【住民専用】イニシア千住曙町Part5

ところで、1世帯平均の月間使用電力量を何キロワット時で算定しているのですか？
それから高圧一括受電時の高圧契約電力を何キロワットで算定しているのですか？
これらがあって初めて高圧一括受電後の全世帯から徴収する電気代と電力会社に支払う電気代が算定できます。
そしてその差分が削減原資になますから、これらが算定できないと共用部分の削減額をはじき出すことができません。
資料のどこにも書いてないので、削減額だけ出されても根拠が不明ですから判断できません。
実際は1000万円の削減が可能なのに700万円と言ってるのかもしれません。
理事会で試算しているでしょうからその情報をコラボに開示してください。

>コストカットが大好きみたいだけど、そちらの管理費は値下げできたんかな？？

前スレッドNo.967に出てたよ、1300万円だって。やればできるんだ。

>1世帯平均の月間使用電力量を何キロワット時で算定しているのですか？

　東電は電気代値上げ・値下げのプレスリリースをする時は、1世帯当たり「従量電灯(B)30A契約の月間使用電力料290kWh」を管内の平均的世帯モデルとし、値上げ額・値下げ額の絶対値を発表している。
　これだと1世帯当たり月額約8500円、年額約10万円。東電が「管内平均的一般家庭の電気代は年間約10万円」と言っているのは、これが根拠になっている。

　さて、マンションだとこれに戸数を掛ければ、マンション全体の専有部分電気代合計が算定できる。
　この電気代の合計が高圧一括受電における唯一の収入源になるので、平均世帯モデルの設定如何で削減額が大きくぶれることになるので注意が必要である。
　一方支払い電気代は、高圧一括受電後の契約電力を決めて既知の共用部分電力使用料と上記専有部分電力使用料合計とから算定できる。
　ちなみに東電が高圧一括受電する場合は、マンション専有部分の電力使用量のデータを全て持っているので、平均世帯モデルの仮定などせずとも実データで精度の高い算定ができるのが強みである。

　ところで、この収入は誰の収入になるのか？ここがアカウンタビリティの最大のポイントになる。

　東電の高圧一括受電の場合は、電気代の徴収は従前の東電と消費者間で受給契約を締結していた時代と検針含めて何ら変更はないが、高圧一括受電後は東電と管理組合との間は収納代行方式になる。すなわち管理組合が東電に収納業務を委託するわけだから、徴収電気代は会計上管理組合の収入になる。従って、徴収電気代は管理組合一般会計の収入に計上される。
　そうなると、管理組合は収支会計で削減額が容易に計算でき、その額の根拠が会計表で明快に組合員に説明できることになる。

>高圧一括受電後の契約電力を決めて
契約電力はどのようにして決めるのですか？コラボには書いてないですけど。

>>104
それが簡単に決められるのなら苦労しないと思うよ。

　高圧一括受電後の契約電力の算定ほど難しいものはない。なぜなら、各戸ではなく専有部分全体の最大需要電力を推定しなければならないからである。

　マンションのような共同住宅は、世帯ごとに生活パターンが異なるから各戸の最大需要電力の発生時期は同時ではなくまちまちなので、マンション全体の最大需要電力を推定することは極めて困難である。
　従って、マンションの生活パターン(電気の使用パターン)すら知る由もない外部業者は決めることが絶対不可能なので、マンション住民である理事会が責任もって決めざるを得ない。

　そこで、高圧一括受電時の共同住宅契約電力算定実務経験値ベースの簡易式（東電管内専用）を示すことにする。

■一括受電後高圧業務用電力の契約電力＝
　(従量電灯Ｂ30Ａ契約の基本料金×戸数÷高圧業務用電力契約の基本料金)kW＋従前共用部分契約電力kW

　これで計算すると、契約電力は385.5kWと算定されるので安全サイドで400kW（500kW未満）と設定する。この400kWで東電と契約し、後は運用しながら実量制で補正することになる。

　参考までに、専有部分を従量電灯Ｂ40Ａ契約の月間330kWhとすると、契約電力は470kWになる。

>従量電灯(B)30A契約の月間使用電力料290kWh
>1世帯当たり月額約8500円、年額約10万円

8500円になる計算根拠はありますか？

ここ数年、燃料調整費や賦課金、付加金がのっかるので計算が複雑になっている。
これらの加算金は1000円以上あり、電気代の1割以上を占めている。
電気代を押し上げてる要因である。

２月の議案書のグラフにあった業務委託費用ってどこかに書いてありますか？

議案書の3号議案の35頁のグラフですね。
削減額は700万円と出てますが供給業務費はどこにも書いてませんね。
でも38頁の最後で、2014年１月の共用部分の電気代であればその半分を請求させていただきますと書いてあるから、結局共用部分電気代の半分じゃないかと思います。だから供給業務費は削減額と同じ700万円ではないかと。

>2014年１月の共用部分の電気代であればその半分を請求させていただきますと
これは一括受電後の共用部分の電気代請求のことでしょ？業務費ではないと思う。

>>111
もともとの共用部分は高圧受電してるので、高圧一括受電後も高圧のままだから、従来の共用部分の電気代は何も変わらない。
一方、高圧一括受電後は共用部分全体に専有部分の負荷が組み込まれるので、共用部分全体は逆に電力使用量が増大し電気代は増える。
だから高圧一括受電で共用部分の電気代が削減されるなんて真っ赤なウソ！

高圧一括受電したら、今までの共用部分の電灯・動力76.6万kWhに専有部分515戸分の家庭用電灯179万kWh以上が使用電力量として加わる。電気代はべらぼうに跳ね上がる、削減されるわけがない。「共用部分の電気代が削減される」のはなぜか？

>>113
今まで共用部分の電気代は700万円削減されると聞いてましたが。
それでは共用部分の電気代はいくら増えるのですか？

高圧一括受電は共用部分の電気代を50%削減すると議案書や議事録に書いてありますよ。
なぜ信じないのですか？理事会が業者が何回も打ち合わせて出した数字です。

削減は専有部でしか起こりませんよね。いまの共用部契約は季時2型の契約で、これは普通の季節時間によらない契約に戻るからむしろ高くなる筈。マンション全体としては安くできるが、安くできる分を管理費削減に全部使わせてくれというのが組合提案の趣旨になりますね。

うちのマンションは平均80平米と少し広めですし、60A契約の家も多く、中には10KVA 12kVA でIHとか入れてる家まであるから、もう少し専有部の電気代の総額は多いと思いますね。

>>115

いや専有部分の削減に当てるべきだという考え方ももちろんありでしょうが、わずか10人ばかりの反対で総会まで通したわけですから、もう少し理事会を信用しても良いんではないかなとは思いますね。

確かに一括受電での共用部の電気代削減は難しいんですが、総会の議案書や、広報などで繰り返し説明されているわけで、専有部のためには、電気の利用量の見える化や、
クーラーなどの赤外線機器をいれて便利になりますというのを、新たに提案したいるわけですしね。

高圧一括受電前の共用部分電気代は、議案書にある通り年間約1400万円。
高圧一括受電後は、従来電気的に切り離されていた借室電気室内の専有部分用変圧器群が共用部分電気設備に接続されるので、その負荷が共用部分電気代に加算される。
従って高圧一括受電前後で共用部分電気代は、
①30A 290kWh/月 8500円/月なら、1400万円→4673万円になり、一気に3200万円以上も増大する。
②40A 330kWh/月 100500円/月なら、1400万円→5130万円になり、一気に3700万円以上も増大する。
なぜ「共用部分の電気代が削減される」と言うのか甚だ疑問。理事会には説明責任がある。

訂正：10050円

高圧一括受電前の共用部分電気代は、議案書にある通り年間約1400万円。
高圧一括受電後は、従来電気的に切り離されていた借室電気室内の専有部分用変圧器群が共用部分電気設備に接続されるので、その負荷が共用部分電気代に加算される。
従って高圧一括受電前後で共用部分電気代は、
①30A 290kWh/月 8500円/月なら、1400万円→4673万円になり、一気に3200万円以上も増大する。
②40A 330kWh/月 10050円/月なら、1400万円→5130万円になり、一気に3700万円以上も増大する。
なぜ「共用部分の電気代が削減される」と言うのか甚だ疑問。理事会には説明責任がある。

>>116
それでは理事会は専有部分の電気代(即ち契約アンペアと使用電力量)をどう想定したのですか？どこにも書かれていません。

>>117
高圧一括受電すると管理組合が全区分所有者の電気の選択に縛りをかけるので、あと1年半後の2016年電力小売全面自由化による小売電気事業者の選択権が区分所有者に一切無くなってしまいます。そこまで管理組合が区分所有者の電気契約の自由選択権を侵害する権利があるのですか？
それからMEMSは余計なお世話です。専有部分の省エネは区分所有者自身が考えるもので、管理組合が干渉するのは越権行為です。だからMEMSは新築分譲時に最初から具備されてない既築では任意選択だと言われる由縁です。既築でMEMSが普及しない理由の一つです。

>>119
まずはご自分が、1400万円→4673万円、1400万円→5130万円の根拠を示すのが先ですよ。

確かに、高圧一括受電は2016年の電気契約の自由選択権はなくなるね。
それで東電が今月初めに高圧一括受電を始めたのかも。昨日はKDDIも高圧一括受電始めたよ。
ところで2016年の小売電気事業者として最有力は東京ガスと言われてる。
東京ガスは新電力のエネット(東ガスが株主)通じて電気の供給が出来るし、東ガスから電気買うとガス料金の割引もある。
東ガスは東電と同じように顧客基盤があるし、管内に店舗も多数ある。東電の最大のコンペチターと言われる理由。
でもその都市ガスも電力に1年遅れて2017年に小売全面自由化される。東ガスもうかうかしてられない。
あと小売電気事業者として生協も有力と言われてる。顧客基盤があるから。
ソフトバンクがどんな仕掛けをするか興味がある。たぶん携帯料金の割引を抱き合わせにするだろう。

>わずか10人ばかりの反対で総会まで通したわけですから

総会決議を盾にしても最後の１人が電力需給契約解約に応じなければ高圧一括受電は導入できない。
と言うことは、電力会社にとっては総会決議は無関係で、あくまでも電力需給契約だと言うことになる。
中央電力の例では、同意書回収に6年かかった例が紹介されている。

>電力会社にとっては総会決議は無関係で、あくまでも電力需給契約だと言うことになる。

当たり前だと思うけど。電力会社の法律による電力供給義務は受給契約を締結した需要家に対してである。
従って、区分所有者個人と契約しようが、高圧一括受電で管理組合と締結しようが、需要家が決ればその需要家と契約し電力を供給するまで。総会決議など無関係、総会決議は管理組合の内部事情の話である。
ここで注意が必要だが、電力会社に法律で電力供給義務が課されているのは受給契約を締結した需要家に対してのみ。
東電⇔一括受電業者⇔管理組合なら、東電は一括受電業者に対しては電力供給義務はあるが、管理組合には対してはその義務はない。

>>123

となると、全戸承諾は別にオーナーではなく、電気の契約者に対して行うことになって、賃貸契約者などオーナーでない人が電気の契約をしている場合にはその人の印鑑をもらえば良くて、区分所有者全員ではないことになる？

だとふると、上の方で先に総会において全戸承諾までとるべきとして、その根拠を区分所有法17条2項だと主張していた人は嘘をいってることになるね。

>>123

どのみちこのマンションが使う電気の供給義務が、マンションの入り口まであることには変わらないわけで、その違いが重要だという理屈がわからん

>>123
東電の高圧一括受電は、電力受給契約と業務委託契約とも東電と管理組合が締結する。
でも業者の高圧一括受電は、電力受給契約は東電と業者が締結し、業務委託契約は業者と管理組合が締結するので契約当事者がなぜか異なる。
わざと？

>>124
賃貸借は賃貸借契約で電気・ガス・水道の供給条件が規定されてるから、賃借人は勝手に変更はできない。
よく賃借人が賃貸人の承諾なしにアンペアブレーカーを変更して賃貸人とトラブルになる例が多々あるよ。
賃借人は管理組合から見ると占有者だが、賃貸人と貸借人の間には賃貸借契約があるので注意が必要。
ところで総会決議は受給契約のことではなく「共用部分の形状または効用の著しい変更」の特別決議。
区分所有者個人の専有部分電力受給契約の強制解約を総会決議することはできない。なぜなら、契約の自由を保証した憲法違反になるから。

>>125
東電⇔一括受電業者⇔管理組合で、業者が飛んだら東電は管理組合に電力供給義務がないことだね。
ならば初めからリスク回避で業者を中抜きして東電と管理組合が契約すれば済むこと。
受給契約を管理組合が敢えてリスクのある業者に締結させる意味が分からない。

>124 さんの指摘は

一括受電移行に伴う全戸承諾が必要なのは、
区分所有法上の理由ではなく、あくまでも電気の契約を受ける東電側の法律にかかわるもんだいであって
総会決議時点で3/4の賛成をとれていれば総会決議上問題はなく、
区分所有法第17条2項の
「共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、
その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。」
が適用されて、総会において全戸の賛成をとれと
主張する、このスレッドに現れた人物の主張は間違いで確定で
よいかな？ってものでは。まずはここを明確にしましょうよ。

違法でなければ後から全員賛成すれば無問題なわけで、
コラボにアクセスできないのに、なぜかこの掲示板には
書き込み可能な人がどうのこうの言うべき問題でも
ないからねえ

　今年の6月に電気事業法が改正され、2016年の電力小売全面自由化が決定して以来、管理組合の高圧一括受電導入にブレーキがかかってるとマンション管理新聞に載ってた。
　自由化を見極めてから検討するという管理組合が多く、高圧一括受電業者はだいぶ焦ってるようだ。自由化になれば、電力供給意外に新たな付加価値が提供できない業者はことごとく淘汰されるので、今のうちに仕事取っとく必要があるだろう。

　自由化で新たに解放される市場規模は何と7.5兆円、熾烈な競争が既に始まっている。しかも地域独占に安住していた電力会社が動き出している。
　中電は新電力のダイヤモンドパワー（三菱系）を買収し、関東に進出始めた。それに対して巨人東電は、先日すっぱ抜かれたが中電・関電管内でヤマダ電機とケーズ電機に電力供給する契約を締結した。ところがこの契約は東電が自分の電力を売るのではなく、他から調達する電力代理購入なのである。

>>127

区分所有法と電気事業法は、その目的と規制対象がちがう。
区分所有法は区分所有建物の権利者に対する法律、電気事業法は電気事業者に対する法律。

区分所有法第17条第1項は管理規約第50条第3項2)
区分所有法第17条第2項は管理規約第50条第7項

監事は法に精通してるからレクチャーしてもらえばいい。

反論になってないと思うけどな。

全戸承諾を総会時点で求めていないと違法だ
という主張には、どこにも根拠がないとする
反論の答えにはなってないね。

しつこいな。元気があれば誰でも理解できる区分所有法第17条。

【区分所有法】
（共用部分の変更）
第十七条　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

うちの規約だと第50条、標準管理規約だと47条7が区分所有法17条2項対応だけど、
標準管理規約でも
　「この場合において、その組合員は正当な理由が
　　なければこれを拒否してはならない。」
って規定があるよね。

　立て直しですら4/5で成立してしまうようにもともと全員賛成が必須の民法では
マンションにあてはめられないから多数決って、団体法理の優先をとりこんで
区分所有法にしているわけで、単に私は東電のほうが好きだから程度の理由で
”正当な理由”　となるかといったら私は懐疑的ですね。
　

好きとか嫌いとかの個人的嗜好や感情の話ではないでしょう。電力供給義務の法律の話です。

【電気事業法】
（供給義務等）
第十八条 　一般電気事業者は、正当な理由がなければ、その供給区域における一般の需要（事業開始地点における需要及び特定規模需要を除く。）に応ずる電気の供給を拒んではならない。
２ 　一般電気事業者は、供給約款又は選択約款により電気の供給を受ける者の利益を阻害するおそれがあるときその他正当な理由がなければ、その供給区域における特定規模需要（その一般電気事業者以外の者から電気の供給を受け、又はその一般電気事業者と交渉により合意した料金その他の供給条件により電気の供給を受けているものを除く。）に応ずる電気の供給を拒んではならない。

業者はこの説明を絶対にしません。なぜなら、業者は一般電気事業者（10電力会社）でないからです。

専有部分：30A 月間290kWh 8500円、共用部分：128kW 年間766,416kWh、新契約電力 400kWで算定した場合の高圧一括受電の電気会計収支である。これが比喩的表現の「共用部分電気代削減額⑥700万円」の根拠になる。

　詳しく説明すると、
『管理組合が全区分所有者から専有部分電気代①5253万円を徴収し、管理組合は共用部分＋専有部分の合計電気代③4673万円を東電に支払い、業者へは④1320万円の業務委託費を支払う。そうすれば、従前の共用部分電気代①1400万円だけを東電に支払っていた時よりも、管理組合全体の電気代支払額が専有部分負荷が組み込まれた分だけ増大した③4673万円の東電への支払いになるにもかかわらず、管理組合会計収支損益が⑥700万円改善される。』
ということである。

　この高圧一括受電前後の管理組合会計収支にフォーカスをあてた損益の改善が、「共用部分電気代の削減」と比喩的に表現されるのである。敢えて「共用部分」と冠するのは、本来管理組合は共用部分の管理が業務で、専有部分を管理することは特別の場合を除いて禁じ手だからである。

　管理組合は、高圧一括受電前は共用部分だけの電気代①の東電への支払いであったが、高圧一括受電後は共用部分に専有部分の電気代が付加されるため東電への支払電気代は③と大幅に増えるが、逆に今まではなかった専有部分の電気代①が管理組合に収入として入ってくるので、トータルで見ると収支が⑥改善されるということである。

　この収支会計表を理事会が作成し住民に説明すると同時に、⑥削減額と④業者委託費の按分を判断し業者と価格交渉することになる。この例では「管理組合35%、業者65%」である。

　巷では、高圧一括受電業者のなかには⑤740万円を一括受電後の管理組合共部分電気代と称して管理組合に請求し、無知な管理組合はそれを真に受けて支払おうとするが、これはとんでもない間違いで、⑤は管理組合の会計収支損益であって電気代ではない、騙されないこと。
　管理組合が東電に納める電気代は、高圧受電部で東電が計量検針した③4673万円である。

(クリックで拡大)

>>133

マンションの入り口まで電気は来ることを、東電による供給拒否が禁止されて保証されてるわけでしよ？
それで何が不足なのかわからないな

>>133

>>125
東電⇔一括受電業者⇔管理組合で、業者が飛んだら東電は管理組合に電力供給義務がないことだね。
ならば初めからリスク回避で業者を中抜きして東電と管理組合が契約すれば済むこと。
受給契約を管理組合が敢えてリスクのある業者に締結させる意味が分からない。

これの意味がやっと理解できました。
東電に法的供給義務があるのはは業者で管理組合に対しては供給義務がないことですね。
たとえば管理組合は債務履行して業者にサービス料金を払っていても、
業者が倒産とかで債務不履行になり電気代を東電に滞納したら、
東電は受給契約に基づいて業者への電気を止めてしまいます。
そうなると管理組合は停電を食らってしまう。
これが東電と管理組合が受給契約を締結していれば、何も問題ないということですね。

それから業者には電気事業法第18条の電力供給義務が課されないということもありますね。
従前は区分所有者が個別に電力会社と契約してましたから供給保証を受けられましたが、
一括受電後は法的に供給義務のない業者と契約しますから、従前よりも不利益を被ることになります。
このあたりのことは理事会から何も説明がないですね。どうしてですか？

なんか誤解してるみたですね。

電事法第18条の電力供給義務は、電力の安定供給を担保するために一般電気事業者と特定電気事業者のみに課された義務です。ここで一般電気事業者とは国内10電力会社、特定電気事業者とは都内ではＪＲ東日本と六本木エネルギーサービスです。

高圧一括受電サービス会社は、一般電気事業者でもなければ特定電気事業者でもありませんから、電力安定供給義務はなくて当然です。だから電事法第18条の供給義務の話をする必要は全くありません。彼らは電力供給をしているのではなく、東電から買った高圧電気を低圧に降圧して配電サービスしているに過ぎません。
サービス会社に電力会社と同じような供給義務や保証を求めること自体筋違いな要求なのです。何らかの理由によりサービスが止まったり中止されたりすると、利用できないのは当たり前です。

今回は、電力会社から電気の供給を受けるのではなく、高圧一括受電サービス会社のサービスを利用する、と頭を180度切り替えて考える必要があります。

ならばこう言うことだな。

【管理組合が電力受給契約を締結】
管理組合は、区分所有者から専有部分電気代①5253万円を徴収し、東電に管理組合電気代を③4673万円、業者に業務委託費④1320万円支払った結果、損益が⑤−740万円になるが、従前の損益が共用部分電気代⑦−1440万円であったから、⑥700万円収支が改善された。

＜管理組合会計だから公明正大透明化される＞

【サービス業者が電力受給契約を締結】
管理組合はサービス業者に共用部分電気代(サービス料と称す)⑤740万円支払った結果、従前の共用部分電気代が⑦1440万円であったから、⑥700万円電気代が削減された。

＜業者会計だから中身はブラックボックス化される＞

都内のマンションだから専有部分の電力消費はもっと大きいのでは？と考えるなら、専有部分：40A 月間330kWh 10050円、共用部分：128kW 年間766,416kWh、新契約電力 470kWで算定すればいい。

　図の上表は業務委託費を30A 290kWの時と同じ1320万円固定で計算したものだ。これを見ると、専有部分の電力消費が多く（電気代が上がる）なれば損益が大幅に改善される。MEMSの省エネやめて居住者にジャンジャン電気を使わせた方が管理組合にとっては収益改善メリットが大きいことになる。

　図の下表は、それならば一括受電前の共用部分電気代分がタダになるように業務委託費を200万円近く値切った場合である。従前の共用部分電気代をタダにもできると言うことである。

　その結果言えることは、管理組合が高圧一括受電のメリットを最大限享受するためには、
■電力受給契約は管理組合と東電が締結し電気代収支を管理組合が行う
（従来通り会計の「見える化」を維持継続し、透明性を確保する）
■業務委託は管理業務委託契約同様に定額契約にする
（支払経費の把握と適正化に努める）
■居住者にはケチケチしないで大らかに電気を使ってもらう
（60A化推進、イニシア千住曙町の高級マンションに相応しい快適な住生活享受）

高圧一括受電は会計をガラス張りにしないと削減額の根拠が全く分からない。

(クリックで拡大)

ところでMEMSであるが、高機能を求めなければ東電は既に「でんき家計簿」で前月分から過去1年分と前年度分まで「見える化」をネットでやっている。東電の契約者ならだれでも入会できる(無料)。
参考に示すが、拙宅はIHでもないのに40A契約を60A契約に変更し、冬場の家電同時使用時の突入電流でリミッターが飛ぶのを防いでいる。ただ冷暖房をけちらずガンガン使うので電力使用量は多すぎるようだが・・・・・

この「でんき家計簿」を見れば近隣の平均値を推定することも不可能ではない。
マンション住まいならマンション平均と推定できそうである。(真ん中の折れ線グラフ)
リアルタイムデーターではないが、今回の高圧一括受電の試算に使えそうなデータが取れる。

　IHでも使っている？にしては60A契約でしかないようだし・・・
ここに書き込んでいる間に、自分の家の節電にすこしとりくんだほうが早くはないんかねぇ

節電するしないはその人の自由でしょう。他人がとやかく言うものではありません。
家庭の電気代は個人負担で管理組合で払っているわけではないですから。
それに省エネは電気だけではありません。ガスも水道もありますから。
だから省エネを管理組合が強制するMEMS導入は反対です。
MEMS機器を強制で配るのなら、ヤフオクで転売して換金します。
管理組合のお節介、余計な物はゴミにしかなりませんよ。

あと1年半で自由化ですね。やはり手控えムードが出てきてます。
業者の口車に乗せられないよう理事会は注意が必要です。

組合というか業者にとって必須なのは、スマートメーター化で
自動的に毎月の利用料の検針業務がなくなることでしょう。
これは共用部分だから、まぁ総会を通せば各戸レベルでとやかく
いうことでもない。　意にそまない多数決での決定に従わないと
いけないことはマンションに住んでいれば起こるわけだから。

一方家の中に赤外線コントローラを入れるとかは、まさに専有部
ですから各戸の自由だと思いますね。　うちもあんまり興味はないな。

しかし平日の昼間も投稿しないと、ほとんど一人で
つっこみと、それへのお追従の書き込みをしているのが
バレバレですね。

やはり管理組合法人だから住民も真剣なんですね。やはり法人化する住民の意識が違います。

だまってても電力会社は電力量計のスマートメーター化はしますよ。
東電に聞いたら2020年までに管内全戸スマートメーターに交換するそうです。
ところで東電と関電ではスマートメーターは仕様が異なり、東電の方が高機能です。
それは、リミッター制御機能があることです。
これがあれば、契約アンペアの変更や給電停止が遠隔でできるのです。
滞納による停止も遠隔で、計画停電も戸別対応に遠隔で停止。

昨年検討されてもう２月の総会で決まったことに、今の状況が少しばかり変わってきたから
どうこういうのもどうかなぁとは思うんですよ。　

東電の発表はまぁ足止め効果を狙ったもので、一括受電移行のマンションが全国で２０万戸
にもなればなにかはしないわけにはいかないけれども、削減は組合の総取り、
しかも2-4割の共用部電気代削減とプレス発表にはでてますね。
50%+検査費用カットを超える値引がとれるかどうか誰かが聞いてみたわけでもない。

2020年まで待たなくても、全戸承諾とればただちにスマートメーター化されますね。
使わないのは自由だけど、東電が無償で赤外線コントローラをつけてくれるわけでも
ないかなで、酷暑の日とかに、駅についたらクーラーオンできないかなとかにはうちは
興味はあります。

確かエナリスに移行した理由として、理事会の総会説明では新電力からの電気仕入にも
対応するというのがポイントだったと思っていて、これ議案書内にも書いてあるから、
それも判断要素にいれて総会で理事会は可決をとったわけですよね。

確かアンペア数の変更は遠隔と総会で説明されていたかな。

東電と契約してた場合にあった電力供給義務が、エナリスになるとなくなることは説明にありませんでしたよ。

社会情勢や経済情勢の変化に合わせて組合員の利益を最大化することが管理組合の使命だと思うが。総会決議は尊重するよ、民主主義の多数決論理だから。でも変更して再決議もとれるよ。
うちは2016年までは東電と契約続けるよ。そして2016年になったらガス料金とのセット割引になる東ガスか携帯料金とセット割引になるソフトバンクかあるいはコープ宅配利用してるから生協かを検討して乗り換えようと考えている。場合によっては東電継続になるかも。いずれにしても、各社のサービスが出揃うその時にならんと今は決められない。
MEMSはいらんな。もともと節電を心がけて生活してるから電気代高いとは思わない。
でも高圧一括受電で今の電気代が2割以上安くなるなら参加してもいい。
>>140の1400万円削減なら515戸で割れば平均年27000円削減になる。これはでかい。

>東電の発表はまぁ足止め効果を狙ったもので、
その通りですね。一括受電で縛ってしまえば2016年の自由化で他社に乗り換えられなくなりますから。
東電が一番恐れてるのは、今まで地域独占で囲い込んだ顧客の自由化による他社乗り換えの顧客流出です。

>理事会の総会説明では新電力からの電気仕入にも対応するというのがポイントだったと思っていて
何も目新しいことではないよ。ベストミックスによる電力代理購入。50kW以上では既に行われてる手法。
最近電力業界に激震が走った東電の越境売電、関電と中電管内でヤマダ電機とケーズ電機に東電が配電する。
これが正にベストミックスの電力代理購入の手法で、東電自身は自分の電気使わないでやるので衝撃が大きかった。

>ガス料金とのセット割引になる東ガスか携帯料金とセット割引になるソフトバンクかあるいはコープ宅配利用してるから生協かを検討して乗り換えようと考えている。

電力会社にしか法律で供給義務がないのに、電力会社以外の東ガスとかソフバンとか生協に乗り換えたら供給義務がなくなるのでは？言ってることが矛盾してませんか？

　企業相手の商売ならベストミックスは普通にやってること。
目新しいかどうかではなくて、東電自身のやるマンション相手の一括受電で
大元の電気が東電以外が選べないと、総会を通した内容からは明確に後退に
なるよね。

　あと素朴な疑問なんだけど、一括受電で入れ替わるのは変電施設と各戸計量器
がメインで、特に変電施設は別に組合の持ち物ではないよね。これも共用部扱いに
なるのかな？　多分東電借室の鍵を、東電に開けてもらわないと理事会の役員も
中なんてみたことはないんではないかと想像されるけども。

>>156

2016年の自由化になれば自由に電気事業者を選べるようになるよ。
ただ高圧一括受電してたら、自由に選べるのは管理組合で個々の区分所有者は自由に選べなくなる弊害が発生する。

エナリスはリースと言ってるから借室電気室の変電設備は管理組合でもエナリスでもないリース会社の資産になる。そのリース会社の資産の設置場所が借室電気室になってるだけである。リースだからリース会社の資産シールが貼られる。
借室電気室は共用部分であることは変わらない。
現在は東電との契約で借室電気室は東電に無償貸与しているが、基本は管理組合の治外法権になっている。鍵は東電が所有し、東電の立ち合いなしには解錠も入室も出来ない。

借室電気室は共用部分であることは変わらない。
東電との借室契約は売主との契約を管理組合が無条件で継承しているわけだが、エナリス貸与になると新たな借室契約締結になるので有償化して賃料を取ることが可能になる。第三者への貸与だから無償化する筋合いは何もない。但しその場合は収益事業になることを認識する必要がある。組合法人としての収益事業第一号にするのもいいかも。

>多分東電借室の鍵を、東電に開けてもらわないと理事会の役員も中なんてみたことはないんではないかと想像されるけども。

それはありえない。中を見ずして計画は立てられない。
もし中を見ていないならば、総会議案は無責任な議案になる。
当時の理事長に聞いてみればいい。

>>155
　現在の電事法第18条で電力供給義務が課されているのは、一般電気事業者と特定電気事業者のみである。この第18条の供給義務が電力の安定供給を担保していたのである。
　これが電事法改正で2016年になると、この第18条の供給義務が撤廃され、それに代わる安定供給確保のための措置として、小売電気事業者に供給能力確保義務を規定している。それが改正法第2条の12である。

　従来の発送電小売を1社で担ってた電力会社は発電、送配電、小売の3社に分社解体され、小売は小売電気事業者として再スタートする。その小売電気事業者に課されるのが「供給能力確保義務」である。この供給能力の確保ができない業者は小売電気事業者になれないのである。
　参考までに、東電は既に2013年に社内カンパニー3社制に分社されて2016年対応をスタートしている。その小売カンパニーが仕掛けたのが今回の高圧一括受電とヤマダ・ケーズへの管外越境売電なのである。

【改正前 電気事業法 2016年3月31日まで】
（供給義務等）
第十八条 　一般電気事業者は、正当な理由がなければ、その供給区域における一般の需要（事業開始地点における需要及び特定規模需要を除く。）に応ずる電気の供給を拒んではならない。
２ 　一般電気事業者は、供給約款又は選択約款により電気の供給を受ける者の利益を阻害するおそれがあるときその他正当な理由がなければ、その供給区域における特定規模需要（その一般電気事業者以外の者から電気の供給を受け、又はその一般電気事業者と交渉により合意した料金その他の供給条件により電気の供給を受けているものを除く。）に応ずる電気の供給を拒んではならない。
３ 　特定電気事業者は、正当な理由がなければ、その供給地点における需要に応ずる電気の供給を拒んではならない。
４ 　一般電気事業者及び卸電気事業者は、一般電気事業者にその一般電気事業の用に供するための電気の供給を約しているときは、正当な理由がなければ、電気の供給を拒んではならない。一般電気事業者がその供給区域内に供給地点を有する特定電気事業者と第二十四条の二第一項の補完供給契約を締結しているときも、同様とする。
５ 　一般電気事業者は、その供給区域以外の地域における一般の需要に応じ、又はその供給区域内の事業開始地点における需要に応じ電気を供給してはならない。
６ 　一般電気事業者及び卸電気事業者は、第三条第一項又は第八条第一項の許可を受けたところによるのでなければ、一般電気事業者にその一般電気事業の用に供するための電気を供給してはならない。
７ 　特定電気事業者は、第三条第一項又は第八条第一項の許可を受けた供給地点（同条第三項の規定による変更の届出があつたときは、その変更後のもの）以外の供給地点における需要に応じ電気を供給してはならない。

【改正後 電気事業法 2016年4月1日〜】
（供給能力の確保）
第二条の十二　小売電気事業者は、正当な理由がある場合を除き、その小売供給の相手方の電気の需要に応ずるために必要な供給能力を確保しなければならない。
２　経済産業大臣は、小売電気事業者がその小売供給の相手方の電気の需要に応ずるために必要な供給能力を確保していないため、電気の使用者の利益を阻害し、又は阻害するおそれがあると認めるときは、小売電気事業者に対し、当該電気の需要に応ずるために必要な供給能力の確保その他の必要な措置をとるべきことを命ずることができる。

　2016年の電力小売完全自由化になれば、区分所有者が自由に電気を選べない一括受電方式はマンションに受け入れられなくなります。
高圧一括受電は、賃貸ビルや賃貸マンション・アパートのように、店子の意思ではなくオーナーの意思だけで電気契約が選べる建物に向いてる方式です。
　またMEMSは区分所有者自身のライフスタイルにかかわる省エネ問題で、管理組合が専有部分の電気使用方法に介入し省エネを強要するのは生活権の侵害にあたります。
　管理組合は法人化を契機に、いわゆる「ガバナンス」住民統治を強めるつもりですか？それが今回の高圧一括受電による電気契約の強制化とMEMSの導入による省エネ強制化だと思います。専有部分への介入は止めてもらえませんか？越権行為です。

>>139によると、業者一括受電の場合は、需給契約は東電と業者間で締結し、管理組合は業者とサービス利用契約を締結する2段構えになる。そうなると、管理組合は業者のサービスを利用するだけになり、業者会計をブラックボックス化されても文句は言えないのである。
ブラックボックス化する理由は、管理組合会計にすれば透明化されて業者の業務費が明らかになり、管理組合の利益を拡大するために業務委託契約に変更され、管理組合の経費節減のために減額交渉の俎上に乗せられる恐れがあるからだ。
これは業者の利潤確保のための方式である。

その点、東電の高圧一括受電は、電力受給契約は管理組合が締結し、東電と管理組合が業務委託契約を締結するから、会計は従来通り管理組合会計だから透明化される。それになりよりも東電に管理組合に対する電力供給義務が法的に課せられる。
>>49の東電との打ち合わせでは「料金徴収と収納方法並びに管理組合との料金精算方法」と簡単に書いたが、業務委託だから収納代行方式になる。

>>20でも「管理組合法人」、>>47では理事会自身が「組合法人」と言及してるくらい管理組合法人を意識してるマンションだから、管理組合法人として高圧一括受電でも不透明な会計はできないだろう。

今から同意書回収に入ってないと515戸もあるから間に合わなくなるよ。
あと1年半で2016年の自由化だから、区分所有者の気が変わらないうちにやらないと。

MEMSのコントローラーとかルーターは管理組合の資産になるのですか？
もしそうなら、専有部分に設置して専用使用権を付与しなければなりません。
そうなると管理規約の変更が必要になりますが。(規約の別表第4)

>>158

理事長は珍しく2期連続だから変わってないはずだよ。

誰か一人だけ永久に印鑑押さなければいいだけの話でしょ？ なんでそんなにムキになって話すのかわけわからん。

それよりバーベキューが値下げになったみたいだけど、最低何人いればテーブル一つ貸切にできるのかな？

>>164
２期も連投するって役得でもあるの？役員報酬？

>>165
そうだと思う。2016年まで引き延ばせばいい。そうしたらみんな気が変わる。

>誰か一人だけ永久に印鑑押さなければいいだけの話でしょ？
それでは総会決議とった意味がないよ。
総会決議を盾に反対住民を強制的に同意させるから決議とったはず。
従わなければ訴訟起こせばいい。判例では管理組合が勝訴してる。

総会決議に従わない共同生活に順応できない不徳住民は成敗すればいい。

それで理事長は2期連投だったのですね。急がないと2016年が来てしまいます。
管理組合法人様に盾突くとどうなるかを思い知らしめてやればいいのです。
区分所有法の規定とは逆に先に総会特別決議をとって「水戸黄門の印籠」を得る。
そしてその印籠を突き付けて反対派に合意書を出させる。なるほど。
高圧一括受電業者が使う常套手段ですね。
判例は専有部分の競売請求でした。敗訴した反対者は売却して和解金払って出て行きました。

郵便番号　300-2358

判例あったら載せてください。

判例はこれだ。

　これは高圧一括受電に反対する区分所有者相手に管理組合が訴訟を起こして勝訴した例である。よく引き合いに出されるので知っておいた方がいい。
　ただ注意が必要なのは、築35年の老朽化したマンションの漏電事故防止の既設電気幹線改修工事で、高圧一括受電はその付け足しだったという事実である。
　共用部分電気配線改修工事(保存行為)と高圧一括受電の電力給電方式変更(共用部分の変更)を混在させた総会議案だった。本来は目的が異なるから議案を分けるべきものを一緒くたにして議案１本にしていた。
　これを盾に区分所有者に同意書提出を強要する管理組合がいる。高圧一括受電導入には既設幹線張替は一切必要ないのだが。逆に築年数の古いマンションには業者は高圧一括受電を提案しない。なぜなら配線の改修工事が必要になるから。

(クリックで拡大)

電線改修に無理やり高圧一括受電を押し込んだ感じですね。
電線改修は組合員の現在の共同の利益を守るための保存工事ですから、これに反対したら勝ち目ないですね。
一方、高圧一括受電は組合員の将来受けるであろう利益ですから、反対しても不法行為とは言い難いですね。
この判例は管理組合の議案上程のテクニックとして参考になります。
無理やり保存行為と結びつけて、反対して訴訟になったら組合員が負けるようにする。
業者の犬になって高圧一括受電の導入を図る理事長は参考にしたらいいと思います。

2016年の自由化が決定したから高圧一括受電導入は無理でしょう。
経費削減したければ管理委託費を1200万くらい値下げさせるのが簡単です。
役員報酬も廃止してマン管顧問も廃止すれば更に200万削減できますから。
そうすれば1400万、共用部分の電気代分が削減できます。

>>174も
そうですね。何も共用部分の変更なんてしなくても済みます。
専有部分に介入して、2016年の全戸の電気契約を拘束したり省エネを強制したりしなくても済みます。
なによりも全戸同意書回収もいりません。しかもすべて総会普通決議で済みます。
経費節減には聖域はないことを理事会は悟べきですね。

この被告も第17条2項違反だと主張しているが、
その点について判断するまでもなく不法行為認定を
受けているのがポイントだね。
ただこれ、競売までってのはかなり微妙な判断で
上級審まで闘えば微妙だっただろうな。

>>176

>>173で「電線改修は組合員の現在の共同の利益を守るための保存工事ですから、これに反対したら勝ち目ないですね。 」
と解説されてる通りだと思いますよ。個人の利益と共同の利益を天秤にかけて司法は判断するのです。

　その通り。　これは高圧一括受電についても考え方は同じだね。
17条2項問題については、　総会での全員承認は不要ってのは解決でよかろう。

要するに125戸の利益を侵害する不法行為と１戸の利益を侵害する不法行為、どっちに軍配を上げるか？の裁判だ。
ただここで注意が必要なのは、>>173でも解説されているとおり、電線改修は現在の利益、高圧一括受電による経費節減は将来の利益、の違いを見極めることだ。
現在の利益>>将来享受するであろう遺失利益　だ。

残念ながら被告は、電線改修の現在の利益に反対したことになった。だから負けた。

内容読んでも分かるが、高圧一括受電に何で変圧器から各戸の室内分電盤まで配線が費用なのか？

>>178
正解ですね。お見事なご判断に感服します。
管理組合の高圧一括受電導入特別決議は適法で間違いではありません。

でも何で全戸同意書提出しないと東電は管理組合と高圧業務用契約ができないのですか？
おかしいですね。東電に文句言ったらいいと思います。

>>178
それはここで判断することではないよ。
既に理事会に正式な忠告書が出されてると聞くけど、監事が業務監査すべき内容だよ。

>>180

>でも何で全戸同意書提出しないと東電は管理組合と高圧業務用契約ができないのですか？

それは電力会社(一般電気事業者)の電気供給約款によりで出来ないことになっている。
一般電気事業者の供給約款は電気事業法第19条で規定されている。
東電の電気供給約款は下記を参照。
http://www.tepco.co.jp/e-rates/custom/shiryou/yakkan/pdf/260301kyouku0...

①同一建物で会計主体が同じなら一需要場所(建物)一引込の原則。但し②会計主体が異なれば二引込以上可。
①は管理組合の高圧一括受電、②は現行の管理組合共用部分高圧受電と戸別区分所有者専有部分低圧受電。
①は管理組合会計であるが、②は管理組合会計と各区分所有者戸別会計の別々。

出来ない理由は電力会社の都合ではない。法律なのである。遵法、コンプライアンス！

だから電力会社は区分所有法なんて関係ない、電気事業法なのである。
管理組合の総会決議があっても電気事業法に則らなければ電力会社は受け入れない。

ここまで業者は説明するか？説明ないなら理事会が勉強して組合員に説明すべし。

なにも受け取ってないですよ。　嘘だけはいけないです。

理事長に届く前に誰か握り潰したのでは？
ここに貼り付けてくれればいいのだが・・・・・

自分で貼ればいいじゃん。

内容証明郵便で出せば受け取ったかどうか分かるし郵便局に内容も記録として残るよ。

匿名だと管理事務室レベルで廃棄されてます。
付議は同一ブロックからの選出役員が担当しますので、
担当のつけようがないですから。

何も内容証明で送らなくても、住民の方なら
部屋番号が自動で入るコラボからか、
あるいは管理事務室備え付けの要望シートに記入して
出していただければ、必ず直近の第3土曜の理事会で
審議して、結果は議事録で公開していますよ。

>>187
理事会は雲上人か？
直接理事長宅を訪問し手渡せば済む話。

>匿名だと管理事務室レベルで廃棄されてます。
問題だな。管理会社にそんな権限がどこにあるのか？
管理会社は中継機能だけで判断処置する権限はどこにもない。

住民から見れば理事長は１人だけど、理事長からみたら５１５戸からでてくる
要望に一つ一つ対応したり面談したりできるわけはない。個人要望への対応は
理事長の仕事じゃないと思うよ。　要望への対応ルールは理事会の内規レベル
の話で、匿名のは棄てますは、きちんと広報されているなら理事会の自由だろうし。

2年に一回なにか理事会にいってみようかなと515戸が考えるだけで、ほぼ毎日
理事長のもとになにか届くことになるわけで、その時に理事長でない残りの１９人は
何の仕事をすればいいんだ？となるね。 うちはもっと要望を出しているけど、
きちんと翌月までには返事がくるね。

そのあたりの想像力が欠如している人は１年でいいからやってみればいいのに。
飲みやで酔っぱらって店長を出せとか怒ってる人と変わらんなとも思える。

幸い今年の理事長はじゃんけんで決まったのではなくて、昨年の理事長が法人化で
もう１年やりますで自ら居残ってくれたわけだよね。　理事長の家に直談判に
いけなんて乱暴な人はうちのマンションにはいないと信じたいもの

マンションの戸数が大きくなるほどにお客様気分な人が多くなるのはしょうがない
もんなのかもね。

　現行の高圧一括受電の最大の問題点は、管理組合の経費節減のために、管理組合が本来不可侵領域である専有部分に介入し、区分所有者の電気契約の自由をはく奪して管理組合選定の電気契約を一律強要することである。

　それを回避するためには、新な事業組合により共用部分の電気と完全に切り離した専有部分専用の高圧一括受電にする方法である。
　これは会計主体が別になるので、同一建物内で２高圧引込になるが、電気契約約款上は問題ないことを東電支社レベルで確認済である。

　但し実現にはハードルは高く、現行の高圧一括受電サービス業者はぼろ儲けの収益スキームが完全に崩れるので協力は拒否している。

>>190
それが出来ないなら理事長辞めたら？
組合員から選任され、役員はそれを受任してるんだから。
自覚して職責を全うしないとだめ。
理事長は聞く耳をを持たなければならない。
理事長以外は相手にしないよ、普通は。

>>192

理事長の不信任であると、総会ででも主張すれば？
ところで次回の臨時総会っていつだったっけ？
確かエントランスのサイネージで見た気がするけど
忘れちゃったから（笑）

年12万貰ってるなら働けよ。

>>194

さすがに住民ですらない人に返事を、匿名掲示板で書くのは仕事の一部ではないと思うねぇ。
で次の総会はいつ？
そろそろまとめて、荒らしは消してくれと、ここの運営にも依頼出しておきよ。

ところで何時になったら「共用部分の電気代が700万円削減」の計算根拠が理事会から出るのですか？

荒らしではないのでは？理事会からの説明にないことが一杯出で勉強になります。

まともにやりあうより、住民板の書き込み基準に従って、この発言と同じ書き込みもとからのものは消してくれと、きちんと理事会名で依頼を出すのがよろしいでしょう。

理事会はこんなとこであぶらをうってないで、さっさと契約書を示して押印集めにでも入るべきではなかろうか。議事録みてると相手もずいぶん頼りない気がするけど、もう総会可決から半年だからね。

>現行の高圧一括受電の最大の問題点は、管理組合の経費節減のために、管理組合が本来不可侵領域である専有部分に介入し、区分所有者の電気契約の自由をはく奪して管理組合選定の電気契約を一律強要することである。

2016年の電力小売全面自由化は消費者に電気契約の選択自由権を与えますから、高圧一括受電はそれに逆行しますね。

>新な事業組合により共用部分の電気と完全に切り離した専有部分専用の高圧一括受電にする方法である。

第二管理組合になりますね。現管理組合の対抗勢力になります。
区分所有法第3条には抵触しませんね。第3条は管理組合の数は1つとは規定していません。
多棟の大規模マンションは棟ごとに管理組合があり、その頭に統括管理組合を置くホールディング制もありますね。

頼りないなら業者変えたらいい。MEMSアグリゲーターはわんさといる。声かけたらすっ飛んでくるよ。
MEMSアグリゲーターにとっては導入合意形成に困難を伴う既築マンションの実績が喉から手が出るほど欲しくてしょうがないんだよ。

高圧一括受電だけなら50%削減はできるけど、それにプラスしてMEMSを全戸に導入するとなると、補助金1/3で補填したとしても業者の収益が相当悪化する。
高圧一括受電+MEMSの場合は、削減率を低く押さえないとMEMS分を捻出できない。なぜならMEMS分も管理組合の費用をタダにするから、その分だけ業務費が割かれるからだ。