DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？その16

>>540
ならないよ。
いつからBAYZがりんかい線駅の近くになった？

>>540

BAYZはJR直通にはなりませんよ。何と勘違いされているのでしょうか？

有明だろ！

後、東雲。

JR来るとやっぱり恩恵あるんですかね？

どうですかね。
晴海はとりあえず、ゆりかもめの新橋までの延伸か、ＬＲＴが欲しいところです。
ＢＲＴだと、ちょっと物足りない。

>>545
山手線に新駅が出来るだけて経済効果すごいわけです。
JRが通ったら資産価値1.3倍以上でしょう。

新駅ができるの？
経営が変わるだけじゃないの？？

勝どき東が出来れば 水辺の公園など緑が増えて
その辺りにテラスカフェやテラスレストラン
色んな商業施設を利用出来るメリットが有ると言うこと！

同じ住不の勝どきステーションコートも
まだ空き部屋が有るみたいなんですが
あちらも住不得意な長期売り戦略何ですかねぇ!?

ステーションコートはたった６８戸なのに竣工後２年半も経っているから単なる売れ残り。駅徒歩３分だけど用地買収に失敗して旗竿地が微妙なので売れ残ってる。目の前すき家だし。

スミフの長期戦略とかいうけど、単に不人気で残ってるだけのものも結構あるよ。長期販売戦略の件は本当にクオリティがよい物件を高値でじっくり売る場合にはまだ「戦略」と呼べるけど、単なる商品企画ミスで不人気なものまでいっしょくたで語られがちなのは違和感ある。

>>551
そういうのをひっくるめてポジは長期戦略って言うし、
ネガは売れ残りって言う

ネガってことにしといたけど、一般的な不動産業界のあり方でいくと、
明らかに「売れ残り」と言って差し支えないと思う
特殊な販売方法ってのは住不自身も認めるところだしね

>>550
そっちのスレでやったら？
こことステーションコートを比較してる奴いないでしょ。
新手のネガか？

今日現地に行って来ました！20階以上になっていて、出来上がった時のイメージがしやすくなって来ましたね。

あれ？外壁は黒塗りじゃなかったっけ？白に変えたのでしょうか？

聞いてないの?
色の件。

住友の黒好きなんだけどなあ～。
お洒落さんは、黒好きだ！

もともと白と黒でしたよ

勝どきの将来性考えたら、ステーションコートの立地でこの価格は、魅力的です。
月曜日に審査かけて、通ったら申し込もうと思ってます。

>>560
だからステーションコートのスレでやればいいじゃん。
なんでDTスレでいう？

>>560
営業さん、ファイト！
どう考えても価格だけは魅力的ではないでしょ。

こんな不便な立地で高過ぎます。

住友物件てどこも吹き付けなの？

>>564
自分で調べましょうね。
構造によりますよ。
吹き付けが適した造りなのか否か。

勝どきステーションコート 勝どき東が出来たら日陰になるよ
恩恵は近くに太陽のマルシェ位かな…‥

昨夜みたいな台場花火はここから見られそうですね。
夏だけではなく冬もやるし。

煙突がじゃまあけどね。

吹きつけって、風雨に晒されると数年で色あせて残念な感じになるよ。

大規模修繕のたびに塗り替えで維持コストもかかる。しかし、タワーで吹きつけって。

>565

構造とは関係なく、単なるコストダウンでしょ。

>552

長期戦略ってのは明らかに売る側の論理。竣工時に未販売住戸があると、入居者にもデメリットが生じる。検討者はその辺も考慮すべき。まあ、すみふ物件はどこでも売れ残りだけど。ここも多分そうなるでしょ。

>562

ここは成りすまし投稿は規程で禁止。エールを送っちゃダメだよ。モラルの無い会社って宣伝してるようなものだし。

>>569
個人的にはタイルの方が高級感があっていいと思うんですが、もう変更できないんじゃないですか？

>>573
モデルルームの模型も吹き付け仕様で、当初からタイルで無いことは明白です。

タイルは剥がれるから危ないよ。
震災でボロボロ落ちてくるから修繕費もかかるし。

タイルは禁止すべきだと思う。

>575

パトロール乙。その上、でたらめはいかんよ。

最近のタイル貼りはプレキャストで壁と一体でしょ。手貼りなんて滅多にない。

>574

一番確実なのはモデルルームのバルコニーで壁を確認。質感も分かるし。

タイルは剥がれるよ。手で貼ろうが工場で貼ろうが剥がれるのは剥がれる。

タイル貼りは負債にしかならないよ。

駐車場ってタワー式だっけ？

うちの近所のマンションがタイル落ちがひどくて落ちっぱなしです。全然なおす気配がありません。
一時期、作業員が来てなおしているのかと思いましたが、後から後からはがれ落ちてお手上げなのでしょう。
歩行者が危ないのです。
初めて見ましたよ、こんな光景。

タイルははがれ落ちる場合がある、ということは真実です。

それから、私はタイル貼りをいいとは思いません。
ハイツのように安っぽく感じてしまいます。

どちらがいいかは微妙ですね。
実際、吹き付けのタワーマンションはほとんどないです。
知っているところだと、アーバンドック豊洲、シティータワー豊洲、東雲キャナルコートなどは吹き付けですね。ただＤＴについては他と違って外張りで塗装部分が多いので、その点が気になります。綺麗に仕上がってくれればいいんですけど。

プレキャストのタイルが落ちるのが心配なら、外壁が落ちるのも心配でしょ。タワマンなんて住めないよ。

タワマンはコンクリもプレキャストをくみ上げただけ。張りぼてみたいなものだよ。崩壊するのが心配だね。

>>586
勝ち負けって言い方は適切でないと思いますが、
フラッグシップという位なので外壁も豪華に仕上げて欲しいですね。

>タイルは剥がれるよ。手で貼ろうが工場で貼ろうが剥がれるのは剥がれる。
>タイル貼りは負債にしかならないよ。

吹き付けは5年も経てばひび割れてくるから、こちらの方が修繕費が嵩むんじゃないの？

コストダウンなんだろうけど最近のタワーは吹付が多いね。

そもそもスミフのダイレクトウィンドウ物件って全部吹き付けじゃない？ミレーニアもシティタワー武蔵小杉もシティタワー豊洲もスカイフォレストも。他社物件でもクヤクションや晴海タワーズやクラッシイタワー東中野も吹き付けだし、ただ単にそういうデザインコンセプトなんだと思ってた。コストかからないというのはその通りだろうけど。

>>587
フラッグシップ、なら晴海三菱もフラッグシップ、東雲野村もフラッグシップ、東雲三井もフラッグシップ、でしたが。
フラッグシップは単なる宣伝用の言葉の一つでしょう。

フラッグシップなら石張りくらい頑張ってほしいものだね。

>588

吹きつけは大規模修繕ごとに全面塗りなおしになる。建設コストは少ないけど、修繕コストはかかるって代物。

>590
同感。ダイレクトウィンドウって一面ガラスのイメージが強いので、外壁にタイルと言われてもピンとこなかった。で、ダイレクトウィンドウでない物件を見たけど、なるほど、外壁でずいぶん、イメージが変わりそう。ということで、ダイレクトウィンドウの場合、ガラスの外観を邪魔しない外壁が良いんだと思う。吹き付けの方が何も主張しないから、ダイレクトウィンドウ物件にあってるんじゃないかなあ。

>>594
鋭いですねぇ。これはコピペ化決定の真理。

タイルの修繕費は、相当高いよ。
吹き付けの方がコスト的にはお得。

スミフのって２階くらいまでタイル貼って、それから上は吹き付け。

非の打ち所が無いからって外観にまでネガが張り付いてきたな。

>>594
590ですが同感です。ただシティタワー豊洲までのダイナミックウィンドウは柱とガラスが一体となってフラットな外壁を構成していたのでガラスが強く主張し柱はそれほど目立たなかったのに対し、新ダイナミックパノラマウィンドウでは柱がアウトフレーム化されことにより以前より柱が主張を強め、その結果吹き付けが目立つのかもしれません。

とは言え、新DPWでも柱はマットな吹き付けのほうが良いと思います。タイルにすると柱がさらに目立ってガラスとの調和が乱れそう。デザインを犠牲にせず初期コストもメンテコストも抑えられると考えれば一石二鳥ですねｗ

タイルは大規模修繕で張替えがありますからコストも修繕時間もかかります。
吹き付けは基本必要であれば塗りなおしだけなのでコストも安く修繕時間も短く済みます。
永住者にとってはデザインが良ければこういったコストカットは逆にありがたいくらいです。

ダイレクトウィンドウは外観も内部からの眺望もいいことは竣工後物件のモデルルームで実感。ただ難点は自分で窓ふけないこと。結構汚れてた。今の管理費条件だと清掃間隔が年４回。車のワイパーみたく「自動清掃付ダイレクトウィンドウ」できそうな気がするけど。キズがついちゃうのかな。ここは年何回なんだろ？

4回

年４回が標準でしょう。
管理費をケチると２回しか拭かないマンションもある。
佃の某タワーは２回だったが、４回にしてくれと要望が出て、
間を取って３回になった。
高級マンションだと６回のところもある。

このマンションってスレ数のわりに明らかに売れてないよね．やたらゴージャスとか，非の打ちどころがないとか北朝鮮みたいなポジが多いし，なんでだろうね．．．(笑)

まっ，お仕事頑張ってください．

まったく同感です。違和感あります。

パークタワーは吹き付けじゃないんですか？
吹き付けではないとしたらどんな工法？
タイルは修繕でめちゃくちゃお金かかりましたよ。

一般的なことですが、吹き付けはタイル貼りよりも仕様を落としてコストカットする工法です。
修繕の金額はタイルが高いですが、タイルの張替えスパンと、吹き付けのスパンをも比較しなくてはいけないようです。
DTの場合、この価格帯で吹き付けを採用するのは残念ですね。
多分専有部分と同じくコストカットを重視したのでしょう。

東京建物も三井の物件も吹き付けありますから、事実を書いて欲しいですね。
修繕の時に同じタイルがもう製造されてないってケースが増えて
最近ではタワーマンションも吹き付けが標準のはずです。

>修繕の時に同じタイルがもう製造されてないってケースが増えて
>最近ではタワーマンションも吹き付けが標準のはずです。

その理論だと低層マンションも吹き付けが標準でないとおかしいですね。

KTTはタイル貼りですよ。
標準のはずって一体何を基準にしてんのだか。
外壁工法に標準仕様などないですよ。事実をねじ曲げないで欲しいですね。

すみふタワーで吹き付けが標準って意味では。

>>610
KTTの外観は格好良くなりますね！
吹き付けの劣化は汚くみえますよね。

とまぁ、ＤＴの板にはいつでもＫＴＴの検討者と購入者が張り付いているわけでございます。

三井さんの物件は下請け孫請けの営業マンが多いから、こうなるんじゃないですか、、

ネガを否定するポジ(購入者？)が居るのは理解できるが
ポジをここまで否定するネガって一体何者？
過去によほど住友に恨みがあるのか？
近隣のライバル営業マンか…
いずれにせよ「北朝鮮ばり…」とか意味がわからん‼
ここにどれだけ強い執着があるんだか。

正直売れてないってのが、何よりの評価なんじゃない。こればっかりは誤魔化しようがないからね。

べつにKTTもいいと思わない。てか、ただでさしょぼい大江戸線の勝どき駅周辺にマンション作りすぎ。通勤時間帯の勝どき駅一回行ってみたほうがいい。BRTとかただのバスだし、都会人のアクセス方法じゃない。ちゃんとした電車が通らないとこの一体は中央区とは名ばかりの中央区郊外みたいなやはり不便な場所と言わざるを得ないよ。個人的価値観だが賛同するものは少なくないだろう。別にDTに対するネガじゃないからポジ部隊反応しないでください。勝どきにウンザリしてるだけ。

>>617

それそれが言いたくて
こここに執着してるの？
売れちゃうと何か問題あるわけ？

個人の考えは人それぞれだから
>>618 みたいな意見はわかるけど、
あまりにも怨念染みたネガがいるのは
とうゆう立場なのか…??

>>618
言いたい事はわからなくは無いが
その為にここは、エントランスから乗れる
住人専用シャトルバスがあるんじゃん‼

通りすがりのものですが、ポジでもネガでもないのであしからず。

たしかにスレは一応伸びているけど、中身は意味のない書き込みばかりで、ほとんど極端なポジネガの嵐。
スミフ豊洲のスレと同じパターンだね。

スミフの売り方をしている限り販売済み数は伸びにくいし、それを売れていないと評価するか、じっくり売っているだけと評価するか、に帰着すると思いますけど。
販売数がＧＦＴ，ＫＴＴ，ベイズに比べて伸び悩んでいるのは客観的事実。
それを無理やりポジろうとするところに、反感を覚える人もおられるのでしょう。
下のサイトとか、スミフの差し金としか思えないもんね。

■カチドキハルミさんの管理費比較
http://kachidokiharumi.seesaa.net/article/394873712.html

■2014年07月 首都圏 新築マンションランキング BEST5
http://www.o-uccino.jp/mansion/shinchiku/shutoken/rank/

わずか10分弱の間に3つの同じ口調のボジ、、、半端ないっすね。

客観的意見でもネガと感じたらすかさずボジミサイル発射。

瞬発力半端ない。

お仕事お疲れ様。

こりゃスレ数だけのびるし、反感もつやつも増えるわけだわ。

客観的ネガも含めて検討したいから変なポジ-テポドンやめませんか。

シャトルバスあるだろって汗

だからいちいちバスのんなきゃいけないのが不便なんだって(笑)

東京駅まで歩くと何分ですか？
20分以内で行けますか？

>>617
売れていないのではなく、売りに出していないということです。スミフ的にはオリンピック関連でインフラ等のニュースが出るのを待っているのでは？とも思えます。
明らかに出し渋りですから…。とにかく早く売り切りたいJV物件とはそこが違いますよね。

東京駅まで歩くのは厳しいです。キロ6分くらいで走れるならば20分くらいでつくんじゃないでしょうか。

>>627

売り渋り戦略はかなり厳しいと思います。
現状の価格でさえも相当高いので、今以上の価格設定をしても購入者がついて来れないと思います。

時期が違うと言われればそれまでですが、湾岸物件であるTTTやWCTは分譲時はもっと安かったです。WCTは品川駅（新幹線、複数在来線、京急&相互乗入地下鉄）が使えますし、品川駅へのシャトルバスも出ています。

アベノミクスやオリンピックの要因でこんなにも坪単価が上がるものなのでしょうか。

＞＞６２７

売り渋るというなら、半年くらいモデルルーム閉鎖したらどうかな？
お隣のＪＶ物件はお盆どころか９月５日までモデルルーム閉めて夏休みにしているよ。
お盆期間も休まず営業してて売り渋るって、何をどう捉えたらそういう結論になるのか..
金額を高めに設定して、ニュースが出るのを待ち、市況とお客が買いたいって申し込んでくるのを待っている状態？

それは売り渋るっていう表現は正確ではないな。だって売りに出しているんだもん。

単に売りに出しているが、売れていないという状態なのだよ。
ここを曲解してどうすんの。

で、>>630
はどうしろと？
住友に売り方を変えろと言いたいのか、
値段高すぎだから安くしろと言いたいの？

どちらでもないな。スミフの売り方に意見する気などないね。

スミフが売り渋るって曲解しているあなた自身に、それはおかしいと意見している。
意見の矛先は、スミフではなく６２７さんに対してです。ここは意見交換の掲示板だしね。

>>632
掲示板だけで情報とってんだろうけど、
MRいってみなよ。
状況わかるから。
売りしぶってるというか、
価格を上げるかどうか見極めながら小出しにしてるんだよ。
３月の時点で営業から聞いたけど、
当初から年内に全て売り出す予定は全くなく、半分近く来年度以降の売り出しになりそうだと。

あとスミフは平均2.5年の販売期間だからね。JVだったらそうはいかないだろうから。
それでいて、業界利益率ナンバーワンだから。
素人がそれはおかしいだの、間違ってるなどいっても仕方ないというか、意味がない。

そういう戦略なのに、売れてない！モノが悪いからだ！と連呼してるのは、ちょっと筋違い。

それでも間違ってる！だめだ！なら、
あなたは買わなきゃいいだけ。

売れてたら単価上げるし、この先もっと売れそうなら出し渋るのは、営業的には当たり前のこと。

私も売りしぶりだとおもうよ。

住不は売り渋らなきゃ売れないというのはよく分かってます。
竣工後に売るのも建物を見させて感動させて買わせる。
という得意技のひとつです。

そもそも資産性とか物の価値をしっかり分かっている富裕層がターゲットではなく、
言い方きつくなりますが、ちょっと背伸びして年収５～６倍の住宅ローンを組む
年収１０００万前後の贅沢に憧れるプチ富裕層を長期で探して暴利するのが手法です。
でないと、業界利益率１位にはなりません。

普通はどこも早く捌きたい。
人件費一つとっても馬鹿にならないから。
それ以上に利益を乗せて塩漬けにしていると考えるとそれに飛びつく方も考えものでしょう。
お互いWinWinの関係が理想なのですが。

長期販売は一見人件費が掛かるように見えますが、
１４００戸もあれば１戸あたり１０万の上乗せで１億４０００万となり、
平均が２０坪だとすると坪単価５千円程度の負担。
ここは坪単価３０万程度割高で、その１０分の１の数万円で数十人のスタッフを数年雇うことができ、
長期販売の方が経営的には見通しが立てやすく楽とも言えます。

モノは言いようですね。

スミフの利益率が良い、裏を返せば、利益を吸い上げられるのは消費者、ですから。
すなわちスミフの利益分だけ、現状は割高ということです。語るに落ちますが・・・汗

おいしい獲物が網にかかるのをじーーーーーーっと待つクモみたいな戦略だね