【住民専用】イニシア千住曙町Part5

管理規約違反ですね。監事は機能してないです。

共用部分の電気代削減が目的なら、高圧一括受電のような大幅な共用部分の変更をするのではなく、共用部分の省エネをまず始めるのが本来のやり方ではないですか？

>>222

殆ど空調には電気を使ってなくて、まさかポンプを停めたり、エレベーターを停めたりもできない。照明は早期に投資回収可能なところは半分ほどLED化、エレベーターホールなどは、ここでもだいぶに悪口かかれていたけど抜き取り節電もしてますよね。例えば外構部分とかは、防犯灯扱いで消灯も難しい。となったときに、実質的に効果の上がる節電はどこでやりますかね？

さて平日の昼間になったけど、書き込みは減るかな

>>業者が総会特別決議を「水戸黄門の印籠」代わりに突き付けて区分所有者に同意書サインを強要するためだよ。

業者ではなく管理組合の間違いでは？
サインを求めるのは管理組合ですよ。

>>223

もう回答出てるよ。これなら共用部分の変更はいらない。

174：住民さん [2014-08-31 07:22:05]

2016年の自由化が決定したから高圧一括受電導入は無理でしょう。
経費削減したければ管理委託費を1200万くらい値下げさせるのが簡単です。
役員報酬も廃止してマン管顧問も廃止すれば更に200万削減できますから。
そうすれば1400万、共用部分の電気代分が削減できます。

さてさてどの費目で削減するのかな？
管理士も切るから当然理事が自分でせっせと交渉なり相みつもりなりとるんだよね。
そこまでいうならお任せするから1200万ばかり削減してほしいもんだなあ。

自分じゃできない人ほど、簡単にできそうに言うからねえ。
多分返事は、『俺は忙しいから管理組合の理事などできあい』かな。
何年かに一回総会とかにこの手の人でてきて失笑を買っているんだよね

管理委託契約締結検討の時にコンペにすればいいのでは？
今マンション管理業界は厳しいからコンペで声かけたらすっ飛んでくるよ。
ヒントは日本ハウズイングをコンペチターにいれること。これだけでガクッとさがるよ。
それと役員は金もらってんだから働いて当然だよ。グチこぼすなら辞めろ。
20人もいて何やってくの？

独立系が安いのには理由があるからなぁ。
S管理人をはじめとしてかなり有能な管理人で固めているのが、2日講習受けただけの素人に変わってもねぇ

ここみたいに、当て馬にいつも使っていて、わざと高めの見積もり貰うとか恥はかきたくなかろうし
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/369611/res/193

向こうに誤爆しちゃったよ。失礼。

>228

　該当スレには詫びをいれておきました。

以降、気を付けてくださいね。荒らしと間違えられますよ。
ところで先輩マンションですから、指導うけたらどうですか？
共用部分を変更するために何年もかかる同意書回収を伴う高圧一括受電なんかしなくても、700万どころか1400万円も削減するウルトラＣの秘策伝授してもらえるかもしれませんね。

完全に一致。　笑わせていただきました。

>>230
どんな秘伝のタレがあるのですか？

あと1年半で2016年電力小売全面自由化がスタートし、消費者に電力購入契約自由選択権が付与されてしまう。

管理組合は今年2月の臨時総会で高圧一括受電導入を特別決議したが、いまだ全戸同意書を取っていない。
このままだとタイムアウトで電力小売全面自由化に突入することは必至である。
そうかと言って伝家の宝刀「総会特別決議」を抜いたところで、憲法で保証されている「万民の契約の自由」を侵害することは出来ない。

そこで、管理組合がガバナンスを強化して全区分所有者に高圧一括受電を強要するために、早急に管理規約を改正し、その利用を義務化する必要がある。

竹の塚は今年2月2日の臨時総会で高圧一括受電導入の総会特別賛成決議を取って、1ヶ月後には「サービス導入申請書及び料金支払い手続申込書」が配布されてるみたい。早いね。

>>233
管理規約で義務化するとは剛腕な理事会だな。
法人と違い任意団体なのに理事会の覚悟のほどがうかがえる。
かなり縛りをきつくしてる。これじゃ同意書提出は拒否できない。

>>234
一括受電サービス業者はアイビーパワーシステムズ。同社は昨年JCOMに買収された。
http://www.jcom.co.jp/corporate/newsreleases/2013/_50579.html
管理組合は同社と業務委託契約を締結する。サービス利用契約ではない。
だから同社には管理業務委託契約と同じように管理組合は委託費を払うことになる。
ということは定額委託費の支払で、電気代会計は今まで同様に管理組合になる。

政府が「当該所有者の承諾を得ない決議は効力を生じない」と言ってるぞ！
(((( ；ﾟДﾟ)))ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙ



第186回国会（常会）

質問主意書

質問第一四三号

分譲マンションの高圧一括受電導入における諸問題に関する質問主意書

右の質問主意書を国会法第七十四条によって提出する。　

平成二十六年六月十七日

紙　智子　　　

参議院議長　山崎　正昭　殿

（中略）

二　管理組合総会での高圧一括受電導入の議決は、住民の民間電力会社との契約行為に対してもその議決の効力が及ぶのか。

（以下略）

右質問する。



第186回国会（常会）

答弁書

答弁書第一四三号

内閣参質一八六第一四三号

平成二十六年六月二十四日

内閣総理大臣　安　倍　晋　三　　　

参議院議長　山　崎　正　昭　殿

参議院議員紙智子君提出分譲マンションの高圧一括受電導入における諸問題に関する質問に対し、別紙答弁書を送付する。

参議院議員紙智子君提出分譲マンションの高圧一括受電導入における諸問題に関する質問に対する答弁書

（中略）

二について

　お尋ねの趣旨が必ずしも明らかではないが、一般論として、区分所有者集会の決議事項が、共用部分の変更又は共用部分の管理に関する事項に該当するとしても、それが専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならないとされており、当該所有者の承諾を得ない決議は効力を生じないが、御指摘の「高圧一括受電導入」が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすか否かについては、個別具体的な事例に即して判断すべきものであると考えている。

（以下略）

17条2項の適用となるかどうかは、
自明ではないと読めるけど…
結局どちらとも言ってなくない？？

http://www.sangiin.go.jp/japanese/joho1/kousei/syuisyo/186/touh/t18614...
ですね

まいったなー。

個別案件については結論を白黒はっきり言わない灰色なところが政府答弁の特徴ですね。一方、区分所有法の解釈は「当該所有者の承諾を得ない決議は効力を生じないが」と言ってますからこれが政府の見解でしょう。

政府に決議は効力を生じないと言われては・・・・

『それが専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは』
という区分所有法第17条2項の文言を引用しているよね。
特別の影響に該当するかどうかで、
ここに現れる住民でないたぶちゃんの主張は該当する
多分世の中の一括受電を検討する組合のほとんどは該当しない
という判断なわけだから、平行線なままだと思うけどな。

該当しない理由はなんですか？今の東電との契約をそのまま継続できるなら分かりますが、東電との契約を解約させられるのですが。

｛判例｝
「特別の影響を及ぼす」場合か否かの判断に当たっては、共用部分の変更又はそのための工事の必要性、合理性と、共用部分を変更することによって区分所有者の受ける不利益とを比較衡量し、不利益が受忍すべき程度を超えるか否かを基準に検討すべきである。　

そして、共同市場における、通路の幅が狭くなる改修工事を「特別の影響」を及ぼさない、と判決した。（平成９年５月２７日：神戸地裁）

以上 区分所有法解説ホームページから

電気は、東電と個別契約していた場合と全く同じ単価で
供給を行うのが通例で、値上げ値下げいずれの場合にも
金銭的損得はない。

となると共産党のおばちゃんが国会で問うていた
ように、東電のみは免除されている停電しての検査が
生じることをもって特別な場合にあたるとするしかない。
特殊な医療機器の場合などを言及してるけど、
落雷などで停電することもそう稀ではなくえるわけで
これで特別の影響というのは無理筋ではないかな。

もともと民法でやっていたらたちゆかないから、
多数決って団体法理を持ち込んだ区分所有法の
個人の権利保護のための例外なので、比較衡量して
残りの全戸が受ける利益を超える正当な理由がないと
この条文で押すのは難しいと思うな。

総会決議取った理事長が答えればいいのでは？

ここで？
まさか。相手は住民ですらないのに。

該当しない理由なんて管理組合は説明できないでしょう。
高圧一括受電を受注したい業者の言いなりに総会特別決議取ってるだけですから。
理事会の判断なんて何もないですよ。
業者に聞くのが一番では？

>今の東電との契約をそのまま継続できるなら分かりますが、東電との契約を解約させられるのですが。

これが区分所有者に「特別の影響を及ぼさない」ことを証明すれば区分所有法第17条第2項は適用外になる。秘策がある。いずれまた・・・・

高圧一括受電サービス会社ではなく東電の高圧一括受電を契約しても、区分所有者は従前の東電との従量電灯契約等は解約させられる。東電だから従前の契約は継承されて解約しなくて済むことは一切ない。
理由は、東電と各区分所有者間の従量電灯契約等の契約が、東電と管理組合間の業務用契約1本に変更になるから。これは高圧一括受電により、従来の1需要場所多引込（それぞれ別会計）が、1需要場所1引込（会計は管理組合1本に統一）に変更になるからである。東電も当然のことながら自社の電気供給約款に従う。

今回、高圧一括受電入れても区分所有者には何のメリットも無いでしょ？
電気代が下がるわけではありませんから。なのに何で東電との契約を解約させるんですか？

代わりに管理費の圧迫要因になっている共用部分の電気代が削減されて、管理組合の
収支は健全化されるよね。　管理費が税金みたいなもんで、自分の役にはたたないと
か思う人は、共同住宅には住むのは向いてない気がするけどな

共用部分の電気代はべらぼうに上がるのでは？
前レスに計算出てたよ。

管理費の圧迫要因は管理委託費が高いからでしょう。値下げさせたら？

管理委託費は共用部分電気代の5倍近くあるね。
まずこれにメスを入れるべきではないか？
電気代700万円削減よりも削減効果は大きいと思う。

でどこを切る？

マン管士顧問廃止と役員報酬廃止、これだけで200万削減できる。

管理費削減をトータルで2000万進めて来たのは、
多分そのクビにしようと提案してる管理士の寄与が
大きいと思うけどねぇ。センスない提案だなあ。

あと電気代分出すには700万いるわけであと500万は
どうするんだか。管理人を2人クビにしないと捻出できない
お金だよ

金もらってるんだからマン管士に頼らず働いたら？
マン管士超えるくらい勉強すべきだな。
1200万は管理委託費値切ればいい。
そうしたら200万+1200万で1400万、電気代出るよ。

アホすぎて…さすがに、このレベルなら放置でよいか

放置した方がいいな。

ところで2年ごとの契約検討のたびに「高けーんだよ、安くせいーよ、ったくー！」とどやしつけたら、5年間で共用部の電気代出たよ。1300万以上も。経費節減に聖域はない。

色々議論されてますけど、高圧一括受電はするのですか？
なんかしない方がいいような感じです。2016年の自由化見てから検討すれば。
総会決議に実施期限は付いてないですから数年後でもいいと思います。

2017年のガスの自由化って選べるガス会社は自由なんですか？たとえば大阪ガスとか。
そうなると2016年の電力自由化でセット割引があるからと東京ガスを選んだら2017年の時に困ります。
電気とガスはセットにしない方が良いのですか？ガス自由化の情報が少ないですね。

値上がり？？
偉そうにいってるわりにはたいしたことないね

>2017年のガスの自由化って選べるガス会社は自由なんですか？たとえば大阪ガスとか。
電力と同じ託送になるから東ガスと大ガスのガス管はつながってなくてもいい。

大阪ガスが大阪から東京までガス管を敷設し、更に東京の道路を掘り起こして配管して東京の需要家にガスを送るわけではない。これは非現実的である。
ガス小売完全自由化を簡単に言うと、大阪ガスが東京ガスからガスを卸してもらい、そのガスを東京ガスのガス管を使って東京の需要家に東京ガスから供給してもらう。それで大阪ガスは、東京ガスからのガス卸代と東京ガスのガス管借り賃に大阪ガスの経費と利益と乗せて東京の需要家にガスを売ることになる。
要するに託送方式とは「委託」のことである。完全自由化はこの託送方式なしには成立しない。電力完全自由化もしかり。

東電は既に大口需要家に対してはガス販売してるよ。
だから2016年の電力小売全面自由化で東ガスが電力市場に乗り込んで来れば、2017年のガス小売全面自由化で東電がガス市場に乗り込んで行くよ。

2016年、2017年のエネルギー小売全面自由化に対し、管理組合も対策を考える必要があるね。共用部分のエネルギー使用の合理化を。
人材募集して専門委員会を立ち上げよう。電気工事やガス工事の経験者が最適だね。

専門委員会の委員は、猫も杓子も成れる管理組合役員とは異なり高度な専門性が必要だから、電気関連、ガス関連の実務経験を有する国家資格保有者が望ましい。そうすれば住民は安心して仕事を任せられるし、委員はその期待に応えるだけの仕事はする。

それから専門委員の報酬だが、これも役員と異なり自他とも認めるプロフェッショナルであるから、理事長報酬の倍の月額2万円/年額24万円、交通費等必要経費は実費精算にする。原資は今の役員報酬を減額するかマン管士をクビにて捻出すれば経費増にはならない。

515戸の大所帯、住民ポテンシャルを有効活用し、組合の公金を使うのであれば可能な限り内に金を落とし外への支出はやめる方向で考える。

マンション内での人材発掘ですね。将来的にも管理組合の人材育成にもつながります。
高圧一括受電も人材募集して専門委員会立ち上げて検討してたら、共用部分の電気代が削減されるなんて誤った情報を住民に流布することはなかったですね。

2017年の都市ガス小売全面自由化のイメージ図