【住民専用】イニシア千住曙町Part5

いや、その判例はかなりの困ったちゃんな
前歴のある人の場合で、単に東電から変わるのは不可
って人には適応は困難ではないかなぁ。
素直にダメなら諦めたほうが吉。

総会賛成決議がとられたのに承諾書を出さないのは不法行為だと思う。

区分所有法（区分所有者の権利義務等）
第六条　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。

総会賛成決議で高圧一括受電の導入が決まったのだから、高圧一括受電は「建物の管理」事項であり「区分所有者の共同の利益」にあたる。従って、高圧一括受電の実施にあたり承諾書を提出しないことは、区分所有者の共同の利益に反する行為になる。
これは不法行為による損害賠償請求ができる。
損害額は共同の利益である共用部電気代削減額700万円。

>単に東電から変わるのは不可って人には適応は困難ではないかなぁ。
それなら直ぐ解決するよ。管理組合が東電と需給契約を結べば済む。契約の問題だけだから簡単。
こうすれば東電と管理組合が契約してるから組合員は安心だ。

>素直にダメなら諦めたほうが吉。
高圧一括受電を諦めて今まで通りにすると言うことですね。

>>362
違うと思うよ。
高圧一括受電は保存行為ではないね。保存行為でない共用部分の変更だから総会特別決議をとってるわけだから。
それから高圧一括受電をしなくても現状のままでも区分所有者の共同の利益は何も損ねることはないよ。
そして、高圧一括受電をすることにより得られる経費削減のメリットは将来享受する利益であって、高圧一括受電をせずに現状を継続することにより得べかりし利益ではないから、不法行為による逸失利益の請求（損賠請求）はできないよ。

>それなら直ぐ解決するよ。管理組合が東電と需給契約を結べば済む。契約の問題だけだから簡単。
>こうすれば東電と管理組合が契約してるから組合員は安心だ。

それだったら東電と管理組合が契約する東電スマートマンションサポートサービスそのものになっていまう。
http://www.tepco.co.jp/cc/press/betu14_j/images/140805j0101.pdf

>>365
その契約形態だと、今の管理会社との管理委託契約と同じになりますね。
電気代滞納に関する債権債務の関係は、管理組合－区分所有者の関係で、管理費滞納の場合と同じになります。

そうですね。比較してみればわかります。

　高圧一括受電業者が電力需給契約を締結すると、マンションの電気代に関する債権債務の関係は「業者－区分所有者」になります。
　区分所有者は電気代を業者から請求され業者に支払、滞納管理も業者で、長期滞納になれば業者に電気を止められます。従って滞納管理は管理規約適用外になります。
　それから電気管理に関しては業者が管理することになりますので>>328の業者発言にある通り開示義務はないので、電気代会計や使用量計量管理は管理組合にとってはブラックボックスになり「見えない化」されます。

　一方、管理組合が電力需給契約を締結すると、マンションの電気代に関する債権債務の関係は管理費同様「管理組合－区分所有者」になります。
　区分所有者は管理費同様電気代を管理組合から請求され管理組合に支払、滞納管理も管理組合で、長期滞納になれば管理組合に電気を止められます(管理組合が東電に電気停止を依頼)。従って滞納管理は管理費同様管理規約に従います。
　それから電気管理に関しては管理組合が管理することになりますので、電気代会計や使用量計量管理は管理組合にとっては従前と同様に「見える化」されます。(実務的には業務委託契約により東電が収納代行する)
　この計量管理の最大の特徴は、従来把握できなかった専有部の居住者の電気使用量を管理組合が把握できることです。

自治会は抜けることできますか？

むりでしょう。
決算書見て分かる通り月300円の自治会費は管理組合の大切な収入になってます。
抜ければ収入が減ります。

>>358の説明読んでやっと理解しました。
高圧一括受電導入が、区分所有者全員の承諾を得ず(区分所有法第17条第2項)に総会決議(区分所有法第17条第1項)をとったことは違法ではないですね。

区分所有法第17条は共用部分の形状または効用の著しい変更の場合は総会3/4以上の決議が必要と規定していますが、高圧一括受電導入は借室機器と配線の大幅変更になりますから該当します。でも専有部分の所有者に特別な影響を与える東電との電気需給契約強制解約は決議していません。それは総会決議の後で解約にからむ承諾書をとるからです。

したがって電気需給契約強制解約を決議しない高圧一括受電導入に伴う共用部分の変更ですから、専有部分の所有者に特別な影響を何も与えません。
したがって高圧一括受電導入に関する総会決議は区分所有法第17条に違反していません。

>>369.
管理組合と自治会は会計が独立してるはずなんですが、何で自治会費が管理組合の会計収入になってるのですか？支出にも同額で自治会費とありますから、管理組合は自治会に業務委託してるのですか？

>でも専有部分の所有者に特別な影響を与える東電との電気需給契約強制解約は決議していません。
個人の権利を管理組合は決議できないでしょう。だから承諾のお願いです。

>>367
　中央電力の場合は、電力会社との需給契約は管理組合でも良いことになってる。
「当社が、本物件代表者の委託を受けて、本物件に高圧受変電設備を導入し、当社または本物件代表者が本物件に電力を供給する会社との間で締結した電力需給契約に基づき、お客さまに対し分電するサービス」
　これは過去に中央電力の高圧一括受電を導入しようとして管理組合が北陸電力に交渉したところ、実績やら品質保証面で一度は難色を示され、最終的に北陸電力との需給契約を管理組合に指定された、ことが尾を引いてるようだ。
■アパガーデンコート野々市：http://ishikawamankan.web.fc2.com/pdfs/s2_3_1.pdf

　515戸多棟の大規模マンションだと借室変圧器容量が1800〜2000KVA近くになるから、事前に東電にお伺い立てといた方がいい。東電も資産譲渡でなければ借室電気室変圧器やメーター・リミッターの撤去作業があるし、その間停電にもなることから相当迅速かつ安全・確実に作業する必要がある。また業者も切替に伴う停電時間をミニマムにするために、移動用電源車を多数用意して仮設給電しながらの切替作業になり、これも迅速かつ安全・確実な作業はもちろん東電と緊密に連携しながらの作業になる。既築マンションは新築引渡し前とは異なり、住民が生活しているから非常に難しい。

　東電は一括受電業者と需給契約を締結するけど、その受電業者の背後に515世帯も電気需要があるとなると道義的に「需給契約外だから知りません」とは言えないから相当指導が入る。土壇場であれこれ東電から言われてひっくり返されないように注意が必要。

　電力の常識だけど、電力会社は需要家の受変電設備に相当口を挟む。それは、電力会社は全ての需要家に対して電力の安定供給の法的義務があるので、そのためには受電の確実性と系統波及事故防止のために、需要家設備に一定以上の品質と信頼性を求めるからである。先の北陸電力の例を見てもそのことがわかる。

　今回の高圧一括受電は、日中の515世帯の停電切替工事、ミスは絶対に許されない。施主として理事会には相当の覚悟と責任が必要になる。

>>371
管理組合一般会計に自治会費が収入、同じく同額の自治会費が支出として勘定されているのは、組合員の管理費等口座振替の時に自治会費を一緒に管理組合収納口座に振替て、振替後に管理組合口座から自治会口座に資金移動してるからだ。

管理費等の管理組合債権と自治会費の自治会債権は別振替にしないとだめだ。
管理組合と自治会の会計をごっちゃにしてる。これじゃ言われる通り自治会は管理組合の傘下の組織になる。

総会決議取っても全員承諾書出さないと高圧一括受電できないなら現実的には無理では？
それなら賛同者だけで高圧一括受電はできないの？これだったら承諾書出さない人を無視できる。

>371
>374

は総会の案内と一緒に、自治会の総会の案内は受け取っていないのかな？とうに解決済みの問題がまだあるように錯覚してるのは、ひょっとして住民ではない？

質問と回答と両方の自作自演してるのがばれるよ。

やり方を考えればできないことはない。
今は管理組合が実施しようとしてるから全組合員(全区分所有者)の需給契約解約とサービス利用の承諾が必要になるが、実施主体が管理組合以外なら全区分所有者の縛りはなくなる。たとえば有志による「高圧一括受電愛好会」とか。会計主体が別になるから電気供給約款には抵触しない。
それで可能性が一番高いのが、自治会である。前代未聞の自治会が高圧一括受電を実施するのである。自治会なら全員参加の縛りはないし、会計主体も管理組合から独立した別会計である。

あとは技術的な諸問題を解決するだけである。先の臨時総会で「共用部分の変更」の賛成決議が取られてるので、実施主体が変わるだけである。この「共用部分の変更」は定性的な決議で、定量的な具体的には設備変更内容とか配置図等何もない決議だから都合がいい。

>>374
それって口座振替手数料を管理組合が負担しているってことでしょ？
会計分離なんてうわべの戯言、管理組合が自治会の振替手数料経費を賄ってる。
それもそう、月数百円の自治会費、1回に百数十円の振替手数料引いたら実入りが大幅に減る。それなら戸建を見習って自治会長や班長が戸別集金すればいい。自治会員とのコミュニケーション図る目的で。
コミュニティー形成の根幹はコミュニケーション、それは人間同士のface to faceだ。 コミュニティー形成のためのface to faceに労を惜しむな。

自治会とは言うものの、実際は組合員＝自治会員で、管理組合業務の「居住者間のコミュニティー形成」を名前を変えて担ってるような感じですね。
戸別集金は一理ありますね。集金の時に会話しますからコミュニケーションが図れます。昔は更に回覧板も戸別に回してましたね。
でも今は時代が違います。生活スタイルも変わってきており、隣りづきあいも希薄になっています。
ならばこそ、コミュニケーションが大切なのかもしれません。

高圧一括受電愛好会？？？　ギャグとしては面白いです(笑)。

>>377
別に会計主体を変えるとか全戸の縛りを外すとかで自治会にする必要はないよ。
だいたい自治会が高圧一括受電するなんて聞いたことがない。
管理組合で希望する区分所有者のみに高圧一括受電すればいいのだから。
電力小売全面自由化が決ってるのに全戸縛るなんて時代に逆行してる。
「借室電気室」の取扱いがキーになる。
借室電気室は管理組合所有にもかかわらず東電の不可侵領域。
ここを高圧一括受電のために明け渡すから東電もピリピリするのだよ。
その策を献上するのが軍師官兵衛の仕事だ。