【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part4

お呼びの不動産投資家かどうか分かりませんが、私も投資の観点から度々書き込みさせて頂いてます。
富久クロスはタワマン3戸目です。この物件は立地も良く比較的割安だったので、入居後も価格水準は維持もしくは高めになると思います。しかし激安ではなかったので、転売（キャピタルゲイン）も賃貸（インカムゲイン）も飛び抜けて良い条件まではいかないように思います。他のマンションに比べればトップクラスではありますが。
私自身は、しばらくは自分で住んで楽しんで、その後売却しても賃貸に出しても損はないと考えます。売却して少し利ざやを稼ぐだけで良ければやっぱりオリンピック前でしょうね。賃貸は強いように思います。

私も投資話をしすぎて、よそでやってくれと言われたので、身をひそめていましたが、呼ばれたようですので一言だけ。
基本的には不動産投資は転売と賃貸の二種類に分かれます。（もちろん合わせ技もありますが。）
賃貸目的の場合はとにかくローンを一刻も早くなくすことが重要です。ローンを抱えたままでは
いずれキャッシュフローが赤字になります。逆にローンさえなくせば、確実にもうかります。
めんどくさい計算は省きますが、この基本さえ押さえていれば、失敗することはありません。
どれだけ儲かるのかは部屋の価格と賃料によりますが、ローンがなければ厳しく見積もっても
３０年で物件価格と同等の収益があげられると思います。
転売目的であれば、市況を見て一番いいタイミングで売りぬくのが
ベストですが、売りのタイミングは株と同じで難しいですね。今の市況なら、販売価格の
２割増しくらいを狙いたいところですね。ローンを組んで買われた方で、１０年以内に
完済できる見込みのない場合は、早めに売却された方が安全です。

>682さん

モデルケースとして

お金を貯める→良いマンションが出るのを待つ→
良いマンションを買う→賃貸収入を得る→
お金を貯める→(繰返し)

その間で、自分が使っても良し。
ルーチンを回しながら、
売るタイミングも見計らう。

このマンションは２回目、３回目のルーチンで
買った人が多そうですね。

因みに私は２回目のルーチンが終了。
３度目のルーチンのお金を貯める過程を省き
全額ローンを組みました。

リスクを嫌う私ですが、
このマンションは絶対の安心感があった。

以前、全額ローンが出来た金融システムに感謝と
書き込んだら叱られました。(笑)

684さん、すごいですね。ルーチンを2回も回すって、2戸現金で買ったということですね。
富久クロスは全額ローンとのことですが、私は最低10％は現金を要求されましたので、仕方なく手付金を現金で入れました。私は、借金は財産（借金できるのは詐欺でもない限り、その人の信用力と資産背景があるから）と考えています。したがって安い金利で、かつ返済に無理がなければ、ローンは財産づくりに有効です。同条件のマンションをローン（例えば35年）で購入した場合の返済額と、賃貸で借りた場合の家賃を比べたら、ローンの方がかなり安くなりますからね。

>>685さん

まあ、地方ですからマンションの価格は
東京の半額です。

それと厳密に言えば、
貯金と同じだけローンを組んで
不動産売却損を確定申告で損金処理として
(現金で買えば損金処理は出来ない)
且つ住宅ローン減税を受けています。

サラリーマンでは数少ない
節税の制度を有効活用出来るのも
不動産の特権ですね。

686さん、不動産売却損を確定申告で損金処理として、とあり、かつ、且つ住宅ローン減税を受けています、とありますが、売却した物件で住宅ローン減税を受けている？と読めてしまいますが、もう少し説明して頂けませんか？　大変興味があります。他の多くの方にも参考になるかもしれません。

地方のマンションということは（ご自身が住まわれていないようですから）、投資用（賃貸）ということですね。私は都内ばかりなので実質利回りはせいぜい5％ですが、地方での利回りはどのくらいになりますか？

>>687
横からすみません。
多分、一括で支払える現金はあるけど、あえてローンをくむことでローン控除を使って返金を受け、
売却するときには売却損が出たということで確定申告を行うということでは？

>687さん

688さんの言われる通りです。

なお、不動産売却損を損金処理するには
多くの条件がありますので留意してください。
→私の場合は、１年間以上の所得税と住民税の
免除を受ける事が出来ました。

住宅ローンは東京スター銀行でローン金額と同額の
貯金をして、支払金利の免除と住宅ローン減税を受けています。
→今は保険料が必要なので支払金利ゼロにはならないようです。

私の賃貸の表面利回りは、新築で8%です。
→今年に入ってこれほどのマンションは出ませんね。

地方の新築マンションのほうが利回りが高いですね。

以前検討した地方都市のマンションで７～８％でした。

ただいざ処分しようとしたときなかなか売れないでしょうね。

688匿名さん、689（686）地方在住さん、690契約済みさん、ありがとうございました。
上記で実質利回りと表面利回りの差はありますが、地方の方が利回りは良さそうですね。
東京スター銀行のスキームはさすがですね。勉強になります。
私は純粋な不動産投資の他に、住宅ローンも活用して優良な実需物件を購入し一定期間セカンドハウスとして楽しみその後賃貸に回す（→投資ということになる）ことを重ねてきました。富久クロスもそのターゲットに入りました。

>>691さん

東京の新築の賃貸で実質利回りが５％なら
良い物件を選んでますね。

トミヒサクロスも相場から計算すれば
私の計算ではそのぐらいです。

但し、話題性のプレミアムが付きそうですが
やってみないと分からない。

高い家賃で募集して、
借りてくれる人が居なければ
別荘にしようかな。

そうすれば、トミヒサの管理費は
不動産所得から損金処理が出来る。
但し、そうすると安い金利のローンは使えない。

結構、悩んでいます。(笑)

ここのマンション、販売金額もそれなりに高かったし
割安感で話題のマンションとなり、投資物件として注目されることとなって
いろんな方が購入しているようですねー
一次取得者は少ないような気がします。
どんな管理になって行くのか不安もありますよ！

ちゃんと住もうとする世帯の割合は半分もないかもしれないですね。
多国籍マンションだ

>>693さん

一次取得者って、
若いファミリーである程度の広さが必要ですよね。

トミヒサクロスを一次取得で買うなんて凄いです。
さすが東京ですね。

投資用で買う人は管理に無頓着と思われがちですが
ここは長期保有で買った人が多いと思われ
住民以上に管理に関心がある人も多いと思いますよ。

ここは他のタワーと違って、3LDKがメインなのが良いよね。

存在感ありますね。

あ、画像添付すると画質悪くなりますね。これじゃあまりわからないですね。笑

SUUMOで24階東向き3LDKが出てますね。分譲価格から4.8%しか上乗せしておらず、意外と堅実な価格で売り出していますね。諸経費を除けば利益が出ない額ですし。

>>699
それが現実です。
２割増とか、いいかげん目を覚ましましょうよ。

目を覚ますとは？
不動産には定価はないものでしょ。
それぞれの資金事情や相場感で価格は変化するもの。

>>701
だって既に２割のキャピタルゲインとか、寝ぼけてるでしょ。

不動産やってるけど、中古マンションで考えても、この2年間で6〜10%くらいかなと。今売りに出ているのは割高の売れ残りが多いよね。

692さん、ご存知かとは思いますが念のため、です。賃貸に出したら、確定申告で家賃収入から控除できる主な費目は、管理費・修繕積立金の他、減価償却費、ローンの建物部分の金利、諸経費（特に初年度は大きくなります）です。ファミリーマンションで初年度から賃貸に出したことがないので推測ですが減税になるのではないでしょうか。
おそらく1年前に銀行仮審査で「住宅ローン」融資の承認をもらっているかと思いますが、厳密に言うと、住宅ローンで貸して賃貸に出されると銀行が知れば何か言ってくるでしょうね。かと言ってこれから投資ローンの審査を受けるのは面倒ですね。

>>704さん

住宅ローンとは別の銀行に賃貸ローンの審査を出し
承認を貰っています。
勿論、賃貸ローンの銀行には、賃貸になった場合のみ
お世話になると状況は話しています。

まあ、こんな事が出来るのは契約から入居まで
２年もあるから出来るのでしょうね。

705さん、なるほど。住宅ローンと別に投資用ローンも手配済みとは、感心しました。
住宅ローンはもちろん1％以下かと思いますが、投資用ローンはメガバンクがOKなら1％程度でしょうが、オリックスとかスルガだと2％か3％以上ですね。2％程度なら良いですね。

>>699
キャンセル住戸とかですかね？

１ＬＤＫ（36.22㎡）の間取り図わかる方おられますか？
ちょっと訳ありで場違いな書き込みでしたら大変申し訳ございません。

１ＬＤＫ（36.22㎡）の想定家賃ご存知の方教えてください。

本日、大ガードの交差点にて！
なかなかの存在感であります。

日曜日に人生初のインテリアオプション会行って来ました。

残念だったのはMRのPCで家具の配置をいろいろやろうと考えていたら
なんとPCごと無かった…

良くも悪くも担当がいい感じのご婦人だったので頼み過ぎる可能性有り…

人気が無さそうな商品
カーテン
バルコニータイル
水回りのコーティング

バルコニータイルを検討しているのですが、
オプション会以外の業者さんにお願いしても良いのでしょうか？

＞712

問題無いですよ。

ウチは外部業者へ依頼しています。

インテリアオプション会ってまだやられてるんですね。
これだけ戸数多いと終わらないんでしょうか？

>>705
横からすみません。
転勤などで一時的にマンションに住めなくなって
賃貸に出した場合でも住宅ローンから投資用ローンに替えないといけませんか？

>>713
そうなんですね！ご教示、有難うございます。

715さん、デリケートな問題かと思います。銀行に正面きって「引っ越します」と言ったら、住宅ローン継続を認めてくれる銀行と、ダメという銀行とに分かれると思います。しかし理由が転勤とか親の介護とかであれば、銀行は認める（黙認する）ケースが多いと思います。賃貸に出す場合は住所変更が必要（銀行への登録住所に書類は郵送されるので）なので知れてしまいますね。銀行は認めてくれても、住宅ローン控除は受けられなくなりますね。

>>715さん

私なら借りた銀行には黙っていて
他の銀行の賃貸前提のローンが借りられる
手配をしておく。

借りた銀行から言ってきたら事情を話す。
その銀行が厳しい事を言ってきたら
他の銀行への借り換えも視野に入れて判断する。
民事なんだから、有りだと思う。

勿論、ローン減税の申告は違法。
やってはいけないのは当然。

>>717さん

素朴な質問ですが、
住所変更をしないで、
その部屋を賃貸に出す事は
制度上可能でしょうか？

考えてみたら
住所変更をしないでその部屋を賃貸に出すと
借りた人に迷惑が掛かるので無理ですね。

そうなったら、
銀行が目こぼしをしてるれたら儲け物。
言ってきたら、他の銀行への借り換えをチラつかせて
交渉ですね。

以前、海外転勤で2年間賃貸に出しました。ローンの銀行は給与振り込み口座でもあり、海外在住中に、いろいろ銀行とのやり取りが必要なときも、ローンも借りてくれてますからと便宜を図ってくれました。これって普通じゃなかったんですかね。

昔の記憶で間違っていたら申し訳ないが、確か、転勤に伴う一時的な住居の
移動は銀行に会社の転勤証明書を出して説明することで銀行は了解してくれ、
住宅ローンの問題はなかったと思いますが。
投資等の目的で自分の都合で条件を変更するわけではないので。

いずれにせよ、いろいろ想定しています、と銀行に確認してみたら？

>>722
銀行に聞いたら「賃貸に出す場合、基本的には返済していただきます」と言われたことがあります。

「基本的には・・」てことは、例外もあるってことでOK？

>>721さん

普通に考えれば、その通りですね。
余分な事を考え過ぎていたかもしれませんね。

>>724
例外もあるのでしょうが、住宅ローンのまま賃貸に出しても良いとは言えない感じの印象でした。
それはそうかもしれませんが。

そもそも借り手がいなかったらどうするのですか？
すでに大量に賃貸目的の購入者が多いらしいですし。

リスク高い
住宅ローンで賃貸に回すのは銀行は見逃してくれると思うけど
住宅ローン払い終わるのならいいけど…
数年住んで売却の方がリスクは低い

>>727
海外の投資家はほとんど賃貸目的でしょうね。

インテリアオプション会の見積もり遅くないですか？私だけでしょうか

3週間くらいでした。
このあと、いつ頃、どんなアクションがあるか、書き留めていらっしゃいませんか。2月くらいにオーダー家具は発注でしたっけ。

こちらの写真で、19階までは窓に覆いが施されています。もう内装が終わったってことなのかな？内装も55階までというと、まだまだですねー。

http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=1480676&page=5

オプションいらないでしょう？

>>733
ばか？

734さん、オプションいらない人はばかですか？　私も、あったほうが良いなと思うオプションはあるかもしれませんが、現時点でインテリアオプションには全く興味ありません。1年前の契約前後で仕様・設備等に関するオプションがあったかもしれませんが、無料の色指定くらいしか記憶にありません。オプションの効能を教えてください。

>>735
違う違う。
ばかなのは、皆が貴方と同じようにオプションいらない全く興味ないって思ってると思ってるところ。
自分はオプションいらない、と言うだけなら、別にばかではない。

>>735
オプションいらない人がバカなのではなく、オプション要る人同士が会話してるところを、オプション不要！と突然ぶっ込んでくる無神経さのことを言ってるのではないでしょうか。

736さん、737さん、ありがとうございました。735です。
そのあたりの空気が読めない私はやっぱり、ばか！？
私も初めての頃のマンション購入時はオプションや家具・家電類を揃えるのに夢中でした。楽しいですよね。

オプションは活用すれば大変有用な情報が入りますよ

速報
ついに西側の足場が外されましたよ。

2014/10/31 12:30撮影

プラウドクラブに4Fの内装完成写真出てますね。上がります。

トミヒサクンさんは写真好きなんですね。
どういった目的をもって写真を貼ってらっしゃるのですか？

駐車場は埋まりましたか？

写真を貼る目的って・・・
そんなの必要？

私はトミヒサクンが写真を貼って下さるのを
楽しみにしていますよ！
いつもありがとうございます。

高層建築は全体を覆わないので見てて楽しい。
子供の頃から建築現場が好きなだけですよ。
建築中の現場で廃材とか貰って来たりしてましたよ〜

あと職場がすぐそこなので、簡単に見れたりしてますよ。
でもこれからは外の足場、クレーン、ネットをはずすと
外見は変化しなくなるから寂しい様な入居が近づき嬉しい様な
複雑な感じですね〜

なかなか新宿に行く機会がない為、トミヒサクンの写真で富久の現在を見られるのは嬉しいです。
正午前のＮＨＫ気象情報で時々、富久を見られるのも嬉しいです。今日の気象情報では大きめに映っていました。

私が今度新宿に行けるのは
娘の大学受験の付き添いの時
来年２月になりそうです。

もし、地元の大学にご縁が無くて
東京の大学にご縁があれば
来年の9月から娘のアパート代わりに
なるかもしれない。

世間ではどんな金持ちだと思うのだろうな。
実は、東京で下宿するなら
一番安い方法なのにね。

>>751
この方度々登場しますが、いったい何が言いたいのでしょうか。。

＞＞752

何の目論見もないですよ。

752さんも完成が近づくほどに
いろんな事を考えるのでないでしょうか？

デザインテックから見積もりが来ました。
なんだか思っていたより安い！
キッチンボードはわがままに設計したのに
安かった。

エコカラットは保留かな？

751さんのように、まずは身内の住まいにして、いずれは賃貸？ですか。ローンを使っても（よほど短期間のローンでない限り）家賃より安いし、現金買いなら尚のことお得ですよね。賢い買い方だと私も考えます。

オプションをデザインテックで見積もって頂いた方は、どの様な手続きを行ったのでしょうか？
私もデザインテックが良かったのですが、自動的に高島屋さんになっていました。
今後、まだ変更して頂く事は可能なのでしょうか？

＞756さん
送られて来た書類がたまたまデザインテックのもので
そのままオプション会に行って来ただけなので、こちらから働きかけはしていません。

今出来るとしたらオーナーズファイル？黒いバインダーの担当に連絡を取るしかにような気がします。

デザインテックはご婦人で家事の事も分かってる方で話もスムーズでした。

>>757さん
そうなんですね。たまたまデザインテックの案内、羨ましいです。
高島屋さんで見積もり頂いているのですが担当さんに問い合わせてみようかな。
ご回答、有難うございます。

>>752
決まってるじゃないですか。金持ちぶりをひけらかしたいんですよ。

じゃなければ、よほど浮き世離れしてるか。
パンを買うお金がないならケーキを食べればいい！みたいな。

>>751
地方の方々は大変なんですね。早く東京になじめるといいですね。

>>758さん
オプション会は今回行けなかったので来年に行くつもりですが、
高島屋さんは高そうなのですか？

>>760さん

我々の年代は若い時、
浮ついた人が東京に出て行き
地道な人が地方で堅実にやってきたなんて多い。

今まで地方で地道にやってきたけれど
地方では限界を感じいるおじさんが
（何に限界を感じているかは多種多様）
このマンション見つけたら飛びつく。

日本全国からの購入者が多いのも
当然でしょう。

なるほど〜

なんか上から目線なんだよなあ

富久クロスを核に付近は　人口も急増するでしょう。都営新宿線　富久駅の新設　気運を盛り上げていきたいのですが、いかがでしょうか？

都営新宿線　富久駅の新設、可能性が1％でもあれば何か動きたいのですが…

>>765
駅が無いから住宅地として価値があるのでは？
都営線には新駅より京王線との連絡運賃をどうにかして欲しい

駅が無いから住宅地として価値 < 駅近の価値

>>765
急増はしないでしょ。駅が無いんだもん。

わずかでも可能性があるのなら、私も協力したい口です。

最最寄りの新宿御苑前駅は、ホームが小さいうえに新宿方面への入口が富久から遠く、あまり便利とは言えませんよね。

新宿御苑駅の拡張がありえるならそれでもいいですが、富久駅がもし現実となれば、資産価値が跳ね上がる可能性すらあります。

なんとかなりませんかね。

今くらいの距離でちょうどいいのではないでしょうか。騒がしくでも嫌ですし、駅距離6分が更に短縮されたからと言って資産価値が急騰するわけではないと思いますよ。

従来からの付近の住民の方々も　もともと駅の新設を希望して運動されていたとか。
これに新住民も加わり　盛り上げていけば　可能性はあるのでは？
駅の基礎となりうる広さは過去ログによれば　既にあるとのこというじゃないですか。
ぜひ　いまから気運を　盛り上げていきましょう。

新駅
この地域の人以外は、みんな反対しているのでは？余計な駅が増えると。
>>762
ほんとに、全国どころか、中国や韓国の富豪、投資家、節税や相続対策で買われた方も多いと、記事に乗っていましたよ。

新駅情報は、ブラタモリにでてましたか？

私は、日にちの都合でデザインテックのはずが高島屋になりました。
２社で何が違うかを尋ねてみたところ、造作家具等の取り扱いが違うだけとのこと。
キッチン食器棚など、初めから値段が出ているものについては全く同じとの返答を野村からもらいましたが．．．
何かほかに違うところでもあったのでしょうか？

家は造作の見積もりも貰ってるので、デザテクの方も気になりますね。
意外に安かったと言われている方もいるので、造作は価格設定違うのですかね。

>>770さん
Wikipediaによると、荻窪方面ホームに四谷三丁目寄り出口新設の計画はあるみたいですよ。

今日は夕方の番組で花園神社と新宿御苑の紹介をしていました。
酉の市になるんですね。

いまはどんな工事してますか？

会員ならネットで見られますよ。