【住民専用】イニシア千住曙町Part5

「借室」明け渡し請求控訴審　無償使用は合理的
だって。一度借りたもんはそう簡単に返さないということか？
「借室」強し！
　
　管理組合が東京電力に変電室の明け渡しを求めていた控訴審の判決が九月十三日あり、控訴は棄却された。東京高裁・安倍嘉人裁判長は電気事業者に変電室を無償使用させることは区分所有者にとって「必要かつ合理的な負担として当然に受任すべきもの」との判断を示した。判決は確定している。
　控訴していたのは東京・新宿の「ライオンズマンション西新宿第八」（築20年、51戸）の管理者。一階変電室（約14平方メートル）の変電設備を電柱に移設することで管理員室としての利用を考えていた管理組合が、東京電力に変電室の無償返還を要求。平成17年の東京簡裁の調停では不調に終わり、今年三月八日の東京地裁判決では管理組合が敗訴していた。
　東京電力と分譲主が交わした「承諾書」では使用期間を「建物の存続期間とする。ただし存続期間中であっても、専用電気室として使用する必要がなくなった場合、乙（東京電力）は原状回復のうえ甲（分譲主）に返還する」と記載。
　控訴審で管理組合は「承諾書の締結は売買の際、重要事項説明書に記載されていなかった」と、契約の継承を否定。しかし判決で安倍裁判長は重要事項説明書記載の有無に関わらず、「電気の供給を受けている以上、変電室を無償で使用されることは受任すべき合理的な当然の負担であるから、区分所有者としては本件使用契約の承継を否認することはできないというべき」との判断を示し、「東京電力は過去に変電室を占有しているものと認められる」とした。
　また変電室の明け渡しについては、東京電力側の主張を全面的に認め、「電気供給約款上、東京電力には要求に応じるべき法的義務はない」と断定。約款上、電気の供給方法変更に際しては使用者が工事費を負担することになっており、組合が工事費の支払いを拒絶しているため「東京電力が供給方法の変更の申し入れを拒絶しているのはやむを得ない」とした。変電室を使用する必要がなくなったとの組合の主張も認めなかった。

都心と地方じゃ全然違うね。
　都心：300×12×515?（20,000?210×515）＝1,982,150円
　地方：300×12×515?（5,000?1,500×515）＝2,646,500円
地方は世帯割りが手厚い。

都心と地方じゃ全然違うね。
　都心：300×12×515+（20,000+210×515）＝1,982,150円
　地方：300×12×515+（5,000+1,500×515）＝2,646,500円
地方は世帯割りが手厚い。

　借室で思い出しましたが、高圧一括受電で新たに一括受電事業者に借室を使用させる場合、「売主と東電間の使用契約の解約」と「管理組合と一括受電事業者の使用契約締結」の2つが必要になると思います。
　特に後者は「電気の事業供給者（電気の場合は電気事業者）」ではありませんから、第三者への貸与となり管理規約の規定により総会決議が必要になると思いますが如何ですか？

＞383
でも地方はもともと地縁が強いから地縁団体認可の条件は厳しいよ。
(1)区域：地縁的なまとまりのある区域の＊＊又は自治会等の範囲であること。
(2)世帯数：市街化区域内はおおむね100世帯以上，市街化調整区域内はおおむね50世帯以上であること。
(3)自治組織：区域内の世帯主の5分の4以上を構成員とする自治組織が結成されていること。
4/5の条件がきつい、緩かったらメガマンションなんて補助金が軽く100万円超えるよ。
でも入居時に売買契約条件として了承させ、全戸強制入会させてれば条件はクリアーできる。
それと、行政からの補助金は色々な名目になってる。補助金、委託費、行政協力員報酬、等
特に行政協力員報酬となってる自治体は、自治会長が行政協力員の特別職で、それに対する報酬として支払われる。自治会長の個人所得が自治会の補助金に相当する。ちょっと信じられないやり方だが、戦前からのルールのようだ。

>>384
電気事業法では、電気事業者とは「一般電気事業者、卸電気事業者、特定電気事業者及び特定規模電気事業者をいう。」と同法第二条十で定義しているので、エナリスは特定規模電気事業者になる。
http://www.eneres.co.jp/pr/20121003.html
したがって、借室の使用に関しては管理規約第16条第2項の第3者の使用には該当しないので総会決議は不要。
ただし、「売主と東電間の使用契約の解約」と「管理組合とエナリスの使用契約締結」は必要になる。

　電力需給契約を解約しない区分所有者(反対者)がいる限り高圧一括受電は永遠に導入できないことになる。それでは総会特別決議までとったのに実施出来ないとは管理組合法人の沽券に係わる一大事で責任問題になる。
　そこで賛成者のみに高圧一括受電を提供する方法を考える。

①既設引込受電盤(共用部分)を改造し、新設変圧器盤②への饋電回路を増設する。
②賛成者専有部分用変圧器盤を新設し変圧する。
③共用部分住宅用開閉器盤を改造し、配電回路を高圧一括受電給電回路に繋ぎ替え賛成者に分電する。

■反対者：東電→借室→開閉器盤→専有部分（従前通りの電力供給）
■賛成者：東電→引込受電盤①→変圧器盤②→開閉器盤③→専有部分（高圧一括受電給電）　

　ここで重要なのは、既設借室電気室は一切手を加えず温存することである。これは従来通り高圧一括受電反対者に東電が電力供給するために必要だからである。そして新たに新設する賛成者用変圧器盤②は、敷地空きスペースに屋外キュービクルとして設置する。

　既設共用部分住宅用開閉器盤③の改造含めて配線工事が必要になるが、この方法だと既設借室電気室は何も変更せずに賛成者のみに高圧一括受電を提供するので、電気供給約款に抵触せずに高圧一括受電が可能になる。
　また、10年に及ぶ長期契約のため万一高圧一括受電事業者が飛んだ場合、あるいは2016年電力小売全面自由化開始により突如造反者が出て元の低圧契約に戻したい場合、借室電気室に手を加えていないので専有部分は従前の低圧契約に戻せるというセイフティーネットの機能も併せ持つことになる。高圧一括受電していても専有部分はいつでも元の低圧契約に戻せるメリットがある。

◆概要図：http://9329.teacup.com/mansion/img/bbs/0000002_2.png

>387
　その方法なら、借室電気室の東電配電設備は何も変更することがなく、かつマンション全戸の需給契約解約ではないので、東電はＯＫするはず。
　東電にしてみると「管理組合が、一部住戸をその管理下において既設共用部分受変電設備から専有部分に低圧供給するので、当該住戸が東電との電力需給契約を解約・廃止する」の扱いになるだけであるから。

共用部分住宅用開閉器盤内でMCB一次側で配線つなぎ替えをするよりも、高圧一括受電専用開閉器盤を新設し、MCB二次側（負荷側）で配線つなぎ替えをした方が効率的で停電時間は少なくなる。そうすれば、元の契約に復帰する時も負荷側の配線つなぎ戻しにより作業が効率化され停電時間も短くなる。

　高圧一括受電の工事をするためには、施工業者に次の国家資格有資格者が必要になる。
■施工管理：電気工事施工管理技士（１級or２級）
■電気工事：電気工事士（第一種or第二種）
■電気保安：電気主任技術者（第一種or第二種or第三種）

　管理組合は直接工事をするわけではないので有資格者は必要ないが、施主として発注工事の監理・監督をする立場から、執行部内に同等の有資格者を配置して陣頭指揮に当たらせた方がベターであることは言うまでもない。

　今回の高圧一括受電工事は、都内有数のメガマンションの日中停電切替工事、ミスは絶対に許されない。施主として理事会には相当の覚悟と責任が必要になる。

>>390
それ見るとマンション管理士はお呼びでないみたいですね。
電気工事ですからそうかもしれませんね。

>>391
餅は餅屋だよ。マン管士にその能力を越える要求や期待をしたらだめ。
マン管士は財政再建面で頑張ってもらえばいいんじゃないか？
築５年の築浅なのにもう再建しないとならないくらい杜撰な初期財政計画なんだから。
「家の時間」に役員が洗いざらい書いてるけど、財政再建と言いながら不思議なことに不要不急な裁量的支出を増やしてる。
http://www.ienojikan.com/house/kanri/20140828.html
高圧一括受電はマン管士に共用部分の電気代削減額を正確に計算してもらえばいいと思う。
具体的な削減額の根拠になる計算書が未だには何もないから。
これじゃ組合員は適正判断ができないよ。

コラボによると明日の理事会は冒頭にエナリス読んでの集中審議みたいだから、
ここに貼りついて書き込んでいる人はでてくれば？　傍聴０人なら思い切り笑ってやろう。
ネットでしか書けないへたれであると。

ところでコラボの掲示板で、ここに書き込んでいる人物のマンション名とか部屋番号とか
さらされているけど、その情報って本当？？

>高圧一括受電はマン管士に共用部分の電気代削減額を正確に計算してもらえばいいと思う。
>具体的な削減額の根拠になる計算書が未だには何もないから。

　理事会が計算しないとだめ。さもないと業者提案削減額の査定ができないよ。役員が言ってるように財政再建団体なんだから。見積書が必要。
　でもマン管士なんかに頼まなくても、計算根拠を出さず前年度電気代から削減額を差し引いた電気代を請求する業者提案を逆手にとって、「当年度の共用部分電気代は前年度同支払電気代の50%定率削減！」の一言で決めたら簡単だよ。
　これが管理組合にとって最も削減効果があるよ。

>>393
2月の臨時総会で決まってますよ。

>396

エナリスとの契約でいくという相手の会社は２月総会の決議事項です。
詳細契約書や約款などの具体的な中身の審議ですね。
あと工事計画などの詳細の提示もあるようです。
傍聴は可能なようですね。　

家の電気代は安くならないのでメリットはスマホでクーラーや照明の入りや切りが出来るくらいですか？

395の削除依頼がすぐてたってことで犯人確定かな。

HEMSを入れて省エネされたって効果はどうやって分かるのですか？

>>399

理事会はきちんと該当するつくばだかのマンションの人に問い合わせをすべきだと思います。