【住民専用】イニシア千住曙町Part5

>>178
それはここで判断することではないよ。
既に理事会に正式な忠告書が出されてると聞くけど、監事が業務監査すべき内容だよ。

>>180

>でも何で全戸同意書提出しないと東電は管理組合と高圧業務用契約ができないのですか？

それは電力会社(一般電気事業者)の電気供給約款によりで出来ないことになっている。
一般電気事業者の供給約款は電気事業法第19条で規定されている。
東電の電気供給約款は下記を参照。
http://www.tepco.co.jp/e-rates/custom/shiryou/yakkan/pdf/260301kyouku0...

①同一建物で会計主体が同じなら一需要場所(建物)一引込の原則。但し②会計主体が異なれば二引込以上可。
①は管理組合の高圧一括受電、②は現行の管理組合共用部分高圧受電と戸別区分所有者専有部分低圧受電。
①は管理組合会計であるが、②は管理組合会計と各区分所有者戸別会計の別々。

出来ない理由は電力会社の都合ではない。法律なのである。遵法、コンプライアンス！

だから電力会社は区分所有法なんて関係ない、電気事業法なのである。
管理組合の総会決議があっても電気事業法に則らなければ電力会社は受け入れない。

ここまで業者は説明するか？説明ないなら理事会が勉強して組合員に説明すべし。

なにも受け取ってないですよ。　嘘だけはいけないです。

理事長に届く前に誰か握り潰したのでは？
ここに貼り付けてくれればいいのだが・・・・・

自分で貼ればいいじゃん。

内容証明郵便で出せば受け取ったかどうか分かるし郵便局に内容も記録として残るよ。

匿名だと管理事務室レベルで廃棄されてます。
付議は同一ブロックからの選出役員が担当しますので、
担当のつけようがないですから。

何も内容証明で送らなくても、住民の方なら
部屋番号が自動で入るコラボからか、
あるいは管理事務室備え付けの要望シートに記入して
出していただければ、必ず直近の第3土曜の理事会で
審議して、結果は議事録で公開していますよ。

>>187
理事会は雲上人か？
直接理事長宅を訪問し手渡せば済む話。

>匿名だと管理事務室レベルで廃棄されてます。
問題だな。管理会社にそんな権限がどこにあるのか？
管理会社は中継機能だけで判断処置する権限はどこにもない。

住民から見れば理事長は１人だけど、理事長からみたら５１５戸からでてくる
要望に一つ一つ対応したり面談したりできるわけはない。個人要望への対応は
理事長の仕事じゃないと思うよ。　要望への対応ルールは理事会の内規レベル
の話で、匿名のは棄てますは、きちんと広報されているなら理事会の自由だろうし。

2年に一回なにか理事会にいってみようかなと515戸が考えるだけで、ほぼ毎日
理事長のもとになにか届くことになるわけで、その時に理事長でない残りの１９人は
何の仕事をすればいいんだ？となるね。 うちはもっと要望を出しているけど、
きちんと翌月までには返事がくるね。

そのあたりの想像力が欠如している人は１年でいいからやってみればいいのに。
飲みやで酔っぱらって店長を出せとか怒ってる人と変わらんなとも思える。

幸い今年の理事長はじゃんけんで決まったのではなくて、昨年の理事長が法人化で
もう１年やりますで自ら居残ってくれたわけだよね。　理事長の家に直談判に
いけなんて乱暴な人はうちのマンションにはいないと信じたいもの

マンションの戸数が大きくなるほどにお客様気分な人が多くなるのはしょうがない
もんなのかもね。

　現行の高圧一括受電の最大の問題点は、管理組合の経費節減のために、管理組合が本来不可侵領域である専有部分に介入し、区分所有者の電気契約の自由をはく奪して管理組合選定の電気契約を一律強要することである。

　それを回避するためには、新な事業組合により共用部分の電気と完全に切り離した専有部分専用の高圧一括受電にする方法である。
　これは会計主体が別になるので、同一建物内で２高圧引込になるが、電気契約約款上は問題ないことを東電支社レベルで確認済である。

　但し実現にはハードルは高く、現行の高圧一括受電サービス業者はぼろ儲けの収益スキームが完全に崩れるので協力は拒否している。

>>190
それが出来ないなら理事長辞めたら？
組合員から選任され、役員はそれを受任してるんだから。
自覚して職責を全うしないとだめ。
理事長は聞く耳をを持たなければならない。
理事長以外は相手にしないよ、普通は。

>>192

理事長の不信任であると、総会ででも主張すれば？
ところで次回の臨時総会っていつだったっけ？
確かエントランスのサイネージで見た気がするけど
忘れちゃったから（笑）

年12万貰ってるなら働けよ。

>>194

さすがに住民ですらない人に返事を、匿名掲示板で書くのは仕事の一部ではないと思うねぇ。
で次の総会はいつ？
そろそろまとめて、荒らしは消してくれと、ここの運営にも依頼出しておきよ。

ところで何時になったら「共用部分の電気代が700万円削減」の計算根拠が理事会から出るのですか？

荒らしではないのでは？理事会からの説明にないことが一杯出で勉強になります。

まともにやりあうより、住民板の書き込み基準に従って、この発言と同じ書き込みもとからのものは消してくれと、きちんと理事会名で依頼を出すのがよろしいでしょう。

理事会はこんなとこであぶらをうってないで、さっさと契約書を示して押印集めにでも入るべきではなかろうか。議事録みてると相手もずいぶん頼りない気がするけど、もう総会可決から半年だからね。

>現行の高圧一括受電の最大の問題点は、管理組合の経費節減のために、管理組合が本来不可侵領域である専有部分に介入し、区分所有者の電気契約の自由をはく奪して管理組合選定の電気契約を一律強要することである。

2016年の電力小売全面自由化は消費者に電気契約の選択自由権を与えますから、高圧一括受電はそれに逆行しますね。

>新な事業組合により共用部分の電気と完全に切り離した専有部分専用の高圧一括受電にする方法である。

第二管理組合になりますね。現管理組合の対抗勢力になります。
区分所有法第3条には抵触しませんね。第3条は管理組合の数は1つとは規定していません。
多棟の大規模マンションは棟ごとに管理組合があり、その頭に統括管理組合を置くホールディング制もありますね。

頼りないなら業者変えたらいい。MEMSアグリゲーターはわんさといる。声かけたらすっ飛んでくるよ。
MEMSアグリゲーターにとっては導入合意形成に困難を伴う既築マンションの実績が喉から手が出るほど欲しくてしょうがないんだよ。

高圧一括受電だけなら50%削減はできるけど、それにプラスしてMEMSを全戸に導入するとなると、補助金1/3で補填したとしても業者の収益が相当悪化する。
高圧一括受電+MEMSの場合は、削減率を低く押さえないとMEMS分を捻出できない。なぜならMEMS分も管理組合の費用をタダにするから、その分だけ業務費が割かれるからだ。

>>198
同意書に押印求める時は、上に書いてあるように「2016年の電力小売全面自由化になっても、区分所有者は管理組合の電気契約に縛られて自由に小売り電気事業者を選べないことにも同意します。」と書いて同意とらないと後で揉めて大問題になりますよ。

希望者だけでいいと思うよ。強制ではないから。

まだ何も動いてないから今期中に全戸同意を取るのはまず無理だな。来期にずれ込むよ。
そうなると2016年の自由化に突入してしまうから、もはや無理だよ。

高圧一括受電の総会賛成決議とその執行は別物と言う事だろう。MEMSもそれに合わせて空中分解。
自由化が始まるのに管理組合に電気契約が縛られるのを好む住民など居ないよ。
管理組合は専有部に介入し過ぎたな。本来の敷地と共用部分の管理に戻ることだ。

乗り換えするなら、下記を参照。
MEMSアグリゲーター一覧
http://sii.or.jp/mems/file/hojyotaisyou-ss-list.pdf

>まともにやりあうより、住民板の書き込み基準に従って、この発言と同じ書き込みもとからのものは消してくれと、きちんと理事会名で依頼を出すのがよろしいでしょう。

まともにやりあえる理事が居ないのでは？だから削除して臭いものに蓋をするのですか？
理事ならきちんと反論したら？700万円削減根拠とか2016年自由化の電気契約選択権剥奪の件とか・・・・

>>206

とうに区分所有法第17条第2項に違反して全戸承諾を最初から総会でとらないのは違法ってのは論破されてるよね。自分で法律が違うと主張し始めたわけで。
不法行為でなければ、あとは組合の自治の範囲ですし、理事会は、次の総会日はいつなの？に答えられない人に、不特定多数がみている可能性のある掲示板で返事する必要はないからね。

理事会だって同じ質問が住民からきたら対応すると思うよ。掲示板のルールも守れない人が、法律にのっとっているかどうかを語るのは10年は早いと思うけどね。

【区分所有法】
（共用部分の変更）
第十七条　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

区分所有法第17条第1項は、共用部分の変更は総会で特別決議をする、と規定しています。
■高圧一括受電は、従前と異なり共用部分で高圧一括受電して共用部分と専有部分に配電するという共用部分電気設備入替の大幅な変更になります。

区分所有法第17条第2項は、その特別決議を行う場合は、特別の影響を及ぼす専有部分の所有者の承諾が必要、と規定しています。
■高圧一括受電は、全ての区分所有者に専有部分の電力会社との低圧需給契約を解約させ管理組合が高圧一括受電サービス業者と締結する電力サービス利用契約に同意を強いる、という全区分所有者に特別の影響を及ぼすことになります。

従って、共用部分の変更(区分所有法第17条第1項)の高圧一括受電導入を総会で決議するには、専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきものですから全組合員の承諾(区分所有法第17条第2項)を得なければ総会で決議できないことになります。

高圧一括受電の導入そのものが、第2項【特別な】場合にあたるなら、引用されている判決では他は考えるまでもなくで被告側が、勝利していたはずでは？
受忍限度を超える不利益があるなどの論拠が示されていないので、何回条文を引用してもねぇ

>自分で法律が違うと主張し始めたわけで。

法律勉強したらどうですか？頓珍漢な発言、恥ずかしいですよ、いままで散々書かれているのに。

区分所有法は区分所有建物の権利者に対する法律、電気事業法は電気事業者に対する法律、目的も規制対象も違うと言うことですよ。

高圧一括受電導入決議は区分所有法第17条の規定で総会特別決議（75%以上）が必要ですが、その区分所有法の規定通り総会特別決議（75%以上）をとっても、電力会社は区分所有者全員（100%）の受給契約解約の同意がない、管理組合と高圧一括受電にともなう業務用契約を締結できないのです。それは電気事業法第19条の供給約款の規定があるからです。
だから何年かかっても全戸同意書をとらない限り高圧一括受電は実施できないのですよ。

このくらいのこと、住民ならみな理解してますよ。

R2氏はまずは、コラボに出ている総会の期日を書き込んでから、他の発言をして欲しいですね

>>209

回答とっくに出てるよ。転載しとくね。もっと法律勉強しなくっちゃ！

No.179 by 入居済みさん　2014-08-31 09:10:08

要するに125戸の利益を侵害する不法行為と１戸の利益を侵害する不法行為、どっちに軍配を上げるか？の裁判だ。
ただここで注意が必要なのは、>>173でも解説されているとおり、電線改修は現在の利益、高圧一括受電による経費節減は将来の利益、の違いを見極めることだ。
現在の利益>>将来享受するであろう遺失利益　だ。

残念ながら被告は、電線改修の現在の利益に反対したことになった。だから負けた。

内容読んでも分かるが、高圧一括受電に何で変圧器から各戸の室内分電盤まで配線が費用なのか？

>>212

勉強したとはいえんなあ。苦笑。

>>213

あなたが理解できないだけでしょう、爆笑

第17条第2項の承諾わ取らずに第17条第1項の決議をとるやり方は、管理組合が決めたのではないよ。
高圧一括受電の先駆者の某社が決めたのだよ。それが業界の不文律になってるだけ。
なぜそうしたか？業者が総会特別決議を「水戸黄門の印籠」代わりに突き付けて区分所有者に同意書サインを強要するためだよ。
それを業者の言いなりになってる理事会が踏襲してるだけ。監事も無機能だから理事会は業者のYESマンと化している。

>>208さんの解説通りだと思いますよ。第2項は「前項の場合において」と条文には書いてありますからね。
前項とは第1項で、「・・・集会の決議で決する」を指しますから、第2項の承諾が決議の前提になりますね。

なんか勘違いしてると思う。
承諾と総会での議決権行使は別だよ。
全員の承諾を得てても、総会に出席しない人がいるから。
委任状や議決権行使書ださない人、総会の場に出席しない人、は必ずいる。

MEMSはまず共用部分に入れて共用部分の省エネによる電気代削減を試行してみてはどうか？
その結果を見て専有部分への導入を管理組合として区分所有者に推奨する手順。
この方が理解してもらえると思う。何の実績データもなしにいきなり専有部分に入れるのは無理。

>>218

共用部の電気利用量データは30分刻みでとれているから、その様子を実演して見せればいいんでは？

>>216-217
そうですね。
初めに全員の承諾書を取ってから、理事会で議案を作成し総会に上程して決議する。そうすれば、総会賛成決議後にすぐに実施することができますね。
どなたかが言ってましたが、臨時総会から半年経ってもまだ承諾書すら回わしてない等の理事会の怠慢はなくなります。

管理規約違反ですね。監事は機能してないです。

共用部分の電気代削減が目的なら、高圧一括受電のような大幅な共用部分の変更をするのではなく、共用部分の省エネをまず始めるのが本来のやり方ではないですか？

>>222

殆ど空調には電気を使ってなくて、まさかポンプを停めたり、エレベーターを停めたりもできない。照明は早期に投資回収可能なところは半分ほどLED化、エレベーターホールなどは、ここでもだいぶに悪口かかれていたけど抜き取り節電もしてますよね。例えば外構部分とかは、防犯灯扱いで消灯も難しい。となったときに、実質的に効果の上がる節電はどこでやりますかね？

さて平日の昼間になったけど、書き込みは減るかな

>>業者が総会特別決議を「水戸黄門の印籠」代わりに突き付けて区分所有者に同意書サインを強要するためだよ。

業者ではなく管理組合の間違いでは？
サインを求めるのは管理組合ですよ。

>>223

もう回答出てるよ。これなら共用部分の変更はいらない。

174：住民さん [2014-08-31 07:22:05]

2016年の自由化が決定したから高圧一括受電導入は無理でしょう。
経費削減したければ管理委託費を1200万くらい値下げさせるのが簡単です。
役員報酬も廃止してマン管顧問も廃止すれば更に200万削減できますから。
そうすれば1400万、共用部分の電気代分が削減できます。

さてさてどの費目で削減するのかな？
管理士も切るから当然理事が自分でせっせと交渉なり相みつもりなりとるんだよね。
そこまでいうならお任せするから1200万ばかり削減してほしいもんだなあ。

自分じゃできない人ほど、簡単にできそうに言うからねえ。
多分返事は、『俺は忙しいから管理組合の理事などできあい』かな。
何年かに一回総会とかにこの手の人でてきて失笑を買っているんだよね

管理委託契約締結検討の時にコンペにすればいいのでは？
今マンション管理業界は厳しいからコンペで声かけたらすっ飛んでくるよ。
ヒントは日本ハウズイングをコンペチターにいれること。これだけでガクッとさがるよ。
それと役員は金もらってんだから働いて当然だよ。グチこぼすなら辞めろ。
20人もいて何やってくの？

独立系が安いのには理由があるからなぁ。
S管理人をはじめとしてかなり有能な管理人で固めているのが、2日講習受けただけの素人に変わってもねぇ

ここみたいに、当て馬にいつも使っていて、わざと高めの見積もり貰うとか恥はかきたくなかろうし
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/369611/res/193

向こうに誤爆しちゃったよ。失礼。

>228

　該当スレには詫びをいれておきました。

以降、気を付けてくださいね。荒らしと間違えられますよ。
ところで先輩マンションですから、指導うけたらどうですか？
共用部分を変更するために何年もかかる同意書回収を伴う高圧一括受電なんかしなくても、700万どころか1400万円も削減するウルトラＣの秘策伝授してもらえるかもしれませんね。