物件概要 |
所在地 |
東京都中央区晴海三丁目102番(地番)、東京都中央区晴海3-13-1(EAST棟)、 3-13-2(WEST棟)(住居表示) |
交通 |
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩9分 山手線 「東京」駅 バス19分 「晴海三丁目」バス停から 徒歩5分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
1,450戸(住宅)、SOHO216区画(非分譲72区画含む)、その他店舗2区画 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上52階 地下1階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2015年09月17日 入居可能時期:2020年12月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]住友不動産株式会社 [販売代理]住友不動産販売株式会社
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施工会社 |
三井住友建設株式会社 |
管理会社 |
住友不動産建物サービス株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)口コミ掲示板・評判
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821
周辺住民さん
東京湾の花火大会は来年までの現地開催は確定済。
再来年以降は未定。
中央区以外の主催で同じ場所で開催するか、中央区が別の場所で小規模に主催するか、の検討中。
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822
匿名さん
>821
年に1回の花火のために、物件、決めた方っているのかね?
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823
検討中の独身
ここの物件と勝どきザタワーを比較検討している者です
先日モデルルーム行ってきたんですが、5000万台のローンが組めるとの事で、今色々悩んでいます。
1LDKの4800〜5500万高層階(45m2)か、低層階の2LDK5880万(57.5m2)かって感じです。。。
住まいサーフィンで儲かる確率が75%と書いてましたが、この物件で売り抜けるのかどうかの判断が難しいです。そもそも75%の根拠ってどういう計算なんでしょうかね?(勝どきザタワーは79%と書いてました)
有識者の方、何か助言等いただけましたら幸いです。
ちなみに独身で、副業込みで年収740万、月15万のマンションを賃貸中でその状態だと年250〜300万の貯蓄が可能な見込みです。
宜しくお願いします。
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824
匿名さん
>>821
同じ場所、でやれるの?選手村の工事が始まるだろうに。
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825
契約済みさん
高層階ってまだ残っていたんだ
完売したかと思ってました
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826
匿名さん
>>823
儲かるかどうか(投資)の視点で自分で判断できないならやめた方がいいですね。
自分で住むなら住みたいかどうかで判断すれば良いのです。
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827
匿名さん
>>823
ご自身の周辺環境にもよると思いますが、引き渡しが1年以上先なので、若いなら結婚したりすることもあるだろうし、金利上昇の可能性も捨てきれません。KTTはさらに引き渡しが先なので、リスク高いと思います。
頭金を半分入れるなど、余裕資金を運用するという感覚でなければ、購入自体を再検討したほうがよいでしょう。
入居までのタイムラグを短くすることを優先して、豊洲タワマンの中古などを選択するパターンもアリかもしれません。
実需を兼ねて、暫く住んだ後に売り抜けるのであれば、低層階2LDKのほうが所帯を持って住み続ける等、出口対応の柔軟性はありそうです。
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828
匿名さん
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829
検討中の独身
みなさま助言や叱咤、色々ありがとうございます。
>825
なんかキャンセル出たっぽいんですよね、1LDKの44.5m2の48Fの東向きで5480万ってお買い得だと思います?
>826
ご指摘ありがとうございます。投資と実需(住みたいかどうか)両方かねています。儲かるのはある程度睨んでいますが、どれくらいのものかなと言うのが見えなくて、、、
勝どきのほうが値段安いし儲かりそうだけど、売れなくなったリスクを考えた時に、最悪このマンションなら住み続けても良いレベルだよな、と考えてまして、、、ていっても本当は3LDK以上に住みたいんですけど、、、将来出口見つけてそっち方面に行きたいなって思っています。考え甘いでしょうか?
>827
親身にお答え頂けて感謝!嬉しいです。ありがとうございます。
金利上昇の可能性について、契約する場合、フラット35で考えてますが、それでも金利上昇の影響はありますでしょうか?(フラットは固定金利だったかと、、)
豊洲タワマンの中古だとどの当たりが良いでしょうか、827さんのオススメはありますか?(シティタワー良いですよね、新築ですけど...orz)
自分だいぶ倹約してて車も持っていなく、現状は賃貸で15万の家賃でも20〜30万の貯金が毎月出来ているので、ローン組めたとして月の支払いが20〜25万になっても余裕資金としていけるかな?と考えています。
投資も考えていますが実需もかね考えていて、しばらく住んだ後に売り抜けようと考えています(将来ここの3LDKか、億ションレベルの買いたいんですorz)
今候補として上がっているのは、
2LDK:5880万/57m2(18〜19F)
1LDK:5480万/49.94m2(32F〜46Fあたり)
自分も最初2LDKのほうが出口としては有利かなと思ってたんですが、2LDKのほうはデメリットがあって、北向きの18Fとかなのでで再開発物件とお見合いになっちゃうんです。。。眺望を考えると、1LDKでも少し広めだし、5m2くらい小さい1LDKで高層階のほうが出口として有利かなと思ってたんですが、考え甘いですかね、、、><
ちなみに引き渡しが再来年になる事によるデメリットというのは、生活環境の変化の可能性でしょうか?(他に何かありますでしょうか?)
長文すみません。。827さんの考え聞きたいです。
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830
検討中の独身
あと豆情報です。ここにとって有利な情報なのかな?もし既出だったらスミマセン。
①数年後に歩行者用の橋が出来ると、勝どき駅徒歩9分→4分に変わる(=5分以内になる)
②オーナーが賃貸に出している間も、オーナーは一部の共用施設を利用する事が出来る予定。(カーシェアやサイクリング関係以外のスパラウンジとかは使えるみたいです)
①は出口対策として、勝どきザタワーと比較しても強みになると思うのですがどうですかね?値段高いけど、駅から徒歩5分と徒歩6分は、体感はそんなに変化ないけど、Web検索上は大きな意味を持つと思うんですがどう思われますか?
②は賃貸にもし出したとしてもスパやラウンジは使える!という事で自分はテンションが上がりましたwまぁ賃貸に出すと共用施設使った後に引っ越し先に戻らないといけないという面倒なのはあるけど、、、でも使えるっていうのは大きいような気がします。そうでもないのかな。そもそも出口を考えているなら、賃貸には出すべきではないですかね?(中古価格おちてしまいますかね?)
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832
匿名さん
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833
匿名さん
>829
827です。あまり大したレスポンスはできませんが...
フラットは当然35年固定金利です。ただ金利確定は物件引渡し時です。それまでに金利が上がれば上がった状態で固定になります。
現在の経済状況で上がる可能性は低いというのが大半の見方ですが、可能性として頭に入れておいてよいかと思います。
中古に限らず、即引渡し可能な物件であれば、現在金利で契約できるので、金利上昇のリスクはなくなります。
総額から考えるとさほどではありませんが、持ち家乗換により200万ちょっとの賃貸家賃が浮くことにもなります。
で、新築竣工済みで即引渡し可能な物件はだいたい不人気なので、中古も視野に入れたほうがよいのではないか?ということです。
豊洲中古は、やはり二丁目・三丁目が底堅そう(値落ちしなさそう)な気もしますが、正直この辺はご自身で検討されるのがよいかと思います。
築浅のクロノや来年入居のスカイズの中古は、キャピタル狙いのオーナーが儲けをがっつり乗せている筈なので、ちょっと違うかなという感じです。
中古なら仲介業者は手数料が少しでも安いところを選びましょう。どこを選んでもサービスはさほど変わりません。いまどきの流行ならソニー不動産とか?
1LDK・2LDKの選択については、あとは自己判断でしょうね。正解はありません。ただ、眺望が保証されているほうが売却時の手離れはよさそうです。
再来年になるデメリットは、上記の内容以外は生活環境の変化ですかね。
ドゥトゥールの共用施設など物件企画に惹かれるのであれば、ドライに考えれば住戸条件を妥協して竣工後に現物確認のうえで契約するパターンでもリスクを抑えられます。住友のことですから、竣工後も売り続けていると思いますよ。
所帯持ちだと色々家族の好みもあって、このような作戦は取れないです。独身ならではの特権です。
ドゥトゥールとあまり関係ないレスで申し訳ないです。ここまでにしておきます。
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834
契約済みさん
>>829
48F東1LDKは4980万円のはずですからキャンセル後の値上げでしょうか。お得とは言えません。
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835
匿名さん
>>833
中古の仲介業者は、売主側が決めているので買主が選んでも意味なし。
両手に花、を望む業者が多いんでね。
私自身、以前に豊洲で出た中古を馴染みの業者にやらせようとしたら「商談中」。私が直接電話したらまだ客はいなかった。
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836
検討中の独身
>831
そうでしたか、、、申し訳ないです。。
>832
スミマセン。。。
>833
ありがとうございます!いえ、色々と勉強になりました。
ここまでにしておきますとの事で、もし宜しければメール等で直接相談するのは可能でしょうか?もしご迷惑なら無視して下さいです。kokoiko.ichigo@gmail.com(こうゆうのNGなのかな?念の為、捨てアドです)
色々と知識をお持ちですので、色々と考えをお伺いしてみたく。気が向いたらお待ちしています。。
>834
m2単価計算してみたら122万でした。。2LDKだと単価108万なので、高層階とはいえ確かに高いかもですね。眺望は豊洲方面でわりかし固めな保証されてるみたいなのですが、それでもやはりお高いでしょうか?
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837
契約済みさん
控除が受けられるならお得感は2LDKのほうではないですか?
抜けない眺望かもしれませんが、勝どき側の夜景も綺麗に見えるのではないですか?
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838
834
>>836
50階台はまだ出ていないのでしょうか。
私はその価格は50階台だと思っていましたが、こうなると6000万円ほどになるかもしれませんね。
私にとっては高いと思いますが、後々を考えたら高いか安いかはわかりません。気に入られたのなら良いと思いますよ。もしかしたらキャンセルではなく元からキープされていた物件で当初からその価格の予定だったかもしれませんので。
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839
匿名さん
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840
匿名さん
長くてもいいじゃない?関心持ってる人にとっては良いと思います。
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841
購入検討中さん
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842
検討中の独身
>837
控除について考えてなかったです。1LDKよりも控除的にお得なのですかね。。今年はローン組むの優先で、経費は0で上げるけど、来年以降はそれで税金的にもお得そうですかね、、、
>838
ドゥトゥールは52階構成で、52階は竣工後の販売となってるので、まだまだ先なのかな?50,51階は今みると億ションを含め全滅ですね。一番高層階でこの5480万で45階でした。その下は40Fとかになりますね(億ションのぞく)。多分眺望で200万ずつ安くなってるのかな。5280万と4880万がありました。
今予算内で悩んでるのは下の3つ
①トータルコスパTOP:5880万の18階(2LDK)→広さ的な出口対策、控除で有利、眺望も勝どき側の夜景は何とか見えそう?
②1LDKのコスパTOP:4880万の39階(1LDK)→眺望も結構良いはず。価格も安め、でも1LDK
③眺望TOP:5480万の48階(1LDK)→眺望は一番良い。でもコスパ悪い。1LDKで高層階は滅多にない(営業さん曰く)
て感じですね。悩ましい、、、そもそもあと1000万いければもっと良いの買えるのにTT
833さんの言う通り、竣工まで待ち、って手もありますよね。でも営業さん、来年のWESTとかは値上げの可能性があるって言ってて、待つのもリスクなのか?と思い悩ましいです、、、
>839
本当にスミマセン。基本つい長文になってしまうです、
>840
フォローありがとうございます。励みになります
>841
フォローと助言ありがとうございます。1LDKのどちらでしょう?②か③か、ですかね。
841さんが考える①の2LDKのリスクはありますか?
本当は勝どきザタワーの情報も見て一緒くたに比較したいんですけど、そういうスレってないですよねぇ(スレ建てればいいのかな?)
とりあえず今日のところはお休みします。明日の朝みてみます
皆さま、遅くまでお付き合いありがとうございました(礼)
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843
匿名さん
確かにMRに行くとキャンセル住戸は軒並み値上げしていますね。値上げしても十分売れるだろうという自信なのでしょうか??
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844
匿名さん
関西の会社気をつけた方がいいよ。
842さん 比較してみてください。
このエリアが諸条件変わらず、いくらで売買されていたか
少しさかのぼってください。
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845
匿名さん
>1LDKの44.5m2の48Fの東向きで5480万
人が損するのもイライラして、見れられない性格なので、
中央区の最下層エリアで、こんなの買ったら一生
後悔するぞ。
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846
匿名さん
>>844
横から失礼。それなら湾岸地域全体の話ということになります。全般的に値段が上がっているのはニュースを見てればお分かりかと。勝どき、晴海だけを言うならドゥトゥールだけではなく、相場がそうなっているというだけです。
TTTが昔安かったから、その金額で今買いたい!といっても買えないのと同じです。
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847
検討中の独身
おはようございます
>843 >846
ありがとうございます。やっぱり来年とかにはここも何処も軒並み1000万とか値上げしてるんですかねぇ、、
>844
晴海の過去の取引価格を表にしてみる感じでしょうか?調べてみますね、何かオススメのサイトとかあります?
住まいサーフィンだとここの適性取引き価格は90万/m2となってますが、それだけだと検証データとしてはまだ足りない感じですかね
>845
ありがとうございます。単価あたりのコスパ良くないけど、やはり高層階がベストて事ですか?845さんのここ推しの見解聞きたいです。やはり中古だと広さ云々よりも、高い階が有利なんですかね?
そもそも自分、2010年過ぎくらいに売り抜ける可能性も考えてるんですが、845さん的には低層階の2LDKは売れ残る可能性高いと踏んでおられる感じでしょうか。
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848
匿名さん
これからは投資安定求めるなら2LDK。共働き世帯向けの間数を用意し賃料の高値安定が狙えます。
ワンルーム~1LDKはそもそも都心部に築古で多いうえ、単身者対象のため短期回転となり、空室期間が多くなりがちです。
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849
匿名さん
>>845
同意。晴海で坪405万は有りえ無さすぎ。その価格出すならスミフだったら低層南向きのミレーニアにする。低層と言っても10階くらいで前が余裕で抜けて富士山まで見渡せるし、目の前が1種低層住宅地だから将来的な眺望もほぼ保障される。で、池袋徒歩6分の立地で山の手+免震なので将来的なリスクも低い。(再開発で4分になる可能性もあり)
847さんは他の地域の不動産を見たうえでここを検討してるのかな。DTってリセール重視の人が選ぶ物件じゃないと思うんだけど。ましてここの東向きって所詮豊洲とかのタワマンが見えるだけで、抜け感はあるけど評価されるような眺望じゃないと思う。東京タワー、レインボー、都心の高層ビル群など象徴的な光景が見えないと大きく評価されないと思うよ。
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850
匿名さん
>>849
それに同意する人が多いなら、とっくにミレーニアは完売しているはず。
同じ池袋のクヤクションは簡単に完売したからね。
ここまで宣伝に来なきゃいけない程、ミレーニアは人気がないって事。
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851
匿名さん
>>847
横レス失礼
>単価あたりのコスパ良くないけど、やはり高層階がベストて事ですか
845は階数の話じゃなく単にこの立地であの価格は割高すぎって言ってるんだと思うよ。失礼ながらこの読解力だと色々と失敗しそうで他人事ながら心配です。
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852
匿名さん
>>850
別に宣伝じゃなくてその価格出すならって話。確かにミレーニアも池袋にしては強気価格だけど、ここに坪405だすならまだマシ。ミレーニアで坪400だと南向きの高層角部屋が手に入るし(もう無いけど)。ちなみに残すは低層階のみらしいから売れ行き不振でもないし、その基準で販売不振というならここも同じでしょw あまり論争したくないのでこの辺で失礼。
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853
検討中の独身
>848
ありがとうございます。2LDKだと坪単価は330なので、405とかに比べると割安かな?と思います。確かに1LDKは出入り激しくなりそうですね><
ここの1LDKと2LDKの広さ差分5m2くらいしか違わないんで、2LDKの意味あるかな?て思ってたんですけど、やっぱり2になると全然違うってことですよね汗
>849
すみません汗。849さん的に2LDKの坪330だとどうでしょう?部屋狭めだし18Fとかなんですけど、他の部屋に比べたらコスパいいんですけど、それでもここのマンションはありえなすって感じなんですかね>< リセールと実需、両方兼ねて選んでるんで、ちょっとドライになりきれない部分あるかもしれないです汗。豊洲のシティタワーは見に行ったんですが、他の物件沢山見て選んだほうが良いでしょうか?><湾岸〜勝どき辺りがいいなとは思ってて、ここを今検討してる感じです。
>851
すみません汗 まさかネット上でも心配されるなんて、、、読解力ないけどだいぶ慎重なんで、今まで何とかなってきたんですけど、住宅は高い買い物なんでいつもの数倍慎重にいこうかなと思ってます><
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854
匿名さん
>>853
849です。色々厳しい事を申し上げ失礼致しました。不動産なんて所詮個人の価値判断が全てなので、ここが良ければここか正解なのだと思います。
ただ件のキャンセル住戸はキャンセル物件ゆえの希少価値を露骨に盛っているようで、リセールでビハインドを抱える事は覚悟しなければなりません。1期一次で購入した人より割高な訳だから。スミフ物件は往々にして1期で手をつけた人が得をする売り方なので、分かってる人は1期で決断してたと思います。
スミフは非常にしたたかなデベロッパですから、リセール考えるなら慎重な検討が必要だと思います。特にこの物件は色々と派手なので勢いで買ってしまいがちな気がしますので。中層2LDKと高層1LDKは、自分なら消去法で2LDKです。
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855
匿名さん
>>853
シティタワーって・・・もしかして住不ファン?
だったら止めはしないけどね・・・
コスパ、リセールについては諦めろとまでは言わないけど、
優先順位を下げたほうがいいと思う
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856
匿名さん
シティタワー好きです。タワマンはエントランスが豪華じゃないとね。
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857
匿名さん
マンション建てたら、建てるだけ全部利益?
住みふの方針は、あり得ない。
食品売れ残りは、犬の餌。
自動車も型落ち売れ残りは、東南アジア行きだ。
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858
匿名さん
そんなにすみふが嫌いならわざわざこなければいいのに
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859
匿名さん
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860
匿名さん
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861
匿名さん
スミフ大嫌いだけどここに来る。
隣りの国の人みたい。
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862
匿名さん
本気で検討している身からすると、先ほどのような言い方は気分が悪いですね。まあそれに左右されるということはありませんが
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863
購入検討中さん
>>853:検討中の独身 さん
ご検討されてる18Fの2LDKって北側の部屋ですよね、ということは同じ間取りの19~28Fはもう売れちゃってるんでしょうか。
私も1LDKより2LDKの方がダイレクトウインドウがあるので良いと思ってます。
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864
契約済みさん
>>863
北向き2LDK契約済のものです。おっしゃる通り49階から19階までは契約済かと思われます。2LDKは人気のようで、2期は北向き2LDKは出さないかもと言っていました。
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865
購入検討中さん
>>864
ありがとうございます、それでHPの間取図から60Aの部屋が無くなっちゃったんですね、そうすると北の2LDKは55Cということですね。
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866
契約済みさん
契約済みのものですが、いったい一期では何階まで売りに出したんでしょう?
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867
匿名さん
>>866
18階だと思いますよ。部屋によってはそこまで売りに出していないところもありましたが。
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868
契約済みさん
ありがとうございます。結構、下まで売ってるんですね。そうすると二期でwestのほとんどが売りに出されそうな勢いですぬ。
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869
契約済みさん
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870
匿名さん
>>869
部屋タイプによっては18階まで売りに出ていないので、どうなんでしょうか??
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