全戸同時アクセスなら理論的に2G÷500戸＝4Mbpsですね。
50Mbpsなら10倍以上でまあまあです。

4Mbpsは10年以上前のADSL時代のスピードだね。当時は家庭用のPLC製品はなかったし、無線LANの設定は難しく何回も失敗した。今の設定は簡単だ。

高圧一括受電になるとPLCは変更する必要はありますか？

そもそも今の接続が、家まで普通に有線ネットワークを引いててそこからルーターを買ってくれば全ての部屋に情報コンセントで届くようになっててPLCなんて使ってないよ。

PLC (Power Line Communication)は電力線搬送だから、室内に張り巡らされた電力線と電源コンセントを使えば、新たにLANを張らなくても既存電力インフラで対応できるメリットがある。
それとPLCは電力線を使った搬送だから東電との高圧や低圧の需給契約に影響されない。
従って、高圧一括受電で各戸の契約が電力会社との低圧から高圧の需給契約に変更されても、室内PLCは変更する必要はない。

みなさまありがとうございます　４１４です

NTTのもので契約しております。
無線LANで使っておりますが
通信速度が50Mbps程度のようなので
標準的という理解でよろしいでしょうか？

ほんとに素人で申し訳ございません。。

>高圧一括受電で各戸の契約が電力会社との低圧から高圧の需給契約に変更されても、室内PLCは変更する必要はない。

あれ？
高圧一括受電になると各戸の東電との契約は解約させられるのでは？

解約させられるとは？解約したら東電から電気を供給してもらえなくなるよ。

１.電力需給を絶縁

　需給契約を解約すれば当然のことながら東電からは電力供給されない。
　供給元の東電から電力供給されるのは受電代行会社に対してで、電力消費を必要とする管理組合や区分所有者に対してではない。
　管理組合や区分所有者は、受電代行会社の分電サービスを利用することになる。すなわち、管理組合や区分所有者は東電の顧客ではなく受電代行会社のサービスを受ける顧客に位置づけが変更になる。
　これは、東電と管理組合・区分所有者の間に受電代行会社が割り込んで、東電の管理組合・区分所有者に対する電力需給を絶縁する形になるからである。
　この電力需給の絶縁が電力供給におけるリスクとして存在することになる。

２.東電のスマートマンションサポートサービス

　一方、東電の高圧一括受電を導入した場合は、受電代行会社の位置に電力供給側と同じ東電が入り受電代行することになるので、東電との需給契約は管理組合が締結するので絶縁はなくなり、電力供給におけるリスクが解消される。

３.中央電力を経由した関電の越境販売

　ところで10月1日に正式発表になったが、2016年電力小売全面自由化に向けて関西電力が受電代行会社の中央電力に出資（発行済株式の10%）し業務提携をすることになった。これにより中央電力は関電グループの傘下入りを果たした。
　これは中央電力の高圧一括受電を導入した全国12万戸のマンションを利用して関電が越境電力販売するためである。
　http://www.kepco.co.jp/corporate/pr/2014/1001_2j.html
　今回の資本参加・業務提携は電力業界の意表を突いたビッグサプライズであるが、関電グループに入ったことで将来に渡って中央電力の企業体質が強化されることになり、電力供給における絶縁は存在するものの、関電の庇護の下にそのリスクが大幅に低減されることになった。

【復元模型で観る名所旧跡探訪 葛西城跡】

マンション近くの東京都葛飾区青戸7丁目には戦国期に葛西城がありました。
現在は環七通りが城跡を南北に縦断しているため遺構は何も残っていませんが、
城郭跡がそれぞれ「御殿山公園」、「葛西城址公園」となっています。
この推定復元模型は、縮尺1/4500、外枠寸法で幅288㎜×奥行214㎜×高さ27㎜です。

環七沿いの「御殿山公園」と「葛西城址公園」は行ったことがあります。
でも案内板見ないとここにお城があったことなど分かりませんね。
それよりも東京なら江戸城です。
太田道灌が築城し、その後徳川家康が入城し、石垣と天守閣になった雄大な徳川幕府のお城。

【復元模型で観る名所旧跡探訪 葛西城跡】

昭和47年（1972年）に道路建設に伴う発掘調査が行われ、戦国期の陶磁器、漆器、人骨など様々な遺物が発掘された。道路建設のため城跡は道路下に埋め戻された。東京都指定史跡。葛西城については葛飾区郷土と天文の博物館に発掘資料とともに常設展示されている。

>>427

普通に速度が出てると思います。もともと部屋うちまできている元になる回線が理論上100Mbps までに制限されていて有線で繋いでもせいぜい70Mbpsまでしかでませんから。

>元になる回線が理論上100Mbps までに制限されていて
どうしてですか？それならギガビットの線引っ張ってても意味ないですね。

ギガビット回線2本ではなく、R1,R2,R3,P1,P2棟へ数百Mbpsの回線を棟ごとに1本づつ引いた方が断然早くなるのでは？

各部屋のネットスピードと、500戸を、束ねたネットスピードが同じな訳がないと思うけどな。

【復元模型で観る名所旧跡探訪 中世江戸城】

リクエストにお応えして中世江戸城です。
江戸城は、扇谷上杉氏の上杉持朝家臣の太田道灌が1457年（長禄元年）に築城した。徳川幕府の公文書である『徳川実紀』ではこれが江戸城のはじめとされる。
以降、後北条氏の支配、徳川家康の入城を経て、江戸時代に石垣と天守閣を有する徳川幕府の政庁となり、明治維新を経て今日に至る。
この復元模型は太田道灌時代で、縮尺1/2000、外枠寸法で幅289㎜×奥行214㎜×高さ47㎜。

こちらのマンションを検討しています。

マンションコミュニティーを読み返していたら、地震の後遺症があるマンションと書いてあったのですが、どういう後遺症があるのか、教えて頂きたいと思います。

住民ではないので、もしこの質問がダメであればスルーで結構です。

>>439

地震による破損の復旧工事は終了しています。
詳細は管理事務室などで伺ってみてくださいませ。

>>440
地震の後遺症を聞いているのに「破損の復旧工事は終了している」では回答になりません。

どの部分が話題になっているのかがわかりませんから。

無論これだけの大型マンションですからほぼ常時どこかは
修繕すべき点はでてきていますが、経年劣化によるものがほとんどであり、地震と関連のある緊急な補修ポイントは現在残っていないというのが営繕委員会の理解です。

440さん442さん

439です。

住民版Part4のNo.852に書かれています。
さかのぼって後遺症の意味を探してみたのですが、わからなかったので質問をしてしまいました。
申し訳ありませんでした。

なかなか希望の間取りの中古は出ませんが、気長に待ちたいと思います。

どうもありがとうございました。

>経年劣化によるものがほとんどであり
ところでほんとに修繕委員会の見解なの？
3期の臨時総会の報告と違うね。

該当する書き込みは2012年と2年前のものです。その時点ではまだ各種工事は完了していませんでした。

毎月営繕委員会に出ていますが、出てくる不具合指摘で地震と直接の因果関係のあるものはほぼなくなったなぁというのが率直な印象ですね。
もともと例えば地震保険の支払い対象になるような主要な構造部に関わる被害はなく、エクスパンジョンジョイント【渡り廊下】の被害などが中心でした。

当マンションの名前で検索して頂ければ、総会の議案書などは公開されています。最新のものをご確認いただければどのように地震から復旧させ、今後の計画修繕についてどう考えているかも見て頂けるかと思います。

住民の方が全戸参加可能な掲示板ではもっと詳細も公開しているので、マンションと全く関係のない方も閲覧可能なこちらの掲示板を頻繁に見ている住民の方は殆どいないかと思います。

検討される上で、知りたいことがあれば遠慮なく管理事務室などを通じて理事会までお問い合わせください。

>>444

修繕委員会ではなく営繕委員会です。
毎月ほぼ最初の日曜日の朝にキッズスタジオで開催していますので、関心があるようでしたらお立ち寄りくださいませ。

コラボだけだと井の中の、蛙になってしまいますね。
ここはコラボにない情報が沢山ありますので重宝します。

コラボの書き込みが間違っているって指摘がほしいんですけどねぇ
なぜかコラボのトップページの広報を読んでない人の書き込みばっかりで(苦笑）

後遺症とは上手い言い方ですね。このマンションはどこに建ってるかみな知ってますよ。

>>448
やだ。コラボは誰が書いたか分かるから。

>>450

ここもわかるけど…
割と簡単にIP開示が。でそれがホームページへのアクセスログとも照合できるとなるとね。

19日の試験まであと10日になりましたが、今年の宅建主任者試験受ける方、順調に勉強進んでますか？
505世帯もあれば宅建主任者目指してる方がおられると思いますが。

ローンの借りかえをしたので抵当権の登記が終わりましたが、登記簿よく見ると床面積が小さいです。今まで気がつきませんでした。なぜですか？

453さん
名前も【宅地建物取引士】に変更されますし、ここ数年パターンでない問題が増えてきて難化してますから、昔とっておいてよかったなぁとか思ってます。頑張ってくださいね。

454さん
登記は内法で、壁の内側で測った面積、
一方普通の不動産表記は壁芯で、例えばお隣との間は真ん中まで自分のうちの面積扱いで、管理費などもこれを基本に比例計算されてます。なので、登記簿の面積は少しだけ小さくなります。50平米あるかないかで税制が変わりますが刻み目の狭い部屋を作るときにちょうど50平米ギリギリ超えの部屋は作らないのは税金などは登記面積で、計算するためです。

>>455
区分所有建物の課税面積は専有部分だけではありません。
共用部分の持分割合も加算されますよ。
納税通知書見てみたら？

管理組合業務にかかわってる理事や監事や委員会のメンバーでマンション管理士の資格保有者はいますか？
もし居た場合、試験勉強した知識は管理組合業務に役立ってますか？
今年は宅建を受けますので、合格したら来年はマンション管理士にチャレンジしようと考えてます。
いずれは理事会に入って実力を付けての理事長を目指したいと考えてます。

>>457
殊勝な心がけですね。

管理組合業務を執行にあたっては特にマンション管理士の資格が必要なわけではありません。
またマンション管理士の資格で独立開業しても食べていける資格でもありません。
ただ、少なくとも試験勉強して得た知識は役に立つと思います。
管理組合理事としての自己啓発やステイタスシンボルとして活用する分には有用でしょう。

マンション管理士は宅建主任者のような職業独占資格ではなく名称独占資格です。
名称を独占して表示することに最大の意義があります。
「マンション管理のプロ」を誇示し他の理事と差別化する意味でも理事会で資格名称を表示して業務執行すればいいでしょう。

>>454

　区分所有建物の床面積は、売買や共有持分権や課税で重要ですから、法的根拠をしっかり押さえておく必要があります。

　区分所有建物の床面積は、一般には法定床面積（建築基準法施行令第2条 ）の壁芯面積で表記します。そして不動産登記法（不動産登記規則第百十五条）も原則壁芯面積ですが、区分建物の場合のみ例外で床面積は内法面積と規定しています。

　一方、区分所有法は内法面積（第十四条3）で規定していますが、管理規約で変更可と規定（第十四条4）しているので、全てのマンション管理規約では売買契約の販売面積と同じ壁芯面積を採用しています。そして議決権数に直結する共有持分割合は、販売面積（壁芯面積）を基準にしています。(壁芯面積×100倍)

　従って、登記簿上では法定床面積（壁芯面積）と異なり床面積は内法面積で、さらに敷地権の割合で表記される共有持分割合（壁芯面積を基準）と差異が生じています。

　固都税や不動産取得税の地方税、登録免許税や相続税等の不動産にかかわる国税は固定資産評価額を基準にしますが、この固定資産評価額の区分所有建物家屋評価の床面積は、専有面積の登記簿床面積（内法面積）に持分割合で按分した共用部分の共用面積を加算した「現況床面積」（地方税法第352条）が基準になります。

>>459
ある組合員が、室内の専有部分側から壁の芯センター手前までドリルで大きな穴を開けた。
組合員は「管理規約で専有部分は壁芯面積部分と規定してるから専有部分の壁のドリル穴開けは問題ない。」と。

国交省の標準管理規約では折衷説・上塗説だよ。

第７条　対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付
した住戸とする。
２ 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおり
とする。
一天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
二玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
三窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
３ 第１項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にあ
る部分以外のものは、専有部分とする。

>>460

うちの場合は、隣との間が乾式壁になってるとこがおおくてどこまで共有部？ってのが話題になってたね。

>>461

この理屈だと共用持分の比率も内法の登記面積比例で計算すべきだと思うけど、実際にはどこのマンションも不動産表記の専有面積で、壁の半分やめり込んだ柱にパイプスペースも込みで勘定されてるよね。少し不思議に思ってはいる。うちが得するか損するかはしらないが。

>>455
　資格を実務で使ってますか？資格はプロとしてのスタートラインに立っただけで、実務をこなさないと実力が付きません。宅建有資格者はペーパー資格者が実に多いこと。
　管理組合でも宅建資格を持った実業がプロの不動産屋の人が理事長を務めると、海千山千相手のブローカーで鍛えた仕事柄か、百戦錬磨の剛腕で総合力を発揮して運営しますね。宅建業に携わっていると土地、家屋、マンションの不動産全般を扱うので総合力が身に付くからでしょう。
　他方、建築士、弁護士、会計士、税理士はその道のプロですが管理組合運営には総合力に欠けます。マンション管理士は頭でっかちで実務経験不足者が多く、ベテラン理事長には所詮かないません。職業独占ではない名称資格だからかもしれません。

>>463
>この理屈だと共用持分の比率も内法の登記面積比例で計算すべきだと思うけど、
459に書いてあるじゃん、地方税法第352条だって。
地方税法第352条は区分所有法第14条と連動してるのだよ。
専有部分の登記床面積（内法面積）で計算すると。
管理組合業務の素人は法律読まないからだめだね。貼っとくよ。
疑問に思うなら足立税事務所に電話かけて聞いたら？

【地方税法第352条第1項（区分所有に係る家屋に対して課する固定資産税）】
区分所有に係る家屋に対して課する固定資産税については、当該家屋の専有部分に係る建物の区分所有等に関する法律第2条第2項の区分所有者（以下固定資産税について「区分所有者」という。）は、第10条の2第1項の規定にかかわらず、当該家屋に係る固定資産税額を当該区分所有者全員の共有に属する共用部分に係る同法第14条第1項から第3項までの規定による割合（専有部分の天井の高さ、附帯設備の程度等について著しい差違がある場合においては、その差違に応じて総務省令で定めるところにより当該割合を補正した割合）によつてあん分した額を、当該各区分所有者の当該家屋に係る固定資産税として納付する義務を負う。

>>465

税金の話ではなくて管理費の面積比例計算のもとになる面積の算出基準の話だと思うけどね。

>>466
管理規約第10条で決まってますが何か？
壁芯面積だと。だから乾式壁も芯センターから半分は入る。
自分の部屋の登記簿と管理規約別表第3を対比してみたら？

専有部分と共用部分の境界の問題だね。
持分権算定の専有部分範囲（壁芯）と生活する上での専有部分範囲は分けてるよ。
壁芯だと壁に穴開けてもいいことになるし、厳密に内法にすると壁クロスの張り替えができない。

区分所有法では、専有部分と共用部分の境界を明確には規定されていません。

専有部分と共有部分の境界は、「上塗り説」が標準管理規約でも採用されています。「上塗り説」とは、柱、壁、床、天井等の区画部分は、共用部分であるが、その上塗り部分（内装部分）は専有部分に含まれるとする考え方です。
「壁心説」は壁の中心までが、専有部分とする考え方ですが、この場合、壁の中心までは穴をあけたり、ボルトを打ち込んだりできてしまう問題があります。
また、「内法説」は壁の表面までが、共用部分とする考え方ですが、この場合、壁紙の張替えも勝手にはできないという問題があります。
専有部分の床面積は登記簿上は、「内法計算」で記載されていますが、このことと管理上の境界とは別のことです。

共用部分には、「法定共用部分」と「規約共用部分」があります。
法定共用部分は、階段、エレベーター、躯体（柱、外壁、屋根など）のように、構造上又は用途の点から当然、共用部分とされる部分です。
これに対し、規約共用部分は、集会室、管理人室など、各住戸と同様に区分されていて、本来は専有部分となるところを管理規約によって共用部分としたものです。
また、「専用使用権」が設定された部分も共用部分として扱われます。例えば、ベランダや専用庭のように、全員の共用でありながら、特定の区分所有者のみが使える部分です。ベランダや専用庭は非常時の避難通路にも使用するため、共用部分となります。

専有部分と共用部分の区別は意外に難しく、トラブルが発生した場合、誰が、どの様に責任を負うか問題になります。管理規約で明確に分けておくことが重要です。

標準管理規約では、専有部分の範囲を次のように定めています。
①　専有部分は住戸番号を付した住戸とする。
②　天井、床及び壁は躯体部分を除く部分を専有部分とする。
③　玄関扉は、鍵及び内部塗装部分を専有部分とする。
④　窓枠、網戸及びガラスは、専有部分に含まれない。
これは基本的に「上塗り説」を採用しています。

さらに、給水管については、メーターボックス内にある本管から各戸量水メーターを含む部分が共用部分で、メーターから先の各蛇口までの部分が専有部分としています。
雑排水管及び汚水管については、たて管から各住戸の横引き管の継ぎ手までが共用部分で、その先の横引き管が専有部分としています。

壁紙くらいは当人が替えていいでしょってのが
”内法”と”上塗り基準”の差なのではないの？

>467

これが一致してないから？？とか思っているわけです

>>466

別表第3で管理費・修繕積立金を持分割合（第28条2）に応じて徴収してるのに、総会の権利行使の議決権割合は持分割合に一切関係なく一律１（第49条1）としている。費用負担と権利行使が全く整合性が取られおらず合理性すらない。
より多くの費用を負担している組合員はそれ相応の権利を持つべきだと思う。別表第3の共有持分の分子が専有面積対応で5762（57.62㎡）〜11282（112.82㎡）だから、少なくとも倍半分の権利比重があるべきだ。管理費・修繕積立金は倍半分の負担割合が既にあるのに。

基本的な権利問題だが誰も疑問に思わない？

11月の臨時総会で規約改正し、議決権を持分に応じた割合に改定した方がいい。
具体的には、20㎡あたり議決権割合を1とし、専有面積を20で除した（小数点第1位を四捨五入）ものを議決権割合とする。
そうすれば、専有面積57.62㎡の組合員は議決権割合3、112.82㎡の組合員は議決権割合6になり、管理費・修繕積立金同様に倍半分の権利比重が付けられ誰しもが納得する。

>>467
乾式壁は躯体じゃないけど、運用上共用部分扱いに規約変更してるよ。

11月には総会はないような・・・・

タワーの乾式壁は、共用部扱いとする場合と、専有部扱いとする場合と
両方の例をみたことがありますね。
うちは、運用上ではなく規約上も共有部と明記です。

運用上でいいのでは？
規約で専有面積は壁芯と規定してるけど、躯体壁じゃない乾式壁は規約で運用上共用部分扱いにすると。
壁芯面積の専有部分の範囲に乾式壁が入ってる。

>>472
頻繁に規約・同附属規定を新設・改正してる割りには権利部分の肝心なところ改正しないでお粗末です。
各専有部分の床面積が余り違わない場合は専有部分１戸につき各１個の議決権でもいいですが、倍半分も違えば議決権割合も差をつけるのが道理でしょう。
これは650戸のタワマンの共有持分と議決権の割合の例です。
専有面積は58.37㎡〜225.76㎡と4倍近い差がありますから議決権は4倍の差があります。
http://www.elsatower55.com/kiyaku/pdf/rule/rule10.pdf
http://www.elsatower55.com/kiyaku/pdf/rule/rule11.pdf

472さんは規約の盲点を指摘しましたね。
国交省の標準管理規約の議決権は、基本は共有持分割合で、国交省の解説で「各住戸の面積があまり異ならない場合は、住戸１戸につき各１個の議決権により対応することも可能である。」となっています。
早急に規約改定する必要がありそうですね。

乾式壁にしたのはコストダウンですか？

原始規約の議決権の瑕疵が話題になってるので管理規約を見てみました。
そうしたら、指摘の通り第49条に「専有部分1戸につき各1の議決権を有します」と規定されていますが、例外的に建替え決議のみ別表第3の共有持分割合を採用するとなってます。
なぜですか？議決権が統一されてません。決議する内容によって権利行使に軽重を付けると言うことですか？
おかしいですね。共有持分に関わらず「専有部分1戸につき各1の議決権」とするなら1で統一すべきですね。