【住民専用】イニシア千住曙町Part5

>>198
同意書に押印求める時は、上に書いてあるように「2016年の電力小売全面自由化になっても、区分所有者は管理組合の電気契約に縛られて自由に小売り電気事業者を選べないことにも同意します。」と書いて同意とらないと後で揉めて大問題になりますよ。

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希望者だけでいいと思うよ。強制ではないから。

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まだ何も動いてないから今期中に全戸同意を取るのはまず無理だな。来期にずれ込むよ。
そうなると2016年の自由化に突入してしまうから、もはや無理だよ。

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高圧一括受電の総会賛成決議とその執行は別物と言う事だろう。MEMSもそれに合わせて空中分解。
自由化が始まるのに管理組合に電気契約が縛られるのを好む住民など居ないよ。
管理組合は専有部に介入し過ぎたな。本来の敷地と共用部分の管理に戻ることだ。

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乗り換えするなら、下記を参照。
MEMSアグリゲーター一覧
http://sii.or.jp/mems/file/hojyotaisyou-ss-list.pdf

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>まともにやりあうより、住民板の書き込み基準に従って、この発言と同じ書き込みもとからのものは消してくれと、きちんと理事会名で依頼を出すのがよろしいでしょう。

まともにやりあえる理事が居ないのでは？だから削除して臭いものに蓋をするのですか？
理事ならきちんと反論したら？700万円削減根拠とか2016年自由化の電気契約選択権剥奪の件とか・・・・

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>>206

とうに区分所有法第17条第2項に違反して全戸承諾を最初から総会でとらないのは違法ってのは論破されてるよね。自分で法律が違うと主張し始めたわけで。
不法行為でなければ、あとは組合の自治の範囲ですし、理事会は、次の総会日はいつなの？に答えられない人に、不特定多数がみている可能性のある掲示板で返事する必要はないからね。

理事会だって同じ質問が住民からきたら対応すると思うよ。掲示板のルールも守れない人が、法律にのっとっているかどうかを語るのは10年は早いと思うけどね。

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【区分所有法】
（共用部分の変更）
第十七条　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

区分所有法第17条第1項は、共用部分の変更は総会で特別決議をする、と規定しています。
■高圧一括受電は、従前と異なり共用部分で高圧一括受電して共用部分と専有部分に配電するという共用部分電気設備入替の大幅な変更になります。

区分所有法第17条第2項は、その特別決議を行う場合は、特別の影響を及ぼす専有部分の所有者の承諾が必要、と規定しています。
■高圧一括受電は、全ての区分所有者に専有部分の電力会社との低圧需給契約を解約させ管理組合が高圧一括受電サービス業者と締結する電力サービス利用契約に同意を強いる、という全区分所有者に特別の影響を及ぼすことになります。

従って、共用部分の変更(区分所有法第17条第1項)の高圧一括受電導入を総会で決議するには、専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきものですから全組合員の承諾(区分所有法第17条第2項)を得なければ総会で決議できないことになります。

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高圧一括受電の導入そのものが、第2項【特別な】場合にあたるなら、引用されている判決では他は考えるまでもなくで被告側が、勝利していたはずでは？
受忍限度を超える不利益があるなどの論拠が示されていないので、何回条文を引用してもねぇ

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>自分で法律が違うと主張し始めたわけで。

法律勉強したらどうですか？頓珍漢な発言、恥ずかしいですよ、いままで散々書かれているのに。

区分所有法は区分所有建物の権利者に対する法律、電気事業法は電気事業者に対する法律、目的も規制対象も違うと言うことですよ。

高圧一括受電導入決議は区分所有法第17条の規定で総会特別決議（75%以上）が必要ですが、その区分所有法の規定通り総会特別決議（75%以上）をとっても、電力会社は区分所有者全員（100%）の受給契約解約の同意がない、管理組合と高圧一括受電にともなう業務用契約を締結できないのです。それは電気事業法第19条の供給約款の規定があるからです。
だから何年かかっても全戸同意書をとらない限り高圧一括受電は実施できないのですよ。

このくらいのこと、住民ならみな理解してますよ。

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R2氏はまずは、コラボに出ている総会の期日を書き込んでから、他の発言をして欲しいですね

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>>209

回答とっくに出てるよ。転載しとくね。もっと法律勉強しなくっちゃ！

No.179 by 入居済みさん　2014-08-31 09:10:08

要するに125戸の利益を侵害する不法行為と１戸の利益を侵害する不法行為、どっちに軍配を上げるか？の裁判だ。
ただここで注意が必要なのは、>>173でも解説されているとおり、電線改修は現在の利益、高圧一括受電による経費節減は将来の利益、の違いを見極めることだ。
現在の利益>>将来享受するであろう遺失利益　だ。

残念ながら被告は、電線改修の現在の利益に反対したことになった。だから負けた。

内容読んでも分かるが、高圧一括受電に何で変圧器から各戸の室内分電盤まで配線が費用なのか？

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>>212

勉強したとはいえんなあ。苦笑。

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>>213

あなたが理解できないだけでしょう、爆笑

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第17条第2項の承諾わ取らずに第17条第1項の決議をとるやり方は、管理組合が決めたのではないよ。
高圧一括受電の先駆者の某社が決めたのだよ。それが業界の不文律になってるだけ。
なぜそうしたか？業者が総会特別決議を「水戸黄門の印籠」代わりに突き付けて区分所有者に同意書サインを強要するためだよ。
それを業者の言いなりになってる理事会が踏襲してるだけ。監事も無機能だから理事会は業者のYESマンと化している。

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>>208さんの解説通りだと思いますよ。第2項は「前項の場合において」と条文には書いてありますからね。
前項とは第1項で、「・・・集会の決議で決する」を指しますから、第2項の承諾が決議の前提になりますね。

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なんか勘違いしてると思う。
承諾と総会での議決権行使は別だよ。
全員の承諾を得てても、総会に出席しない人がいるから。
委任状や議決権行使書ださない人、総会の場に出席しない人、は必ずいる。

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MEMSはまず共用部分に入れて共用部分の省エネによる電気代削減を試行してみてはどうか？
その結果を見て専有部分への導入を管理組合として区分所有者に推奨する手順。
この方が理解してもらえると思う。何の実績データもなしにいきなり専有部分に入れるのは無理。

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>>218

共用部の電気利用量データは30分刻みでとれているから、その様子を実演して見せればいいんでは？

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>>216-217
そうですね。
初めに全員の承諾書を取ってから、理事会で議案を作成し総会に上程して決議する。そうすれば、総会賛成決議後にすぐに実施することができますね。
どなたかが言ってましたが、臨時総会から半年経ってもまだ承諾書すら回わしてない等の理事会の怠慢はなくなります。

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管理規約違反ですね。監事は機能してないです。

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共用部分の電気代削減が目的なら、高圧一括受電のような大幅な共用部分の変更をするのではなく、共用部分の省エネをまず始めるのが本来のやり方ではないですか？

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>>222

殆ど空調には電気を使ってなくて、まさかポンプを停めたり、エレベーターを停めたりもできない。照明は早期に投資回収可能なところは半分ほどLED化、エレベーターホールなどは、ここでもだいぶに悪口かかれていたけど抜き取り節電もしてますよね。例えば外構部分とかは、防犯灯扱いで消灯も難しい。となったときに、実質的に効果の上がる節電はどこでやりますかね？

さて平日の昼間になったけど、書き込みは減るかな

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>>業者が総会特別決議を「水戸黄門の印籠」代わりに突き付けて区分所有者に同意書サインを強要するためだよ。

業者ではなく管理組合の間違いでは？
サインを求めるのは管理組合ですよ。

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>>223

もう回答出てるよ。これなら共用部分の変更はいらない。

174：住民さん [2014-08-31 07:22:05]

2016年の自由化が決定したから高圧一括受電導入は無理でしょう。
経費削減したければ管理委託費を1200万くらい値下げさせるのが簡単です。
役員報酬も廃止してマン管顧問も廃止すれば更に200万削減できますから。
そうすれば1400万、共用部分の電気代分が削減できます。

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さてさてどの費目で削減するのかな？
管理士も切るから当然理事が自分でせっせと交渉なり相みつもりなりとるんだよね。
そこまでいうならお任せするから1200万ばかり削減してほしいもんだなあ。

自分じゃできない人ほど、簡単にできそうに言うからねえ。
多分返事は、『俺は忙しいから管理組合の理事などできあい』かな。
何年かに一回総会とかにこの手の人でてきて失笑を買っているんだよね

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管理委託契約締結検討の時にコンペにすればいいのでは？
今マンション管理業界は厳しいからコンペで声かけたらすっ飛んでくるよ。
ヒントは日本ハウズイングをコンペチターにいれること。これだけでガクッとさがるよ。
それと役員は金もらってんだから働いて当然だよ。グチこぼすなら辞めろ。
20人もいて何やってくの？

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独立系が安いのには理由があるからなぁ。
S管理人をはじめとしてかなり有能な管理人で固めているのが、2日講習受けただけの素人に変わってもねぇ

ここみたいに、当て馬にいつも使っていて、わざと高めの見積もり貰うとか恥はかきたくなかろうし
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/369611/res/193

向こうに誤爆しちゃったよ。失礼。

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>228

　該当スレには詫びをいれておきました。

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以降、気を付けてくださいね。荒らしと間違えられますよ。
ところで先輩マンションですから、指導うけたらどうですか？
共用部分を変更するために何年もかかる同意書回収を伴う高圧一括受電なんかしなくても、700万どころか1400万円も削減するウルトラＣの秘策伝授してもらえるかもしれませんね。

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完全に一致。　笑わせていただきました。

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>>230
どんな秘伝のタレがあるのですか？

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あと1年半で2016年電力小売全面自由化がスタートし、消費者に電力購入契約自由選択権が付与されてしまう。

管理組合は今年2月の臨時総会で高圧一括受電導入を特別決議したが、いまだ全戸同意書を取っていない。
このままだとタイムアウトで電力小売全面自由化に突入することは必至である。
そうかと言って伝家の宝刀「総会特別決議」を抜いたところで、憲法で保証されている「万民の契約の自由」を侵害することは出来ない。

そこで、管理組合がガバナンスを強化して全区分所有者に高圧一括受電を強要するために、早急に管理規約を改正し、その利用を義務化する必要がある。

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竹の塚は今年2月2日の臨時総会で高圧一括受電導入の総会特別賛成決議を取って、1ヶ月後には「サービス導入申請書及び料金支払い手続申込書」が配布されてるみたい。早いね。

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>>233
管理規約で義務化するとは剛腕な理事会だな。
法人と違い任意団体なのに理事会の覚悟のほどがうかがえる。
かなり縛りをきつくしてる。これじゃ同意書提出は拒否できない。

>>234
一括受電サービス業者はアイビーパワーシステムズ。同社は昨年JCOMに買収された。
http://www.jcom.co.jp/corporate/newsreleases/2013/_50579.html
管理組合は同社と業務委託契約を締結する。サービス利用契約ではない。
だから同社には管理業務委託契約と同じように管理組合は委託費を払うことになる。
ということは定額委託費の支払で、電気代会計は今まで同様に管理組合になる。

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政府が「当該所有者の承諾を得ない決議は効力を生じない」と言ってるぞ！
(((( ；ﾟДﾟ)))ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙ



第186回国会（常会）

質問主意書

質問第一四三号

分譲マンションの高圧一括受電導入における諸問題に関する質問主意書

右の質問主意書を国会法第七十四条によって提出する。　

平成二十六年六月十七日

紙　智子　　　

参議院議長　山崎　正昭　殿

（中略）

二　管理組合総会での高圧一括受電導入の議決は、住民の民間電力会社との契約行為に対してもその議決の効力が及ぶのか。

（以下略）

右質問する。



第186回国会（常会）

答弁書

答弁書第一四三号

内閣参質一八六第一四三号

平成二十六年六月二十四日

内閣総理大臣　安　倍　晋　三　　　

参議院議長　山　崎　正　昭　殿

参議院議員紙智子君提出分譲マンションの高圧一括受電導入における諸問題に関する質問に対し、別紙答弁書を送付する。

参議院議員紙智子君提出分譲マンションの高圧一括受電導入における諸問題に関する質問に対する答弁書

（中略）

二について

　お尋ねの趣旨が必ずしも明らかではないが、一般論として、区分所有者集会の決議事項が、共用部分の変更又は共用部分の管理に関する事項に該当するとしても、それが専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならないとされており、当該所有者の承諾を得ない決議は効力を生じないが、御指摘の「高圧一括受電導入」が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすか否かについては、個別具体的な事例に即して判断すべきものであると考えている。

（以下略）

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17条2項の適用となるかどうかは、
自明ではないと読めるけど…
結局どちらとも言ってなくない？？

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http://www.sangiin.go.jp/japanese/joho1/kousei/syuisyo/186/touh/t18614...
ですね

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まいったなー。

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個別案件については結論を白黒はっきり言わない灰色なところが政府答弁の特徴ですね。一方、区分所有法の解釈は「当該所有者の承諾を得ない決議は効力を生じないが」と言ってますからこれが政府の見解でしょう。

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政府に決議は効力を生じないと言われては・・・・

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『それが専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは』
という区分所有法第17条2項の文言を引用しているよね。
特別の影響に該当するかどうかで、
ここに現れる住民でないたぶちゃんの主張は該当する
多分世の中の一括受電を検討する組合のほとんどは該当しない
という判断なわけだから、平行線なままだと思うけどな。

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該当しない理由はなんですか？今の東電との契約をそのまま継続できるなら分かりますが、東電との契約を解約させられるのですが。

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｛判例｝
「特別の影響を及ぼす」場合か否かの判断に当たっては、共用部分の変更又はそのための工事の必要性、合理性と、共用部分を変更することによって区分所有者の受ける不利益とを比較衡量し、不利益が受忍すべき程度を超えるか否かを基準に検討すべきである。　

そして、共同市場における、通路の幅が狭くなる改修工事を「特別の影響」を及ぼさない、と判決した。（平成９年５月２７日：神戸地裁）

以上 区分所有法解説ホームページから

電気は、東電と個別契約していた場合と全く同じ単価で
供給を行うのが通例で、値上げ値下げいずれの場合にも
金銭的損得はない。

となると共産党のおばちゃんが国会で問うていた
ように、東電のみは免除されている停電しての検査が
生じることをもって特別な場合にあたるとするしかない。
特殊な医療機器の場合などを言及してるけど、
落雷などで停電することもそう稀ではなくえるわけで
これで特別の影響というのは無理筋ではないかな。

もともと民法でやっていたらたちゆかないから、
多数決って団体法理を持ち込んだ区分所有法の
個人の権利保護のための例外なので、比較衡量して
残りの全戸が受ける利益を超える正当な理由がないと
この条文で押すのは難しいと思うな。

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総会決議取った理事長が答えればいいのでは？

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ここで？
まさか。相手は住民ですらないのに。

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該当しない理由なんて管理組合は説明できないでしょう。
高圧一括受電を受注したい業者の言いなりに総会特別決議取ってるだけですから。
理事会の判断なんて何もないですよ。
業者に聞くのが一番では？

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>今の東電との契約をそのまま継続できるなら分かりますが、東電との契約を解約させられるのですが。

これが区分所有者に「特別の影響を及ぼさない」ことを証明すれば区分所有法第17条第2項は適用外になる。秘策がある。いずれまた・・・・

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高圧一括受電サービス会社ではなく東電の高圧一括受電を契約しても、区分所有者は従前の東電との従量電灯契約等は解約させられる。東電だから従前の契約は継承されて解約しなくて済むことは一切ない。
理由は、東電と各区分所有者間の従量電灯契約等の契約が、東電と管理組合間の業務用契約1本に変更になるから。これは高圧一括受電により、従来の1需要場所多引込（それぞれ別会計）が、1需要場所1引込（会計は管理組合1本に統一）に変更になるからである。東電も当然のことながら自社の電気供給約款に従う。

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今回、高圧一括受電入れても区分所有者には何のメリットも無いでしょ？
電気代が下がるわけではありませんから。なのに何で東電との契約を解約させるんですか？

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代わりに管理費の圧迫要因になっている共用部分の電気代が削減されて、管理組合の
収支は健全化されるよね。　管理費が税金みたいなもんで、自分の役にはたたないと
か思う人は、共同住宅には住むのは向いてない気がするけどな

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共用部分の電気代はべらぼうに上がるのでは？
前レスに計算出てたよ。

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管理費の圧迫要因は管理委託費が高いからでしょう。値下げさせたら？

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管理委託費は共用部分電気代の5倍近くあるね。
まずこれにメスを入れるべきではないか？
電気代700万円削減よりも削減効果は大きいと思う。

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でどこを切る？

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マン管士顧問廃止と役員報酬廃止、これだけで200万削減できる。

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管理費削減をトータルで2000万進めて来たのは、
多分そのクビにしようと提案してる管理士の寄与が
大きいと思うけどねぇ。センスない提案だなあ。

あと電気代分出すには700万いるわけであと500万は
どうするんだか。管理人を2人クビにしないと捻出できない
お金だよ

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金もらってるんだからマン管士に頼らず働いたら？
マン管士超えるくらい勉強すべきだな。
1200万は管理委託費値切ればいい。
そうしたら200万+1200万で1400万、電気代出るよ。

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アホすぎて…さすがに、このレベルなら放置でよいか

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放置した方がいいな。

ところで2年ごとの契約検討のたびに「高けーんだよ、安くせいーよ、ったくー！」とどやしつけたら、5年間で共用部の電気代出たよ。1300万以上も。経費節減に聖域はない。

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色々議論されてますけど、高圧一括受電はするのですか？
なんかしない方がいいような感じです。2016年の自由化見てから検討すれば。
総会決議に実施期限は付いてないですから数年後でもいいと思います。

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2017年のガスの自由化って選べるガス会社は自由なんですか？たとえば大阪ガスとか。
そうなると2016年の電力自由化でセット割引があるからと東京ガスを選んだら2017年の時に困ります。
電気とガスはセットにしない方が良いのですか？ガス自由化の情報が少ないですね。

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値上がり？？
偉そうにいってるわりにはたいしたことないね

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>2017年のガスの自由化って選べるガス会社は自由なんですか？たとえば大阪ガスとか。
電力と同じ託送になるから東ガスと大ガスのガス管はつながってなくてもいい。

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大阪ガスが大阪から東京までガス管を敷設し、更に東京の道路を掘り起こして配管して東京の需要家にガスを送るわけではない。これは非現実的である。
ガス小売完全自由化を簡単に言うと、大阪ガスが東京ガスからガスを卸してもらい、そのガスを東京ガスのガス管を使って東京の需要家に東京ガスから供給してもらう。それで大阪ガスは、東京ガスからのガス卸代と東京ガスのガス管借り賃に大阪ガスの経費と利益と乗せて東京の需要家にガスを売ることになる。
要するに託送方式とは「委託」のことである。完全自由化はこの託送方式なしには成立しない。電力完全自由化もしかり。

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東電は既に大口需要家に対してはガス販売してるよ。
だから2016年の電力小売全面自由化で東ガスが電力市場に乗り込んで来れば、2017年のガス小売全面自由化で東電がガス市場に乗り込んで行くよ。

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2016年、2017年のエネルギー小売全面自由化に対し、管理組合も対策を考える必要があるね。共用部分のエネルギー使用の合理化を。
人材募集して専門委員会を立ち上げよう。電気工事やガス工事の経験者が最適だね。

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専門委員会の委員は、猫も杓子も成れる管理組合役員とは異なり高度な専門性が必要だから、電気関連、ガス関連の実務経験を有する国家資格保有者が望ましい。そうすれば住民は安心して仕事を任せられるし、委員はその期待に応えるだけの仕事はする。

それから専門委員の報酬だが、これも役員と異なり自他とも認めるプロフェッショナルであるから、理事長報酬の倍の月額2万円/年額24万円、交通費等必要経費は実費精算にする。原資は今の役員報酬を減額するかマン管士をクビにて捻出すれば経費増にはならない。

515戸の大所帯、住民ポテンシャルを有効活用し、組合の公金を使うのであれば可能な限り内に金を落とし外への支出はやめる方向で考える。

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マンション内での人材発掘ですね。将来的にも管理組合の人材育成にもつながります。
高圧一括受電も人材募集して専門委員会立ち上げて検討してたら、共用部分の電気代が削減されるなんて誤った情報を住民に流布することはなかったですね。

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2017年の都市ガス小売全面自由化のイメージ図

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2015年の消費税増税、2016年の電力小売全面自由化、2017年の都市ガス小売全面自由化、と消費経済が大きく激変しますね。
私達の家計も影響甚大です。光熱費の支払いは契約を含めてよくよく考える必要がありますね。

ところで、今まで一度もメスを入れてなかった管理委託費を削減すれば、その削減分だけ私達の管理費が値下げ出来ますね。損益は変わりませんから。
理事会に出てるマンション管理士に言って、管理会社の変更も辞さない覚悟で管理委託費の大幅削減の検討を指示して下さい。お願いしますね。

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　おいおいみらい平のタブちゃん、ホームページの情報みて
他人のマンションを攻撃するなら、過去の総会議案集くらいは
全部読もうぜ。　委託経費は数回にわたって変更されてきてて
全部値下げ方向での改定だよ。

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前から気になってたのですが、ホームページでうちの管理組合会計や口座残高証明書を全部載せてるのまずくないですか？
普通は自分の財布の中身公開しませんよね。法人化されたからと言って財務諸表の公開義務はありませんよ。

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ホームページは法人化の前からですね。

全体を1ページにして黒字か赤字かわかる程度のもの
のほかは、ここに現れたような住民でない変な人に
いちゃもんをつける機会を与えるだけなので、
公開は不要かもしれませんね。

総会議案書の早すぎる公開とあわせて考え直したほうが
よいかも。理事会で検討して欲しいですね。

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区分所有者と住民は必ずしも一致しませんよ。
住民とは現に住んでる人で、区分所有者もいれば占有者もいます。
賃貸オーナーは区分所有者ですが住んでないから住民ではありませんね。

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財務諸表を公開する理由はなんですか？
こんなに金持ってるんだと自慢したいのですか？
逆にあんな高い費用払ってるとわかってしまいます。
業者にとっては予算が丸見えですから営業するにはありがたい情報でしょう。
いずれにしても百害あって一利なしですね。
とれから同じ規模で比較しないと他のマンションと比較しても高いとか安いとか意味ないですよ。
中身が全然ちがいまいすら。

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内と外で使い分けしないと。コラボで読めるコンテンツは外向きホームページにはいらない。
この掲示板に書かれてる情報はコラボにはないので非常に参考になる。

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借室電気室は、電力会社が配電用変圧器を撤去し、一括受電業者が変圧器と引込受電盤を新たに設置する。そして電力会社が取引用計器用変成器を設置して業務用電力契約（500kW未満）に基づき計量を行う。
借室電気室はパイプフレームで組んだ屋内開放型変電所なので、引込受電盤はキュービクル型ではなく開放型の簡易施工となり、コストが低減される。

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>>277
コラボの情報は業者に丸め込まれた理事会の大本営発表でしょう(笑)。

>>278
借室電気室のbefore-afterの対比写真は一見の価値があります。

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管理規約附属規定の「専門委員会運用細則」第5条に守秘義務規定があるが、この条項は削除すべきではないか？管理規約に役員の守秘義務規定がなく守秘義務を課していないのに、専門委員に守秘義務を課すのは道理に合わず不平等だ。
また専門委員に報酬規定がないのはおかしい。組合員の共同の利益を図るために同じく働いているにも関わらず、輪番制の誰でも成れるさして専門知識があるわけでもない役員に報酬を与え、役員よりもはるかに専門的知識のある専門委員に報酬を与えないのは不公平だ。

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田淵さん、まだご自分のマンションの理事長は互選でまけておりたとはいえ、
理事さんなんでしょ？　人のマンションにちょっかいだしている間に
自分とこの管理費でも値下げしたらいいのに・・・

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内輪の会話はコラボでやってくださいな。
人のマンションって自分のマンションじゃないですか。

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センチュリーつくばみらい平にお住まいの、上の名前で書かれている人しか
知りえない情報がここには多数でてくるんですよ。　
棟名と、階数はネット上でわかるから、所有者登記でもあげて組合に連絡して
おきますよ。

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そうしたらいい。

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>>280
国交省の標準管理規約（役員の誠実義務等）には守秘義務規定はない。
従って、同標準管理規約をそのまま踏襲しているマンションの管理規約には守秘義務規定がない。
そこで管理組合によっては、同標準管理規約の同条を踏襲していても、新に第3項を追記して守秘義務を課してる。

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>284 ではそうします。　週末ばたばたしているので
　　　週明けあたりに。

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>285

役員が、例えば裁判にも至っていないような滞納者の名前などに
ついて守秘義務があるのは、別に規約に書かなくても
法律で規定があるからなんだよ。　法令・判例を調べてごらん。

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>>287
なんの法律？

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285の管理規約で守秘義務規定を追記したのは、区分所有法で守秘義務規定がないからでは？

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滞納者情報は管理組合内なら公開してもいいと思うよ。
滞納は管理費等の支払義務を定めた管理規約規定の違反だから。
まじめに払ってる人たちに迷惑かけているのだから。

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公開して晒し者にするのですか？どんな迷惑かけてるのですか？
他人が滞納してもうちはなんの影響もないですが。
その分支払が増えるわけでもありません。

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うちのマンション、5ヶ月滞納は掲示板
への顕名公示を実施しないと理事会による
細則違反になるよね。

劇的に効果があって35万の滞納が本当に
一晩で解消したのは住民ならご存知かと
思うけど。コラボにでてるよね。

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公示しなかったからと言って違反にはならないよ。細則は「できるものとします。」と書いてあるから。
あとは、その公示が妥当かどうかは訴訟にならないと判断はできない。

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理事会議事録、総会議事録、住民専用ポータルサイトコラボでの組織内開示は問題ないと思いますが、開示された滞納者の人が不法行為で訴えたら判断は微妙になるでしょう。
氏名・住所をオートロック内共用部掲示板に公開された件の高裁判決ですが、双方上告中です。

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例の別荘地の、滞納者公示立て看板の判決は
読んだけど、それと比較すればあの目立たなさなら
訴訟やって勝てるかといったら無理だろうな。
要は裁判起こされないか、起こされても負けなきゃ
いいわけだし。

500戸越えで、6年間滞納ゼロはまぁ立派だろう。

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>>291
滞納者の管理にかかる費用を、期日通り正しく払ってる人達がその費用分を肩代わりしてるということだよ。
滞納してても管理にかかる費用は滞納者分を差し引いて管理委託してるわけではないからね。
だから滞納者は費用を他の人達に肩代わりさせてるから迷惑をかけてるいということ。
区分所有者は敷地や共用部分に持分はあるけど、それは利用権であって物理的に権利部分が区画特定されているわけではない。だから滞納者持分部分を除いて管理など不可能で、管理は対象部分100％を行わなければならないから。

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守秘義務からいつの間にか個人情報保護に話がすり替わってるぞ。
で、管理組合役員の守秘義務はどの法律に書いてあるのか？

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区分所有法の第六節 管理組合法人（第四十七条―第五十六条の七）読んだけど、理事・監事の守秘義務規定はなかった。

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やはり役員の守秘義務規定は専門委員と同様に規約に追加しないとだめなのだろか？

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うちの今ある専門委員会って他のマンションの専門委員会と違って理事会の下部組織の住民参加型の班みたいなもんだから、そんな厳格なプロジェクト対応の専門家集団の委員会とは違うのでは？

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>>288
管理組合役員は総会で選任・受任の委任関係にあるので、民法の委任規定(第六百四十四条)が適用され、受任者の役員には善管注意義務が課せられる。

民法
（明治二十九年四月二十七日法律第八十九号）
　最終改正：平成二五年一二月一一日法律第九四号

（受任者の注意義務）
第六百四十四条　受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。

ところが専門委員は、理事会任命以外は委任関係のない「成るも辞めるも自由」(細則第3条)な自発的就任退任であるから、民法の委任規定が適用されず善管注意義務が課せられていない。
従って、専門委員には善管注意義務の一部である守秘義務(細則第5条)を課している。

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はい正解。

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>>295

【管理費の未納者を公表する立て看板の設置】
　東京地方裁判所平成11年12月24日判決

１.事案
　別荘地の設備管理のために設置された町会（法的には団地管理組合にあたる）の会長が、管理費の長期滞納者に対し、「管理費長期滞納者一覧表」としてその地区番、氏名、管理費と未納開始月及び滞納期間を立看板を設置して公表したところ、同会長に対し、同人から立看板により名誉を毀損されたとして立看板の撤去と損害賠償を請求した。

２.判決の要旨
　立看板の設置に至る経緯（管理費滞納者に対しては毎月請求書が送付され滞納額等が通知されていたこと、総会において出席者から長期滞納者に対する非難がなされ滞納者に対しては氏名発表も含め徹底追及するとの緊急動議が出され、その取扱を役員会に一任することが可決されたこと、役員会は会則の規定の適用により３年以上の滞納者につき会員サービス停止を決定し、該当者に対しサービスの停止と滞納者の氏名公表ならびに支払意思があれば公表は中止することを通知したが、管理費の納入や支払の意思ある旨の連絡はなかったこと等）、その文言、記載内容（単に管理費の滞納の事実及びその滞納期間等を摘示したもので、その内容は虚偽でないこと）、設置状況、設置の動機、目的（管理費を支払っている会員との公平を図るべく、サービス停止を関係者に知らせ、ゴミステーションの利用等町会の提供するサービスの利用をさせないようにするため、立看板の大半をゴミステーション付近に設置したものであり、公表という措置そのものがもつ制裁的効果はあるとしても、ことさら不当な目的を持って設置したものといえない）、設置する際に採られた手続（前記のとおり、また、町会は管理費を一部でも支払えば氏名を削除するという対応をとっていた）などに照らし、同会長の立看板の設置行為は、管理費未納会員に対する措置としてやや穏当を欠くきらいがないではないが、別荘地の管理のために必要な管理費の支払いを長期間怠る滞納者に対し管理費の支払いを促す正当な管理行為としての範囲を著しく逸脱したとはいえないとして、同会長の行為は不法行為を構成しないとして、請求を棄却した。

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>「成るも辞めるも自由」(細則第3条)な自発的就任退任

確かに役員は総会決議で委任関係が成立している。
でも辞任は専門委員同様に自由だ。民法第六百五十一条（委任の解除） 。
したがって役員は総会決議で選ばれて就任するが、辞めるは自由。
だから管理規約で辞任に関する規定が必要になる。
正当な事由が必要とか、理事会の承認が必要とか、縛りをかける。
さもないと総会翌日に辞任する役員が出てくる。
やりたくないけど五月蠅いから二つ返事で役員引き受けて総会翌日にさっさと辞める。
総会翌日だから役員の引き継ぎ事務は何もない。
ありえると思う。道義的問題だが法的・管理規約的には違法・違反ではない。

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>>304
役員を辞任する必要はないのでは？
辞任は役員(理事・監事)の「地位」を辞することですが、地位は保持したまま「職務」を停止するのです。
即ち「休職」です。こうすれば役員の欠員は生じませんし役員としての仕事はしなくて済みます。
要するに「名前」だけの役員です。

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理事会や業者の説明読んでも高圧一括受電で共用部分の電気代が削減される理由がわかりません。誰か教えて下さい。

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理事会に聞きにいけば？
毎月第三土曜朝。今月は20日。
議事録だとほぼ毎回エナリスもきてるみたいですよ。
まさに承諾書の書面が昨日あたり公開の議事録で
話題になってますね

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もともと高圧で業務用契約している共用部分は、節電や省エネで電気使用量を減らさない限り電気代は削減できませんよ。

だから高圧一括受電しても業務用契約ですから共用部分の電気代は削減できないことになります。

実際は専有部分の負荷が共用部分に加算されるので、電気使用量が増えて削減どころか電気代が大幅に上がります。

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理事会や業者の言ってることは間違ってるということですね。

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高圧一括受電は「共用部分の電気代削減」や「専有部分の電気代削減」と言うのは間違い。
高圧一括受電は「管理組合の経費削減」や「区分所有者の電気代削減」と言うのが正解。
誰が利益を享受するか？で話をしないと一般の人には理解できない。

今は「共用部分の電気代削減」がテーマだから共用部分に特化して書くが、それではなぜ業者は「共用部分の電気代削減」と言うのか？

それは「管理組合の経費削減」と本当のことを言うと彼らのビジネススキームが根底から崩壊するからに他ならない。
「管理組合の経費削減」と言うと、管理組合の収支会計の結果で経費節減額が算出される。そうなると業者は業務委託費の支払になる。
ところが「共用部分の電気代削減」と言うと、業者サービスを利用することにより管理組合は電気代が削減されたのだから、従前の電気代から削減分を差し引いた電気代を業者は管理組合から徴収できる。業者サービスであるから当然収支会計は業者で、会計に関してブラックボックス化して管理組合をアンタッチャブルにできる。

だから業者は「管理組合の経費削減」と本当のことは絶対に言わないのである。それに疑問を呈せず真に受けて組合員に説明する管理組合は業者にとっては「優良管理組合」になる。

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>>269

高圧一括受電は、共用部分の電気設備を変更することにより、本来別会計だった区分所有者の電気会計（電気使用量はB）を強制的に管理組合の一般会計に取り込んで一括会計することにより、この一般会計の収支（㋺）を改善すると言うことなのです。
これは、管理組合が区分所有者の低圧契約②の電気代（電気使用量はB）を新たな収入源とし、電気を高圧契約①でまとめ買い（電気使用量はA+B）することでコストダウンして利益を生み出し、その利益（㋑）で一般会計の収支（㋺）を改善すると言うことです。

これを端的に言い表すと、
「管理組合は節電・省エネ等により自ら電気使用量（A）を減らして電気代を削減する努力は何もせず、本来不可侵領域の専有部分をその管理下に置いて区分所有者に電気代（電気使用量はB）を上納させ、高低圧契約（①と②）の電気料金単価差による電気代差額（㋑）だけで管理組合の経費（㋺）を削減する」
と言うことになります。

高圧一括受電しても共用部分の電気代が削減されるわけではないのに、業者が「管理組合様の初期投資や業務委託費は一切不要で、共用部分の電気代が○○○万円削減されます！」と言うのは彼らのまやかしのビジネストークで、「共用部分の電気代が○○○万円削減されますから、共用部分電気代から○○○万円差し引いた電気代を管理組合様に弊社へお支払いただくことになります。」と電気代請求するための詭弁なのです。

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MEMSは家の中はどんな配線になるのですか？

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理事会に聞いたらいい。

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MEMS導入止めたら理事会の言う所謂「共用部分の電気代削減額」はもっと多くなるよ。
理由は、高圧一括受電の削減額をMEMSが食いつぶしてるから。素人でも分かるよね。
余計なもん導入するから、その分費用が食われてる。

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高圧一括受電は管理組合経費削減のために専有部分の電気代を召上げるが、MEMSは専有部分の省エネだから管理組合が投資しても管理組合の経費節減にはならないね。なんか激しく矛盾してるな。

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MEMSは専有部の省エネ支援、区分所有者の自己負担が道理だろう。
占有部分だから管理組合が組合費使ってやるものではない。希望する区分所有者がやればいい。
新築は分譲価格に組み込みだから問題ないが、既築は区分所有者が負担するもの。

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>>312
専有部のシステム構成を理解する必要があります。
配線はゲートウェイの電源線とLAN線だけです。

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専有部のシステム構成を理解する必要があります。
配線はゲートウェイの電源線とLAN線だけです。

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>>312
専有部のシステム構成を理解する必要があります。
配線はゲートウェイの電源線とLAN線だけです。

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MEMSは実効性が最大のポイントだと思いますが、そのためには導入前1年間の電気データが必要になります。1年前と比較してどれだけ省エネ効果があったのか？です。
この比較ができないと、管理組合が組合費を使って全戸にMEMSを導入しても、実効性が判断できず投資効果も計れません。
ところで各区分所有者の1年前の電気使用量や電気代のデータはどのように取得するのですか？

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理事会に聞いたらいい。

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各家庭の電気代なんて理事会は把握出来ないよ。管理外だから。
理事会が把握してるのは共用部分の電気代だけ。
過去の検針票を几帳面に手元に残しておけば分かるだろうけど、普通は捨てるからないだろう。

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>>322
各家庭の電気代が把握できないのに何で700万円削減できると言えるのか？高圧一括受電は、削減の原資になる専有部分の電気代（電気使用量）が分からなければ削減額は計算できないものだが。

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一般家庭の電力使用を大きい順に挙げると、1.エアコン　2.冷蔵庫　3.照明　4.テレビで、この4つの消費電力だけで全体の7割近くを占めています。
ここ数年でこれらの製品はすべて省エネ化が進み、新たな技術とともにセンサーや制御技術によって消費電力が激減しています。
よって、MEMSの導入でさらなる省エネの余地はすでに小さくなっているのが現状です。
照明もLED化してしまえば、点けっぱなしによる消費電力自体が小さくなっているので、制御することのメリットも小さくなります。
冷蔵庫は止められません。誰もいない部屋の照明やテレビやエアコンを点けっぱなしにするのは、省エネ以前の無駄の問題でしょう。
そうなると、MEMS制御はエアコンの温度調整による消費電力の削減くらいになるでしょう。

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ところで省エネは電気だけじゃないです。光熱費は電気・ガス・水道。
エネルギー管理の省エネなら電気だけじゃなく、ガスと水道も必要です。
それで初めてHEMSでしょう。MEMSはHEMSのマンション版です。
パルス発信付きのメーターに交換するんですか？

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>>323
役員のブログによると大体次の通り。

515戸で年間全戸で6000万円が専有部電気代と想定。
この3割弱の1700万円が低圧から高圧に契約変更(高圧一括受電)して捻出できる利ざや。
この1700万円から管理組合の経費削減額を捻出するが、専有部にメリットを集めてもやっと専有部電気代6000万円の12%(700万円）が限界。

数値を並べているが、700万円の計算根拠としては定性的な感じは否めない。
この700万円を信じれば業者の業務委託費は1000万円となるが・・・・
この業務委託費の話しは一言も出てない。

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組合と東電が直接契約を行う形ではないんだから、
業者は他の会社に割引や条件で勝てる提案を行えばよくて
その値段で受けて自身の収益がどうかまで開示する義務はないと思うけどねえ。

その計算だと、差額が全部儲けみたいに聞こえるけど、実際には今まで共用部だったとこの電気代には季時別の契約は使えなくなるから逆ザヤになるし、変電施設やら、各家庭用のMEMS機器を供給したり、切り替え工事を全戸に無料で行う義務もあれば、全戸に請求して集金するコストもあるよね。それは類推することはできても、正確なとこが分かるわけは泣と思うけどね。

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ブログってなに？初めて聞いた。

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平日昼間はすぐには返事は来ないよ（笑）

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>>328

>その値段で受けて自身の収益がどうかまで開示する義務はないと思うけどねえ。
管理組合発注金額で受託する業務委託だとそれで良いはずです。
業者側の収益は管理組合は関知しませんから。

>組合と東電が直接契約を行う形ではないんだから、
電力受給契約は東電と管理組合が直接締結しないとだめです。
そうしないと法的(電気事業法)に東電に管理組合に対する電力供給義務がなくなりますから。区分所有者は今まで東電と直接受給契約を締結してましたから、それと同等レベルの供給保証を管理組合に担保してもらう必要があります。従前とイコールフィットです。
電力受給契約と電力サービス利用契約は別物ですから切り離して考えます。
東電が始めた高圧一括受電は、受給契約（東電−管理組合）、業務委託契約（東電−管理組合）、サービス契約（管理組合−区分所有者）の3本立てです。

>その計算だと、差額が全部儲けみたいに聞こえるけど、
その差額をどのような比率でシェアするかです。その役員のブログでは、1700万円の差額を管理組合700万円、業者1000万円の4対6の割合でシェアすると言うことでしょう。
実際6000万円の専有部電気代の想定なら、1世帯当たり従量電灯40A契約の月320kWh、一括受電後の管理組合共用部新契約電力471kWの想定ですから、計算すれば差額は2400万円近くいきます。もし業者1000万円の委託費なら管理組合は1400万円近い削減額、従前の共用部電気代1400万円が浮きます。

>各家庭用のMEMS機器を供給したり
余計なもの提案するから自分の首絞めるのです。委託費の中からMEMSシステム分を捻出するわけですから当然業者の収益が悪化します。

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住民説明会で、中央電力と理事会が
突っ込まれていたのが、15年スマートメーター
なしでは、このマンションだけ装備が陳腐化する
という指摘で、この意見を言った人が多数いたから
MEMSは切って、エナリスとあとはオリックスだったかな？
で検討になったわけで、そこまで話を戻すなら
なんで説明会で言わなかったんだ？？となるわなぁ。

説明会は何回も実施されたわけだし。

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東電は2020年までに管内全てスマートメーター化するよ！
でも昨日、関電が中央電力に資本注入して同社経由で東電管内に殴り込みかけるとすっぱ抜かれたから、東電のスマートメーター化は加速するよ。
2016年の自由化に向けて電力会社同士の仁義なき戦いが始まってる。
首都圏が最大の戦場だ、東電、中電、関電！

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ブログってこれだろう。
http://ameblo.jp/haruboo0/
マンションの内情書いてる部分はすがにまずいだろう。
本来独立機関の監査する側の監事が裏で理事会資料作ってるとか、高圧一括受電に否定的見解書いたり、一括受電業者が最上階に住んでるとか、なんか疑われるようなこと書いてるが・・・・

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>突っ込まれていたのが、15年スマートメーターなしでは、このマンションだけ装備が陳腐化するという指摘で、

スマートメーター化する住民側のメリットは？どちらかと言うと電力会社側のメリットの方がはるかに高いのだが。
遠隔検針、遠隔リミッター制御、遠隔電力供給ON/OFF、etc
特に遠隔検針と遠隔リミッター制御は電力会社にとって大幅な省力化が図れる。また2011.3.11大震災後の計画停電で電力会社は苦労したが、遠隔電力供給ON/OFFが出来れば計画停電時に戸別停電が可能になる。
スマートメーター化してなくても、今の誘導円盤型電力量計で一般の住民はこれが見れたら十分だと思うよ。
電気の見える化、東電の「でんき家計簿」がインターネットで見れる。

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管理費がどうのこうのいう前に、
自分ちの節電した方が早くないか？
どうやったらこんなに使えるのかわからん。
確かに専有部で払い戻して欲しい気持ちに
なるのはよく理解できたけども。

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それに一月いくらと、30分ごとにいくら使ってるか
が分かるは本質的に違うと思うけどな。
測定頻度が1440倍くらい違わない？
自分の契約アンペア数にどの程度余裕があるかは
最低でも30分刻みで計らないとわからないと
思うんだけどな。

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家庭内の専有部分の電気使用はライフスタイルによってそれぞれ異なる。
何で管理組合が介入するの？管理組合が電気代払ってくれるの？

ところで電気は節約するだけが能ではない、生産して売る方法がある。
買電ではなく売電。フィードインタリフ、FIT制度。
そう、太陽光発電による固定価格20年間買取制度！
10kW以上の全量売電で34.56円/kWで20年間買取政府保証。

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>なんで説明会で言わなかったんだ？？となるわなぁ。

不言実行という四字熟語がある。黙って実行するのみ。
何を実行か？ご想像にお任せ。

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中電はPPSのダイヤモンドパワー（三菱系）を買収して首都圏に乗り込んだ。
すると東電は中電・関電管内でヤマダ電機とケーズ電機に電力供給を始めた。
今度は関電が中央電力に出資して首都圏に乗り込んできた。
まもなく東電の最大のライバル東京ガスが動き出す。
ソフトバンクも目が離せない。孫氏は何を仕掛けるか？

電力小売完全自由化まであと1年半・・・・・

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電気代が安くなる高圧一括受電は大賛成ですが、エナリスと高圧一括受電契約していた場合、2016年4月の電力小売全面自由化が開始された時に自由に小売電気事業者を選んで契約変更できますか？

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自由化と高圧一括受電とは関連はないよ。
自由化は小売市場開放の話しで高圧一括受電は配電方式の話し。
自由化は「小売するも自由、契約するも自由」だから。

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>>341
できないよ。それ承知で高圧一括受電契約するのだから。
高圧一括受電したら、それ以降は東電や2016年自由化の小売電気事業者と戸別に契約することは不可能になる。

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でも2月に総会特別賛成決議とったのだから組合員は決議に従って全員承諾書出さないと管理規約違反になるよ。

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管理規約に違反したからといって罰金や禁固刑・懲役刑等の罰則があるわけでもない、あくまでも共同生活の規律とモラルの問題だけだ。
だいたい今回の高圧一括受電導入に伴う共用部分変更の総会決議自身が、専有部分所有者の承諾を得ずに決議してるから管理規約違反になってる。管理組合自身が管理規約違反してるのだから組合員の違反を問うことはできない。

それはさておき、確かに高圧一括受電導入は総会で賛成決議がとられてる。それは共用部分の変更だから。
しかしながら、東電との受給契約の解約は専有部分の個人の契約自由権の問題だから管理組合は介入できないし強要もできない。
あくまでも契約は個人の問題で、共用部分変更の総会決議とは別の話になる。
解約希望者のみ承諾書を提出することになるだろう。

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>345

規約違反はともかくとして、全戸承諾が必要であることには間違いがない。
まぁ困難だとは思うけど、茨城県に住んでいて、ここの区分所有者でない人は
反対できる権利もないことだけは確かだ...

部屋番号特定できたので、理事会に報告あげておいたよ。
多分ホームページはうかつに踏まないほうがよい。組合があげているもので、
規約なんかダウンロードはめったにされてないと思うからね。

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>344

承諾書を出さない自由はある。全員承諾は至難ではあるだろう。
承諾書を出さないことが規約に違反するわけではない。
その場合は組合はほかにマナーソースを考えるしかないね。
　
一方で、組合が総会時点で全戸承諾をとらなかったからと
いって別に不法行為にはあたらない。この点を住民でもない
者が繰り返し主張するなら、これはなんらかの法的対応の
対象とはなりえるだろう。 組合は、IP開示要求は出しても
よいのではないかな。そんなに暇ではないかもしれんが。

しかし平日昼間にもなんかかかないと、ぱたっとやりとりが
止るので、自作自演がばれるよ。

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>>347
承諾書提出は自由なんですね。

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そらさすがに強制はできないでしょう。
　
99%提出とかエレベーターに貼り紙して何度も訪問して
泣きつく程度しかできないと思うけどな

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マンションの高圧一括受電は、全区分所有者が現在の個々に締結している低圧電力受給契約を解約しないと、電力会社は管理組合と高圧業務用契約が締結できないとのことですが、なぜですか？

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たぶちゃん（西葛軌道）に聞きたらいい

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>泣きつく程度しかできないと思うけどな

なぜ泣きつくの？高圧一括受電したいのは誰なの？

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つい先日「関西電力が資本提携！」のビッグサプライズで注目を集めた中央電力。誰しもが耳を疑った。
8月に東京電力自身が高圧一括受電を始めたかと思ったら、今度は関西電力が一括受電会社に資本提携して始める。
2016年の自由化に向けて、ご本尊の電力業界が激変しているのがよく分かる。

その中央電力が今年春に本を出版している。「まとまる力」。
彼らの一括受電の営業から受注・同意書回収・建設・竣工・運営までの全てのプロセスが、各チームの社員インタビュー形式でまとめられている。

中央電力は総会前後で営業チームから同意書回収チームに引き継がれる。
やはり最強なのが同意書回収チームである。死にもの狂いで100%同意書を回収する。
同意しない住民には足しげく通って口説き落すことは勿論だが、張り込みで帰宅の待ち伏せまでし、根性で6年かけても回収するほどの気合いの入れようである。勿論、総会特別決議まで取って導入を決意した管理組合のためにである。

業界シェア11万戸のトップ、中央電力、さすがである。
承諾書回収季節になったら読むことを勧める。

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2016年電力小売全面自由化に向けて、高圧一括受電専業3社は大手グループの傘下に入った。

■中央電力→関西電力
http://www.kepco.co.jp/corporate/notice/20140908_1.html

■IPパワーシステムズ→ジェイコム
http://www.jcom.co.jp/corporate/newsreleases/2013/_50579.html

■日本電力→エナリス
http://www.eneres.co.jp/pr/20140401.html

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>マンションの高圧一括受電は、全区分所有者が現在の個々に締結している低圧電力受給契約を解約しないと、電力会社は管理組合と高圧業務用契約が締結できないとのことですが、なぜですか？

それは電気事業法（電気事業法第19条）で規定する電力会社の電気供給約款に規定があるから。
この電気供給約款は国の認可を受けたものであり、「1需要場所1引込1契約」の原則である。
だから高圧一括受電は、マンション内1需要場所1引込1契約になるから、区分所有者全員が現在の受給契約を解約して初めて契約ができる。

ただし電気供給約款では特殊な場合として、同一建物でも会計主体が異なる需要場所がある場合は会計主体ごとに需要場所とすることが出来ると規定されているので、マンションのような区分所有建物は専有部分ごとが需要場所になるので戸別に契約できる。従って現在ほとんどのマンションは、共用部分は管理組合が、専有部分は各区分所有者が東電と受給契約を締結する。

【東京電力 電気供給約款抜粋】
-------------------------------------------------------------------
(3) 構内または建物の特殊な場合には，次によります。
イ 居住用の建物の場合
1建物に会計主体の異なる部分がある場合で，次のいずれにも該当
するときは，各部分をそれぞれ1需要場所とすることができます。
この場合には，共用する部分を原則として1需要場所といたします。
(イ) 各部分の間が固定的な隔壁または扉で明確に区分されていること。
(ロ) 各部分の屋内配線設備が相互に分離して施設されていること。
(ハ) 各部分が世帯単位の居住に必要な機能（炊事のための設備等）を有すること。
-------------------------------------------------------------------

ところがマンションで高圧一括受電をする場合は、1需要場所が管理組合だけになり、東電は管理組合と高圧業務用契約を締結し各区分所有者とは受給契約は締結しない。（各区分所有者は管理組合と契約することになる。）
だから区分所有者の現行の契約をすべて解約してから東電は管理組合と受給契約を締結することになる。

区分所有法の3/4以上の同意ではなく、電気事業法の電気供給約款の100%同意なのである。

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>>347
どんなマイナーソースを考えているのですか？

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四分の三の総会決議とったのに後で全員の承諾書提出しないとだめなんて二度手間ですね。
最初から全員の承諾書とってから総会決議とればいいのに。そうしないと総会決議の意味がありません。

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意味はあるよ。
総会決議は共用部分変更の区分所有法、全員承諾書提出は電気供給約款の電気事業法。
二つの法律跨がなければならないから仕方がないよ。

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マイナーソースなんてないでしょう。
それよりも承諾書を出さない人からは理事長が個別訪問して理由を聞いたらいいのではないですか？

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最終は承諾書出さない人には法的措置を取らざるをえないでしょう。判例もありますよね。

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いや、その判例はかなりの困ったちゃんな
前歴のある人の場合で、単に東電から変わるのは不可
って人には適応は困難ではないかなぁ。
素直にダメなら諦めたほうが吉。

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総会賛成決議がとられたのに承諾書を出さないのは不法行為だと思う。

区分所有法（区分所有者の権利義務等）
第六条　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。

総会賛成決議で高圧一括受電の導入が決まったのだから、高圧一括受電は「建物の管理」事項であり「区分所有者の共同の利益」にあたる。従って、高圧一括受電の実施にあたり承諾書を提出しないことは、区分所有者の共同の利益に反する行為になる。
これは不法行為による損害賠償請求ができる。
損害額は共同の利益である共用部電気代削減額700万円。

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>単に東電から変わるのは不可って人には適応は困難ではないかなぁ。
それなら直ぐ解決するよ。管理組合が東電と需給契約を結べば済む。契約の問題だけだから簡単。
こうすれば東電と管理組合が契約してるから組合員は安心だ。

>素直にダメなら諦めたほうが吉。
高圧一括受電を諦めて今まで通りにすると言うことですね。

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>>362
違うと思うよ。
高圧一括受電は保存行為ではないね。保存行為でない共用部分の変更だから総会特別決議をとってるわけだから。
それから高圧一括受電をしなくても現状のままでも区分所有者の共同の利益は何も損ねることはないよ。
そして、高圧一括受電をすることにより得られる経費削減のメリットは将来享受する利益であって、高圧一括受電をせずに現状を継続することにより得べかりし利益ではないから、不法行為による逸失利益の請求（損賠請求）はできないよ。

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>それなら直ぐ解決するよ。管理組合が東電と需給契約を結べば済む。契約の問題だけだから簡単。
>こうすれば東電と管理組合が契約してるから組合員は安心だ。

それだったら東電と管理組合が契約する東電スマートマンションサポートサービスそのものになっていまう。
http://www.tepco.co.jp/cc/press/betu14_j/images/140805j0101.pdf

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>>365
その契約形態だと、今の管理会社との管理委託契約と同じになりますね。
電気代滞納に関する債権債務の関係は、管理組合－区分所有者の関係で、管理費滞納の場合と同じになります。

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そうですね。比較してみればわかります。

　高圧一括受電業者が電力需給契約を締結すると、マンションの電気代に関する債権債務の関係は「業者－区分所有者」になります。
　区分所有者は電気代を業者から請求され業者に支払、滞納管理も業者で、長期滞納になれば業者に電気を止められます。従って滞納管理は管理規約適用外になります。
　それから電気管理に関しては業者が管理することになりますので>>328の業者発言にある通り開示義務はないので、電気代会計や使用量計量管理は管理組合にとってはブラックボックスになり「見えない化」されます。

　一方、管理組合が電力需給契約を締結すると、マンションの電気代に関する債権債務の関係は管理費同様「管理組合－区分所有者」になります。
　区分所有者は管理費同様電気代を管理組合から請求され管理組合に支払、滞納管理も管理組合で、長期滞納になれば管理組合に電気を止められます(管理組合が東電に電気停止を依頼)。従って滞納管理は管理費同様管理規約に従います。
　それから電気管理に関しては管理組合が管理することになりますので、電気代会計や使用量計量管理は管理組合にとっては従前と同様に「見える化」されます。(実務的には業務委託契約により東電が収納代行する)
　この計量管理の最大の特徴は、従来把握できなかった専有部の居住者の電気使用量を管理組合が把握できることです。

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自治会は抜けることできますか？

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むりでしょう。
決算書見て分かる通り月300円の自治会費は管理組合の大切な収入になってます。
抜ければ収入が減ります。

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>>358の説明読んでやっと理解しました。
高圧一括受電導入が、区分所有者全員の承諾を得ず(区分所有法第17条第2項)に総会決議(区分所有法第17条第1項)をとったことは違法ではないですね。

区分所有法第17条は共用部分の形状または効用の著しい変更の場合は総会3/4以上の決議が必要と規定していますが、高圧一括受電導入は借室機器と配線の大幅変更になりますから該当します。でも専有部分の所有者に特別な影響を与える東電との電気需給契約強制解約は決議していません。それは総会決議の後で解約にからむ承諾書をとるからです。

したがって電気需給契約強制解約を決議しない高圧一括受電導入に伴う共用部分の変更ですから、専有部分の所有者に特別な影響を何も与えません。
したがって高圧一括受電導入に関する総会決議は区分所有法第17条に違反していません。

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>>369.
管理組合と自治会は会計が独立してるはずなんですが、何で自治会費が管理組合の会計収入になってるのですか？支出にも同額で自治会費とありますから、管理組合は自治会に業務委託してるのですか？

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>でも専有部分の所有者に特別な影響を与える東電との電気需給契約強制解約は決議していません。
個人の権利を管理組合は決議できないでしょう。だから承諾のお願いです。

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>>367
　中央電力の場合は、電力会社との需給契約は管理組合でも良いことになってる。
「当社が、本物件代表者の委託を受けて、本物件に高圧受変電設備を導入し、当社または本物件代表者が本物件に電力を供給する会社との間で締結した電力需給契約に基づき、お客さまに対し分電するサービス」
　これは過去に中央電力の高圧一括受電を導入しようとして管理組合が北陸電力に交渉したところ、実績やら品質保証面で一度は難色を示され、最終的に北陸電力との需給契約を管理組合に指定された、ことが尾を引いてるようだ。
■アパガーデンコート野々市：http://ishikawamankan.web.fc2.com/pdfs/s2_3_1.pdf

　515戸多棟の大規模マンションだと借室変圧器容量が1800〜2000KVA近くになるから、事前に東電にお伺い立てといた方がいい。東電も資産譲渡でなければ借室電気室変圧器やメーター・リミッターの撤去作業があるし、その間停電にもなることから相当迅速かつ安全・確実に作業する必要がある。また業者も切替に伴う停電時間をミニマムにするために、移動用電源車を多数用意して仮設給電しながらの切替作業になり、これも迅速かつ安全・確実な作業はもちろん東電と緊密に連携しながらの作業になる。既築マンションは新築引渡し前とは異なり、住民が生活しているから非常に難しい。

　東電は一括受電業者と需給契約を締結するけど、その受電業者の背後に515世帯も電気需要があるとなると道義的に「需給契約外だから知りません」とは言えないから相当指導が入る。土壇場であれこれ東電から言われてひっくり返されないように注意が必要。

　電力の常識だけど、電力会社は需要家の受変電設備に相当口を挟む。それは、電力会社は全ての需要家に対して電力の安定供給の法的義務があるので、そのためには受電の確実性と系統波及事故防止のために、需要家設備に一定以上の品質と信頼性を求めるからである。先の北陸電力の例を見てもそのことがわかる。

　今回の高圧一括受電は、日中の515世帯の停電切替工事、ミスは絶対に許されない。施主として理事会には相当の覚悟と責任が必要になる。

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>>371
管理組合一般会計に自治会費が収入、同じく同額の自治会費が支出として勘定されているのは、組合員の管理費等口座振替の時に自治会費を一緒に管理組合収納口座に振替て、振替後に管理組合口座から自治会口座に資金移動してるからだ。

管理費等の管理組合債権と自治会費の自治会債権は別振替にしないとだめだ。
管理組合と自治会の会計をごっちゃにしてる。これじゃ言われる通り自治会は管理組合の傘下の組織になる。

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総会決議取っても全員承諾書出さないと高圧一括受電できないなら現実的には無理では？
それなら賛同者だけで高圧一括受電はできないの？これだったら承諾書出さない人を無視できる。

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>371
>374

は総会の案内と一緒に、自治会の総会の案内は受け取っていないのかな？とうに解決済みの問題がまだあるように錯覚してるのは、ひょっとして住民ではない？

質問と回答と両方の自作自演してるのがばれるよ。

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やり方を考えればできないことはない。
今は管理組合が実施しようとしてるから全組合員(全区分所有者)の需給契約解約とサービス利用の承諾が必要になるが、実施主体が管理組合以外なら全区分所有者の縛りはなくなる。たとえば有志による「高圧一括受電愛好会」とか。会計主体が別になるから電気供給約款には抵触しない。
それで可能性が一番高いのが、自治会である。前代未聞の自治会が高圧一括受電を実施するのである。自治会なら全員参加の縛りはないし、会計主体も管理組合から独立した別会計である。

あとは技術的な諸問題を解決するだけである。先の臨時総会で「共用部分の変更」の賛成決議が取られてるので、実施主体が変わるだけである。この「共用部分の変更」は定性的な決議で、定量的な具体的には設備変更内容とか配置図等何もない決議だから都合がいい。

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>>374
それって口座振替手数料を管理組合が負担しているってことでしょ？
会計分離なんてうわべの戯言、管理組合が自治会の振替手数料経費を賄ってる。
それもそう、月数百円の自治会費、1回に百数十円の振替手数料引いたら実入りが大幅に減る。それなら戸建を見習って自治会長や班長が戸別集金すればいい。自治会員とのコミュニケーション図る目的で。
コミュニティー形成の根幹はコミュニケーション、それは人間同士のface to faceだ。 コミュニティー形成のためのface to faceに労を惜しむな。

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自治会とは言うものの、実際は組合員＝自治会員で、管理組合業務の「居住者間のコミュニティー形成」を名前を変えて担ってるような感じですね。
戸別集金は一理ありますね。集金の時に会話しますからコミュニケーションが図れます。昔は更に回覧板も戸別に回してましたね。
でも今は時代が違います。生活スタイルも変わってきており、隣りづきあいも希薄になっています。
ならばこそ、コミュニケーションが大切なのかもしれません。

高圧一括受電愛好会？？？　ギャグとしては面白いです(笑)。

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>>377
別に会計主体を変えるとか全戸の縛りを外すとかで自治会にする必要はないよ。
だいたい自治会が高圧一括受電するなんて聞いたことがない。
管理組合で希望する区分所有者のみに高圧一括受電すればいいのだから。
電力小売全面自由化が決ってるのに全戸縛るなんて時代に逆行してる。
「借室電気室」の取扱いがキーになる。
借室電気室は管理組合所有にもかかわらず東電の不可侵領域。
ここを高圧一括受電のために明け渡すから東電もピリピリするのだよ。
その策を献上するのが軍師官兵衛の仕事だ。

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「借室」明け渡し請求控訴審　無償使用は合理的
だって。一度借りたもんはそう簡単に返さないということか？
「借室」強し！
　
　管理組合が東京電力に変電室の明け渡しを求めていた控訴審の判決が九月十三日あり、控訴は棄却された。東京高裁・安倍嘉人裁判長は電気事業者に変電室を無償使用させることは区分所有者にとって「必要かつ合理的な負担として当然に受任すべきもの」との判断を示した。判決は確定している。
　控訴していたのは東京・新宿の「ライオンズマンション西新宿第八」（築20年、51戸）の管理者。一階変電室（約14平方メートル）の変電設備を電柱に移設することで管理員室としての利用を考えていた管理組合が、東京電力に変電室の無償返還を要求。平成17年の東京簡裁の調停では不調に終わり、今年三月八日の東京地裁判決では管理組合が敗訴していた。
　東京電力と分譲主が交わした「承諾書」では使用期間を「建物の存続期間とする。ただし存続期間中であっても、専用電気室として使用する必要がなくなった場合、乙（東京電力）は原状回復のうえ甲（分譲主）に返還する」と記載。
　控訴審で管理組合は「承諾書の締結は売買の際、重要事項説明書に記載されていなかった」と、契約の継承を否定。しかし判決で安倍裁判長は重要事項説明書記載の有無に関わらず、「電気の供給を受けている以上、変電室を無償で使用されることは受任すべき合理的な当然の負担であるから、区分所有者としては本件使用契約の承継を否認することはできないというべき」との判断を示し、「東京電力は過去に変電室を占有しているものと認められる」とした。
　また変電室の明け渡しについては、東京電力側の主張を全面的に認め、「電気供給約款上、東京電力には要求に応じるべき法的義務はない」と断定。約款上、電気の供給方法変更に際しては使用者が工事費を負担することになっており、組合が工事費の支払いを拒絶しているため「東京電力が供給方法の変更の申し入れを拒絶しているのはやむを得ない」とした。変電室を使用する必要がなくなったとの組合の主張も認めなかった。

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都心と地方じゃ全然違うね。
　都心：300×12×515?（20,000?210×515）＝1,982,150円
　地方：300×12×515?（5,000?1,500×515）＝2,646,500円
地方は世帯割りが手厚い。

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都心と地方じゃ全然違うね。
　都心：300×12×515+（20,000+210×515）＝1,982,150円
　地方：300×12×515+（5,000+1,500×515）＝2,646,500円
地方は世帯割りが手厚い。

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　借室で思い出しましたが、高圧一括受電で新たに一括受電事業者に借室を使用させる場合、「売主と東電間の使用契約の解約」と「管理組合と一括受電事業者の使用契約締結」の2つが必要になると思います。
　特に後者は「電気の事業供給者（電気の場合は電気事業者）」ではありませんから、第三者への貸与となり管理規約の規定により総会決議が必要になると思いますが如何ですか？

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＞383
でも地方はもともと地縁が強いから地縁団体認可の条件は厳しいよ。
(1)区域：地縁的なまとまりのある区域の＊＊又は自治会等の範囲であること。
(2)世帯数：市街化区域内はおおむね100世帯以上，市街化調整区域内はおおむね50世帯以上であること。
(3)自治組織：区域内の世帯主の5分の4以上を構成員とする自治組織が結成されていること。
4/5の条件がきつい、緩かったらメガマンションなんて補助金が軽く100万円超えるよ。
でも入居時に売買契約条件として了承させ、全戸強制入会させてれば条件はクリアーできる。
それと、行政からの補助金は色々な名目になってる。補助金、委託費、行政協力員報酬、等
特に行政協力員報酬となってる自治体は、自治会長が行政協力員の特別職で、それに対する報酬として支払われる。自治会長の個人所得が自治会の補助金に相当する。ちょっと信じられないやり方だが、戦前からのルールのようだ。

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>>384
電気事業法では、電気事業者とは「一般電気事業者、卸電気事業者、特定電気事業者及び特定規模電気事業者をいう。」と同法第二条十で定義しているので、エナリスは特定規模電気事業者になる。
http://www.eneres.co.jp/pr/20121003.html
したがって、借室の使用に関しては管理規約第16条第2項の第3者の使用には該当しないので総会決議は不要。
ただし、「売主と東電間の使用契約の解約」と「管理組合とエナリスの使用契約締結」は必要になる。

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　電力需給契約を解約しない区分所有者(反対者)がいる限り高圧一括受電は永遠に導入できないことになる。それでは総会特別決議までとったのに実施出来ないとは管理組合法人の沽券に係わる一大事で責任問題になる。
　そこで賛成者のみに高圧一括受電を提供する方法を考える。

①既設引込受電盤(共用部分)を改造し、新設変圧器盤②への饋電回路を増設する。
②賛成者専有部分用変圧器盤を新設し変圧する。
③共用部分住宅用開閉器盤を改造し、配電回路を高圧一括受電給電回路に繋ぎ替え賛成者に分電する。

■反対者：東電→借室→開閉器盤→専有部分（従前通りの電力供給）
■賛成者：東電→引込受電盤①→変圧器盤②→開閉器盤③→専有部分（高圧一括受電給電）　

　ここで重要なのは、既設借室電気室は一切手を加えず温存することである。これは従来通り高圧一括受電反対者に東電が電力供給するために必要だからである。そして新たに新設する賛成者用変圧器盤②は、敷地空きスペースに屋外キュービクルとして設置する。

　既設共用部分住宅用開閉器盤③の改造含めて配線工事が必要になるが、この方法だと既設借室電気室は何も変更せずに賛成者のみに高圧一括受電を提供するので、電気供給約款に抵触せずに高圧一括受電が可能になる。
　また、10年に及ぶ長期契約のため万一高圧一括受電事業者が飛んだ場合、あるいは2016年電力小売全面自由化開始により突如造反者が出て元の低圧契約に戻したい場合、借室電気室に手を加えていないので専有部分は従前の低圧契約に戻せるというセイフティーネットの機能も併せ持つことになる。高圧一括受電していても専有部分はいつでも元の低圧契約に戻せるメリットがある。

◆概要図：http://9329.teacup.com/mansion/img/bbs/0000002_2.png

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>387
　その方法なら、借室電気室の東電配電設備は何も変更することがなく、かつマンション全戸の需給契約解約ではないので、東電はＯＫするはず。
　東電にしてみると「管理組合が、一部住戸をその管理下において既設共用部分受変電設備から専有部分に低圧供給するので、当該住戸が東電との電力需給契約を解約・廃止する」の扱いになるだけであるから。

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共用部分住宅用開閉器盤内でMCB一次側で配線つなぎ替えをするよりも、高圧一括受電専用開閉器盤を新設し、MCB二次側（負荷側）で配線つなぎ替えをした方が効率的で停電時間は少なくなる。そうすれば、元の契約に復帰する時も負荷側の配線つなぎ戻しにより作業が効率化され停電時間も短くなる。

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　高圧一括受電の工事をするためには、施工業者に次の国家資格有資格者が必要になる。
■施工管理：電気工事施工管理技士（１級or２級）
■電気工事：電気工事士（第一種or第二種）
■電気保安：電気主任技術者（第一種or第二種or第三種）

　管理組合は直接工事をするわけではないので有資格者は必要ないが、施主として発注工事の監理・監督をする立場から、執行部内に同等の有資格者を配置して陣頭指揮に当たらせた方がベターであることは言うまでもない。

　今回の高圧一括受電工事は、都内有数のメガマンションの日中停電切替工事、ミスは絶対に許されない。施主として理事会には相当の覚悟と責任が必要になる。

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>>390
それ見るとマンション管理士はお呼びでないみたいですね。
電気工事ですからそうかもしれませんね。

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>>391
餅は餅屋だよ。マン管士にその能力を越える要求や期待をしたらだめ。
マン管士は財政再建面で頑張ってもらえばいいんじゃないか？
築５年の築浅なのにもう再建しないとならないくらい杜撰な初期財政計画なんだから。
「家の時間」に役員が洗いざらい書いてるけど、財政再建と言いながら不思議なことに不要不急な裁量的支出を増やしてる。
http://www.ienojikan.com/house/kanri/20140828.html
高圧一括受電はマン管士に共用部分の電気代削減額を正確に計算してもらえばいいと思う。
具体的な削減額の根拠になる計算書が未だには何もないから。
これじゃ組合員は適正判断ができないよ。

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コラボによると明日の理事会は冒頭にエナリス読んでの集中審議みたいだから、
ここに貼りついて書き込んでいる人はでてくれば？　傍聴０人なら思い切り笑ってやろう。
ネットでしか書けないへたれであると。

ところでコラボの掲示板で、ここに書き込んでいる人物のマンション名とか部屋番号とか
さらされているけど、その情報って本当？？

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>高圧一括受電はマン管士に共用部分の電気代削減額を正確に計算してもらえばいいと思う。
>具体的な削減額の根拠になる計算書が未だには何もないから。

　理事会が計算しないとだめ。さもないと業者提案削減額の査定ができないよ。役員が言ってるように財政再建団体なんだから。見積書が必要。
　でもマン管士なんかに頼まなくても、計算根拠を出さず前年度電気代から削減額を差し引いた電気代を請求する業者提案を逆手にとって、「当年度の共用部分電気代は前年度同支払電気代の50%定率削減！」の一言で決めたら簡単だよ。
　これが管理組合にとって最も削減効果があるよ。

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>>393
2月の臨時総会で決まってますよ。

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>396

エナリスとの契約でいくという相手の会社は２月総会の決議事項です。
詳細契約書や約款などの具体的な中身の審議ですね。
あと工事計画などの詳細の提示もあるようです。
傍聴は可能なようですね。　

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家の電気代は安くならないのでメリットはスマホでクーラーや照明の入りや切りが出来るくらいですか？

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395の削除依頼がすぐてたってことで犯人確定かな。

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HEMSを入れて省エネされたって効果はどうやって分かるのですか？

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