【住民専用】イニシア千住曙町Part5

>>39
単純な間違いですね。
電気代は基本料+使用料だから節電して使用料減らしたら電気代は下がります。
だから節電で使用料減らせば減らすほど電気代の削減額は大きくなりますよ。
使用料を増やせば削減額が大きくなるとはどう考えてもおかしいです。

多分　もとの主張としては
　－　組合相手にいっている５割削減の原資は専有部の電気代の
　　　高圧ー低圧での単価の差額だから
　－　MEMSの本来の趣旨である、スマートメーターの導入による”見える化”を
　　　非常に進めてしまって節電が進むと
　－ 専有部の電気代に比例する共用部の電気代カットに回せる利ザヤが減少するから
　－　理論上削減に回せる原資が減少していて、制度的にたちゆかなくなる
ってことだと思いますよ。

MEMSは節電のため、一括高圧受電は、専有部の電力使用量が多くないとなりたたない
制度ですから、まぁ確かに逆方向とはいえなくもない。もっとも、そのリスクを組合
がかぶるわけでもないですね。

ただ、MEMSの節電は無限にうまくいって１割いくかどうかだといわれていて、
専有部の電気利用は激減させることができるわけではない。
みらい平のマンションの掲示板の方のお得意の計算式で計算しても制度的に破綻しない
ことは簡単に確認可能かなと思いますけどね。

みらい平の管理会社の東急コミュニティーはエナリスと同様にMEMSアグリゲーター。
https://sii.or.jp/mems/file/hojyokin_annai.pdf
ところがMEMSの実績と国の補助金事業採択結果を調べたら、みらい平は高圧一括受電もMEMSもまったく導入していない。
いったいどうなってんの？

>>43

向こうの掲示板を見てみればわかるけど、まぁ理事長になった人が否定派ではね…。
ちなみに例え導入してても、必ず検索して名前がでてくるとは限らない。掲載は拒否することもできる。
検索してでてこなけりゃ存在しないってのはネット掲示板の住人が陥りやすい間違いだと思うけども。

>>40
打ち合わせの結果、高圧一括受電は東電がいいのかエナリスがいいのかどちらですか？
非常に興味があります。教えてください、理事さん。

>まぁ理事長になった人が否定派ではね…。
なぜ否定派なのですか？うちは肯定派で総会賛成決議までとってますよ。
その理由を明らかにしないと怖いですね。自由化に向かってるのに1社に縛られますから。

>>45

理事会もここはみてますが書き込んだり返事をしたりはしません。部屋番号からブロックの対応の理事がきまるので、相手が匿名では対応する方法がないんです。見るべきコメントもないわけではないので、理事会に公開質問状ででもかいてくれればいいのに…とかみています。

さて、理事が東電に相談にいったのでは？というように思われている方がいるようなので、そのような事実はないことだけ。あくまで、関心のある方が個人で聞きにいかれたかもというところでしょう。それは個人の自由ですが、組合法人をなのられては困ります。

東電が電力会社の先頭を切って高圧一括受電を始めたので、てっきり遂に「巨人東電動く！」顧客奪還の巻き返しに出たのだと思っていた。ところが民間会社の高圧一括受電サービス会社と全然考え方が違うのに驚いた。
それは前者が電気を「商材」と扱って「稼ぎの道具」としているのに対して、東電は電気は「公益財産」でそれを利用するのは「消費者の自由意思」で利用方法を強要してはならないとの明確な考え方があることだ。
それが高圧一括受電にも明確に表れているが・・・・・・・

<40

　まず初めに、東電は民間の高圧一括受電サービス会社のビジネスモード全開とは全くスタンスが違う。2016年の電力小売全面自由化を睨んで大々的なプレスリリースで始めたにも拘わらず、とにかく高圧一括受電には慎重すぎるくらい慎重なのである。

　理由は、電気の使用は消費者のライフスタイルによって異なるものであるから、それを高圧一括受電によって電力会社が一律にライフスタイル(電気の使用方法)を消費者に押し付けるようなことは絶対にしてはならない、今までは一般消費者は電気は地域電力会社からしか購入できなかったが、これからは「電気は消費者が自由に選ぶ時代」に変わるからである。既に2016年以降の電力小売全面自由化を相当意識した発言であることが伺える。
　だから高圧一括受電の同意書は、民間会社のように管理組合に代わって総会決議を盾に回収するようななことは一切しないと言っている。同意書回収はあくまでも管理組合の責任範疇の仕事で、東電は管理組合との高圧電力受給契約に基づき電力供給義務を確実に果たすだけで、電気の使用方法は管理組合自身が決めるべきものだと言っている。当たり前と言えば当たり前であるが。

　それから東電の場合は高圧一括受電に係る設備は全て東電の自社資産で、民間会社のような企業ファイナンスの理由によるリース方式の借り物で電力供給は絶対に行わないことだ。それは電力供給義務を責任持って果たすためだと言っている。逆に民間会社がリース方式であることに「？」と首をかしげていた。電気事業法で電気供給義務のある電力会社から見たら、ライフラインの電気を借り物設備で電力供給するなど考えられないことなんだろう。

　さて結論から先に書くと、高圧一括受電導入に関して一般電気事業者（電力会社）の東電を採用するか民間会社（建設会社等）を採用するかは、2016年の電力小売全面自由化を待って世の中の動きを見極めてからの方が良いということだ。

　理由は、現時点では東電の方にかなり利があるが、それは電気事業法で保護されてる地域独占公益企業の東電だからだが、あとわずか1年半の期間だが、2016年電気事業法大改正による電力小売全面自由化解禁までは東電に対しては地域独占巨大電力会社ゆえ独禁法の縛りがあり、東電がその地位を利用して民間会社よりも有利になるような契約は一切結べないことになっている。それは民間企業のビジネスを巨大独占企業が圧迫しないようイコールフィットにしなければならないからと言っていた。
　本来なら、東電自身が高圧一括受電を提供すれば、安心と信頼はもとより民間会社を大幅に上回るサービス(特に削減額)を消費者に提供できるが、それをすると民業を圧迫するから独禁法で禁止されており、民間会社と同レベル(削減率や契約期間10年の長期、等)まで落とさざるを得ないと言っていた。消費者から見ると非常に残念なことだが致し方ない。
　
　ところが電気事業法大改正による2016年の電力小売全面自由化解禁になると、東電自体(東電だけでなく全国10電力会社もだが)が解体（発電、送配電、小売に分社）されるので、すべての民間企業と同一条件で小売電気事業者としてスタートラインに立って大競争に突入する。東電も既に2016年に向けて消費者から選ばれる小売電気事業者としての各種サービスを計画していると言っていた。
　だからその2016年時点の大競争による各小売電気事業者のサービス内容の得失を見極めてから導入を決めた方が良いとの結論だ。
　管理組合で敢えて区分所有者全員にライフスタイルの縛りをかけて高圧一括受電にするのか？それとも消費者である区分所有者がそのライフスタイルに合わせて小売電気事業者をチョイスして自由に低圧契約するのか？これは東電が決めることではなく消費者自身が自由意思で決めて下さいと言っていた。当然のことではあるが。

　東電高圧一括受電導入時の管理組合共用部分高圧受変電設備や借室電気室機器の取り扱い、既存電力量計のスマートメーター化のスケジュール、室内分電盤内リミッタ撤去有無、検針請求の方法、料金徴収と収納方法並びに管理組合との料金精算方法、区分所有者料金滞納時の電気供給停止の有無とその方法、管理組合との電力需給契約の方法と約款と法的位置づけ、高圧一括受電後の管理組合と区分所有者間の意思疎通不足によるトラブル発生時の東電の姿勢と管理組合の法的責任、同意書の取扱いとその法的位置づけ、10年契約中途解約時の原状回復方法と違約金の有無、10年契約終了時の以降の取扱い方法、更に東電としての2016年以降を睨んだMEMSの方向性や小売電気事業者としての他社との差別化、等かなり詳しいことを聞かせてもらったが、2016年対応東電戦略の社外秘事項もあるため書くことは差し控えるが、おおむねは上記私見の通り。

>>39

そこが高圧一括受電の電気代削減ロジックのわかりにくい部分だ。
だから皆理解出来ずに業者の言いなりになりになるし、業者はその部分をブラックボックス化して削減額の結果しか示さない。

共用部分の電気代を同じ場所（共用部分）の節電で電気代を削減するのではない。
共用部分の電気代を違う場所（専有部分）の使用料であたかも共用部分の電気代を削減したかのように「見せかける」のである。
「見せかけ」であるから実態は共用部分の電気代は何も削減されない。理由は、共用部分は高圧一括受電しても従前から高圧受電であるから。

高圧一括受電による共用部分電気代削減額は、
（低圧電力量単価－高圧電力量単価）×専有部分消費電力量－従前の共用部分電気代
がベースになる。
従って、専有部分消費電力量が増えれば増えるほど、すなわち専有部分で電気を無駄遣いすればするほど、削減額が大きくなる。
ところがMEMSは、省エネ励行でこの専有部分消費電力量を減らすことが目的である。となると共用部分電気代削減額が減ることになる。

故に、MEMSで専有部分の省エネを推進して消費電力量を減らしていくと、共用部分電気代削減額がどんどん減っていくことになる。
MEMSと高圧一括受電は目的が違うから本来は切り離すべきものだ。MEMSに高圧一括受電は必須条件にあらず。

高圧一括受電は省エネで電気代が削減されるのではなく、電力量単価変更による電気代削減だ。すなわち安い電気を購入する購入費のコストダウンだけなのである。これをよく理解することだ。

電気料？安くなればいいじゃないの。
コンビニはなくなったけど購入物の金額の減額料金が減ったので逆に？？？

ココの住民が安くなったと実感できる事が大切でしょう。
そうしないと将来誰も協力しなくなりますよ。

電気の無駄もありますしね。
ロビーは夏寒く冬熱いですよね。
あれだけでどんだけの電気代かかってるんでしょうかね。

MEMS+高圧一括受電でどのくらいの費用がかかるのか？
公開されてる資料で試算すると
5万円×515戸＋180万円×5棟＋8万円×515戸＝7595万円
(MEMSが3475万円、高圧一括受電が4120万円)
と推定できる。

国のMEMS補助金事業を使って1/3は国庫補助だから5063万円くらいの初期投資が必要。
これを仮に10年契約で縛っても、年500万円以上(金利が入るため)の回収費が必要。

ところで年1400万円だから500万円引いて900万円。

これで採算とるのが企業の実力だろう。

ここで注意が必要。

高圧一括受電が10年契約の縛りをかけても、MEMS補助金事業は最低1年契約以上だから、極端に言えば管理組合は1年でMEMSの契約を打ち切って機器を業者に返却することが可能。

もしこれをされると業者は真っ青になる。採算が取れないからである。

当然、長期の契約期間または違約金、あるいは機器譲渡に伴う買取を要求してくる。

業者によっては「MEMSはタダだけど5年契約しろ」と条件を課してるところがある。

東電は2020年までに全てスマートメーター化する。

MEMSはスマートメーターによる消費電力の「見える化」だけでいい。

家電コントロールは人による手動で十分。コントロールをなくせばMEMSの大幅コストダウンになる。

やはり東電も2016年の自由化を見据えているのですね。電気は選ぶ時代。
MEMSとか高圧一括受電はよくよく考えて導入しないと後の祭りになるかもしれませんね。
「初物の食いの銭失い」「慌てる乞食は貰いが少ない」「急いては事を仕損じる」

だから高圧一括受電を導入すると、管理組合が区分所有者のライフスタイルを強要することになり、2016年からライフスタイルに合った電気を区分所有者が自由に選べなくなるから止めることにする。管理組合が強行すれば区分所有者の権利の侵害だから不法行為の損賠請求訴訟を起こされ管理組合は訴えられてしまう。
MEMSは金かかることだから管理組合の総会決議で導入を決めても希望者だけが導入すればいいと思う。
費用は共用部分は管理組合の費用負担だが、専有部分は利用する個人に払わせればいい。
MEMSは省エネ啓蒙で専有部分の話、何も区分所有者全員に強要するものではない。

今期の定期総会で決議取消議案上程したらいい。総会議案に瑕疵があったからと。

>>52
MEMSが既築マンションに導入するのが困難なのはその金額見てもわかるね。
515戸で3475万円、それじゃ管理組合は容易に金だせないよ。しかも専有部分の省エネに対して。
ところが新築だと最初から3475万円分譲価格に載せときゃ済む。
515戸なら1戸当り6.74万円。6.74万円じゃ分譲価格の誤差の範囲だよ。
しかも「次世代省エネスマートマンション」と宣伝できる。売りになるよ。

決議は取り消す必要はないのでは？
全区分所有者の同意書提出がなければ執行できませんから、同意書出さなければいいだけです。
決議はあくまでも有効で、全区分所有者の同意書提出がないと決議の執行がいつまで経ってもできないだけですから。

>全区分所有者の同意書提出がなければ執行できませんから、同意書出さなければいいだけです。

全区分所有者の同意が必要なほどの変更なら、同意を取ってから総会決議にかけるのが手順だろう。
管理規約でもそう規定されている。なんで理事会は先に総会決議取ったの？管理規約違反だよ。
賛成決議とっても同意が得られないなら意味がない。

　おかしな理屈をいってるねぇ。総会決議は２月だよ。検討は昨年の
10-11月で終わっていて、その折りには、候補となる会社を全住民に
紹介して構わんとしていたから、お気に入りの方法があればそこれで
紹介できたね。　その時点では東電の参入は姿も形もなかった。
8月に正式にアナウンスされたもので（確かニュースになったのが春以降）
2月の総会決議に瑕疵ありとする主張の展開そのものに問題がある。

　スマートメーター化が必須であるというのは、住民説明会で
中央電力がぼこぼこにされたのを受けて、理事会が探したもんで
しかも、２社候補を探しなおしている。　

　住民からみたときに１円も安くはならないし、10-15年といった
契約の間に東電のスマートメーター化が進んでしまえば、
周りでここだけスマートメーターでないマンションになってしまって
よいのか？　という住民の指摘に、理事会が答えたもので、
そのあたりの経緯は、理事会の昨年９－１０月あたりの議事録にでてるね。
総会決議には瑕疵はない。　あと、一括受電で全戸承諾が必要なのは
区分所有法第17条2項をクリアするためではないよ。少し勉強しなおした
ほうが。　主張は、Webにのっかっている程度の調べにもとずいているけど

　コピーされてきている部分も多いものね、指摘してもいいけど、
（人の書いた文章は、掲示板といえども、自分が書いたように乗っけてはだめ）
区分所有法の逐条解説本程度は買って研究したほうがいい。

　選ばれた会社は”東電以外”からも電気仕入れが可能とプレゼンして
削減率のほかそれがポイントであるとなったわけなので、大元の電気が
東電だけしか選べないという会社にはしにくいだろうね。　
　それでMEMS申請までもう通してあるんだろう。同削減額程度だせます程度では、
再び東電でいきますとする理由にはならないね。

　東電のは既存マンションが雪崩のように一括受電に移行するものへの
足止め効果を狙ったもので、専有部は安くならず、管理組合総取りの場合のみだね。
2-4割という削減率は、変電設備への再投資なしですむことを考えると挨拶程度だと
思ったほうがいい。　

　理事会議事録を見るとわかるように、共用部分の電気契約はもとの普通の
高圧契約に戻ってしまうから、”逆ザヤ”になるんで、共用部が今より損になる
分を一括受電の会社は、専有部売上から補ってさらに共用部の半分をひねりださない
といけない。　上のありがたい？計算では、515戸の個別の電気代徴収に関わる
事務コストも無視されているし、電気にちょっとばかり詳しい人が、全部自分で
できると錯覚して計算してみましたってお遊び計算程度に受け取っておくしかないね。
MEMS化の個別コストについては、別のマンションの数字で、このマンションの公開
されている数字とも大きく違っているし、ここまでつっこむなら理事会の議事録程度
は見てから書き込んでほしいものだな。

　しかし、書き込んでくる人暇だねえ。　自分のマンションのほうの
コンセント問題でも先にかたずければいいのに・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/369611/all/
ここにでてくる西葛軌道こと”たぶちゃん”　が、自分のマンション660戸の一括受電を
ご自分おお好み通りになんとかできたら、こっちも考える程度でいいんじゃないかな
スレッドのいきなり頭あたりに似たような計算がでてくるんぇ

決議に至る手順が規約違反と言ってるのでは？
59はその回答を避けてますね。