【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part4

匿名さん [更新日時] 2017-03-10 22:58:59

削除依頼

契約者スレのPart4です。
引き続き、契約者同士有意義に情報交換しましょう。

前スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/429190/
検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/415089/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅徒歩5分、東京メトロ副都心線「新宿三丁目」駅徒歩8分
都営新宿線「新宿三丁目」駅徒歩8分、都営新宿線「曙橋」駅徒歩9分、山手線「新宿」駅徒歩16分
中央本線（JR東日本）「新宿」駅徒歩16分、埼京線「新宿」駅徒歩16分、東京メトロ丸ノ内線「新宿」駅徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主・販売代理：野村不動産、三井不動産レジデンシャル、積水ハウス、阪急不動産
施工会社：戸田建設株式会社五洋建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[スムログ関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180/
ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/

こちらは過去スレです。
Tomihisa Cross Comfort Towerの最新情報をチェック！

[スレ作成日時]2014-08-10 16:48:10

[PR] 周辺の物件

スレの更新情報を受け取る

更新通知サービスMail-Wind

Tomihisa Cross Comfort Tower口コミ掲示板・評判

40 契約済みさん
- 削除依頼
＞３８

それでは５０年後のキャッシュフローを利回り６％台で計算してみましょう。
３５００万の部屋を１８万で賃貸に出せば、表面利回りは６．１７％です。
新築のマンションとしては十分高い方ですが、上記の試算では年間利益は１７万円程度です。
仮に、ローン期間中（３５年としましょう）繰り上げ返済を一切しない、賃料もローンの利息も
変わらないとしたら、どうなるかというと、ローン支払いに占める利息が少なくなり、元本の
返済に多くあてがわれるようになるので、その分、経費は減少します。ということは、賃料収入も
毎月のローン返済額も変わらないのに、会計上の不動産収入は多くなるということです。
収入が増えれば所得税・住民税も多くなります。税金の分だけ、キャッシュフローが悪化します。
初年度は１７万円の利益が出ますが、１５年後には、利益が出なくなるでしょう。
そしてローン返済が進むにつれて、会計上の不動産収入が増えるので、所得税・住民税は
ますます増え、２０年後には税金を手出しで払う状態になり、３５年目までは赤字が続きます。
ローンを払い終わる頃のキャッシュフローはマイナス１０００万円くらいになります。
そこから回収に向かうので、賃料が変わらないとすれば、賃料収入２１６万円から
管理費・修繕積立金（仮に３０万）、固定遺産税（仮に１０万）、所得税（税率３３％で５８万）
を引いた金額の１１８万円が手元に残ります。ですので、９年ほどでキャッシュフローはプラスマイナス
ゼロになります。賃貸開始から４４年後のことです。５０年後は６００万くらいの黒字が出来ている
計算になります。

この試算は空室期間０で５０年経っても賃料が変わらないという非現実的な想定に基づいています。
また、不動産管理委託料や賃貸人募集費用、大規模修繕、消耗品の交換などが含まれていません。。
これらを加味すると、実際は黒字化までにもっと時間がかかるはずです。現実的には５０年後も
まだ赤字の可能性が高いでしょう。６０年経ってようやく黒字になるというのが妥当な線です。

黒字化するには出来るだけ早く繰り上げ返済をすることです。仮にキャッシュで３５００万円払えば、
賃料１８万円の場合、固定費と税金を引いた後の純利益は毎年１３０万円になります。これなら
２７年で投資額が回収でき、５０年後には３０００万円近い利益を生み出してくれる計算になります。
実際は空室、賃料下落、修繕費用負担を加味するので、５０年後に２０００万円の利益と考えるのが
現実的でしょう。
by 管理担当

こちらは閉鎖されました。
Tomihisa Cross Comfort Tower 最新の検討スレへ
 Tomihisa Cross Comfort Tower 契約者・入居者専用スレへ

[PR] 周辺の物件

ご近所マンション

同じエリアの物件（大規模順）

シティタワーズ東京ベイ (1539戸) | 住民スレ | まとめ | スムログ | スムラボ
グランドシティタワー月島 (1285戸) | 住民スレ | まとめ | スムログ | スムラボ
シティテラス多摩川 (900戸) | 住民スレ | まとめ | スムラボ
パークシティ中野ザタワーエアーズ/ザタワーブリーズ (807戸) | 住民スレ | まとめ | スムラボ
シティハウス小金井公園 (740戸) | 住民スレ | まとめ
パークシティ小岩ザタワー (731戸) | 住民スレ | まとめ | スムログ | スムラボ
プラウドシティ豊田多摩平の森 (637戸) | 住民スレ | まとめ
THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条） (578戸) | 住民スレ | まとめ | スムログ | スムラボ
シティタワー武蔵小山 (506戸) | 住民スレ | まとめ | スムログ
シティタワー千住大橋 (462戸) | 住民スレ | まとめ | スムラボ
シティテラス赤羽　THE EAST/THE WEST (438戸) | 住民スレ | まとめ | スムラボ
プラウドタワー平井 (374戸) | 住民スレ | まとめ | スムラボ
プラウドシティ方南町 (371戸) | 住民スレ | まとめ | スムラボ
パークシティ高田馬場 (325戸) | 住民スレ | まとめ | スムラボ
シティハウス平井 (319戸) | 住民スレ | まとめ | スムログ
シティタワー恵比寿 (310戸) | 住民スレ | まとめ
ジオ板橋大山 (285戸) | 住民スレ | まとめ
Brillia（ブリリア）聖蹟桜ヶ丘 BLOOMING TERRACE (253戸) | 住民スレ | まとめ | スムラボ
アトラスシティ千歳烏山グランスイート (248戸) | 住民スレ | まとめ
シティハウス下目黒 (195戸) | 住民スレ | まとめ

お知らせ

[PR] 周辺の物件

クラッシィタワー新宿御苑

	東京都新宿区四谷４丁目
	未定
	1LDK～3LDK
	42.88m²～208.17m²
	総戸数 280戸

リビオシティ文京小石川

	東京都文京区小石川４丁目
	未定※権利金含む
	1LDK～4LDK
	35.89m²～89.61m²
	総戸数 522戸

カーサソサエティ本駒込

	東京都文京区本駒込一丁目
	2LDK＋S・3LDK
	74.71㎡～83.36㎡
	未定/総戸数 5戸

バウス板橋大山

	東京都板橋区中丸町30-1ほか
	8980万円
	4LDK
	73.69m²
	総戸数 70戸

イニシア日暮里

	東京都荒川区西日暮里２-422-1
	6900万円台・7900万円台（予定）
	1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸）
	53.76m²～66.93m²
	総戸数 65戸

オーベルアーバンツ秋葉原

	東京都台東区浅草橋4丁目
	1LDK～3LDK
	34.63㎡～65.51㎡
	未定/総戸数 87戸

リビオタワー品川

	東京都港区港南３丁目
	未定
	1LDK～3LDK
	42.1m²～130.24m²
	総戸数 815戸

イニシア東京尾久

	東京都荒川区西尾久７-142-2
	5500万円台・6300万円台（予定）
	2LDK・3LDK
	43.42m²～53.6m²
	総戸数 49戸

サンクレイドル西日暮里II・III

	東京都荒川区西日暮里６-45-5(II)
	6980万円・7940万円
	2LDK
	50.02m²・52.63m²

バウス氷川台

	東京都練馬区桜台３-9-7
	7398万円～1億298万円
	2LDK～3LDK
	52.27m²～70.96m²
	総戸数 93戸

リーフィアレジデンス練馬中村橋

	東京都練馬区中村南３-3-1
	6858万円～9088万円
	3LDK
	58.46m²～75.04m²
	総戸数 67戸

オーベル練馬春日町ヒルズ

	東京都練馬区春日町３-2016-1
	8148万円～9448万円
	3LDK・4LDK
	70.07m²～80.07m²
	総戸数 31戸

サンクレイドル浅草III

	東京都台東区橋場１丁目
	4800万円台・6600万円台（予定）
	1LDK+S（納戸）・2LDK
	45.14m²・56.43m²
	総戸数 72戸

ジオ練馬富士見台

	東京都練馬区富士見台１丁目
	6090万円～9590万円
	2LDK～3LDK
	54.27m²～72.79m²
	総戸数 36戸

ヴェレーナ西新井

	東京都足立区栗原１-19-2他
	5568万円～7648万円
	3LDK
	66.72m²～72.74m²
	総戸数 62戸

ガーラ・レジデンス梅島ベルモント公園

	東京都足立区梅島２-17-3ほか
	5100万円台～7200万円台（予定）
	3LDK
	55.92m²～63.18m²
	総戸数 78戸

ザ・ライオンズ西川口

	埼玉県川口市西川口３-109-1他
	4960万円～6480万円
	2LDK・3LDK
	51.55m²～70.9m²
	総戸数 63戸

サンクレイドル成増

	埼玉県和光市白子３-145-1
	4998万円・5998万円
	3LDK
	63.24m²・66.17m²
	総戸数 31戸

ヴェレーナ大泉学園

	東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他
	5798万円～7298万円
	3LDK
	55.04m²～72.33m²
	総戸数 42戸

[PR] 東京都の物件

ジェイグラン船堀

	東京都江戸川区船堀５丁目
	6998万円・7248万円
	3LDK
	70.34m²・74.58m²
	総戸数 58戸

サンクレイドル南葛西

	東京都江戸川区南葛西４-6-17
	3900万円台～5900万円台（予定）
	2LDK・3LDK
	58.01m²～72.68m²
	総戸数 39戸

リビオ亀有ステーションプレミア

	東京都葛飾区亀有３丁目
	4670万円～8390万円
	1LDK～2LDK+S（納戸）
	35.34m²～65.43m²
	総戸数 42戸

プレディア小岩

	東京都江戸川区西小岩２丁目
	6400万円台～8200万円台（予定）
	3LDK
	65.96m²～73.68m²
	総戸数 56戸

ユニハイム小岩プロジェクト

	東京都江戸川区南小岩７丁目
	未定
	2LDK～2LDK+S（納戸）
	45.12m²～74.98m²
	総戸数 45戸

レ・ジェイド葛西イーストアベニュー

	東京都江戸川区東葛西6丁目
	未定
	1LDK～4LDK
	45.18m²～114.69m²
	総戸数 78戸

物件概要
所在地	東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通	東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅徒歩5分東京メトロ副都心線「新宿三丁目」駅徒歩8分都営新宿線「新宿三丁目」駅徒歩8分都営新宿線「曙橋」駅徒歩9分山手線「新宿」駅徒歩16分中央本線（JR東日本）「新宿」駅徒歩16分埼京線「新宿」駅徒歩16分東京メトロ丸ノ内線「新宿」駅徒歩14分
種別	新築マンション
総戸数	1,091戸（非分譲住戸含む　※戸数等は今後変更となる場合があります。）
そのほかの情報	構造、建物階数：（一部鉄骨造）、地上55階地下2階建敷地の権利形態：所有権の共有完成時期：2015年05月中旬予定入居可能時期：2015年09月下旬予定

【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part4

スレッドを閉鎖する（スレ主のみ）ウィンドウを閉じる

Tomihisa Cross Comfort Tower