ザ・パークハウス西新宿タワー60［旧：（仮称）西新宿HOMETOWNプロジェクト］ Part2

やっぱり富久が正解❗️
デング熱も新宿御苑までは来ないでしょう。

>>230
いやいや。もう来てるでしょう。

>>230
今更吠えてももう富久はないよ。しっかりと西新宿をもりあげて行こうではありませんか！
日本一の背高ノッポでしょ、敵なしでしょう、湾岸も検討していましたが目が覚めました。資産価値とは何かを考えたら自ずと答えは新宿区であることが分かりました。
早く詳細発表を！

>>226
温水式ならガスと変わらん。

>>233
電気で問題になるのは温水式ではない方の床暖ね。

>>232
そうですね 新宿は住みたい駅、町で四位です。

財テクで富久の1LDKを契約しました。

ここの1LDKがリーズナブルな値段で
且つ買えるなら買いたい気もするが
リスクヘッジから新宿に集中させるのは
良くないですかね?

>>236
富久が大してキャピタルゲインがない感じなので、さらに西新宿ではリスク高すぎるでしょうね。
もう少し発展途上のエリアにしてもう1個はキャピタル狙い、富久はしばらく持つことにして固くインカム狙いな方針の方が良いかと。
サラリーマンが投資用物件となると億単位で貸してくれますから、きっと借りられますけど、やめておく方がおすすめですね。

まあ

間取りが悪い

わな

(笑)

>>236
投資なら港区でしょう！
まだ上がりますよ！

>236

不動産投資は物件価格の半額くらい頭金を入れるか、繰り上げ返済をどんどんして５年から１０年くらいで
完済できるくらいの資金力がないと設けられませんよ。

京急蒲田駅前が坪単価320万の予想ですって。
ここは都庁の近くなのに
もう少し高くないと価格的に今時恥ずかしいかも。

武蔵小杉のシティータワーは400だそうですよ。川崎市で。
そんな時代なんですね。

>>242
そうなんですか？それでは高田馬場や池袋の住友タワーよりも高いのでは。

>>243
池袋も見ましたが、低層でも430弱で出ているようです。
ここは戸数も多いし良心的な価格設定になってほしいですね。

良心的で坪380くらいと思います。

富久より高いと売れないでしょうね。
事前予想の坪３００前後はいい線いってますね。

これより、高いと大規模タワーを買う理由がないですね。
低層マンションが買えてしまうので。

土地の値段が御苑前の半額ぐらい。
そしてこれだけ大規模なら、かなり安くできるはず。

土地代はやはり御苑の半額くらいなんですか。でも建築コスト上がってるから富久よりも高くなっちゃうんですかね？湾岸でさえ300近くしてるからねえ。川沿い低地とはいえ新宿だから350くらいにはいくんちゃいます？

建設費は、富久建ててる時から変わってないですよ。
大規模ならコスト負担もないですし。

こんだけ建築資材と人件費高騰のニュースが溢れているのに、２４９さんは楽観的ですね。
富久のときから比べて１０～２０％は上がってます。
まだ先高感もあります。これが実態です。

安く出してもらいたい希望はわかりますが、事実を捻じ曲げては話にならないですよ。

坪300前後とか意味不明。それだとアベノミクス以前ですら激安になる。武蔵小杉で坪300後半、湾岸晴海で350、立川で340、大崎380の昨今、ここが300て妄想激しすぎ。

普通に平均坪350は軽く行くでしょ。

リアルに答えていいの？
平均、坪４１０万でしょ。

３５０～４９０万。プレミアム５５０万から。
都内最高層の最上階は６５０万。

そいう言いつつ、富久は坪３３０で、実際出てきてますからね。
富久は、結局１.３倍。まったく人気がなく終わったわけです。
騒いでるのは、掲示板だけでリアルでは見向きもされて
ません。広告に踊らされ過ぎです。

それに遥かに劣る仕様と、立地では、やはり坪３００前後でしょう。事前予想が出てますのでご確認ください。

デング熱をもった蚊が新宿中央公園に生息してしまったことは事実なので、あとは蚊が上がって来れない階に住むしかないよな
20階以上

>>253
富久は10倍以上続出でしたよ。実際私は9倍で敗退しました。ここは微妙かなー、土地代は安くても建築コスト上がってるからどうしても割高になっちゃうかもね。
時代と割り切れるかどうか悩みどころです。
この物件を連続掲載してましたよ。
http://ameblo.jp/gs-ms-db/entry-11884074163.html

>>256
以前、色んなスレで名前が出てきたブログですね。
7月で更新が止まっているのが残念。

確かに富久は倍率1.3倍で鰻じゃない間取りが抽選になっただけなんだよね。
だからあそこは中古で売る時は競争力弱い。

>>256
富久の1.3倍は平均の話でしょう。
一期の申し込みだけは、プレスリリースしたから数が公開されていて、たしか、平均1.6倍か1.7倍位だった気がします。
その後は、抽選会の情報しかなかったので1.3倍が正しいかはわかりません。
ただ、富久はやたらに偏りが激しくて8倍とか9倍が毎回1戸か2戸ある反面、無抽選もかなり多かった感じでしたね。

>>259
いまの時期にあの値段で売り出したら倍率はすごいことになってるでしょうね。

新宿区に富久町ってところがあるんだね。マイナー過ぎて眼中にないな

完成まで時間は有るから、ゆっくり売ればいいでしょう。
西新宿は世界的に知られた場所だからね。

>>261
新宿区には90以上の町名があるからね。全部の町名を言える人は希少。

>262
なるほど！
世界的なので三菱地所はザパークハウス新宿タワーを
シンガポールまで売りに行ったのか。

>>264
当時は円高だったので大して売れなかったらしいね。
まぁ当時買ってたら、物件自体は中古で横ばいから僅かにプラス位に戻ってきてるけど、ドルベースでは円安で3割近く減価してるので正しい判断だったね。
ここは、円安後だから、外国人投資家の比率は上がりそうかな。貸すから住むのは日本人だけどね。

パークハウスは環境が悪すぎたね。

>>265
それは言い訳にならないでしょう。
パークハウスの後から販売された中野ツインマークタワーは簡単に完売したのだから。

>>261
わざわざ書き込まなくても。。。。痛々しいよ。

トミヒサと同じ「都市型交通不便地域」にならないよう、丸ノ内線新駅を作って駅直結にならないと。
西新宿新駅の可能性は、2015年に審議会の答申待ち。

>>269
何線の新駅？

>>269
ここ駅から10分はかかるよね。都心の大型タワーではあり得ない。

>>269
コメントにはかなり恣意性を感じますが。あそこはかなり交通利便性高いよね。あれ以上の利便性高い物件は最近お目にかかっていませんよ。

ここの利便性はどうなんでしょう。大江戸線徒歩○分と言われましても。。。
スーパーは？病院は？
希少性は？周辺は湾岸並みのタワマン銀座ですね。しかもまだまだ建ちそう。

いろいろ検証すべき事項がありますが、いま出ている中では私の中で最有力候補です(投資用ですが)。プラス面マイナス面をしっかり調べるつもりです。

だってここは、川を隔てて西側が中野区だから。
新宿区の端っこだから交通不便なのは仕方ないのでは？

トミヒサに比べてここのマイナス面は、交通利便性(駅距離)、近隣のタワマン乱立、スーパー・病院・学校の不足。結局は価格次第かな。

このスレの過去レスで、善し悪し両面議論された住まいサーフィン、の最新コラムで
いよいよ
沖さんの売りサインらしきコメントが書かれましたよ。

>>275
それはあの人の商売ネタだから。最近沖さん自分の本売ることしか考えてなくて、ちょっとガッカリ。

>>272
あそこって、トミヒサ？
まさか！

>>270
丸の内線って書いてあるべ。
でも有り得ないでしょ。
西新宿から地下道引くほうが、まだ現実的。

>>277
あーた、哀れやの〜。

標準でLDに天カセエアコン、最上階2フロアがプレミアム住戸みたいですね。
仕様を抑えてくるかと思ったので天カセエアコンは個人的に意外でした。
晴海の物件では角部屋の割安が目立ち、角ばかり先に売れてしまったので、今回角はそれなりにのせてくるでしょうか。
予想の坪単価としては中部屋で310～470、角は+20～60、プレミアム除いた平均380、プレミアム住戸で500～700と予想します。

上の2階なんて言わないで、10階くらいはプレミアム度高いので
スケルトンないしは水回りも自由に変えられるようにすれば
売れそうだよ

この辺に新駅できる構想なんてないよね。
あるとしたら西参道の新駅だけど
こことは関係なさそうだし。

可能性が高いのは西参道だろうね。あそこのバブル後に凍結した再開発と組み合わせで。

地下道が西新宿ー中野坂上ー西新宿五丁目で開通した方がありがたいんだが。費用が相当かかるだろうな。

>>283
西参道も一部が再開発離脱して独自開発に切り替えたから規模も縮小だろうし難しそう。

ここら辺より可能性あるよ。
新宿駅まで地下道＆アーケード化する案があるのも西参道だし。
あそこは西新宿最後の再開発辺境エリアだから遅くはなっても開発はするでしょう
この一帯は不便とはいえもう大江戸線があるからね。

天カセエアコンは修理や交換代が普通のエアコンよりかなり高いし、性能も普通のエアコンの方が良いから見た目がすっきりするくらいしか良いことないです。

そりゃそうだ。普通はカスタマイズ性がない商品は安い。
エアコンが時代に合わせてカスタマイズできないのは、
マイナスポイント。

>>287
見た目は重要です。せっかくタワーマンションに住んでもエアコンが別付だったらガッカリ。ホテルでもそうでしょ。天カセに限ります！

289はなぜ契約済みなの？
どうせその名前であちこちの物件に書き込みしている荒しだな。

やろうと思えば
なんだかんだ理由を付けて
コストカットは出来るってことですね。

>>290
荒らしてないでしょ。ここ天カセですよね。

エアコン、天カセの場合、取替費用は高いです

>>293
あたりまえでしょ。

エコキュート、IHクッキングヒーターの
費用も高く、電気代も高いので
そのあたりも含めどう判断するかでしょうか。

２８９は、ほんと情けない。自分が買ったマンションがいまいちだったんだろう。

割高マンション買っちゃって成仏できないんだな。

>>296
289です。すいません私は契約者ではありません。選択を誤ってたようです。ここの検討者です。

ですか、こちらこそ、失礼しました。

モモレジさんがブログで取り上げていましたね。占有面積に柱が食い込んでいるのが残念すぎると…。 熱病に冒されたようにここしかないと思ってしまうと、冷静な判断が出来なくなりますが、これを読んで少し現実に引き戻されました。比較的間取りはいいと思っていましたが、見る人が見ると、そうでもないんですね。

>>299
確かにその通りですね。ただ、待てばそれ以上の物件がこれから出てくるかというと、今の市況では難しいかも。

ただ、占有面積の割に部屋が広いという評価を貰うためには、廊下を狭くするのが有効。つまり、リビングイン最強。
収納を減らすのもなかなか効果的。
でも、リビングインは嫌う人も多いし、収納はあった方が良いことも多い。

評価尺度は色々あるから、そのblogを読んだから、気づかされたというのも、ある意味、熱病みたいなもんだと思う。

中住戸の柱は驚きですよね。富久のダブル行灯＋オールリビングインの3LDKと比較すると遥かにマシですが、ここまで居室のど真ん中に柱が鎮座している物件は珍しいと思います。ただ、どのプランも柱の影響は小さくしてて居室形状は悪くないですね。80Dは物凄いワイドスパンで行灯なしだから人気でそうです。懸念点はどのプランも玄関ポーチらしきものが無い事。設備シャフトがポーチ替わりしてくれると良いですが、ＭＢや配管らしきスペースは別途表現されてるのでそれもなさそう。まさかの玄関ドア全面露出ですかね。。

あと東京都の環境性能表示がタワマンにしては低いですね。最近のはオール３か、１項目だけ２点とかが多いので。特に長寿命評価が２というのは驚きです。
http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_shinjuku/nc_67709358/shisetsu/?k...

ちなみにモモレジさん見解で意外だったのは９０㎡台の３ＬＤＫプランがあるから価格(単価)面での割安が期待できないという点。グロスを気にするなら８０㎡台に抑えるはずだから、９０㎡を持ってきたという事は最初からグロス勝負しようとしてない⇒単価も遠慮せず高いという事だと思いますが、逆に広めプランだからこそ単価を抑える可能性もあると思うのですが…。

しかし住まいサーフィンといい、モモレジさんといい、坪360超えの予想が多くなってきましたね。

間取りなんてそこまで価格に影響与えないでしょ。立地がすべてです。ここの立地はしょーじき弱いけど、コスト上昇の影響で350はいってもおかしくないだろう、売れるかどうかは別として。

>>303
コストの話ではなく、売れ線に合わせてこなかったってこと。

見せかけの安さを少しでも演出するため、3LDKは80平米前半とか、最近じゃ70平米台も当たり前。
買う人は占有面積じゃなくて、間取りで判断しがちだから効率的に3部屋確保して、小さな占有面積にして安く出すのが主流。
それをやらないということは、価格勝負は諦めたってこと。
多分建築コストの増加で限界まで安くしても売れ筋の価格に収まらないと判断したんだろう。
売れ筋に収まらないから、プレミアム路線で行かざるをえない。
同じ間取りなのに広くて高額になる部屋を確保してるということは、イメージ維持のため他の部屋も安くは売れない。

>>302
長寿命化はコスト掛かるから☆2が多くて1すらも有るくらい満点が少ない項目だから驚きじゃないと思うが？

>>304
もっと簡単に言うとどういうこと？

モモレジさんには、80Dの評価もして欲しいなあ。
あちらは柱７本だし、リビングインの廊下がある間取りだから。

3Lや4Lの間取りを想定した時
廊下が長いく10平米有るとして

リビングインの70平米とリビングイン無しの80平米
どちらを選びますかって問に
リビングインの70平米を選ぶ人が
多いって事だと思いますよ

間取りをスペックだけで考えないで
ライフスタイルをイメージした方が楽しいよ

＞ライフスタイル

いい響きですね。
動線の話などもこれに含まれるでしょうか。私なら廊下は多少は余裕があるほうがいいです。
実はうちは相当短いんですよね・・玄関入って数歩でリビング・・こんな感じです。

開放感なるものは廊下だけ見ると全然無くって・・だから廊下が長いほうが奥行きと、家感、のような感覚を持てると思うんです。

この物件、スレの右側に投票結果が出ていますが、いいね４３％、おしい５７％だって。
まれにみる不人気物件なんですね・・・。

正式名称出ましたね
ザ・パークハウス 西新宿タワー60

60は余計だな〜

ザ・パークハウス新宿タワー
と似ている。

共用施設のCGが上がってますね。グランドラウンジ、ビューラウンジ&バー、ゲストルームいい感じ。湾岸タワマンみたいに過度なリゾート感を演出せず、上質なホテルのような高級感。特にロビーラウンジは二層吹き抜けで富久よりもずっと質感良いと思う。低仕様値ごろと言われてたけどこれは坪平均360以上いきそうな予感。。どうせ高いなら専有部の仕様もけちらず頑張って欲しいな。

地名とか高さとか、シンボル的な名称を使うのはやめたほうがいい。
http://www.nikkan-gendai.com/articles/view/news/152673/3

>>311
サンシャイン60みたいでカッコイイね！

上品なタワーレジデンスとなりそうですね。立地、建物、全ての要素が居住者の毎日を、これ以上無い程に素晴らしい毎日変える事でしょう。

>>315
このスレではすっかりお馴染みの沖さんね。

>>314
いや〜、二層吹き抜けのエントランスホールCGを見て
一瞬プリズンブレイクを思い出しました。まじで。

坪単３９０近辺でしょうか。洗練されたハイセンスなところは西新宿のまちと調和していますし、稀に見る素晴らしいタワーかと。楽しみですね〜。

武蔵小杉が400行ってるからもっと高いと思う。
新宿区だから坪450以上だろう。

業者多すぎる笑　


俺が聞いた情報ではあくまでも噂程度だが低層階なら３００ぐらいでもありそう

まあ６０階だから幅広いだろうし、３００～４００以上の幅広い価格帯になるんだろう

間違っても平均３００後半はないと思うよ笑　

そもそもここが３００後半ならどんだけ富久クロスが安いかってこと

>>323
買い時は去年までだったってことですか？

どの間取りも柱がシッカリですね。
廊下はもう少し狭くていいかも？

リビオがあの価格だけど、あれでも
割高に感じる。このエリア

池袋が坪400だから新宿駅遠マンションも同じくらいはするでしょう。

これだけ大規模なのに施工がフジタって？

富久は実際激安だったから比較にならないでしょ。いくら駅近とはいえ武蔵小杉が坪300後半、立川が平均340、蒲田も坪300超の昨今、富久の坪330って衝撃価格以外の何物でもないし。

そもそも富久は間取りを犠牲にした分単価を下げた側面があった。ここはずっと間取り良いし、市況も激変したし、平均360以上も十分あり得ると思う。低層で条件の悪い部屋は坪300万くらいからあるとは思うけど。